【正文】 區(qū)及城南片區(qū)等四個片區(qū)加以闡述。從目前市場供應情況來看，小高層、高層產品供應量不大，但該類產品在各項目后期上市量較大，可以看出，小高層、高層產品是未來住宅發(fā)展的主流產品；而高層產品還是存在一定的市場抗 性，主要表現(xiàn)在得房率低及生活成本高等方面，而丹陽市的客戶群對產品的經濟實用性要求較高，由這兩個項目所開發(fā)的高層產品體量較小，且樓盤檔次定位較高，購買此類產品的購房者都是一些經濟實力較強，他們更加注重居住舒適度。 戶型結構 丹陽市老城區(qū)普通商品房主力供應面積為 90～ 136㎡ 之間，暢銷戶型為 85～125㎡ 的兩房、小三房和三房，特別是 2020 年政策調控年，盡管丹陽為四線城市，政策敏感度相對緩慢，但是從近期成交量環(huán)比和同比皆出現(xiàn) 明顯的下調看，市場觀望氣氛濃厚，改善性需求和投資客腳步放緩，市場以首次、二次置業(yè)剛性需求為主，緊湊型高性價比的戶型受到市場青睞。 房地產商域網 海量房地產資料下載！ 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 老城區(qū)典型樓盤分布 老城核心區(qū)典型在售項目較少，主要集中在核心區(qū)的外圍，以城南、城西為目前開發(fā)的集中地。 由于城南、西門等區(qū)域在售項目較少，同時由于城市規(guī)模較小，因此接下來的板塊分析將其他板塊全部融入到老城區(qū)板塊進行。 區(qū)域條件 金融商務中心板塊是開發(fā)區(qū)較早建成的居住區(qū)，相較其它片區(qū)生活配套較完善。但老城區(qū)土地供應量有限，新建樓盤多在城市郊區(qū)且基本處于尾盤階段，對本案影響較小。 、區(qū)域客群分析 客群一：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房群體 經濟開發(fā)區(qū)輻射的鄉(xiāng)鎮(zhèn)較多，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)不缺乏經濟條件較強的購房客群，他們有錢往往選擇在丹陽城里買套住宅，其中部分家庭是為了考慮子女上學而置業(yè)，他們選擇開發(fā)區(qū)的原因是離家較近、便利，又易于照顧孩子上學； 客群二：區(qū)域做生意的購房群體 區(qū)域內做生意的外來人員也 是開發(fā)區(qū)購房者的重要來源之一，據(jù)了解，眼睛產業(yè)和皮革市場有大量的外地人在本區(qū)域內購房置業(yè)，他們經濟基礎較強，品質感較強的項目成為首選，如高速口較近的天波城就吸引了部分這樣的購房群體。 、產品結構 項目名稱 建筑類型 面積區(qū) 間段 (㎡ ) 主力面積（ ㎡ ） 產品附加值 天波城 小高層、高層 99/130/195/140 目前已 140平米的四房為主 陽臺贈送面積、頂層局部挑高 金鼎城市花園 多層、小高層、高90160二房、三房、四房 120130平米的三房 —— 房地產商域網 海量房地產資料下載！ 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 層、別墅 天?；▓@ 多層、別墅 70120平米的二房、三房 70120平米的二房、三房 —— 東方盛世 小高層、高層 80130二房、三房 120130平米三房 —— 鳳翔花園城四期 小高層、高層 130180平米的三房、四房 130180平米的三房 、四房 —— 名都新貴 多層、小高層 102160平米的二房、三房 102160平米的二房、三房 —— 普善人家 多層、小高層 80150平米二房、三房 130150平米三房 —— 佳景天城 多層、小高層 80140二房、三房 120左右的三房 —— 錦江花園 多層 80120二房、三房 80120二房、三房 —— ? 總體來說，丹陽在戶型面積設計上跨度較大，從 80180 平米戶型各有不同配比； ? 三房市場占有率較高，為市場供銷主力；相對來說二房占比相對較少； ? 具有一定品牌效應的項目戶型 設計相對較大，如天波城，目前在售的戶型以140 平米左右的三房為主，后期還設計 400 平米的空中別墅，可見丹陽部分購房者具有一定的經濟實力，但前提是產品自身要有一定的品質感； ? 丹陽在售項目在產品設計上缺乏創(chuàng)新，目前風靡市場的產品附加值在丹陽市場很少體現(xiàn)，目前在售項目中天波城做了部分產品附加值，具體體現(xiàn)在錯層不計面積的陽臺設計上和頂層局部挑空上。 房地產商域網 海量房地產資料下載！ 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 商品房銷售金額05101520253035 0 . 4 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 6商品房銷售金額 1 5 . 4 2 1 6 . 4 8 1 2 . 8 6 3 0 . 7 7 1 7 . 1 6增幅 6 . 8 7 % 2 1 . 9 7 % 1 3 9 . 2 7 %2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 1 0 上半年 （數(shù)據(jù)來源：丹陽統(tǒng)計局） 2020 年商品房銷售金額為 億元，同比增幅達到了 %的高點。 注：由于丹陽市 2020 年 1月 22 日前，各地塊的容積率不明確，參考后續(xù)土地成交狀況，本報告中對 2020 年 1月 22 日前成交土地中的容積率，采用“云陽鎮(zhèn)容積 率 ～ ，其他鎮(zhèn)容積率 ”。但丹陽市的房屋新批項目和建造工程量并未減少，基本與往年持平。 房地產商域網 海量房地產資料下載！ 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 第二篇 房地產市場篇 一、房地產開發(fā)概況 隨著國民 經濟結構調整，城市化、小城鎮(zhèn)建設步伐的加快。 汽車零部 件產業(yè)近幾年來迅速崛起。 、產業(yè)機構 —— 丹陽開發(fā)區(qū)是全國最大的眼鏡生產 基地。 城市規(guī)劃 中心城片區(qū) —— 功能定位為 全方位、人口密集之現(xiàn)代城 市，綜合了政治 、 住居、文 化、教育工作、主要產業(yè)發(fā) 展等功能?，F(xiàn)已形成了以紡織、絲綢、化工、機械、冶金、新型建材、輕工等產業(yè)為支柱的十幾個門類。 、 人民收入 丹陽市歷年人民收入及增速狀況010000202003000000 . 0 50 . 10 . 1 50 . 2城鎮(zhèn)居民收入 14185 16392 18704 20799增幅 1 5 . 5 6 % 1 4 . 1 0 % 1 1 . 2 0 %2020年 2020年 2020年 2020年 2020 年丹陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 20799 元，增長 ％，從收入構成看，工資性收入增長了 ％，經營性凈收入增長 ％，財產性收入增長 ％，轉移性收入增長 ％。丹陽在歷史上曾是南朝齊高帝蕭道成、梁武帝蕭衍兩代開國皇帝的故里，現(xiàn)境內文物遺跡豐富，存有南朝帝陵石刻 11處 26 件，散布在胡橋、荊林、前艾、建山、陵口等地， 20只石獸是我國石刻藝術中罕見的珍品，已被列為國家級重點保護文物；季子碑刻相傳為孔子唯一存世手書；公元 883 年鑄造的唐中和銅鐘被譽為“江南第一鐘”；丹陽是“董永和七仙女”故事的源發(fā)地；行宮九里村是“吳”姓祖始地；境區(qū)存有季子廟、沸井、明萬善古塔、通泰橋、開泰橋、玉乳泉井 、海會寺、嘉山寺等名勝古跡。 10’，南北長 44 公里，東西寬 公里，全市總面積 1059平方公里，其中陸地面積 平方公里，占總面積的 %、水域面積 平方公里，占 %。 1987 年經國務院批準撤縣建市，被列為沿海對外開放城市，是江蘇省經濟發(fā)展水平較高的縣（市）之一。 C，年日照量為2021 小時，無霜期 230 天，平均降水量為 毫米 /年。 、財政收入 丹陽市歷年財政收入及增速狀況02040608000 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 5財政收入 3 2 . 1 2 4 1 . 3 7 5 4 . 8 8 6 3 . 0 2增幅 2 8 . 8 0 % 3 2 . 6 6 % 1 4 . 8 3 %2020年 2020年 2020年 2020年 2020 年丹陽市完成財政總收入 億元，同比增長 ％，其中：完成地方一般預算收入 23 億元，同比增長 ％。丹陽地處上海都市圈和南京經濟圈的交匯處、長江與京杭大運河的交匯處、楚文化與吳文化的交匯處，是同時接受上海經濟圈和長江經濟帶輻射的最佳區(qū)域。丹陽境內長江岸線 15 公里，被稱為“黃金岸線”，它位于“兩圈一帶”（即上海都市圈、南京經濟圈、江蘇沿江重化工帶）的 房地產商域網 海量房地產資料下載！ 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 重要節(jié)點，未來五年內，丹陽將在沿江區(qū)內規(guī)劃好“一個基地五個園區(qū)”：一個基地，即根據(jù)“深水深用，淺水淺用”的原則，把沿江建成能源基地。而本項目正位于經濟開發(fā)區(qū)內，區(qū)域規(guī)劃定位為工業(yè)區(qū)，現(xiàn)階段交通、商業(yè)等配套相對匱乏，生活氛圍不足，但隨著開發(fā)區(qū)的日趨成熟，生活氛圍將日漸形成，成為集工業(yè)、居住、商務為一體的完善工業(yè)區(qū)，區(qū)域形象將得到提升，成為中心城區(qū)之后另一個副中心。丹陽年產光學鏡片、樹脂鏡片 億副，鏡架 1 億副，雄踞全球第一。 是江蘇省唯一的五金工具出口基地。 95 年前，丹陽市僅有幾家房地產開發(fā)公司，投資規(guī)模在億元左右徘徊， 9699年進入調 整收縮期，空置商品房增加，投資總額減少； 2020 年，隨著國民經濟加速發(fā)展和城市化進程的加快，居民收入的提高，房改政策由實物分配轉為貨幣分配政策的推行，給房地產業(yè)發(fā)展注入新的活力，進入快速發(fā)展階段，處于周期性擴張期，近幾年以來，是丹陽房地產市場快速發(fā)展的幾年。未來一段時間內房價下跌的可能性也很小。 08 年以來丹陽累計成交土地 26 幅，總出讓地面積 萬平米，根據(jù)各項目出讓指標計算，預計可為后期市場提供 萬平米的上市體量。 2020 年供銷比為 ，而到了 2020 年上半年則 達到了 ，未來壓力巨大。 現(xiàn)象說明雖然丹陽房地產開發(fā)水平有限，但購房者對小區(qū)品質及內部環(huán)境還是具有一定的追求，這就要求開發(fā)企業(yè)必須要做精產品，提高市場競爭力 。 房地產商域網 海量房地產資料下載！ 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 區(qū)域小結 區(qū)域概況： 目前經濟開發(fā)區(qū)在售的重點項目集中于市政府北側的丹桂路，未來供銷主力仍以其為主，除此之外，河濱國際城在后期也將走向購房者視野； 建筑類型： 在售項目里，多層多為前期已售房源的建筑類型，目前在售的以小高層為主、高層為輔，可以看出，小高層住宅在目前的丹陽市場已經不罕見，逐漸被購房者所接受，但高層建筑仍然較少； 銷售市場： 市場整體去化速度不快，各項目銷售速度之間差異較大，品牌開發(fā)商中高端品質銷售較好，是 住宅市場的供銷主力，品質較差小項目銷售壓力較大，去化緩慢； 銷售價格： 經濟開發(fā)區(qū)目前的房價在 37005200 元 /平米之間，主要集中于42004600 元 /平米，定位較為高端的天波城銷售均價在 5200 元 /平米，為區(qū)域銷售單價最高的一家項目；結合供銷結構來看，區(qū)域普通住宅主力供應房源的總周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購房者 區(qū)域購房客群 東方皮革市場做生意客群 眼鏡市場做生意客群 開發(fā)區(qū)企業(yè)工作者 房地產商域網 海量房地產資料下載！ 房商網 全國最低價銷售《 2020 房地產營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 價控制在 70萬以內， 5060 萬成為供銷主力總價段； 購房客群： 區(qū)域購房群體主要為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進購房群體、區(qū)域外地做生意購房者、開發(fā)區(qū)內工廠企業(yè)工作人員、老城及其他區(qū)域的購房者。代表項目有金鼎城市花園、東方盛世、天福花園、佳景天城等，后續(xù)體量較大、規(guī)劃較好，產品同質化較高，未來將與本案產生直接競爭。隨著規(guī)劃沃爾瑪超市的、濱河廣場、濱河百吧街、國際學校、金融服務及寫字樓、酒店、農貿市場等城市綜合體逐漸的落實。 練湖開發(fā)區(qū)規(guī)劃 練湖開發(fā)區(qū)位于丹陽市的老城區(qū)西北，東依京杭大運河，南部城鎮(zhèn)建城區(qū)和市老城區(qū)接壤，西靠 312 國道，滬寧高速公路橫貫中部，距滬寧高速開發(fā)區(qū)和河陽出口處均不超過 5分鐘車程，總面積 平方公里，水域總面積 400 公里，總人口 萬余人。從城市未來土地用地規(guī)劃和練湖生態(tài)區(qū)城市規(guī)劃看，城南和西北練湖區(qū)房地產開發(fā)將成為丹陽商品房 開發(fā)的熱土。 天怡 .世紀豪都 小高層、多層、 4— 5層洋房 97120 地段；開發(fā)商品牌（當?shù)貙嵙﹂_發(fā)商）；產品（大視野、大空間、大尺度規(guī)劃；主 城區(qū)多層住宅為主稀缺性；區(qū)內配套，如會所、泳池、下沉式中央景觀庭院、廣場和現(xiàn)代商業(yè)街等；戶型豐富：躍層空中別墅等；產品細節(jié)，如入戶花園，硬件配置；物管；學