【正文】 己的幫助還是很大的： 得到的信息含金量較高； 對市場的認(rèn)識更加敏銳； 可以建立行業(yè)內(nèi)的關(guān)系網(wǎng)，關(guān)系的作用在這里就不必多做說明。 如果是直接說自己是踩盤的，在房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的區(qū)域大多情況下還是能被接受的，但在房地產(chǎn)發(fā)展欠發(fā)達(dá)地區(qū)，可就不怎么有效了。 不要選擇這幾個(gè)時(shí)段：一是上午9點(diǎn)以前不要去，因?yàn)榇藭r(shí)大多很多銷售人員要打掃衛(wèi)生和開每天的清晨例會；二是中午午休和就餐的時(shí)間不要去，這個(gè)時(shí)間段銷售人員最疲憊狀態(tài)全無；三是下午5：30點(diǎn)以后不要去，這個(gè)時(shí)間段銷售要么填寫當(dāng)天各種的分析報(bào)表，要么這時(shí)就要開始培訓(xùn)或者開每天情況分析例會。一般采用的推理法，根據(jù)已售完樓盤的銷售周期來反推調(diào)查項(xiàng)目，但這樣得出數(shù)據(jù)不太可靠。 細(xì)致價(jià)格情況調(diào)查 均價(jià)很容易了解，通過裝客戶打電話一般都能知道，但是要了解一些細(xì)致的價(jià)格情況如樓層差價(jià)，景觀差價(jià)，價(jià)格走勢的話就需要用一些技巧了： 樓層差價(jià)。這些方面主要通過觀察和交談來了解，必要時(shí)要仔細(xì)拍幾張照片。這個(gè)問題長期捆饒著我，總覺得踩盤好象沒多大作用，很浪費(fèi)時(shí)間，因?yàn)橐呀?jīng)有很多渠道了解很詳細(xì)的樓盤信息了： 基本技術(shù)指標(biāo)——各大房產(chǎn)網(wǎng)和項(xiàng)目網(wǎng)站項(xiàng)目規(guī)劃——到銷售中心看沙盤或者樓盤自己的網(wǎng)站 推盤節(jié)奏——項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)控 戶型配比——市場信息網(wǎng)，自己打開樓盤表數(shù)（有點(diǎn)煩瑣） 銷售率——網(wǎng)上備案都能查到（用已售量除總供應(yīng)量） 購房者對樓盤的評價(jià)——業(yè)主論壇 到底還有哪些信息需要踩盤來了解，我通過查閱一些資料，看了很多帖子，基本上搞清楚踩盤到底有什么作用了：（1）對項(xiàng)目以及周邊的經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、人文、自然環(huán)境有個(gè)直觀的感受； （2）可以了解一些項(xiàng)目的細(xì)節(jié)，比如銷售人員的素質(zhì)、銷售案場的包裝以及樣板間等一些營銷方面的感受。 看了很多解疑的資料，結(jié)合自己一些踩盤的感受，寫了這篇文章，目的主要是為了把自己對踩盤的認(rèn)識和以后該注意的地方羅列起來，以便在以后的踩盤中能有更大收獲。踩盤的方法及注意細(xì)節(jié)等。 踩盤是為了解哪些信息 很多人可能和我有一樣的疑問——我們要知道的東西好象大部分可以直接通過網(wǎng)絡(luò)和電話解決，去踩盤不是浪費(fèi)時(shí)間嗎。 對營銷方面的感受 對于在售樓盤來說，有關(guān)它的營銷方面的信息也是很重要的，比如銷售人員的素質(zhì)、銷售案場的包裝、樣板間的設(shè)置等。素質(zhì)不會太差吧等），或者直接找?guī)捉M客戶，通過和他們交談來感受。這一部分內(nèi)容靠詢問售樓人員得出數(shù)據(jù)一般都是假的。如果要了解售樓的進(jìn)度以及售樓部人員的素質(zhì)，那就應(yīng)該和售樓人員進(jìn)行交流。如此不一而足，說道底就是你盡量把自己和你要去踩盤的客戶身份特征、消費(fèi)習(xí)慣、言談舉止相吻合。 不要認(rèn)為踩盤是個(gè)很煩瑣很沒意義的工作，也不要覺得踩盤調(diào)查不到什么東西也學(xué)不到什么東西。 第四，走進(jìn)售樓處，直接要求該位置業(yè)顧問接待，這樣就可以直接切入主題，不會被懷疑。原因無他，只是想了解各樓盤的銷售實(shí)力。只要避開上述三個(gè)時(shí)間段，在銷售人員清閑的時(shí)間，不和人家接待客戶的主要時(shí)間沖突的情況下，你就會了解很多情況。當(dāng)然了亮身份也有例外情況比如：你在被踩盤的項(xiàng)目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找個(gè)借口以閑聊或?qū)W習(xí)的口吻了解情況（比如我認(rèn)識某代理公司的老總，因?yàn)槟呈滦枰狡漤?xiàng)目踩盤，對于這種小事其實(shí)時(shí)沒有必要和老總打招呼的，因此就可以用閑聊的方式去獲得一些資料）?！保虼瞬缺P人死纏爛打也是無奈之舉，某公司的一位副總在談這件事的時(shí)候說，我在如果想要在那個(gè)售樓部拍一個(gè)東西，我會天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我還去，.直到拍到為止，他們要忙著賣樓，我就不信會有人整天“陪著我”?，F(xiàn)在得市場信息是流通網(wǎng)絡(luò)，不從這里得到，也會從別得地方得到，用遮掩不友善得態(tài)度對待對方，結(jié)果只能使自己職業(yè)生涯道路越走越狹隘。 、友好一些 對于踩盤者的熱情更可以反映出本樓盤的自信，我就是最好的