【正文】 推廣中去， 與您一起共創(chuàng)這種概念在鄭州的營銷， 展望項目可預期的未來前景。 十月 份鄭房指數(shù)為 ，比銷售黃金月的九月份下降了 點。 在項目的斜對面 ，還有目前在鄭州市中心最大的人民公園，林木蔥蘢，綠草成蔭，山水相依，鳥語花香。 ……競爭環(huán)境 在鄭州的市場過程中，我們主要以項目周邊的樓盤和與項目產(chǎn)生競爭力的樓盤為主，從其結構特來看，主要有高層和小高層為主，而小戶型在鄭州可謂勢頭正猛，按照成熟房地產(chǎn)區(qū)域的市場供需比例 10:1 來看，顯然鄭州遠遠超過了此比例，可謂供過于求。 價格： 目前價格從 2700 元－ 3200 元不等，其均價在 2960 元左右，該項目從 2020 年 10月份開始公開發(fā)售到現(xiàn)在為止，價格呈穩(wěn)步上場之勢，由于項目本身的地理位置，面向公園，因此在廣告上炒足了這一地理優(yōu)勢，但銷 售狀況并不十份理想，至今只銷售了 45%左右，有一定的市場抗性。 市場結論 房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，做為開發(fā)商早就已經(jīng)不是一般意義上的蓋房子、賣房子了，現(xiàn)在有了一種大盤化、近郊化的發(fā)展超勢，這是房地產(chǎn)競爭的必然趨勢，也是市場行為與城市化進程發(fā)展的必然。在鄭州 2020 年的房產(chǎn)均價已達到 2400 元左右， 2020 年還有望繼續(xù)走高，如果本項目以低于市場均價的銷售價格投放市場，與周邊競爭樓盤相比，無疑具備相對競爭優(yōu)勢。 這就是新都市主義所提創(chuàng)的反對蔓延，重整城市，建立真正的人存空間的主題內(nèi)涵。結合本項目的優(yōu)劣勢及周邊競爭環(huán)境的因素，我們可將本項目定位為： 非常男女－炫公寓，第一個享受 CONDO 生活的起居會所。 項目的物業(yè)類型和形象定位： ……物業(yè)類型 如果說我們是導入 CONDO 生活這一種推廣主題，那么我們的產(chǎn)品物質(zhì)層面的改善就應該圍繞此來執(zhí)行，但由于產(chǎn)品的存在局限，物業(yè)形象已具備，我們只能從外立面的重新包裝來完善它。 年齡定位： ??根據(jù)對本項目的產(chǎn)品定位及價格預測，本項目的年齡階層為 2545 歲之間， 置業(yè)目的： ??本項目的置業(yè)目的應是以投資保值、升值為主，自住為輔。 第四部分：非常男女－“炫公寓”組合包裝設計建議 建筑設計要點把握 ??我們來看一下我們的目標客戶：年輕、自信，追求時尚及浪漫的生活情調(diào)，受過高等教育，工作比較 穩(wěn)定，小有積蓄，希望盡早擁有獨立的生活空間，有個性，喜歡運動，祟尚西方生活，喜愛咖啡、網(wǎng)絡和音樂，比較感性，喜歡包裝精致、品位高尚的商品。外立面的設計要注重的是屋頂構型、外立面用料、色調(diào)上的搭配、窗戶與陽臺的細部處理、管線的處理方法以及住宅入口構型幾個方面。 ??家政助理鐘點工 ??網(wǎng)上 局域定點服務 ??租物中心 ??留言板娛樂前臺 非常男女炫公寓 入口處： 地鐵形陽光入口 情人相思樹 休閑座椅 陽光花室 大堂入口： 留言板 點唱機 飲水機 雜志取閱處 背景音樂 五樓會所部分： CONDO 酒吧 小區(qū)食堂 洗衣房 干洗中心 書店 健身中心 公共廚吧 酒店式商務中心 檐出空中花園處： 跑步機、自行車機、舉重機等公共健身設施 街舞表演場 跳繩區(qū) ?? 24小時懶到底排擋 裝修標準建議： 為給客戶一個輕松的購房首付，建議采用“買房送精裝修”的促銷方式，但是本案的裝修與其他樓盤的不一樣處在于我們提供的是菜單式裝修，我們提前做出裝修方式，由消費者進行 選擇，力求風格的多樣化，業(yè)主入主只要進行裝飾部分就可以，這是鄭州小戶型的大趨勢。 活動營銷及促銷方式 分時期列示： 籌備期活動安排： ??你好，新街坊海報派送活動 展開熱烈的海報派送風暴行動，印制大型精美海報，加上小禮品送到項目周邊的居民手中，請他們到商場內(nèi)的售樓處來看房； ??非常男女 尋人活動 在全市范圍內(nèi)尋找 10 個時尚前衛(wèi)的青年朋友，由他們來出任我們的形象代言人，在銷售期間實行月薪制，一些平面海報及宣傳單面可用他們的故事做為設計元素，并且他們購房時可免除 15000 元（僅限本人使用） ?? 5000獎金猜非常男女的長相 設計三套項目建筑改造方案，由消費者投選，在開盤當天進行抽獎，抽中者贈送 5000元現(xiàn)金或買房抵扣 1000 元 ??非常男女白金卡訂購活動 在未開盤前訂購白金卡一張 200 元在開盤當天可抵 1000 元現(xiàn)金使用，每套房限用兩張，如不訂購房子，當天可轉讓，可退換。 第六部分：德 盛堂提供服務細則列示 針對項目應提供的的工作內(nèi)容 一、整合推廣部分： 類別 任務 具 體 任 務 1 項目核心部分 樓盤的命名 （此項 10 月內(nèi)完成） LOGO 的設計確定 標準字體設計 標準顏色設計 基本組合方式 2 品牌導入設計 產(chǎn)品核心企劃（客戶主要利益點承諾） 3 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之商品力設計 環(huán)境賣點與開發(fā)賣點設計 賣點選擇、賣點綜合及賣點提煉 4 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之市場力設計 基價和差價系數(shù)確定 項目價目表制定 付款方式確定 優(yōu)惠 折扣的條件和方式 不同階段的價格調(diào)整策略 項目開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之傳達力設計（營銷） 籌備期推廣策略及手段 引導期推廣策略及手段 開盤期推廣策略及手段 強銷期推廣策略及手段 持續(xù)期推廣策略及手段 6 傳達力設計之展 展示接待中心選址 示中心策略 展示接待中心風格定位 展示接待中心設計、施工和室內(nèi)布置 接待中心外空間企劃、設計布置 氛圍營造方式 7 傳達力設計之樣品屋策略 樣板房的戶型選擇 樣板房的樓層、景觀選擇 室內(nèi) 裝修的設計、施工和督導 家具配置的設計、選擇和實施 室內(nèi)燈光、照明選擇 8 傳達力設計之工地現(xiàn)場策略 工地包裝設計建議 施工現(xiàn)場布置建議 9 傳達力設計之動線包裝策略 帶看路線選擇建議 沿線 POP 包裝建議 10 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設計（公關促銷戰(zhàn)術） 公關促銷目標制定 公關促銷活動預算及投入計劃 公關促銷活動創(chuàng)意 執(zhí)行部門安排 11 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設計（媒體戰(zhàn)術） 媒體戰(zhàn)術目標制定 媒體預算投入計劃 不同種類、不同時間媒體選擇 不同 媒體組合發(fā)布 媒體發(fā)布數(shù)量、節(jié)奏安排 媒體發(fā)布效果監(jiān)控 12 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設計（印刷品戰(zhàn)術） 各項說明書企劃、設計、文案、印刷 DM 企劃、設計、文稿、印刷 海報企劃、設計、文稿、印刷 樓書企劃、設計、文稿、印刷 其他 13 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設計（戶外） 戶外戰(zhàn)術目標 戶外預算投入安排 工地圍墻設計 不同階段大型看板設計 不同地點燈箱設計 旗幟設計 其他 二、銷售部分 類別 任務 具 體 任 務 1 銷售部門組織結構策劃 確定人員以及質(zhì)量 確定銷售部管理方式 確定銷售部激勵模式 確定銷售部員工培訓方式 2 房屋銷售相關文書策劃 大、小定金收據(jù) 商品房預售合同 房屋租賃合同 簽定相關文書的注意事項 3 銷售政策策劃 項目各單位價格設計 付款方式設計 特殊客戶處理及退房處理流程設計 交房標準溝通 銷售承諾設計 4 現(xiàn)場銷售執(zhí)行標準 銷售 100 問設計 電話接聽、電話追蹤 現(xiàn)場來訪客戶接待 樓盤介紹標準 帶看樓盤說 辭、區(qū)位、環(huán)境介紹說辭 收取大定、小定直至最后簽約的的流程設計 各類報表的填寫 銷售檢討會設計 5 銷售測試與銷售控制設計 項目各期銷售目標 銷售測試方法確認 銷售節(jié)奏與價格走勢把握 房源協(xié)調(diào)流程設計 銷售指標分解方式 客戶定期統(tǒng)計分析 6 銷售工具檢測 各種表單及文書 價格表以及統(tǒng)一說辭 房號及面積表 模型及其他控制類物品 7 開盤組織策劃 開盤時間選定 開盤的銷售目標制定 開盤造勢活動策劃 開盤現(xiàn)場工作流程 開盤方式 8 廣告效果和銷售狀況分析 各種媒體來電狀況統(tǒng)計分析 各種媒體來人狀況統(tǒng)計分析 每周每月實際成交統(tǒng)計分析 每周每月退戶情況分析 每月銷售情況總體分析 下一階段銷售計劃安排與建議 9 銷售工作總結 銷售每一周期結束總結報告 總結報告的審核及歸檔 下一階段銷售工作建議及安排 銷售人員激勵措施實施及調(diào)整 10 反饋與調(diào)整 根據(jù)數(shù)據(jù)反饋修正工作計劃 合作協(xié)議書