【正文】 推廣中去， 與您一起共創(chuàng)這種概念在鄭州的營(yíng)銷(xiāo)， 展望項(xiàng)目可預(yù)期的未來(lái)前景。 十月 份鄭房指數(shù)為 ，比銷(xiāo)售黃金月的九月份下降了 點(diǎn)。 在項(xiàng)目的斜對(duì)面 ，還有目前在鄭州市中心最大的人民公園，林木蔥蘢，綠草成蔭，山水相依，鳥(niǎo)語(yǔ)花香。 ……競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 在鄭州的市場(chǎng)過(guò)程中，我們主要以項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)和與項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)為主，從其結(jié)構(gòu)特來(lái)看，主要有高層和小高層為主，而小戶(hù)型在鄭州可謂勢(shì)頭正猛，按照成熟房地產(chǎn)區(qū)域的市場(chǎng)供需比例 10:1 來(lái)看，顯然鄭州遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了此比例，可謂供過(guò)于求。 價(jià)格： 目前價(jià)格從 2700 元－ 3200 元不等，其均價(jià)在 2960 元左右，該項(xiàng)目從 2020 年 10月份開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售到現(xiàn)在為止，價(jià)格呈穩(wěn)步上場(chǎng)之勢(shì)，由于項(xiàng)目本身的地理位置，面向公園，因此在廣告上炒足了這一地理優(yōu)勢(shì)，但銷(xiāo) 售狀況并不十份理想，至今只銷(xiāo)售了 45%左右，有一定的市場(chǎng)抗性。 市場(chǎng)結(jié)論 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，做為開(kāi)發(fā)商早就已經(jīng)不是一般意義上的蓋房子、賣(mài)房子了，現(xiàn)在有了一種大盤(pán)化、近郊化的發(fā)展超勢(shì)，這是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的必然趨勢(shì)，也是市場(chǎng)行為與城市化進(jìn)程發(fā)展的必然。在鄭州 2020 年的房產(chǎn)均價(jià)已達(dá)到 2400 元左右， 2020 年還有望繼續(xù)走高，如果本項(xiàng)目以低于市場(chǎng)均價(jià)的銷(xiāo)售價(jià)格投放市場(chǎng)，與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，無(wú)疑具備相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 這就是新都市主義所提創(chuàng)的反對(duì)蔓延，重整城市，建立真正的人存空間的主題內(nèi)涵。結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)及周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的因素，我們可將本項(xiàng)目定位為： 非常男女－炫公寓，第一個(gè)享受 CONDO 生活的起居會(huì)所。 項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型和形象定位： ……物業(yè)類(lèi)型 如果說(shuō)我們是導(dǎo)入 CONDO 生活這一種推廣主題，那么我們的產(chǎn)品物質(zhì)層面的改善就應(yīng)該圍繞此來(lái)執(zhí)行，但由于產(chǎn)品的存在局限，物業(yè)形象已具備，我們只能從外立面的重新包裝來(lái)完善它。 年齡定位： ??根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及價(jià)格預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目的年齡階層為 2545 歲之間， 置業(yè)目的： ??本項(xiàng)目的置業(yè)目的應(yīng)是以投資保值、升值為主，自住為輔。 第四部分：非常男女－“炫公寓”組合包裝設(shè)計(jì)建議 建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)把握 ??我們來(lái)看一下我們的目標(biāo)客戶(hù)：年輕、自信，追求時(shí)尚及浪漫的生活情調(diào)，受過(guò)高等教育，工作比較 穩(wěn)定，小有積蓄，希望盡早擁有獨(dú)立的生活空間，有個(gè)性，喜歡運(yùn)動(dòng)，祟尚西方生活，喜愛(ài)咖啡、網(wǎng)絡(luò)和音樂(lè)，比較感性，喜歡包裝精致、品位高尚的商品。外立面的設(shè)計(jì)要注重的是屋頂構(gòu)型、外立面用料、色調(diào)上的搭配、窗戶(hù)與陽(yáng)臺(tái)的細(xì)部處理、管線的處理方法以及住宅入口構(gòu)型幾個(gè)方面。 ??家政助理鐘點(diǎn)工 ??網(wǎng)上 局域定點(diǎn)服務(wù) ??租物中心 ??留言板娛樂(lè)前臺(tái) 非常男女炫公寓 入口處： 地鐵形陽(yáng)光入口 情人相思樹(shù) 休閑座椅 陽(yáng)光花室 大堂入口： 留言板 點(diǎn)唱機(jī) 飲水機(jī) 雜志取閱處 背景音樂(lè) 五樓會(huì)所部分： CONDO 酒吧 小區(qū)食堂 洗衣房 干洗中心 書(shū)店 健身中心 公共廚吧 酒店式商務(wù)中心 檐出空中花園處： 跑步機(jī)、自行車(chē)機(jī)、舉重機(jī)等公共健身設(shè)施 街舞表演場(chǎng) 跳繩區(qū) ?? 24小時(shí)懶到底排擋 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議： 為給客戶(hù)一個(gè)輕松的購(gòu)房首付，建議采用“買(mǎi)房送精裝修”的促銷(xiāo)方式，但是本案的裝修與其他樓盤(pán)的不一樣處在于我們提供的是菜單式裝修，我們提前做出裝修方式，由消費(fèi)者進(jìn)行 選擇，力求風(fēng)格的多樣化，業(yè)主入主只要進(jìn)行裝飾部分就可以，這是鄭州小戶(hù)型的大趨勢(shì)。 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)及促銷(xiāo)方式 分時(shí)期列示： 籌備期活動(dòng)安排： ??你好，新街坊海報(bào)派送活動(dòng) 展開(kāi)熱烈的海報(bào)派送風(fēng)暴行動(dòng)，印制大型精美海報(bào)，加上小禮品送到項(xiàng)目周邊的居民手中，請(qǐng)他們到商場(chǎng)內(nèi)的售樓處來(lái)看房； ??非常男女 尋人活動(dòng) 在全市范圍內(nèi)尋找 10 個(gè)時(shí)尚前衛(wèi)的青年朋友，由他們來(lái)出任我們的形象代言人，在銷(xiāo)售期間實(shí)行月薪制，一些平面海報(bào)及宣傳單面可用他們的故事做為設(shè)計(jì)元素，并且他們購(gòu)房時(shí)可免除 15000 元（僅限本人使用） ?? 5000獎(jiǎng)金猜非常男女的長(zhǎng)相 設(shè)計(jì)三套項(xiàng)目建筑改造方案，由消費(fèi)者投選，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天進(jìn)行抽獎(jiǎng)，抽中者贈(zèng)送 5000元現(xiàn)金或買(mǎi)房抵扣 1000 元 ??非常男女白金卡訂購(gòu)活動(dòng) 在未開(kāi)盤(pán)前訂購(gòu)白金卡一張 200 元在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天可抵 1000 元現(xiàn)金使用，每套房限用兩張，如不訂購(gòu)房子，當(dāng)天可轉(zhuǎn)讓?zhuān)赏藫Q。 第六部分：德 盛堂提供服務(wù)細(xì)則列示 針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)提供的的工作內(nèi)容 一、整合推廣部分： 類(lèi)別 任務(wù) 具 體 任 務(wù) 1 項(xiàng)目核心部分 樓盤(pán)的命名 （此項(xiàng) 10 月內(nèi)完成） LOGO 的設(shè)計(jì)確定 標(biāo)準(zhǔn)字體設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)顏色設(shè)計(jì) 基本組合方式 2 品牌導(dǎo)入設(shè)計(jì) 產(chǎn)品核心企劃（客戶(hù)主要利益點(diǎn)承諾） 3 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之商品力設(shè)計(jì) 環(huán)境賣(mài)點(diǎn)與開(kāi)發(fā)賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì) 賣(mài)點(diǎn)選擇、賣(mài)點(diǎn)綜合及賣(mài)點(diǎn)提煉 4 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之市場(chǎng)力設(shè)計(jì) 基價(jià)和差價(jià)系數(shù)確定 項(xiàng)目?jī)r(jià)目表制定 付款方式確定 優(yōu)惠 折扣的條件和方式 不同階段的價(jià)格調(diào)整策略 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略及開(kāi)發(fā)節(jié)奏 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之傳達(dá)力設(shè)計(jì)（營(yíng)銷(xiāo)） 籌備期推廣策略及手段 引導(dǎo)期推廣策略及手段 開(kāi)盤(pán)期推廣策略及手段 強(qiáng)銷(xiāo)期推廣策略及手段 持續(xù)期推廣策略及手段 6 傳達(dá)力設(shè)計(jì)之展 展示接待中心選址 示中心策略 展示接待中心風(fēng)格定位 展示接待中心設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置 接待中心外空間企劃、設(shè)計(jì)布置 氛圍營(yíng)造方式 7 傳達(dá)力設(shè)計(jì)之樣品屋策略 樣板房的戶(hù)型選擇 樣板房的樓層、景觀選擇 室內(nèi) 裝修的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo) 家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施 室內(nèi)燈光、照明選擇 8 傳達(dá)力設(shè)計(jì)之工地現(xiàn)場(chǎng)策略 工地包裝設(shè)計(jì)建議 施工現(xiàn)場(chǎng)布置建議 9 傳達(dá)力設(shè)計(jì)之動(dòng)線包裝策略 帶看路線選擇建議 沿線 POP 包裝建議 10 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說(shuō)服力設(shè)計(jì)（公關(guān)促銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)） 公關(guān)促銷(xiāo)目標(biāo)制定 公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)預(yù)算及投入計(jì)劃 公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)創(chuàng)意 執(zhí)行部門(mén)安排 11 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說(shuō)服力設(shè)計(jì)（媒體戰(zhàn)術(shù)） 媒體戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)制定 媒體預(yù)算投入計(jì)劃 不同種類(lèi)、不同時(shí)間媒體選擇 不同 媒體組合發(fā)布 媒體發(fā)布數(shù)量、節(jié)奏安排 媒體發(fā)布效果監(jiān)控 12 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說(shuō)服力設(shè)計(jì)（印刷品戰(zhàn)術(shù)） 各項(xiàng)說(shuō)明書(shū)企劃、設(shè)計(jì)、文案、印刷 DM 企劃、設(shè)計(jì)、文稿、印刷 海報(bào)企劃、設(shè)計(jì)、文稿、印刷 樓書(shū)企劃、設(shè)計(jì)、文稿、印刷 其他 13 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說(shuō)服力設(shè)計(jì)（戶(hù)外） 戶(hù)外戰(zhàn)術(shù)目標(biāo) 戶(hù)外預(yù)算投入安排 工地圍墻設(shè)計(jì) 不同階段大型看板設(shè)計(jì) 不同地點(diǎn)燈箱設(shè)計(jì) 旗幟設(shè)計(jì) 其他 二、銷(xiāo)售部分 類(lèi)別 任務(wù) 具 體 任 務(wù) 1 銷(xiāo)售部門(mén)組織結(jié)構(gòu)策劃 確定人員以及質(zhì)量 確定銷(xiāo)售部管理方式 確定銷(xiāo)售部激勵(lì)模式 確定銷(xiāo)售部員工培訓(xùn)方式 2 房屋銷(xiāo)售相關(guān)文書(shū)策劃 大、小定金收據(jù) 商品房預(yù)售合同 房屋租賃合同 簽定相關(guān)文書(shū)的注意事項(xiàng) 3 銷(xiāo)售政策策劃 項(xiàng)目各單位價(jià)格設(shè)計(jì) 付款方式設(shè)計(jì) 特殊客戶(hù)處理及退房處理流程設(shè)計(jì) 交房標(biāo)準(zhǔn)溝通 銷(xiāo)售承諾設(shè)計(jì) 4 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 銷(xiāo)售 100 問(wèn)設(shè)計(jì) 電話接聽(tīng)、電話追蹤 現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪客戶(hù)接待 樓盤(pán)介紹標(biāo)準(zhǔn) 帶看樓盤(pán)說(shuō) 辭、區(qū)位、環(huán)境介紹說(shuō)辭 收取大定、小定直至最后簽約的的流程設(shè)計(jì) 各類(lèi)報(bào)表的填寫(xiě) 銷(xiāo)售檢討會(huì)設(shè)計(jì) 5 銷(xiāo)售測(cè)試與銷(xiāo)售控制設(shè)計(jì) 項(xiàng)目各期銷(xiāo)售目標(biāo) 銷(xiāo)售測(cè)試方法確認(rèn) 銷(xiāo)售節(jié)奏與價(jià)格走勢(shì)把握 房源協(xié)調(diào)流程設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售指標(biāo)分解方式 客戶(hù)定期統(tǒng)計(jì)分析 6 銷(xiāo)售工具檢測(cè) 各種表單及文書(shū) 價(jià)格表以及統(tǒng)一說(shuō)辭 房號(hào)及面積表 模型及其他控制類(lèi)物品 7 開(kāi)盤(pán)組織策劃 開(kāi)盤(pán)時(shí)間選定 開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售目標(biāo)制定 開(kāi)盤(pán)造勢(shì)活動(dòng)策劃 開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)工作流程 開(kāi)盤(pán)方式 8 廣告效果和銷(xiāo)售狀況分析 各種媒體來(lái)電狀況統(tǒng)計(jì)分析 各種媒體來(lái)人狀況統(tǒng)計(jì)分析 每周每月實(shí)際成交統(tǒng)計(jì)分析 每周每月退戶(hù)情況分析 每月銷(xiāo)售情況總體分析 下一階段銷(xiāo)售計(jì)劃安排與建議 9 銷(xiāo)售工作總結(jié) 銷(xiāo)售每一周期結(jié)束總結(jié)報(bào)告 總結(jié)報(bào)告的審核及歸檔 下一階段銷(xiāo)售工作建議及安排 銷(xiāo)售人員激勵(lì)措施實(shí)施及調(diào)整 10 反饋與調(diào)整 根據(jù)數(shù)據(jù)反饋修正工作計(jì)劃 合作協(xié)議書(shū)