【正文】 36 產(chǎn)品分析 佳匯國(guó)際一期是以商住為主，兼 有二、三層為寫(xiě)字樓，一層為商業(yè)的綜合項(xiàng)目。但二、三層的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售效果不夠理想，目前仍沒(méi)有完全銷(xiāo)售出去，只能出租。并能在成熟的朝外商圈內(nèi)享受成熟商圈的一切有利條件。品質(zhì)水準(zhǔn)一般，商住公寓設(shè)有很小的大堂空間，裝修水平也比較低。 入住客戶構(gòu)成分析 相對(duì)于租金水平，入住的公司也是知名國(guó)內(nèi)企業(yè)和跨國(guó)公司等大型機(jī)構(gòu)占有較大比例，如中信實(shí)業(yè)銀行、東方集團(tuán)、 百勝餐飲、環(huán)創(chuàng)集團(tuán)等，入住的公司和企業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)具有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其它入住公司分布的行業(yè)領(lǐng)域較為廣泛，客戶構(gòu)成為是入住客戶構(gòu)成為 CBD 和東二環(huán)商務(wù)帶著名甲級(jí)寫(xiě)字樓的典型客戶構(gòu)成。 入住公司特點(diǎn)：入住公司規(guī)模較大，檔次也較高 天辰大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 32 產(chǎn)品和商務(wù)服務(wù)特點(diǎn) （ 1）富華大廈有歐式巴洛克風(fēng)格特點(diǎn)，在該區(qū)域形成產(chǎn)品差異化特色。目前區(qū)域在售的商住面積只有 萬(wàn)平方米 ,而且全部從現(xiàn)有的商務(wù)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況來(lái)看，未來(lái)區(qū)域的商務(wù)項(xiàng)目需求仍然旺盛。同時(shí)由于出租作為商務(wù)的租金會(huì)更高一些，投資者更愿意租給一些公司使用，因此，更將其功能導(dǎo)向商務(wù)，從而使該類(lèi)住宅的商務(wù)辦公的成分更大。 1． 5 寫(xiě)字樓升級(jí)提升區(qū)域形象 近三年區(qū)域的寫(xiě)字樓都是甲級(jí)寫(xiě)字樓及頂級(jí)寫(xiě)字樓，從量和品質(zhì)上都在提高。 1． 4 朝外商圈商務(wù)成熟，商業(yè)配套完善 朝外大街是北京寫(xiě)字樓發(fā)展較早的一個(gè)區(qū)域。尤其是朝陽(yáng)門(mén)橋、東四十條橋，每個(gè)橋的四個(gè)角上都有座巨大的建筑體，東直門(mén)也正在形成這種趨勢(shì)。進(jìn)入 CBD 的公司需要借 CBD 來(lái)烘托身份，擴(kuò)大品牌的影響，因而入住的公司也以國(guó)內(nèi)外的大公司總部為主，這使市場(chǎng)對(duì)該地區(qū)的需求依然比較集中。 CBD 聚集力還表現(xiàn)在突破有限的規(guī)劃面積，商務(wù)公寓異軍突起。其次是中關(guān)村 ,集中在 700010000 元 /平米之間 .這樣的價(jià)格與 天辰大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 26 同區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓售價(jià)相比要低很多 .隨著今年寫(xiě)字樓供應(yīng)量的 加大和價(jià)格可能走低 ,如何提高品質(zhì)、開(kāi)發(fā)新的特點(diǎn)、保持價(jià)格優(yōu)勢(shì)將成為商務(wù)樓立足于市場(chǎng)至關(guān)重要的因素。此外，大量的小型外地企業(yè)進(jìn)京，也對(duì)商務(wù)樓產(chǎn)生了巨大的需求。 商務(wù)樓功能設(shè)計(jì)與配套調(diào)查分析 商務(wù)樓的功能設(shè)計(jì)目前也更傾向于寫(xiě)字樓，設(shè)立寬敞、挑空的大堂，三米多的層高，中央空調(diào) ，民用電但是寫(xiě)字樓辦公的需求配置，框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)可自由公割空間，設(shè)立公共衛(wèi)生間，加強(qiáng)車(chē)位的管理等，都使商務(wù)樓的辦公功能加強(qiáng)。 今后一定時(shí)期，商務(wù)樓的需求者仍以上述客戶為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，中關(guān)村往東延至亞運(yùn)村區(qū)域是商務(wù)樓的熱租區(qū)，其中售價(jià)在每平方米 7000元以下的項(xiàng)目出租率高，租金大多在每平方米每天 4 元左右， 150 平方米 200 平方米的戶型最受中小公司青睞，投資回報(bào)率高。其次是中關(guān)村，近幾年來(lái)中關(guān)村商務(wù)辦公環(huán)境日漸成熟，聚集了眾多 IT 科研機(jī)構(gòu)，刺激了辦公型物業(yè)的需求，新增商務(wù)樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格在 1000013000 元 /平方米之間。 （ 3） WTO 后，來(lái)京的港、澳、臺(tái)和外資機(jī)構(gòu)將加速增加，引起對(duì)商務(wù)樓需求量的增加。 二、 20xx 年北京商務(wù)樓市場(chǎng)及需求預(yù)測(cè) 20xx 年北京商務(wù)樓市場(chǎng)吸納量預(yù)測(cè) 商務(wù)樓在 20xx 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中十分火熱，受到了市場(chǎng)的追捧。 （ 2） CBD 地區(qū)及其輻射區(qū)和中關(guān)村將是商務(wù)樓的主要集中地區(qū)。商務(wù)樓包括 MOHO、歐陸經(jīng)典凱旋城、三空間、俊峰華亭、華悅國(guó)際。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 18 萬(wàn)平方米的商務(wù)港，全部是純寫(xiě)字樓配置的商務(wù)樓，并以商務(wù)樓特有的高性價(jià)比實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。而從事對(duì)外貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、公關(guān)顧問(wèn)等公司及外企駐京辦事處多選擇在 CBD及朝外商圈。發(fā)展到目前則更極端，也不廚房、廁所，只是把管線預(yù)留出來(lái)，建筑結(jié)構(gòu)也改成純框架結(jié)構(gòu)，空間的分割完全與寫(xiě)字樓一樣 天辰大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 18 自由。 三是成本低，價(jià)格較寫(xiě)字樓低。 總之， 20xx 年 以后，北京寫(xiě)字樓 產(chǎn)品 出現(xiàn)新的特點(diǎn)：市場(chǎng)細(xì)分越來(lái)越細(xì)，產(chǎn)品 也 越做越細(xì)，越來(lái)越趨向于定制，也就是針對(duì)一小群人制作專(zhuān)門(mén)的產(chǎn)品。未來(lái)二到三年的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售速度在放緩的同時(shí)，銷(xiāo)售價(jià)格也將有小幅度下降，平均租金也將小幅回調(diào)。 商圈多極化并逐漸走向融合 從 20xx 年開(kāi)始，北京寫(xiě)字樓市 場(chǎng)格局發(fā)生微妙變化，商圈多極化并逐漸融合。 定向于特定企業(yè) 此類(lèi)寫(xiě)字樓是指一些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前即由最終使用企業(yè)定制或直接由最終使用 天辰大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 14 企業(yè)自己開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，北京地區(qū)此類(lèi)項(xiàng)目大多數(shù)是由一些國(guó)字頭中資公司自行開(kāi)發(fā)的。 車(chē)位數(shù)量 1200 余個(gè)， 1 個(gè)車(chē)位 /200 平米 電梯數(shù)量 10 部德國(guó)蒂森高速電梯，裙房部分另設(shè) 2 部客梯，約 3900平米 /噸 .臺(tái) 空調(diào)系統(tǒng) 美國(guó)特靈（ TRANE）中央空調(diào)制冷系統(tǒng)及新風(fēng)系統(tǒng) 智能化水平 辦公 OA 有效載荷 40 安，室內(nèi)初裝修。 b、關(guān)于商務(wù)配套的問(wèn)題 目前北京地區(qū)寫(xiě)字樓商務(wù)配套正朝著高級(jí)化和綜合化的方向發(fā)展，商務(wù)配套水準(zhǔn)在衡量寫(xiě)字樓水準(zhǔn)中所占的比例越來(lái)越大。 設(shè)備 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行由計(jì)算機(jī)自動(dòng)控還，實(shí)現(xiàn)部分管路的自動(dòng)控制。 公共走廊 高級(jí)帶膠墊地毯或石材，高檔吸音材料吊頂 普通地毯或塊狀墊地毯，普通吸音材料吊頂。大體上以深藍(lán)色、淺藍(lán)色和淺綠色為主，只有少部分項(xiàng)目如國(guó)貿(mào)選擇了深棕色玻璃幕，昆泰國(guó)際中心則選擇了金黃色玻璃幕墻。主要以現(xiàn)代、理性、莊嚴(yán)為主調(diào)，體現(xiàn)商務(wù)辦公的嚴(yán)肅性和現(xiàn)代的高效、快節(jié)奏、高檔的特性。尤其是其對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求更多。外資企業(yè)大多立即推遲甚至停止了寫(xiě)字樓租購(gòu)計(jì)劃。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中資機(jī)構(gòu)繼續(xù)扮演著主要角色，占總吸納量的 65%以上。 例如 CBD 財(cái)富中心的價(jià)格為 20xx0元 /平方米； 新保利大廈價(jià)格為 3100 美元 /平方米，凱恒中心價(jià)格為 21000 元 /平方米。預(yù)計(jì)今后隨著亞洲地區(qū)供給出現(xiàn)緊縮和公司繼續(xù)重組資源，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金有望進(jìn)一 步上漲。 CBD 區(qū)域內(nèi)存在大量的客戶需求，這一需求將在 20xx 年得到部分釋放，同時(shí) CBD 內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在20xx 年集中放量，將帶熱這一地區(qū)及其周邊區(qū)域的辦公物業(yè)市場(chǎng)，因此周邊區(qū)域朝外大街、東二環(huán)沿線也將借這種利好而成為寫(xiě)字樓成交量較高的區(qū)域。其它幾個(gè)區(qū)域的空置率較為平均，都在 10%以下。舉辦奧運(yùn)會(huì)將會(huì)帶動(dòng)舉辦城市及 周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，正是對(duì)這個(gè)利好的預(yù)期，北京市寫(xiě)字樓供給量不斷增大。 中關(guān)村是高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有政策和稅收方面的優(yōu)惠，因此，聚集了大量的科技企業(yè)和相關(guān)的公司進(jìn)入。除去新增項(xiàng)目外，租售率基本上都在 85%以上甚至高，空置面積少，因而表現(xiàn)為市場(chǎng)的成交并不活躍。 大街之間，規(guī)劃用地 103 公頃，總規(guī)劃面積約 330 萬(wàn)平方米（不包括周邊區(qū)域的寫(xiě)字樓），其中寫(xiě)字樓面積占 50%左右。由“電子一條街”發(fā)展起來(lái)的中關(guān)村，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較薄弱，但發(fā)展很快，規(guī)劃面積也比較大 —— 200 萬(wàn)平方米。 東部的 CBD 和東二環(huán)商務(wù)帶則呈現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 二是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的發(fā)展的影響。 20xx 年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量預(yù)測(cè) 加入 WTO，和海外大量公司對(duì)巨大的中國(guó)市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)，大量的外國(guó)公司會(huì)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，首先的兩個(gè)城市為上海和北京。 只從純寫(xiě) 字樓的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，北京市這幾年的寫(xiě)字樓價(jià)格在不斷地上漲。 20xx20xx各 年甲級(jí)寫(xiě)字樓租金走勢(shì)20xx年 20xx年 20xx年租金( 美元/ 平方米. 月) 北京市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金 漲幅最大的區(qū)域仍是 東部區(qū)域， CBD 和東二環(huán)區(qū)域分別上升了 %和 %，燕莎區(qū)域、東長(zhǎng)安街建國(guó)門(mén)區(qū)域上升了 %和 %，金融街和中關(guān)村上升了 %。由于中國(guó)加入了 WTO 以后， 20xx 年保險(xiǎn)業(yè)正式對(duì)外開(kāi)放， 20xx 年資本市場(chǎng)也全面對(duì)外開(kāi)放。這主要是因?yàn)?0xx 年非典的發(fā)生使國(guó)外客戶推遲了購(gòu)買(mǎi)和租賃計(jì)劃。 其次，推動(dòng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的是中資企業(yè)機(jī)構(gòu)，傳統(tǒng)行業(yè)如石油、金融、出版行業(yè)仍為寫(xiě)字樓主要買(mǎi)家。這些公司將成為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的一支重要力量。 （ 2）從材料應(yīng)用上，為講求品質(zhì)，更多高檔項(xiàng)目采用石材貼面。在目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的北京條件下，功能設(shè)計(jì)和商務(wù)配套是寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)之中的“重中之重”，是客戶認(rèn)識(shí)項(xiàng)目深度價(jià)值的依托和形成口碑傳播的基礎(chǔ)。 一定程度上可自由分割，凈高 米以上。 保安 重點(diǎn)部位電視監(jiān)控 /自動(dòng)尋更 常與消防系統(tǒng)供用電視監(jiān)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種發(fā)展趨勢(shì)使一些小體量單體寫(xiě)字樓面臨著很大的商務(wù)配套壓力。 寫(xiě)字樓兩大主題（定向性寫(xiě)字樓和吸納性寫(xiě)字樓）市場(chǎng)定位分析 定向性寫(xiě)字樓和吸納性寫(xiě)字樓一直以來(lái)都是房地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析的兩大主題，因?yàn)楸本┦谐鞘泄δ軐?shí)際承擔(dān)著政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心、科技中心和旅游中心等多項(xiàng)符合型功能，所以北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)定向性寫(xiě)字樓和吸納性寫(xiě)字樓的市場(chǎng)發(fā)展并行不悖，其差別表現(xiàn)地也非常突出。本區(qū)域此類(lèi)大廈開(kāi)發(fā)總面積約為５０萬(wàn)平米左右，但目前沒(méi)有顯示出出租或出售其物業(yè)的跡象。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)從三 天辰大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 15 極商圈向多極商圈轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)進(jìn)一步發(fā)展。20xx 年而且隨著市場(chǎng) 上寫(xiě)字樓供給量的增加，甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金和價(jià)格都將下調(diào)頂級(jí)寫(xiě)字樓的價(jià)格和租金將保持穩(wěn)定。 （ 1）商務(wù)樓 最早商住項(xiàng)目，亦商亦住，既可以居住，也可以辦公，如早期的商住項(xiàng)目現(xiàn)代城。 由于商住項(xiàng)目針對(duì)性的是中小型企業(yè)不能承受高價(jià)格寫(xiě)字樓的需求而開(kāi)發(fā)的一種產(chǎn)品，又相對(duì)于寫(xiě)字樓而言在土地使用權(quán)的年限上有二十年差距，且市場(chǎng)表現(xiàn)該類(lèi)產(chǎn)品的需求較大，因而預(yù)期出租收益也較高，因而得到投資者的認(rèn)可。但總體的價(jià)格還是較寫(xiě)字樓低，因而相對(duì)寫(xiě)字樓有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)代城開(kāi)了 CBD 商務(wù)樓的先河，得到市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái) 35年內(nèi)， CBD 區(qū)域的商務(wù)樓仍將是辦公市場(chǎng)上一個(gè)重要的組成部分，而且隨著中小公司不斷地從創(chuàng)業(yè)到發(fā)展到壯大，過(guò)度性公司始終需要這種過(guò)度性產(chǎn)品。 （ 4）三元橋區(qū)域 三元橋是商務(wù)樓的新興區(qū) 域，在近幾年里形成了一定的商務(wù)氛圍，吸引了不少開(kāi)發(fā)商們的眼光。中關(guān)村的供應(yīng)數(shù)量將持續(xù)走高。 另外由于商務(wù)樓成為遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫(xiě)字樓，投資回報(bào)率 高，受到了許多投資人青睞。同時(shí)，中小公司對(duì)商務(wù)樓的需求也較大，表現(xiàn)在商務(wù)樓的銷(xiāo)售普遍較好，有的區(qū)域甚至由于供給不足而出現(xiàn)住宅項(xiàng)目也自然轉(zhuǎn)換成商住兩用的狀況。朝外大街和東二環(huán)區(qū)域在 CBD 的邊緣，而且是成熟的商務(wù)區(qū)，因而價(jià)格了逐漸上揚(yáng)，目前朝外大街和東二環(huán)的商務(wù)樓的價(jià)格在 1300018000 元之間，基本也 CBD 持平。但由于與寫(xiě)字樓逐漸形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因而價(jià)格上升空間不大，甚至有被壓低的可能。 另一類(lèi)是純寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)，講求形象，外立面設(shè)計(jì)更氣派、沉穩(wěn)、嚴(yán)肅。 20xx 年 soho 現(xiàn)代城正式亮相，它給人們帶來(lái)了新的居家辦公理念，商務(wù)樓以一種全新的面貌出現(xiàn)，設(shè)計(jì)上絲毫不亞于高檔寫(xiě)字樓的豪華尊貴，商務(wù)配套和生活配套也讓用戶耳目一新，后來(lái)市場(chǎng)上又出現(xiàn)了“只商不住”的純商務(wù)公寓和“商住分區(qū)”的商務(wù)樓，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的開(kāi)發(fā)熱潮。而中低檔的寫(xiě)字樓本身就是市場(chǎng)的淘汰物，不說(shuō)其商務(wù)配套跟不上市場(chǎng)需求，就是其外立面裝修就給人“土”的感覺(jué)，相信今年會(huì)有更多的中低檔寫(xiě)字樓改作純商務(wù)的商務(wù)樓上市。 二、區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)調(diào)查分析 區(qū)域整體商務(wù)發(fā)展與趨勢(shì)預(yù)測(cè) 區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)目前呈現(xiàn)如下幾個(gè)主要趨勢(shì)： 1． 1 分散布局，大商務(wù)融合趨勢(shì)突顯 本區(qū)域由幾個(gè)分散的商圈共同形成一個(gè)大商務(wù)圈： CBD、朝外商圈、東二環(huán)商務(wù)帶、建外商圈、燕莎商圈，其中燕莎商對(duì)本區(qū)域的影響較小。如華貿(mào)中心純公寓部分，在銷(xiāo)售過(guò)程中迫于商住的需求壓力，三棟改為商住樓并實(shí)現(xiàn)了快速銷(xiāo)售。 1． 3 國(guó)企總部聚集，新的特色商務(wù)帶加速成長(zhǎng) 東二環(huán)由北向南包括東直門(mén)、東四十條、朝陽(yáng)門(mén)、建國(guó)門(mén)幾個(gè)交通節(jié)點(diǎn)及二環(huán)沿線。另外，中銀已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了凱恒中 心一期一半的寫(xiě)字樓，約 23 萬(wàn)平方米作為總部。朝外商圈的寫(xiě)字樓主要有昆泰大廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈、華普大廈、北京祥業(yè)大廈等項(xiàng)目。寫(xiě)字樓升級(jí)提升了區(qū)域整體的商務(wù)形象，好的商務(wù)形象可以吸引更多的客戶進(jìn)入本區(qū)域辦公，從而也激發(fā)投資者購(gòu)買(mǎi)。再如鉑宮國(guó)際中心，前期銷(xiāo)售出現(xiàn)困難而使該項(xiàng)目轉(zhuǎn)型而作為商務(wù)項(xiàng)目銷(xiāo)售。同時(shí)，頂級(jí)寫(xiě)字樓如新保利大廈也從開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的品牌形象的角度考慮，借入住企業(yè)的品牌來(lái)提升項(xiàng)目的品牌形象，進(jìn)而強(qiáng)化自身企業(yè)品牌的效果。 （ 2）富華大廈有寫(xiě)字樓 和商住公寓，其中商住公寓基本上按照辦公的格局設(shè)計(jì)，設(shè)有中央空調(diào)、公共衛(wèi)生間和多部大容量電梯。 富華大廈與本項(xiàng)目的位置相似，商務(wù)公寓部分立項(xiàng)與本項(xiàng)目相同，本項(xiàng) 目的風(fēng)格雖與富華大廈不同，但各有千秋，內(nèi)在品質(zhì)（包括建筑結(jié)構(gòu)、空間分割、內(nèi)部配置等）可以達(dá)到相同的檔次，未來(lái)的租金和價(jià)格可以作為本項(xiàng)目的參考，客戶也有相似之處，甚至可以分流它的一部分客戶。這與商住寫(xiě)字樓的定住相符合，早期的商住寫(xiě)字樓定位就是針對(duì)中小型公司而設(shè)計(jì)的低檔產(chǎn)品。一是客戶的類(lèi)型大體相似，是本項(xiàng)目客戶定位的參考；二是購(gòu)買(mǎi)或租用商住物業(yè)的客戶經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，從公司未來(lái)的發(fā)展來(lái)講，會(huì)有一定的客戶希望轉(zhuǎn)換辦公環(huán)境來(lái)提升公司的形象，因此可以成為本項(xiàng)目分流客戶的來(lái)源