【正文】 爭(zhēng)力，鞏固和提升成都作為西南地區(qū)“三中心、兩樞紐”中心城市的地位和作用具有深遠(yuǎn)影響。 轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量是我市推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程中必須解決的關(guān)鍵性問題。成都市《關(guān)于 成都市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃 綱要》中已將現(xiàn)代 物流產(chǎn)業(yè)確立為今后五年急需培育和積極扶植的四大戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)之一。物流中心立足成都，服務(wù)四川，輻射西部，聯(lián)結(jié)全國。在《成都市現(xiàn)代 物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》中也明確了將通過新都物流中心等項(xiàng)目的建設(shè)形成我市的現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展框架體系。新城區(qū)城市框架已頗具規(guī)模，已建成和正在建設(shè)的行政辦公中心、政務(wù)中心、商務(wù)中心和房 地 產(chǎn) 開發(fā) 項(xiàng)目共同推進(jìn)了新城區(qū)的快速發(fā)展。本區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，雨量充沛，四季分明，氣候溫暖濕潤，多年平均降水量 ， 年均氣溫 ℃ ， 多年平均日照 小時(shí)，無霜期 278 天，相對(duì)濕度 83%。 9 項(xiàng)目總投資 估算 74709 萬元，按 70%的比例，建設(shè)期需貸款 52020 萬元。 （二） 征地拆遷安置 物流中心規(guī)劃控制面積 平方公里（折合 3600 畝），征地拆遷按 3600畝測(cè)算。 （ 4） 負(fù)責(zé) 物流中心內(nèi)土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)及管理。 成都市新都物流中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 成都市工程咨詢公司 成都德信隆工程咨詢有限責(zé)任公司 二 OO 六年七月 1 項(xiàng)目名稱： 成都市新都物流中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位： 成都市新都物流中心管理委員會(huì) 可研編制單位：成都市工程咨詢公司 成都德信隆工程咨詢有限責(zé)任公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 趙澤龍 編制人員： 何發(fā)禮 柴 巍 楊 爽 審 核： 胡 勇 編制時(shí)間：二 OO 六年 七 月 2 目錄 第一章 總論 .................................................. 4 第二章 項(xiàng)目背景及項(xiàng)目的提出 ................................. 10 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ..................................... 15 第四章 控制性規(guī)劃概要 ....................................... 19 第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件 ......................................... 30 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 ................................... 35 第七章 建設(shè)方案 ............................................. 42 第八章 土地價(jià)值分析 ......................................... 53 第九章 投資估算 ............................................. 59 第十章 資金籌措方案及資金使用計(jì)劃 ........................... 62 第十一章 貸款償還能力分析 ..................................... 64 第十二章 工程建設(shè)管理方案 ..................................... 66 第十三章 招標(biāo)方案 ............................................. 72 第十四章 工程建設(shè)期 ........................................... 74 第十五章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 ....................................... 75 結(jié) 論 ………………………………………………………………………… ..77 3 附圖： 成都市 新 都物流中心鳥瞰示意圖； 成都市新都物流中心規(guī)劃用地總平面圖； 成都市新都物流中心道路交通系統(tǒng)規(guī)劃圖； 成都市新都物流中心給水工程規(guī)劃圖； 成都市新都物流中心雨水排水工程規(guī)劃圖； 成都市新都物流中心污水排水工程規(guī)劃圖； 成都市新都物流中心電力工程規(guī)劃圖； 成都市新都物流中心電信系統(tǒng)工程規(guī)劃圖； 成都市新都物流中心然氣規(guī)劃圖。 （ 3）負(fù)責(zé)制定 物流中心有關(guān)行政管理制度并監(jiān)督執(zhí)行。 建設(shè)給水管網(wǎng) 16408 米 建設(shè)雨水排水管總長 20381 米 建設(shè)污水排水管總長 11253 米 電力管網(wǎng) 16408 米 電 信系統(tǒng)管網(wǎng)工程 16408 米 7 天然氣管網(wǎng)工程 6200 米 物流中心綠化工程 50000 平方米。 項(xiàng)目建成后，將 提供倉儲(chǔ)配送、加工包裝、展示交易、信息發(fā)布等現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)， 吸納和輻射成都及周邊地區(qū) 500 公里的 貨流、人流 ，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益顯著。全區(qū)幅員面積 496 平方公里， 人口 63 萬 。劃分為 12 平方公里的以 “ 文化、商貿(mào)、居住 ” 為主的老城區(qū)， 20平方公里的以 “ 行政、教育、金融、商業(yè)、居住 ” 為主的新城區(qū)和 18 平方公里 11 的工業(yè)區(qū)。為此，四川省政府確定全省現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要充分依靠和發(fā)揮成都的獨(dú)特作用，成都市《關(guān)于 成都市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃 綱要》中也將現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)確立為今后五年急需培育和積極扶植的四大戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)之一。是成都市物流體系的重要組成部分，是全國現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。由于成都發(fā)展物流業(yè)具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、西部商貿(mào)中心地位、有西南最大的鐵路樞紐和貨站、快捷的公路交通網(wǎng)等幾大明顯優(yōu)勢(shì)，市第十次黨代會(huì)提出了“搞好物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建西部重要的現(xiàn)代化物流中心”的戰(zhàn)略目標(biāo)。 “ 十一五 ” 期間，國內(nèi)外制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)將加速向 中國 西部轉(zhuǎn)移， 這些將 有利于成都利用自身優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)有基礎(chǔ)，吸納電子信息、生物醫(yī)藥等重大產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目， 推動(dòng) 金融、咨詢、 物流、會(huì)展 等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展 ，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化 進(jìn)程，實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。由于現(xiàn)代物流業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，與之配套的機(jī)械制造、商貿(mào)流通、郵政通訊、信息服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)行業(yè)將獲得新的發(fā)展空間，從而使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得以提升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得以調(diào)整。 18 四、加強(qiáng) 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)，滿足物流中心的功能需要，打造西部一流物流中心 現(xiàn)代物流中心規(guī)模大、貨物運(yùn)輸量、配 送量及處理量大，需要完善的道路管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施支撐。 二、 新都物流中心規(guī)劃結(jié)構(gòu) （一） 空間規(guī)劃結(jié)構(gòu) 擬建的新都物流中心將采用一廊、兩組團(tuán)、四功能區(qū)的空間規(guī)劃結(jié)構(gòu) ,實(shí)現(xiàn)倉儲(chǔ)配送、公路貨運(yùn)集散區(qū)、商務(wù)信息服務(wù)區(qū)和專業(yè)市場(chǎng)等中心功能。 五、綠化景觀規(guī)劃 新都物流中心的綠化景觀布局為“一廊、兩園、三軸、五景，內(nèi)外交融”的整體。 保證沿街建筑 的 連續(xù)性、協(xié)調(diào)性和空間節(jié)奏感，強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)城市街墻景觀，并盡可能退讓 以 提供更多的公共開放空間。區(qū)內(nèi)不設(shè)集中加壓泵站，高層建筑根據(jù)需要自行加壓。燃?xì)夤芫W(wǎng)壓力級(jí)制采用中壓管網(wǎng)系統(tǒng)，燃?xì)饨幼酝猸h(huán) 周圍 的毗河片區(qū)規(guī)劃中壓燃?xì)夤芫€后，進(jìn)入用地性質(zhì) 用地代碼 占地面積 （ ha） 建筑面積 （ m2） 負(fù)荷指標(biāo) （ W/m2） 分類負(fù)荷 (MW) 居住用地 二類居住用地 R2 35760 50 倉儲(chǔ)用地 普通倉庫用地 W1 276790 10 堆場(chǎng)用地 W3 86500 10 公共服務(wù)設(shè)施用地 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 230250 80 市場(chǎng)用地 C26 1189000 80 非市屬辦公用地 C12 194250 90 商業(yè)用地 C21 28300 80 道路廣場(chǎng)用地 廣場(chǎng)用地 S2 15500 2 社會(huì)停車場(chǎng)用地 S3 23700 2 市政設(shè)施 貨運(yùn)交通用地 U22 48540 2 供電用地 U12 2370 40 加油站 U29 25690 40 綠地 公共綠地 G1 28400 2 防護(hù)綠地 G2 89800 0 街頭綠地 G12 11200 2 總計(jì) 2286050 總負(fù)荷（考慮同時(shí)率 ， MW） 整體負(fù)荷密度（ MW/km2） 26 規(guī)劃區(qū)中壓燃?xì)飧晒埽缓蠼?jīng)用戶調(diào)壓器或樓棟調(diào)壓箱，最后送至用戶。 表 6 最高日污水排放量一覽表 序號(hào) 用水項(xiàng)目 用地面積 （公頃） 用水量 (m3/d) 排水系數(shù) （用水量的 %） 污水量 (m3/d) 1 公共設(shè)施用地（包括辦公、 市場(chǎng) 及商業(yè)金融） 90 2 市政公用設(shè)施用地 （包括供電用地、交通設(shè)施用地） 20 3 倉儲(chǔ)用地 20 4 道路廣場(chǎng)用地 0 0 5 綠地 0 0 6 管網(wǎng)漏失及未遇見水量 0 0 7 消防用水 468 0 0 合計(jì) （六）雨水排放 1. 排水條件 雨水工程規(guī)劃主要以《成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃》（排水工程規(guī)劃圖 20202020年）為依據(jù)。建設(shè)物流中心 垃圾收集系統(tǒng)，解決露天堆放垃圾對(duì)周邊環(huán)境的影響。 項(xiàng)目后期以毗河南岸地塊作為重點(diǎn)，主要進(jìn)行大型專 業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)。區(qū)域地質(zhì)條件簡(jiǎn)單 ；地震動(dòng)峰值加速度 （基本地震烈度 7 度）。固定資產(chǎn)投資快速有效增長，全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 ％。成綿高速、成都繞城高速、成彭高速、成德大件路、川陜公路（國道 108 線）、成彭公路構(gòu)建了進(jìn)入新都的交通框架，已建成 通三環(huán)路的 蜀龍大道和正在建設(shè)的一環(huán)路起點(diǎn) 、雙向 8 車道的北新干線 ， 三環(huán)路起點(diǎn) 、 雙向 6 車道的成青路 及 新都繞城路 等 更成為接受成都輻射的重要 “免費(fèi)快速通道 ”。工業(yè)東區(qū)從 2020年 2月 25日開始啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，現(xiàn)已入駐企業(yè) 21戶，其中投資上億元的項(xiàng)目 10個(gè)，已動(dòng)工建設(shè)的項(xiàng)目 10個(gè)。 雨水主管道直徑 1000— 1200 毫米 ， 次管道直徑 500— 900 毫米。 （二）征地拆遷安置 物流中心 控制性詳規(guī)用地 3600 畝 ，據(jù)摸底調(diào)查該 地 塊 的 基本情況見下 表 。 （ 三 ） 分期拆遷、 分期建設(shè) 新都物流中心預(yù)計(jì)將有一個(gè)發(fā)展過程， 應(yīng)采取分期拆遷、分期建設(shè)方式進(jìn)行，35 年內(nèi)逐步形成規(guī)模，以減少資金壓力和其他風(fēng)險(xiǎn)， 但基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) 應(yīng)先 行 實(shí)施 ，在 3 年內(nèi)完成 。 （二） 道路 寬度 由 物流中心 內(nèi)主干道與次干道所形成的通道，既是運(yùn)輸通行走廊，又是各種管網(wǎng)敷設(shè)區(qū)域，故通道寬度是由道路和人行道寬度，以及敷設(shè)地下管線用地多少而定。因敷設(shè)管線不可避免會(huì)造成多次開挖路面，建議路面結(jié)構(gòu)采用瀝青混凝土柔性路面。 物流中心 的 地勢(shì)西高東低， 北 高西低 ，為保證基地的安全生產(chǎn)，在毗河兩側(cè)50 米的防護(hù)綠地內(nèi)和基地北側(cè)小河渠之間設(shè)置截洪溝，接納外來降水并分別向南排入毗河。電力電纜通道規(guī)劃設(shè)在道路的西側(cè)、南側(cè)。 49 七、排水 （一）排水管網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則 總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，建設(shè)污水管網(wǎng)系統(tǒng)，嚴(yán)格保護(hù)城市水源和水環(huán)境。 50 具體走向、管徑、標(biāo)高、坡度及坡向按雨水排水工程規(guī)劃實(shí)施。干管與外圍道 路上毗河片區(qū)規(guī)劃的中壓燃?xì)飧晒芙油?，保持毗河片區(qū)中壓燃?xì)飧晒艿沫h(huán)網(wǎng)布局，確保本區(qū)供氣的可靠性。 十一、物流中心管委會(huì)辦公用房 52 （一） 管理 服務(wù)中心功能 服務(wù)中心大樓是本基地行政管理 辦公的集散地，它主要具有以下功能： 為管委會(huì)提供行政管理部門辦公的場(chǎng)所； 為物流中心內(nèi)招商引資項(xiàng)目提供集中辦公區(qū)域和場(chǎng)所。 十二、生活服務(wù)區(qū)建設(shè) 住宅區(qū)，供 物流中心工作 人員和企業(yè)管理人員使用，可以布置在毗河兩側(cè)。 根據(jù)新都區(qū)土地拍賣中心提供的情況，在基礎(chǔ)設(shè)施完善、區(qū)位相當(dāng)?shù)牡囟?，?shí)際交易價(jià)格可以達(dá)到下 表 （表 19） 的水平： 表 19 類似地塊實(shí)際交易價(jià)格（起拍價(jià)和成交價(jià)） 項(xiàng)目 位置 拍賣時(shí)間 宗地用途 方式 凈用地面積（畝） 起拍價(jià)（萬元 /畝） 成交價(jià)（萬元 /畝） 新都鎮(zhèn)毗河村 9 社 二類住宅 拍賣 147. 9 新都鎮(zhèn)毗河村 4社 二類住宅 拍賣 45 56 新都鎮(zhèn)入園路南段 居住 拍賣 40 69 新都鎮(zhèn)馬超村 商業(yè) 掛牌 30 100 新都鎮(zhèn)五四村 5社 居住 拍賣 63 60 60 新都鎮(zhèn)沱江村 居住 拍賣 91 50 新都鎮(zhèn)育英路（主干二）以東、南門河以北 二類住宅 拍賣 80 （四） 修 正系數(shù)的確定及地價(jià)估算 根據(jù)本項(xiàng)目土地的位置條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件，可以