【正文】 2左右。 四、 建設(shè)方案與市政配 套 華亭小區(qū)項(xiàng)目定位于中高檔現(xiàn)代化住宅小區(qū)，是集商業(yè)、服務(wù)、教育、娛樂為一體的綜合性社區(qū)，詳細(xì)的建設(shè)方案見投標(biāo)文件中的小區(qū)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。 六、投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 ? 投資估算按以下成本構(gòu)成計(jì)算： 前期工程費(fèi)用 直接投資 土建及建筑安裝工程費(fèi)用 市政配套工程費(fèi)用 利息 稅金 間接投資 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用 ? 項(xiàng)目總投資約 億元，其中前期工程費(fèi)用（主要是土地成本） 億元，建安投資 億元， 應(yīng)繳稅金 億元。 項(xiàng)目法人資本金占總投資比重 20%，保證滿足資本金制度的要求。 ? 按市場調(diào)研預(yù)測：項(xiàng)目產(chǎn)品在運(yùn)作期內(nèi)平均售價 3500 元 /m2（考慮了商鋪部分價格比重）；預(yù)計(jì)年銷售量平均在 10萬平方米左右，即年銷售額平均在 35000 萬元。 ? 可以看出：項(xiàng)目經(jīng)過近 9年的運(yùn)作，其凈現(xiàn)金流量達(dá)到 32163萬元。 ? 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %。 ? 因項(xiàng)目投資較大，預(yù)計(jì)在 7年左右可收回投資。 ? 項(xiàng)目運(yùn)作時間較長（ 812 年），未來市場的變化使項(xiàng)目產(chǎn)品銷售均價產(chǎn)生變動，因此產(chǎn)品銷售均價亦是重要的敏感因素。 — 表 81— 土地價格敏感因素分析表 土地投標(biāo)價格（萬元） 投資稅后利潤（萬元） 投資回報率 平均變動幅度 地價 變動 利潤額 變動 回報率 變動 65 0% 28534 0% % 0% 10% 21608 % % % % 10% 35460 % % % % 土地價格之敏感系數(shù) = ? 產(chǎn)品售價敏感分析 ? 敏感分析計(jì)算見表 82。 三種開發(fā)方案對比分析表 方案 1 R= 方案 2 R= 方案 3 R= 開發(fā)建設(shè) 規(guī)模 總量體 萬 M2 住宅量體 萬M2 總量體 萬 M2 住宅量體 萬M2 總量體 萬 M2 住宅量體 萬M3 市場分析 預(yù)計(jì)售價 3500 元/M2 市場面可行 預(yù)計(jì)售價 3300元 /M2 市場面可行 預(yù)計(jì)售價 3700 元/M2 市場面可行 運(yùn)作周期 89年 1112 年 67年 總投資額 26億 億 24 億 稅后利潤 28534 萬元 49672 萬元 23245 萬元 投資回報率 % % % 經(jīng)濟(jì)可行 基本可行 可行 投資回報欠佳 性 項(xiàng)目可行性 基本可行 可行 風(fēng)險較大 前提：各方案均設(shè)定土地報價為 65萬元 /畝 十、結(jié)論 ? 可行性 ? 從市場面看，南橋作為奉賢區(qū)政府駐地，上海市郊的中 心鎮(zhèn)之一，擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和規(guī)劃前景。 ? 銷售是項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵，采用積極有效的方式促進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品順利去化是提高項(xiàng)目抗風(fēng)險能力的基石。疊翠長堤項(xiàng)目第二次創(chuàng)意表現(xiàn)及創(chuàng)意說明》 46 頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《北京萊茵佳苑軟文》 2頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《成全機(jī)構(gòu) 2020年 6月中國房地產(chǎn)廣告精華月報（第 9 期）》 80頁 pdf 樓書文案 2020年 09 月更新 《華僑城樓書文案》 3 頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《仁恒海河廣場廣告》 17 張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月 更新 《武漢泰躍地產(chǎn)鹿港項(xiàng)目平面演繹》 54頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《青島地產(chǎn)廣告》 83 頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《經(jīng)典廣告作品欣賞版》 96頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《先生的湖平面廣告》 23 張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《寧波東江麗景企劃相關(guān)作品》 12張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《中泰國際廣場樓書文案》 8頁 word 樓書文案 2020年 09 月更新 《白羊廣告 2020年 11月 2020年 4月深 圳觀瀾湖近期工作總結(jié)》 114頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年紫薇永和坊樓書文案》 29 頁 ppt 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年南京揚(yáng)子晚報報廣平面》 132張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《 2020年 10月 15 日 2020年 8月 20 日淮安萬達(dá)廣場報廣合集》 95 張圖片 jpg 樓書文案 2020年 09 月更新 《博思堂合肥華潤置地綠視界項(xiàng)目模型制作方案》 33頁 pdf 銷售管理 2020年 08 月更新 《薛口家園售樓部培訓(xùn)制度》 29頁 word 銷售管理 2020年 08 月更 新 《上海萬科項(xiàng)目提前看房及交付工作操作指引》 9 頁 word 銷售管理 2020年 08 月更新 《 2020年綠地集團(tuán)房地產(chǎn)客戶產(chǎn)品及服務(wù)信息反饋制度（居住類）》 12頁 word 銷售管理 2020年 07 月更新 《 2020年無錫保利花園營銷執(zhí)行方案及開盤前工作計(jì)劃營銷中心》 122頁 ppt 銷售管理 2020年 07 月更新 《盛世機(jī)構(gòu) 2020年亞新地產(chǎn)客戶滿意度調(diào)查執(zhí)行方案》 20 頁 ppt 銷售管理 2020年 07 月更新 《 2020年金盾花園定價策略》 13頁 ppt 銷售管理 2020年 07 月 更新 《萬科上海公司 0910年格項(xiàng)目銷售計(jì)劃研判》 56頁 ppt 銷售管理 2020年 07 月更新 《南都房產(chǎn)初級銷售顧問培訓(xùn)手冊》 246 頁 word 銷售管理 2020年 07 月更新 《 2020年懷化國泰汽配物流城項(xiàng)目銷售人員培訓(xùn)手冊》 38 頁 word 銷售管理 2020年 07 月更新 《易居 2020年綠地常州項(xiàng)目客戶執(zhí)行計(jì)劃書》 17 頁 ppt 銷售管理 2020年 07 月更新 《 2020年北京龍湖滟瀾山客戶推介演示》 65 頁 ppt 銷售管理 2020年 07 月更新 《世聯(lián) 2020年杭州新白馬 公寓營銷顧問工作方式總結(jié)》 6頁 word 銷售管理 2020年 07 月更新 《順馳金銀湖項(xiàng)目 (一期 )銷售籌備工作細(xì)表》 3頁 exe 銷售管理 2020年 07 月更新 《深圳海濱房產(chǎn)有限公司房地產(chǎn)銷售管理實(shí)施細(xì)則》 24頁 word 銷售管理 2020年 07 月更新 《 2020年鄭州綠城百合公寓（秋月苑）產(chǎn)品手冊》 30 頁 word 銷售管理 2020年 07 月更新 《中海地產(chǎn)大山地項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)晨會手冊》 10頁 pdf 銷售管理 2020年 07 月更新 《 2020年中信紅樹灣別墅提高解籌率技巧總結(jié)》 28頁 ppt 銷售管理 2020年 07 月更新 《中原地產(chǎn)深圳振業(yè)地產(chǎn)星海名城 5期策劃銷售代理應(yīng)標(biāo)報告》 97頁 ppt 銷售管理 2020年 07 月更新 《 2020年萬科地產(chǎn)銷售標(biāo)準(zhǔn)流程》 50頁 ppt 銷售管理 2020年 07 月更新 《復(fù)地 2020年北京西絨線 26號開盤策略》 110頁 ppt 銷售管理 2020年 07 月更新 《 2020年吉首市吉祥嘉園二期開盤及商業(yè)銷售統(tǒng)籌》 15頁 word 銷售管理 2020年 07 月更新 《黃埔花園業(yè)主收樓流程》 3頁 word 銷售管理 2020年 07 月 更新 《地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段銷售策略》 36頁 word 銷售管理 2020年 07 月更新 《 2020年湖南湘西吉祥嘉園 VIP辦理及內(nèi)部認(rèn)購執(zhí)行案》 9 頁 word 銷售管理 2020年 07 月更新 《原筑一號營銷部工作服管理制度》 3頁 word 銷售管理 2020年 07 月更新 《金盾花園價格表（打印稿）》 1頁 excel 銷售管理 2020年 07 月更新 《 2020年武漢萬科西半島右島二區(qū)認(rèn)籌開盤方案》 17 頁 pdf 銷售管理 2020年 06 月更新 《合富輝煌 2020年廣州邦泰國際公寓開盤前相關(guān)資料 》 23 個文件 word/excel 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《 2020年深圳金地梅隴鎮(zhèn)跨年倒數(shù) RaveParty晚會活動方案》 15頁 ppt 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《中海地產(chǎn) 2020年曲江品筑開盤方案》 22頁 ppt 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《 2020年西安曲池坊開盤活動策劃案》 28頁 ppt 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《 2020年西安新西藍(lán)二期認(rèn)購執(zhí)行方案》 48 頁 word 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《星河灣案例研究分享》 53頁 ppt 銷售 執(zhí)行 2020年 01 月更新 《綠地集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目樣板房操作規(guī)范》 15頁 pdf 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《 2020年呂梁華達(dá)礦機(jī)城銷售策劃執(zhí)行方案》 54 頁 ppt 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《房地產(chǎn)銷售的成功操盤手冊》 75頁 word 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《壹家企劃 2020年大儒世家業(yè)主中秋名流晚宴策劃案》 25 頁 ppt 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《 2020年南京熙南里項(xiàng)目的營銷目標(biāo)》 100頁 ppt 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《張家港市陽湖壹號 2020年度開盤計(jì)劃》 158頁 ppt 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《 2020年湖南寧鄉(xiāng)昱盛東方明珠上市認(rèn)籌蓄客執(zhí)行方案》 12頁 word 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《某房產(chǎn)公司房地產(chǎn)營銷管理制度》 100 頁 word 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《房交會展位》 30張圖片 Win9x/NT/2020/XP/ 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《 2020年西西里交房預(yù)演方案》 7頁 word 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《 2020年 10月萬科深圳公司價格調(diào)整策略》 12頁 ppt 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《蘇州光福嘉福商業(yè)廣場實(shí)盤操作方案》 52頁 ppt 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《風(fēng)火廣告上海萬科琥珀郡園階段執(zhí)行》 65頁 ppt 銷售執(zhí)行 2020年 01 月更新 《優(yōu)派克思蘇州合景峰匯國際開盤總結(jié)》 5頁 ppt 銷售執(zhí)行 2020年 12 月更新 《 2020年武漢市洪山區(qū)學(xué)府地產(chǎn)樓盤開盤典禮方案》 6 頁 word 銷售執(zhí)行 2020年 12 月更新 《萬科集團(tuán)營銷策劃中心 2020年培訓(xùn)會議》 49頁 ppt