【正文】 目的代理公司的操作經(jīng)驗(yàn)是美聯(lián)必須去借鑒的 . 綜合評(píng)估： 無(wú)論采取何種開(kāi)發(fā)模式，針對(duì)我們的現(xiàn)狀，針對(duì)本項(xiàng)目的具體操作，我們必須思考 并解決如下四個(gè)問(wèn)題，它構(gòu)成了本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的核心： 1，美聯(lián)品牌與中體品牌、奧園品牌如何有機(jī)融合并有跨越性的提升？ 2，對(duì)于如此超級(jí)大盤(pán)，我們的開(kāi)發(fā)節(jié)奏該如何把握？ 3，奧園相對(duì)定型的產(chǎn)品體系如何結(jié)合武漢地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，并進(jìn)行有效的挖掘？ 4，推廣中如何實(shí)現(xiàn)并創(chuàng)新、豐富奧園品牌的內(nèi)涵？ 后面的分析將圍繞此問(wèn)題的解決延伸 PART 2 對(duì)項(xiàng)目的理解 一、對(duì)地段、配套的理解 美聯(lián)奧林匹克花園位于東西湖區(qū)馬馳路以北，機(jī)場(chǎng)高速（漢飛大道）以東，占地 753畝，預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá) 90萬(wàn)方，緊鄰成熟大型成熟社區(qū) — 常青花園，也是規(guī)劃 中的地鐵 2號(hào)線的終點(diǎn)站。 認(rèn)知結(jié)論 : 美聯(lián)擁有成功開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn) ,并已經(jīng)走在了復(fù)合地產(chǎn)領(lǐng)域的征程上 .但在武漢開(kāi)發(fā) 過(guò)的所有項(xiàng)目總量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及本項(xiàng)目的體量 .基于美聯(lián)公司的發(fā)展目標(biāo)及本項(xiàng)目體量 ,我 司認(rèn)為 ,我們面臨以下兩大問(wèn)題 : 我們已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目總體量不到 30萬(wàn)方，我們何以支撐近 90萬(wàn)方的超大規(guī) 模的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)？ 我們?cè)?jīng)在武漢市場(chǎng)取得過(guò)輝煌，但隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化和公司目標(biāo)盡快 實(shí)現(xiàn)的壓力，我們?nèi)绾稳?shí)現(xiàn)成為武漢一流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乃至走向全國(guó)，成為城 市運(yùn)營(yíng)商？ 問(wèn)題就是思路，我們的解決辦法 1,通過(guò)對(duì)中體品牌、奧林匹克花園品牌的整合和嫁接，借其影響力實(shí)現(xiàn)美聯(lián)品牌 的跨越和提升 . ◆ 公關(guān)活動(dòng)造勢(shì)： 在項(xiàng)目正式發(fā)售前，與中體公司及奧園品牌管理層共同舉辦大型的品牌發(fā)布會(huì)；同時(shí)系列軟問(wèn)炒作“中體是誰(shuí)？”、“奧園又是誰(shuí)？”、“中體、奧園為什么要選擇武漢美 聯(lián)作為其品排異地?cái)U(kuò)張的伴侶”等系列傳播，借機(jī)迅速擴(kuò)大美聯(lián)品牌的影響力。 在依托上市公司的基礎(chǔ)上，三大集團(tuán)的協(xié)同作戰(zhàn)使中體升級(jí)為城市運(yùn)營(yíng)商。 中體在全國(guó)的開(kāi)發(fā)采取協(xié)同作戰(zhàn)的方式運(yùn)作：由中體奧林匹克花園集團(tuán)投資建 設(shè)體育設(shè)施、奧林匹克花園、中奧廣場(chǎng)等，可完善城市功能，美化城市形象；由中 體健身集團(tuán)負(fù)責(zé)為體育設(shè)施引入“中體倍力”這一國(guó)際品牌，并負(fù)責(zé)奧林匹克花園運(yùn) 動(dòng)城的運(yùn)營(yíng)管理；由中體競(jìng)賽集團(tuán)利用體育設(shè)施硬件，引進(jìn)全國(guó)性運(yùn)動(dòng)會(huì)、體育比 賽、商業(yè)比賽等，提高城市知名度，提升城市形象。 美聯(lián)是一個(gè)從事文教產(chǎn)業(yè)的實(shí)業(yè)公司 02 開(kāi)始介入復(fù)合教育地產(chǎn)領(lǐng)域，先后創(chuàng)辦了華中科技大學(xué)文華學(xué)院、武漢科大城市 學(xué)院和武漢科大外語(yǔ)外事學(xué)院，總建筑面積 30余萬(wàn)平方米，學(xué)生規(guī)模近 2萬(wàn)人。 如果資金允許，三個(gè)項(xiàng)目可以同時(shí)開(kāi)工，但一定是奧林匹克花園“壓陣”，作為形象的延續(xù)。 因此如何充實(shí)并豐富片區(qū)配套成為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。 小配套： 大型社區(qū)的小配套的完善與否關(guān)系到客戶(hù)生活是否方面，是否把其作為第一居所，自然而然成為客戶(hù)下單的重要考量因素。然而，在本案必須保證一期快速去化的壓力下，在“去化速度與價(jià)格呈反比”的 基本市場(chǎng)法則面前，我們面臨一組矛盾。 常青花園片作為宜居的地段已經(jīng)被武漢市場(chǎng)公認(rèn)，項(xiàng)目緊靠常青花園的地段優(yōu)勢(shì)能降 低客戶(hù)對(duì)片區(qū)屬性的抗性，更容易得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 美聯(lián)在文教產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源與項(xiàng)目有效結(jié)合有望成為本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。 緣起 客戶(hù)需求 對(duì)于理性的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，考慮的方面越來(lái)越多，單個(gè)的概念已經(jīng)不足以吸引其購(gòu)買(mǎi)。 從競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略出發(fā)， 在沒(méi)有絕對(duì)把握在全市范圍內(nèi)一枝獨(dú)秀的前提下，希望在上 述有效區(qū)域集中兵力，做到完勝。 PART 4 整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 一 、 策劃原則： 對(duì)于美聯(lián) .奧林匹克花園的定位系統(tǒng)和營(yíng)銷(xiāo)企劃策略，我們堅(jiān)持 “高起點(diǎn)、高品位、高 立意” 的“三高”原則。產(chǎn)品的優(yōu)秀可以在一 定程度上突破地域市場(chǎng)價(jià)，但基本不會(huì)超過(guò)市場(chǎng)價(jià)的 20％ ―― 無(wú)數(shù)知名樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)例 證明了這一點(diǎn)（品牌樓盤(pán)可以突破更多）。 三 、 營(yíng)銷(xiāo)總策略： 生活概念塑造（居住中國(guó)式榜樣時(shí)代的生活品質(zhì)） ＋板塊啟動(dòng)（新常青） +產(chǎn)品啟動(dòng)（美聯(lián) .奧林匹克花園） 總目標(biāo) 我們的任務(wù)是將“美聯(lián)奧林匹克畫(huà)押”捆綁在“新常青”基座上 通過(guò)“新常青宜居活圈”這個(gè)超級(jí)發(fā)射架 用“居住中國(guó)式榜樣時(shí)代的生活品質(zhì)”做點(diǎn)燃器，對(duì)外發(fā)射。 “ 驚艷中國(guó)的武漢美聯(lián)奧園” 武漢美聯(lián)奧園的地段 武漢美聯(lián)奧園的配套 武漢美聯(lián)奧園的戶(hù)型設(shè)計(jì) 武漢美聯(lián)奧園的社區(qū)氛圍營(yíng)造 …… “ 風(fēng)靡華夏的奧園” 廣州的奧園 北京的奧園 天津的奧園 常州的奧園 …… 通過(guò)以上兩點(diǎn)（包含的內(nèi)容）導(dǎo)出營(yíng)銷(xiāo)主題靈魂 —— 中國(guó)品質(zhì)生活居住榜樣 支持點(diǎn)： 武漢的地理位臵和交通給予居住帶來(lái)極大的方便性 項(xiàng)目所處地段的宜居性的高度認(rèn)可 最具有代表性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 規(guī)模大、功能全，將城市功能引入小區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃 國(guó)際社會(huì)隊(duì)“奧園”品牌的高認(rèn)同度 我們將通過(guò)“武漢美聯(lián)奧園 — 中國(guó)品質(zhì)生活居住榜樣”的煽情炒作 給市場(chǎng)一個(gè)超級(jí)懸念， 給顧客一個(gè)強(qiáng)大賣(mài)點(diǎn)， 給社會(huì)一個(gè)重大新聞。因此，對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，主品牌 +子品牌的 模式較為適合，比如：武漢萬(wàn)科城市花園的運(yùn)作。但對(duì)于本項(xiàng)目的裝修方式提出如下建議： 方案一、突出房型特點(diǎn) 制定 “ 菜單模式 ” 時(shí)，特別注意突出功能房的實(shí)用性，給予裝修建議。 ３，布局及風(fēng)格設(shè)計(jì) A、在本項(xiàng)目?jī)?nèi)或項(xiàng)目附近與政府合作建一個(gè)大型集、飲食、商業(yè)、購(gòu)物于一體的 MALL （屬于新常青的）或者是五星級(jí)酒店。 ◆配合銷(xiāo)售，加快去化速度。 ◆高炮攔截： 預(yù)熱期必須快速搶占常青路、青年路、古田二路、新華路、金山大道等主干道的廣告牌 ，這對(duì)項(xiàng)目的整盤(pán)運(yùn)營(yíng)具有決定性的意義，尤其是在報(bào)紙效應(yīng)日益遞減的市場(chǎng)背景下！ 報(bào)紙： 建議預(yù)熱期的報(bào)紙廣告硬廣都用整版，以凸顯項(xiàng)目氣勢(shì)和開(kāi)發(fā)商的決心，在排版上進(jìn) 行創(chuàng)新，避免現(xiàn)金的單調(diào)； 后記： 遵照此思路的執(zhí)行，本項(xiàng)目將更加豐盈美聯(lián)品牌形象，樹(shù)立一線地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的 形象，美聯(lián) 〃 奧林匹克花園將在武漢市場(chǎng)樹(shù)立標(biāo)高，并引領(lǐng)武漢人居新時(shí)代！ 但前提是在項(xiàng)目啟動(dòng)初就必須完成品牌的嫁接！如果能將美聯(lián)其他項(xiàng)目全納入 美聯(lián)品牌的塑造體系之內(nèi)，以實(shí)力體現(xiàn)品牌比如通過(guò)全城三項(xiàng)目巡展，再嫁接品牌 的模式，再反佐品牌則不只是保障了本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，更使美聯(lián)其他項(xiàng)目、美聯(lián) 企業(yè)發(fā)生 “ 質(zhì)變 ” ，真正邁入新的高度． 本次操作思路提報(bào)結(jié)束 誠(chéng) 謝 武漢易居投資有限公司 2020/1/15