【正文】 目的代理公司的操作經(jīng)驗是美聯(lián)必須去借鑒的 . 綜合評估： 無論采取何種開發(fā)模式，針對我們的現(xiàn)狀，針對本項目的具體操作，我們必須思考 并解決如下四個問題，它構成了本項目開發(fā)運營的核心： 1，美聯(lián)品牌與中體品牌、奧園品牌如何有機融合并有跨越性的提升？ 2，對于如此超級大盤，我們的開發(fā)節(jié)奏該如何把握？ 3，奧園相對定型的產(chǎn)品體系如何結合武漢地產(chǎn)市場的需求，并進行有效的挖掘？ 4，推廣中如何實現(xiàn)并創(chuàng)新、豐富奧園品牌的內涵？ 后面的分析將圍繞此問題的解決延伸 PART 2 對項目的理解 一、對地段、配套的理解 美聯(lián)奧林匹克花園位于東西湖區(qū)馬馳路以北，機場高速（漢飛大道）以東，占地 753畝，預計總建筑面積達 90萬方，緊鄰成熟大型成熟社區(qū) — 常青花園，也是規(guī)劃 中的地鐵 2號線的終點站。 認知結論 : 美聯(lián)擁有成功開發(fā)地產(chǎn)的經(jīng)驗 ,并已經(jīng)走在了復合地產(chǎn)領域的征程上 .但在武漢開發(fā) 過的所有項目總量也遠遠不及本項目的體量 .基于美聯(lián)公司的發(fā)展目標及本項目體量 ,我 司認為 ,我們面臨以下兩大問題 : 我們已經(jīng)開發(fā)的項目總體量不到 30萬方，我們何以支撐近 90萬方的超大規(guī) 模的項目的開發(fā)和運營？ 我們曾經(jīng)在武漢市場取得過輝煌，但隨著市場環(huán)境的變化和公司目標盡快 實現(xiàn)的壓力，我們如何去實現(xiàn)成為武漢一流地產(chǎn)開發(fā)商乃至走向全國，成為城 市運營商？ 問題就是思路，我們的解決辦法 1,通過對中體品牌、奧林匹克花園品牌的整合和嫁接，借其影響力實現(xiàn)美聯(lián)品牌 的跨越和提升 . ◆ 公關活動造勢： 在項目正式發(fā)售前，與中體公司及奧園品牌管理層共同舉辦大型的品牌發(fā)布會；同時系列軟問炒作“中體是誰？”、“奧園又是誰？”、“中體、奧園為什么要選擇武漢美 聯(lián)作為其品排異地擴張的伴侶”等系列傳播，借機迅速擴大美聯(lián)品牌的影響力。 在依托上市公司的基礎上，三大集團的協(xié)同作戰(zhàn)使中體升級為城市運營商。 中體在全國的開發(fā)采取協(xié)同作戰(zhàn)的方式運作：由中體奧林匹克花園集團投資建 設體育設施、奧林匹克花園、中奧廣場等，可完善城市功能，美化城市形象；由中 體健身集團負責為體育設施引入“中體倍力”這一國際品牌，并負責奧林匹克花園運 動城的運營管理；由中體競賽集團利用體育設施硬件，引進全國性運動會、體育比 賽、商業(yè)比賽等，提高城市知名度，提升城市形象。 美聯(lián)是一個從事文教產(chǎn)業(yè)的實業(yè)公司 02 開始介入復合教育地產(chǎn)領域，先后創(chuàng)辦了華中科技大學文華學院、武漢科大城市 學院和武漢科大外語外事學院，總建筑面積 30余萬平方米，學生規(guī)模近 2萬人。 如果資金允許，三個項目可以同時開工，但一定是奧林匹克花園“壓陣”，作為形象的延續(xù)。 因此如何充實并豐富片區(qū)配套成為項目運營的重要環(huán)節(jié)。 小配套： 大型社區(qū)的小配套的完善與否關系到客戶生活是否方面，是否把其作為第一居所，自然而然成為客戶下單的重要考量因素。然而，在本案必須保證一期快速去化的壓力下，在“去化速度與價格呈反比”的 基本市場法則面前，我們面臨一組矛盾。 常青花園片作為宜居的地段已經(jīng)被武漢市場公認，項目緊靠常青花園的地段優(yōu)勢能降 低客戶對片區(qū)屬性的抗性，更容易得到市場的認可。 美聯(lián)在文教產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢資源與項目有效結合有望成為本項目的一大亮點。 緣起 客戶需求 對于理性的購房者來說，考慮的方面越來越多，單個的概念已經(jīng)不足以吸引其購買。 從競爭戰(zhàn)略出發(fā)， 在沒有絕對把握在全市范圍內一枝獨秀的前提下，希望在上 述有效區(qū)域集中兵力，做到完勝。 PART 4 整盤營銷推廣策略 一 、 策劃原則： 對于美聯(lián) .奧林匹克花園的定位系統(tǒng)和營銷企劃策略，我們堅持 “高起點、高品位、高 立意” 的“三高”原則。產(chǎn)品的優(yōu)秀可以在一 定程度上突破地域市場價，但基本不會超過市場價的 20％ ―― 無數(shù)知名樓盤的營銷戰(zhàn)例 證明了這一點（品牌樓盤可以突破更多）。 三 、 營銷總策略： 生活概念塑造（居住中國式榜樣時代的生活品質） ＋板塊啟動（新常青） +產(chǎn)品啟動（美聯(lián) .奧林匹克花園） 總目標 我們的任務是將“美聯(lián)奧林匹克畫押”捆綁在“新常青”基座上 通過“新常青宜居活圈”這個超級發(fā)射架 用“居住中國式榜樣時代的生活品質”做點燃器，對外發(fā)射。 “ 驚艷中國的武漢美聯(lián)奧園” 武漢美聯(lián)奧園的地段 武漢美聯(lián)奧園的配套 武漢美聯(lián)奧園的戶型設計 武漢美聯(lián)奧園的社區(qū)氛圍營造 …… “ 風靡華夏的奧園” 廣州的奧園 北京的奧園 天津的奧園 常州的奧園 …… 通過以上兩點（包含的內容）導出營銷主題靈魂 —— 中國品質生活居住榜樣 支持點： 武漢的地理位臵和交通給予居住帶來極大的方便性 項目所處地段的宜居性的高度認可 最具有代表性的產(chǎn)品設計理念 規(guī)模大、功能全，將城市功能引入小區(qū)的設計規(guī)劃 國際社會隊“奧園”品牌的高認同度 我們將通過“武漢美聯(lián)奧園 — 中國品質生活居住榜樣”的煽情炒作 給市場一個超級懸念， 給顧客一個強大賣點， 給社會一個重大新聞。因此，對于長時間開發(fā)的樓盤，主品牌 +子品牌的 模式較為適合，比如：武漢萬科城市花園的運作。但對于本項目的裝修方式提出如下建議： 方案一、突出房型特點 制定 “ 菜單模式 ” 時，特別注意突出功能房的實用性，給予裝修建議。 ３，布局及風格設計 A、在本項目內或項目附近與政府合作建一個大型集、飲食、商業(yè)、購物于一體的 MALL （屬于新常青的）或者是五星級酒店。 ◆配合銷售，加快去化速度。 ◆高炮攔截： 預熱期必須快速搶占常青路、青年路、古田二路、新華路、金山大道等主干道的廣告牌 ，這對項目的整盤運營具有決定性的意義，尤其是在報紙效應日益遞減的市場背景下！ 報紙： 建議預熱期的報紙廣告硬廣都用整版，以凸顯項目氣勢和開發(fā)商的決心，在排版上進 行創(chuàng)新，避免現(xiàn)金的單調； 后記： 遵照此思路的執(zhí)行，本項目將更加豐盈美聯(lián)品牌形象，樹立一線地產(chǎn)開發(fā)商的 形象，美聯(lián) 〃 奧林匹克花園將在武漢市場樹立標高，并引領武漢人居新時代！ 但前提是在項目啟動初就必須完成品牌的嫁接！如果能將美聯(lián)其他項目全納入 美聯(lián)品牌的塑造體系之內，以實力體現(xiàn)品牌比如通過全城三項目巡展，再嫁接品牌 的模式，再反佐品牌則不只是保障了本項目的成功運作，更使美聯(lián)其他項目、美聯(lián) 企業(yè)發(fā)生 “ 質變 ” ，真正邁入新的高度． 本次操作思路提報結束 誠 謝 武漢易居投資有限公司 2020/1/15