【正文】 究報(bào)告 32 示出該區(qū)域良好的發(fā)展前景 ； 由于金州區(qū)當(dāng)?shù)鼐用袷杖爰叭丝诘闹萍s因素，面向當(dāng)?shù)鼐用竦漠a(chǎn)品市發(fā)展?jié)摿^小； 由于該項(xiàng)目臨近開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及人口的平均收入相對較高，具有較高的購買力； 由于大連市區(qū)房價(jià)的攀升，北三市及外地人口選擇新城區(qū)作為落戶居所的數(shù)量正在逐步增加。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 31 第六節(jié) 外地人來連購房動向分析 隨著大連市知名度的提高，大連市優(yōu)越的氣候條件和自然環(huán)境越來越吸引東北三省及外地人來連購置房產(chǎn)，外地人已成為大連房地產(chǎn)消費(fèi)群體的一大生力軍。東城天下（ 2 期） 80100 9 金灣新城 B1 大連金灣實(shí)業(yè)有限公司 開發(fā)區(qū)雙 D港 3路車終點(diǎn)站 多層 4 7 60130 3400均價(jià) 10 疊翠花鄉(xiāng) （二期） 大連華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)哈爾濱路 38號 多層 小高層 4 10 50130 35004300 11 西雅圖 總的來說，金州房地產(chǎn)在整個(gè)大連房地 產(chǎn)的形式中，處于剛剛發(fā)展的狀態(tài)，在各種利好消息下，未來還有很大的上漲空間。從 2020年 土地掛牌中不難看出，大規(guī)模城市周邊土地放量 ， 將為中低價(jià)位市場 帶來激烈的競爭 。商品房銷售面積 萬平方米，銷售額達(dá) 億元，分別增長 %和 %。第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)外商投資開始活躍。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到 110 億元，比年初增長 %。 三、金州區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年是全面完成 “ 十五 ” 計(jì)劃和銜接 “ 十一五 ” 發(fā)展的關(guān)鍵之年。 ◎ 城區(qū)沙土路改造超額完成任務(wù) 2020 年，金州區(qū)為改善城市人居環(huán)境，方便居民出行，對城區(qū)內(nèi)的沙土路進(jìn)行全面普查和改造施 工。 二、金州區(qū)總體規(guī)劃建設(shè) （一）總體規(guī)劃 ◎ 城區(qū)規(guī)劃 2020 年，金州區(qū)規(guī)劃和國土資源局調(diào)整完善金州城區(qū)總體規(guī)劃，其中主要包括金州新城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃面積 4100 公頃；新城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)首期工程規(guī)劃，規(guī)劃面積 350 公頃；大連機(jī)車廠區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃面積 100公頃等。 大連至金州的快軌已于 2020 年上半年開工，計(jì)劃 2020 年 12 月 30 日竣工。 （四）氣候 金州區(qū)的氣候特點(diǎn)是：全年氣溫特高，降水稍少，日照稍少，大風(fēng)日數(shù)稍 少。全區(qū)面積 平方公里，海岸線長 公里。 六、 2020 年春季房展總結(jié) 為 期 4天的 2020 大連春季房交會 落下帷幕 。 三、近年大連房地產(chǎn)空置情況變化 表 23 大連市 1998— 2020年商品房空置情況 單位：平方米 年 份 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020（ 12） 商品房空置 面積 1837412 1640771 2277286 3727688 3961210 2950265 3203582 2620200 2534000 其中： 1323105 1174535 1706974 2566775 2704943 1850765 2300532 1630000 1536000 96878 91848 59046 143805 249745 63793 70746 用房 314769 91138 391061 510778 830925 792724 659690 102660 278715 120200 146330 175597 242983 172614 0100000020200003000000400000050000001998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 20202020（12）平方米商品房空置面積 其中： 圖 24 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 14 四、大連市存量房消化比例提高 表 24 大連市存量房交易表 年份 成交宗數(shù) （萬件） 增長率 （ %） 成交面積 （萬㎡） 增長率 （ %） 成交額 （億元） 增長率 （ %） 2020（ 12） 2020 2020 2020 2 173 2020 倍 倍 五、大連市自招拍掛以來土地供給狀況 2020 年土地供應(yīng)狀況 2020 年 ，大連 市共推出土地 37 塊，總占地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積為 萬平方米。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽?，還海于民，建設(shè)一個(gè)藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇?fù)淼男麓筮B。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。建立“兩區(qū)三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。“兩城”即大連老城區(qū)與大連新市區(qū)，構(gòu)成大連的 主城區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯提高，完成 億元，增長 %。數(shù)字口岸建設(shè)步伐加快，港檢、關(guān)檢聯(lián)動合作進(jìn)一步加強(qiáng)， “大通關(guān) ”建設(shè)取得新進(jìn)展。 12月地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，同比增長 %；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長 %；實(shí)現(xiàn)自營進(jìn)出口總額 億美元，同比增長 %；出口總額 億美元，同比增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，同比增長 %；實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 143 億元，同比增長 %；人均可支配收入達(dá) 2447 元，同比增長 6%；人均消費(fèi)支出 1861 元，同比增長 3%。 曾開發(fā)過的房地產(chǎn)項(xiàng)目：大連新希望花園；成都錦官新城、錦官秀城、錦官麗城；上海四季全景臺；呼和浩特新希望家園等。 本項(xiàng)目的合理開發(fā)將會促進(jìn)土地資源的整合及當(dāng)?shù)鼐用裆顥l件的改善；高品質(zhì)的樓盤定位不僅會給企業(yè)帶來相應(yīng)的利潤，并對提升金州區(qū)總體形象、優(yōu)化金州區(qū)城市規(guī)劃起到重要的作用。 新希望集團(tuán)在 1995 年由國家工商局和中國企業(yè)評價(jià)協(xié)會評定為“中國最大的 500 家私 營企業(yè)之第一位”，并從 1994 年起連續(xù) 3年被美國《福布斯》雜志評選為中國大陸私營資產(chǎn)首位； 2020 年 4 月，新希望集團(tuán)與山東六和集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成了新的格局。 （二）氣候條件 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。按照《大連東北亞國際航運(yùn)中心建設(shè)規(guī)劃》，重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資比上年增長％。全地區(qū)完成 GDP2290 億元，累計(jì)同比增長 %；地方一般財(cái)政預(yù)算收入 億元，累計(jì)同比增長%；實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，累計(jì)同比增長 %。 2020年 2月份，我市城市居民人均 月 可支配收入為 1342元， 同比 增長 %。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，不再搞低標(biāo)準(zhǔn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。 （四）城市基礎(chǔ)設(shè)施 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標(biāo)，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更綠、更亮、更美。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 11 東北路： 華東路： ?? 龍畔金泉 ? 北府花園 ?? 金廣重點(diǎn)加大城市西部和北部的供地規(guī)模。從參展樓盤整體價(jià)格趨勢可以看出：受幾年來價(jià)格上漲的慣性影響以及政策調(diào)控，大連房地產(chǎn)整體市場今年并不會大起大落，然而 7000元以上的高檔盤有近 300 萬平方米的巨大供應(yīng)量，令這一市場的投資前景不容樂觀，競爭加劇局面將持續(xù)很長時(shí)間。 （三）人口民族 至 2020 年末，全區(qū)總?cè)丝?556458 人（含流動人口），其中，戶籍人口 471719人，比上年下降 %。 95%以上的高中畢業(yè)生升入普通高校，高考本科進(jìn)線率達(dá) %；中等職業(yè)學(xué)校 6所，在校學(xué)生 3981 人。途經(jīng)五一路、解放路、金興路、勝利路、 202 國道。金州區(qū)規(guī)劃和國土資源局首次進(jìn)行 3個(gè)臨港工業(yè)區(qū)規(guī)劃，其中，登沙河臨港工業(yè)區(qū)， 規(guī)劃用地 9平方公里；三十里堡臨港工業(yè)區(qū)，規(guī)劃用地 12平方公里；大魏家臨港工業(yè)區(qū)，規(guī)劃用地 6 平方公里。至年末，管道已通至憬園河畔和湖畔嘉園 2個(gè)小區(qū)，結(jié)束金州城區(qū)沒有煤氣的歷史。固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn) 102 億元，增長 %。引進(jìn)投資額1000 萬美元以上大項(xiàng)目 14 個(gè)。實(shí)際使用外資額和出口創(chuàng)匯額均列全市各區(qū)市縣首位。而基本上， 2020 年競得的土地會在 2020 年投入建設(shè)，或者開始銷 售，因此 2020 年金州的房地產(chǎn)市場將迎來一個(gè)新的局面，將會出現(xiàn)大量在建、在售樓盤。相對于開發(fā)區(qū)和大連市內(nèi)四區(qū)的價(jià)格來說，有一段差距，因此這對消費(fèi)者來也存在著一定的吸引力。鑒于本項(xiàng)目隸屬于金州區(qū)又臨近開發(fā)區(qū)，我司對金州區(qū)、開發(fā)區(qū)樓盤進(jìn)行了抽樣調(diào)查。 二、劣勢分析 ?? 項(xiàng) 目只摘得 A、 C 區(qū)，沒摘得 B 區(qū)，不能整體開發(fā)，不易做出形象及物管； ?? 項(xiàng)目行政區(qū)域?qū)儆诮鹬輩^(qū)，商業(yè)配套，尤其是城市配套、學(xué)區(qū)等相對不如開發(fā)區(qū)成熟、完善； ?? 項(xiàng)目 是處于金州區(qū)與開發(fā)區(qū)邊緣的新建居住區(qū)，現(xiàn)有周邊配套設(shè)施不完善，無大型商場、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等，相關(guān)配套的成熟尚需35 年左右，造成本項(xiàng)目前期價(jià)格上難以走高； ?? 項(xiàng)目位于 金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、北三市等地區(qū)進(jìn)出大連市的 交通樞紐區(qū)域，道路車流量大、車速快，對過路行人造成一定的威脅；過往車輛產(chǎn)生的 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 29 噪音大，尤其大貨車等重型車輛較多，車輛尾氣排放量大，對項(xiàng)目環(huán)境、空氣質(zhì)量有一定影響； ?? 項(xiàng)目容積率高，都為高層建筑，得房率較低，戶型設(shè)計(jì)難以保證戶戶合理；建筑密度大，一定程度上較難作出景觀上的賣點(diǎn)；高層建筑的市場認(rèn)知度較多層建筑低； ?? 周邊公交線路少，進(jìn)出市區(qū)線路基本是首車 6： 00 左右，末車 20： 00左右，業(yè)主出行不太方便； ?? 周邊居住人群素質(zhì)較低，可能會在治安等方面造成一定的負(fù)面影響； ?? 周邊工廠及棚戶區(qū)較多，區(qū)域整體形象較差，對提升項(xiàng)目形象和價(jià)值造成一定難度； ?? 項(xiàng)目地勢比南面的西山小區(qū)低，業(yè)主在心理和視覺上有 “壓迫”感； ?? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中沒有小學(xué)， 教育配套不完善； ?? 開發(fā)商無自己的品牌物業(yè)管理公司； ?? 靠項(xiàng)目 A 區(qū)東邊、 C區(qū)北邊有一塊墳地，對客戶心理上有一定的影響； ?? 項(xiàng)目缺少部分城市配套管網(wǎng)如煤氣、暖氣等配置，配套成本可能較高； ?? 雖然項(xiàng)目南瞰大連灣，但由于熱電廠的影響，以及大連灣并非旅游觀光型的海灣，自然景觀不佳。其中 ， 購買住宅的交易件數(shù)為 10636 件，交易面 積為 萬平方米，成 交額為 億元， 分別增長了 %、 %和 %（ 2020 年 1～ 12月份的外地人購買住宅的交易件數(shù)為 9853 件，交易 面積為 萬平方米， 成交額為 億元）。 ?（三）市內(nèi)購房者 ?? 市內(nèi)動遷居民解決居住問題； ??? 剛剛畢業(yè)的大連本地及外地大學(xué)生； ??? 市內(nèi)適齡青年選作結(jié)婚用房； ??? 泛８０一代； ? 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 33 ?? 市內(nèi)二次置業(yè)者。 四、節(jié)能、節(jié)水方案 （一）節(jié)能措施 小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和大連市有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。 五、環(huán)保、勞保措施 （一）環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境保護(hù)要符合總體規(guī)劃要求，為此在設(shè)計(jì)上要求設(shè)計(jì)師依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》的相關(guān)要求在建筑物中科學(xué)合理設(shè)計(jì)涉及環(huán)境保護(hù)的系統(tǒng)和建筑材料 。 采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實(shí)現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。 (二 ) 消防措施 消防問題涉及到公司的財(cái)產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，并關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的聲譽(yù)，因此需要通過招投標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)并具有豐富業(yè)績的結(jié)構(gòu)及消防設(shè)計(jì)單位和施工單位，嚴(yán)格按照相關(guān)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工規(guī)范以及《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收。 第四章 投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目資金籌措來 源包括三部分，其中：自有資金 4 億元，銀行貸款 6 億元，其余為預(yù)售收入。土地費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用以及土地契稅，其中土地出讓金和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為 億元（甲方提供），土地契稅為土地交易費(fèi)用的 4%，為 880 萬元，則土地費(fèi)用總計(jì)為 22880 萬元，樓面地價(jià)為 702 元 /㎡ 。 表 54 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 單位成本（元 /m2） 金額（萬元） A 區(qū) C 區(qū) 總計(jì) 1 高層 1500 2 公建 1200 3 地下車位 1500 合計(jì) 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 43 七、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用取第一、二、三、五項(xiàng)總和的 2%，即： （ +++） ╳ = 萬元 其中， A 區(qū)為 萬元， C區(qū)為 萬元。 十一、投資估算 項(xiàng)目的總投資估算 見表 55。