【正文】 問(wèn)題，致使收不抵支一直困擾物業(yè)企業(yè)，近兩年隨著人工和材料成本大幅度增加，而管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻未能同步增長(zhǎng)，一些企業(yè)難以為繼，選擇退出以減少虧損，實(shí) 屬無(wú)奈之舉。行業(yè)面臨較大的生存壓力。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門，是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí)有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本核算程序。同時(shí)要建立有效的激勵(lì)機(jī)制，始終把員工培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度來(lái)對(duì)待。三、培訓(xùn)儲(chǔ)備人才，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁“得人者昌，失人者亡”。主要從以下幾點(diǎn)分析：。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，許多物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始意識(shí)到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場(chǎng)，像萬(wàn)科物業(yè)的“五步一法”服務(wù)、中海物業(yè)的客戶服務(wù)年，和喬物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)月等舉措。物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，也是企業(yè)文化的競(jìng)爭(zhēng)。節(jié)省一份人工費(fèi)（工資），就增加一份毛利；節(jié)省一萬(wàn)元的管理費(fèi)支出，就增加一萬(wàn)元的毛利，效果十分明顯、直觀。基于業(yè)主、客戶不同需求、不同背景、不同客戶價(jià)值進(jìn)行客戶群體細(xì)分，從而開(kāi)展有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)活動(dòng)，如代上門收取衣服干洗、訂花、送貨等。也就是從第一次接觸客戶的那刻起，給客戶留下良好“首輪”效應(yīng)，從接聽(tīng)電話到上門維修等，不斷強(qiáng)化客戶的滿意度，使客戶與企業(yè)的產(chǎn)品及品牌緊密相聯(lián)，讓客戶在每個(gè)層面都感到完全滿意?，F(xiàn)業(yè)主（客戶）越來(lái)越要求企業(yè)提供細(xì)致、周到、充滿人情味的服務(wù)，于是，選擇什么樣的服務(wù)形式去滿足不同客戶群的需求就顯得尤為重要。這里的服務(wù)不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)客戶的服務(wù)，而且也包括對(duì)潛在客戶的服務(wù)；不僅要提高客戶現(xiàn)實(shí)的(售后的)滿意程度，還要提高預(yù)期的(售前的)滿意程度。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，物業(yè)管理物業(yè)要贏得客戶，提高競(jìng)爭(zhēng)能力，必須加強(qiáng)企業(yè)規(guī)范化建設(shè)，練好“內(nèi)功”。物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出。第一篇：物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力一個(gè)企業(yè)能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝說(shuō)明這個(gè)企業(yè)與其他企業(yè)相比有超長(zhǎng)之處。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)降低成本、實(shí)行成本費(fèi)用管理，主要應(yīng)從以下四個(gè)方面入手：一、固定成本費(fèi)用管理。服務(wù)：提升物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的法寶 目前，蘇州物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，突出表現(xiàn)在新成立的物業(yè)管理企業(yè)迅速增加，全市已經(jīng)有物業(yè)管理企業(yè)450余家；新的物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)難度加大，一個(gè)項(xiàng)目，往往有若干物業(yè)公司投標(biāo)，有很多外地物業(yè)管理企業(yè)觸角伸向蘇州；蘇州市民對(duì)物業(yè)管理的重視程度加大，維權(quán)意識(shí)提高，出現(xiàn)了如“美之國(guó)”小區(qū)業(yè)主罷免物業(yè)管理公司，“高爾夫花園”業(yè)主集中車輛堵小區(qū)大等維權(quán)事件；還有，蘇州物業(yè)管理立法加快，去年出臺(tái)了《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，今年《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》也開(kāi)始征求社會(huì)意見(jiàn)，不日將公布實(shí)施。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)質(zhì)量管理體系的基本要求建立規(guī)范化的服務(wù)體系，把服務(wù)作為日常性、基礎(chǔ)性的工作引進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)的工作之中，使以客戶為中心的觀念深入人心，并在物業(yè)管理活動(dòng)中得以貫徹實(shí)行。物業(yè)管理企業(yè)要樹(shù)立全程客戶服務(wù)觀念，要求服務(wù)被貫徹到從前期介入、入伙管理、裝修管理到正常管理期的物業(yè)管理服務(wù)的整個(gè)活動(dòng)中。全程服務(wù)跨越物業(yè)管理售前、售中及售后，每一環(huán)節(jié)都對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)致而深入的服務(wù)。而物業(yè)管理行業(yè)不同，物業(yè)管理是無(wú)形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不需要購(gòu)買原材料，不需要多道加工工序，不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，當(dāng)月生產(chǎn)（服務(wù)）當(dāng)月見(jiàn)效。物業(yè)管理企業(yè)亦是如此。現(xiàn)在，平庸的服務(wù)再也不能贏得客戶的青睞，物業(yè)管理企業(yè)為客戶提供滿意的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)個(gè)性化、增值服務(wù)才是企業(yè)走向成功的金鑰匙，才是企業(yè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的法寶?，F(xiàn)業(yè)主（客戶）越來(lái)越要求企業(yè)提供細(xì)致、周到、充滿人情味的服務(wù)，于是，選擇什么樣的服務(wù)形式去滿足不同客戶群的需求就顯得尤為重要。也就是從第一次接觸客戶的那刻起，給客戶留下良好“首輪”效應(yīng)，從接聽(tīng)電話到上門維修等，不斷強(qiáng)化客戶的滿意度，使客戶與企業(yè)的產(chǎn)品及品牌緊密相聯(lián)，讓客戶在每個(gè)層面都感到完全滿意。在物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立“不斷滿足客戶日益增長(zhǎng)的服務(wù)要求”觀念，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的規(guī)范化、專業(yè)化，必將贏得業(yè)主的尊重，對(duì)于加強(qiáng)客戶關(guān)系、戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、提高物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力具有十分重要的意義。應(yīng)堅(jiān)持以德聘人、以德育人、以德治企，致力于構(gòu)筑企業(yè)的人才高地。這個(gè)超長(zhǎng)之處就是一個(gè)企業(yè)在組織、管理、決策、指揮等方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的集合，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。在固定成本費(fèi)用組成中，大頭是公司管理人員的工資，特別是中層以上部門領(lǐng)導(dǎo)的工資，千萬(wàn)不可小視它的比重：一個(gè)管理層管理人員的工資，是基層服務(wù)層員工的幾倍；減少一個(gè)管理人員的崗位，就可以增加幾個(gè)服務(wù)層員工的費(fèi)用支出。由于物價(jià)指數(shù)上漲，勞動(dòng)力成本提高以及服務(wù)價(jià)格缺乏彈性等因素，加之《物權(quán)法》實(shí)施后，原來(lái)依靠小區(qū)共有部位開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)所得彌補(bǔ)管理費(fèi)不足的收入明顯減少，使得近年來(lái)行業(yè)平均利潤(rùn)率出現(xiàn)下降趨勢(shì)。分析退出原因，我們不難看到企業(yè)退出的大都是低收入群體集居的已售公房、老舊住宅區(qū)及拆遷還建小區(qū)。但最關(guān)鍵的還是歸結(jié)為企業(yè)有無(wú)核心競(jìng)爭(zhēng)力。樹(shù)干就是企業(yè)的核心產(chǎn)品，也就是服務(wù)，樹(shù)葉、花、果等就是企業(yè)的最終產(chǎn)品，即服務(wù)質(zhì)量。因此，作為物業(yè)管理公司，必須強(qiáng)化總部，加強(qiáng)集中管理能力，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)策劃、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理和品牌宣傳等核心職能，將公司的管理提升到一個(gè)新的高度。我公司以此為契機(jī)，大力宣傳公司作為誠(chéng)信企業(yè)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)不是以賺錢為目的地，而是以社會(huì)和客戶為中心，樹(shù)立物業(yè)公司負(fù)責(zé)任的外部形象（張公橋小區(qū)）。通常意義上，物業(yè)管理的全流程如下：對(duì)于每一項(xiàng)工作流程，都應(yīng)該明確其工作目標(biāo)、適用范圍、相關(guān)術(shù)語(yǔ)與定義、涉及的部門與崗位以及其負(fù)有的權(quán)責(zé)、工作程序、關(guān)鍵控制點(diǎn)和核心重要輸入輸出，并配以相應(yīng)的操作性表單，保證工作內(nèi)容無(wú)縫銜接、工作人員克盡職守，最終實(shí)現(xiàn)工作任務(wù)的圓滿完成和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。隨著人們生活水平的不斷提高，物業(yè)管理將在人們的生活中扮演越來(lái)越重要的角色。因此，必須實(shí)施全面質(zhì)量管理，綜合運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和方法，通過(guò)實(shí)施質(zhì)量管理的培訓(xùn)與理念灌輸，提高全體員工的質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范員工的服務(wù)行為，完善質(zhì)量責(zé)任制度，為業(yè)主提供充滿人性的個(gè)性服務(wù)，全面滿足物業(yè)管理的工作需要。所以培養(yǎng)企業(yè)復(fù)合型人才，提高企業(yè)人員素質(zhì)這一問(wèn)題是不容忽視的。屈指可數(shù)的高校物業(yè)管理專業(yè)和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，相對(duì)于全國(guó)200多萬(wàn)的物業(yè)管理從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，只能是杯水車薪。物業(yè)管理雖是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但由于長(zhǎng)期的傳統(tǒng)房管操作模式至今還影響著相當(dāng)一部分物業(yè)管理從業(yè)人員的思想和行為，致使許多問(wèn)題長(zhǎng)期存在。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人作為領(lǐng)軍人物，要帶頭學(xué)法、知法、懂法、守法。久而久之，企業(yè)的運(yùn)行必會(huì)更加順暢。隨著人們生活水平的不斷提高，物業(yè)管理將在人們的生活中扮演越來(lái)越重要