【正文】 設(shè)計(jì)為 地上 23 層， 地下 2 層，采用 框架 剪力墻 結(jié)構(gòu)。 面綠化：廣場(chǎng)及結(jié)合各組團(tuán)中心形成的小公園。中庭東西兩邊設(shè)置了供普通員工休息會(huì)客的休息室區(qū)，同時(shí)休息區(qū)兩側(cè)還設(shè)有貴賓接待室，以接待來(lái)訪貴賓。 在常規(guī)的高層建筑平面設(shè)計(jì)中，交通核多采用單核中心布局的方式，其南北向使用空間的進(jìn)深在無(wú)柱 情況下最多為 12 米，同時(shí) 12 米時(shí)代大廈寫(xiě)字樓建設(shè)工程 16 也是最適宜辦公空間使用的進(jìn)深尺寸，在這種情況下，如果不考慮增加裙房或標(biāo)準(zhǔn)層出挑的情況，很難解決大型開(kāi)敞空間的布局問(wèn)題。 建材 XX 市建材資源豐富，附近有石橫鋼鐵、萊蕪鋼鐵、中聯(lián)水泥，道朗水泥等多家建材生產(chǎn)廠家，且物流快捷，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)所需全部材料供給。 時(shí)代大廈寫(xiě)字樓建設(shè)工程 14 通訊 XX 市程控電話交換機(jī)總?cè)萘?200 萬(wàn)門(mén)，長(zhǎng)途可直撥世界 230 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，現(xiàn)已建成現(xiàn)代化的電話本地網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)。 （ 2）地層 時(shí)代大廈寫(xiě)字樓建設(shè)工程 13 在前期的勘探巖性可以看出，從老到新有太古界泰山群，古生界寒武。泰山頂因受高空氣流影響， 8 級(jí)以上大風(fēng)日數(shù)平均每年為 天，最多達(dá) 180 天。冬季雨雪稀少，季降水量均在 毫米以下 (泰山頂降水量 毫米 )，降雪日數(shù)平均 天 (泰山頂降雪日數(shù)年均 天 )；平均初雪日為 12 月 3 日～ 10 日，終雪日為 2 月 26 日 ~3月 18 日。 7 月份最高，平均在 ～ ℃之間，最高極端氣溫 ℃； 1 月份最低，平均 ℃，極 端最低氣溫 ℃。因?yàn)閺V闊 平緩的華北平原與泰山相對(duì)高差達(dá) 1300 米以上，形成強(qiáng)烈對(duì)比，故成拔地通天之勢(shì)。相應(yīng)的寫(xiě)字樓物業(yè)管理市場(chǎng)水平與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。從 2021 年開(kāi)始，寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售表現(xiàn)開(kāi)始明顯優(yōu)于同期住宅的銷(xiāo)售表現(xiàn)，住宅調(diào)控對(duì)資金的擠出效果十分明顯，大量資金開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。 受益于投資資金擠出、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和投資回報(bào)優(yōu)良， 2021 年全國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售兩旺，價(jià)格與租金均出現(xiàn)大幅上漲。 近年來(lái)，全市經(jīng)濟(jì)發(fā) 展呈現(xiàn)速度逐年加快、效益大幅提升的良好態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度穩(wěn)步上行。境內(nèi)泰山融自然景觀與人文景觀于一體，是我國(guó)最早被聯(lián)合國(guó)命名的世界自然與文化遺產(chǎn)。 7 綠地率 % 8 總機(jī)動(dòng)停車(chē)位 個(gè) 402 地上停車(chē)位 個(gè) 222 地下停車(chē)位 個(gè) 180 9 總投資 萬(wàn)元 工程費(fèi)用 萬(wàn)元 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 10 建設(shè)期 年 2 11 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 82045 12 銷(xiāo)售利潤(rùn) 萬(wàn)元 13 投資利潤(rùn)率 % 14 投資利稅率 % 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)背景 時(shí)代大廈寫(xiě)字樓建設(shè)工程 7 一、 XX 市概況 XX 市地處 XX 省中部，北依省會(huì)濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連古齊都淄博，西瀕黃河。 六 、 經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目建成后的總銷(xiāo)售收入為 82045 萬(wàn)元， 項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金 萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加 萬(wàn)元，地方教育費(fèi)附加 萬(wàn)元，土地增值稅 萬(wàn)元。 二、 申請(qǐng) 報(bào)告編制單位 單位名稱： 單位地址： 聯(lián)系電話： 工程咨詢資格證書(shū)編號(hào)： 資格等級(jí)： 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 三、申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù) 國(guó)家 及 XX 省有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定； 現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） ； 時(shí)代大廈寫(xiě)字樓建設(shè)工程 4 國(guó)家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（ 2021 年本）； 《 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本 》、《 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本 說(shuō)明》； 《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 ； 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ； 《 XX 省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ； 《 XX 市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 》 ； 《 XX 市 城市 總體規(guī)劃 （ 2021－ 2020 年 ）》 ； 1 項(xiàng)目 建設(shè) 單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)； 1 項(xiàng)目 建設(shè) 單位委托編制 該 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 的委托書(shū)。截至目前 ， 公司在建設(shè)項(xiàng)目 15個(gè)，總建筑面積 400 萬(wàn)平方米，施工面積 80 萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備總量達(dá)到 8000 畝，儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)面積 640 萬(wàn)平方米。 XX華新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 時(shí)代大廈寫(xiě)字樓 建設(shè)工程 項(xiàng)目申請(qǐng) 報(bào)告 二○ 一 二 年 五 月 參加項(xiàng)目編制人員 趙國(guó)峰 工程師 孟憲明 注冊(cè)咨詢師 高級(jí)工程師 王忠 注冊(cè)咨詢師 高級(jí)工程師 李代華 注冊(cè)咨詢師 經(jīng)濟(jì)師 孫超 注冊(cè)咨詢師 高級(jí) 工程師 江友 注冊(cè)咨詢師 經(jīng)濟(jì)師 黃曉 工 程 師 侯衛(wèi) 注冊(cè)咨詢師 工程師 時(shí)代大廈寫(xiě)字樓建設(shè)工程 前 言 受 XX 華新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 委托，編制了《 XX 華新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司時(shí)代大廈寫(xiě)字樓 建設(shè)工程 項(xiàng)目 申請(qǐng) 報(bào)告 》 。 華新地產(chǎn)自成立以來(lái)，始終遵循“責(zé)任地產(chǎn)、品質(zhì)開(kāi)發(fā)”的理念和“高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高水平管理”的經(jīng)營(yíng)方針，扎根 XX，走向全國(guó)，先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了 XX 華新小區(qū)、 XX 岱下華庭、新泰新礦佳苑、 XX 奧林匹克花園、新泰東都順河花園、 XX 水岸華庭、伊犁新礦濱河家園、銀川奧林匹克花園、烏拉蓋魯新佳苑、青島海逸天成、 XX時(shí)代大廈寫(xiě)字樓建設(shè)工程 2 華新新城、銀川托斯卡那莊園、天宇旅游度假村、華新新干線、奧園時(shí)代、華新和園等數(shù) 十個(gè)中高檔住宅、城市綜合體、成片高檔別墅、休閑旅游度假村、經(jīng)濟(jì)適用房和礦區(qū)棚戶區(qū)改造 工程 ，開(kāi)發(fā)地域遍布濟(jì)南、青島、上海、伊犁、銀川、錫林郭勒、三亞等多個(gè)省市地區(qū)，全面介入商業(yè)、旅游、工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為提升城市形象和居民生活水平作出了卓越貢獻(xiàn)，解決了數(shù)萬(wàn)個(gè)礦區(qū)家庭的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)其“工作在礦區(qū)、生活在城區(qū)”的美好理想。未來(lái)，華新房地產(chǎn)將依托山能新礦集團(tuán)大局，全面實(shí)施跨越式發(fā)展戰(zhàn)略，力爭(zhēng)到2021 年實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 75 億，銷(xiāo)售收入 50 億，利潤(rùn) 5 億規(guī)模，躋身省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)前列。 按照項(xiàng)目 建設(shè)單位 提供的資金籌措意見(jiàn)，項(xiàng)目資金 擬申請(qǐng)銀行貸款 30000 萬(wàn)元，其余 萬(wàn)元 由 XX 華新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌解決 。 12060 3 新建樓數(shù) 寫(xiě)字樓 棟 1 4 建筑層數(shù) 層 25 地上 層 23 地下 層 2 5 容積率 6 綠地面積 m178。 XX 市旅游資源得天獨(dú)厚。全市現(xiàn)有科研單位 21 所，大專(zhuān)時(shí)代大廈寫(xiě)字樓建設(shè)工程 8 院校 8 所，中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校 18 所，是 XX 省第三大文化教育中心。 無(wú)論是土地市場(chǎng)、銷(xiāo)售、還是租賃均十分火熱。 銷(xiāo)售表現(xiàn)良好，明顯優(yōu)于住宅 2021 年 110 月， 全國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，明顯優(yōu)于同期住宅銷(xiāo)售 %的增幅。這樣的差異由 于 XX 寫(xiě)字樓市場(chǎng)上存在的寫(xiě)字樓既有近幾年上市的引進(jìn)較先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的高檔次寫(xiě)字樓物業(yè)，也有大量的由非專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售或出租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的寫(xiě)字樓。山地、丘陵的走向大致為東西方向，在東高西低的地勢(shì)控制下，大汶河自東向西流貫全市，流域總面積 平方公里，下游的東平湖緊臨黃河，為 XX 省第二大淡水湖。年均氣溫 ～ ℃。 一年中， 1 月份降水量為最小，平均 ～ 毫米； 7 月份降水量最大，一般在 毫米以上 (其中泰山頂降水量多達(dá) )，約占全年降水量的 30%以上。 1978 年 6 月 30 日， XX 曾記錄到瞬時(shí) 12 級(jí)大風(fēng)。 （ 1）構(gòu)造 該區(qū)有近南北走向的斷層。 供電 XX 市電網(wǎng)遍 布全市城鄉(xiāng) ， 電能供應(yīng)充足， 項(xiàng)目用 電可從附近 東天門(mén) 大街供電線路引入，供電有保證 。處于新區(qū)與老城的交界地帶，既靠近主要城市干道又與高速公路聯(lián)系緊密，交通條件十分便利 。 大型空間的科學(xué)布局 本項(xiàng)目的功能組成中有兩個(gè)大型的開(kāi)敞空間：調(diào)度指揮中心和入口大堂。正南側(cè)中部為寫(xiě)字樓主入口，進(jìn)入入口后即為通高景觀中庭、中庭寬 27 米、進(jìn)深 33 米、高 27米，中庭兩側(cè)分設(shè)兩組交通核，共設(shè)置 電梯 10 部、樓梯 4 部，可完全滿足樓內(nèi)各功能區(qū)人員交通的需要。 線綠化：主要是沿道路綠化景觀帶。 （ 三 ） 建筑設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格一方面要使建筑融于 城市 空間、自然環(huán)境，一方面又追求別致、新穎的藝術(shù)品位， 從而 提升該區(qū)域的景觀質(zhì)量。 應(yīng)按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50011－ 2021）的規(guī)定及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)文件進(jìn)行抗震設(shè)計(jì) ，確定項(xiàng)目抗震設(shè)防類(lèi)別為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類(lèi)（丙類(lèi)），減輕建筑的地震破壞，避免人員傷亡，減少經(jīng)濟(jì)損失。所以控制結(jié)構(gòu)高度及層數(shù)對(duì)減少地震災(zāi)害有很大的作用。 （二）設(shè)計(jì)范圍 項(xiàng)目給排水系統(tǒng)根據(jù) 功能需要進(jìn)行建設(shè)，無(wú)集中熱水供應(yīng)，但預(yù)留安裝熱水供應(yīng)設(shè)施的條件，具體設(shè)計(jì)范圍包括室內(nèi)外給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)和消防系統(tǒng)。 （ 4）管網(wǎng)漏失水量和未預(yù)見(jiàn)水量 管網(wǎng)漏失水量包括室內(nèi)衛(wèi)生器具漏水量、屋 頂水箱漏水量和管網(wǎng)漏水量。供水分區(qū)采用減壓閥組，供水壓力小于 。 室外給水管 均 采用 PE 管。 排水管材 時(shí)代大廈寫(xiě)字樓建設(shè)工程 26 室內(nèi)污水管和雨水管均采用 UPVC 塑料管，埋地雨污水管采用HDPE 管。 項(xiàng)目 寫(xiě)字樓辦公 負(fù)荷密度 按 50W/m2，需要系數(shù)為 ； 地下建筑按 5W/m2，需要系數(shù)為 ； 電梯、 草坪及景觀燈等 公共設(shè)施用電 按照40kW；則該項(xiàng)目 總負(fù)荷（即變壓器安裝容量） 為 。 電源 項(xiàng)目采用單電源供電，由于項(xiàng)目區(qū)電源線路充裕，可設(shè)置為雙回路。 照明回路對(duì)電壓要求較高，按《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50034－2021）規(guī)定，燈的端電壓一般不應(yīng)高于其額定電壓的 105％，也不宜低于其額定電壓的 95%。系統(tǒng)容量約： 2021 點(diǎn)。 客房音響系統(tǒng)：與多功能床頭控制柜相結(jié)合實(shí)現(xiàn)數(shù)字調(diào)諧多路廣播，并提供緊急廣播強(qiáng)切功能。 六、燃?xì)庠O(shè)計(jì)方案 （一） 設(shè)計(jì)依據(jù) 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī) 范》（ GB50028－ 2021）； 《 城鎮(zhèn)燃 氣輸配工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 》（ CJJ33－ 2021）； 《 燃?xì)饴竦毓艿婪栏?guī)范 》（ CJJ95－ 2021）； 《 城鎮(zhèn)燃?xì)馐覂?nèi)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 》（ CJJ94－ 2021）； 時(shí)代大廈寫(xiě)字樓建設(shè)工程 32 《燃?xì)馊紵骶甙踩夹g(shù) 條件 》（ GB16914－ 2021） 。 （ 三 ） 室內(nèi)空氣設(shè)計(jì)參數(shù) 時(shí)代大廈寫(xiě)字樓建設(shè)工程 34 中央空調(diào)設(shè)計(jì)參數(shù)表 編 號(hào) 房 間 名 稱 夏 季 冬 季 新風(fēng)量(m3/) 噪聲標(biāo)準(zhǔn) 干球溫度℃ 相對(duì)濕度 % 干球溫度℃ 相對(duì)濕度 % A 大廳、 辦公用房 26～ 28 ≤ 65 16～ 20 ≥ 40 20 ≤ 50 B 客房， 餐飲用房 25～ 28 ≤ 65 18～ 20 ≥ 40 30 ≤ 40 防排煙設(shè)計(jì)參數(shù)表 編號(hào) 部 位 加壓送風(fēng)量或機(jī)械排煙量 A 汽車(chē)庫(kù) 6 換氣次數(shù) (次 /h) B 封閉房間或封閉內(nèi)走廊 負(fù)擔(dān)兩個(gè)防煙分區(qū)排煙量 120m3/h 為便于系統(tǒng)的調(diào)試及運(yùn)行管理，本工程空調(diào)系統(tǒng)各供水干管上均設(shè)計(jì)有平衡閥。 ②地下變電所設(shè)有送、排風(fēng)系統(tǒng)，由柜式離心風(fēng)機(jī)箱負(fù)責(zé)排除余熱。新風(fēng)引入管和排風(fēng)風(fēng)管不用保溫。 各種管線之間 及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵循如下原則： （ 1） 壓力 管線避讓 重力 自流管線 ； 時(shí)代大廈寫(xiě)字樓建設(shè)工程 38 （ 2） 小管徑讓大管徑； （ 3） 給水管盡量在污水管上面； （ 4）可 彎曲管讓不 可 彎曲管； （ 5） 臨時(shí)性管線 避讓 永久性管線； （ 6） 工程量小的管線讓工程量大的管線。 依據(jù)項(xiàng)目單位的實(shí)際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實(shí)行委托招標(biāo)，招標(biāo)的方式為 邀請(qǐng) 招標(biāo)，招標(biāo)的具體內(nèi)容由項(xiàng)目審批部門(mén)核準(zhǔn)。 二、估算范圍 項(xiàng)目 總投資估算包括：工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)