融科智地項目商業(yè)專題市場策劃報告(中)(更新版)
【正文】 業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，發(fā)展社區(qū)商業(yè)正當其時； —— 據(jù)武漢市商業(yè)規(guī)劃及相關(guān)政策，本項目應(yīng)該作為 社區(qū)商業(yè)中心 來發(fā)展，其重點是： 以 經(jīng)銷生活必需品的 超級市場和各類便民網(wǎng)點為主；住宅組團中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等； —— 本項目所在江漢路商圈對本項目商業(yè)定位也有影響； —— 本項目商業(yè)定位必須以商 業(yè)消費者、投資者、經(jīng)營者等潛在目標客戶的需求為基礎(chǔ)； —— 目前武漢市商業(yè)地產(chǎn)形勢火爆，但本片區(qū) 嚴重供過于求 ，本項目將面臨 嚴峻的競爭 勢態(tài)，未來的競爭威脅不確定因素較多； —— 地塊四周道路商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為專業(yè)店、專賣店、便利店、超市等，經(jīng)營品種眾多， 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，在定位時需要進一步提升； —— 按市場調(diào)查 結(jié)果，本項目規(guī)模不宜偏大。 二、目標客戶定位 根據(jù)前述消費者、投資者、經(jīng)營 者的調(diào)查，確定本項目目標客戶包括： 目標消費群體 主力消費群 ? 主要居住在項目所界定的商圈內(nèi) ? 收入水平高、消費能力強 ? 以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主 ? 本項目業(yè)主為其主要消費群體之一 ? 表現(xiàn)為經(jīng)常性消費為主 次消費群 ? 居住在以上商圈之外的次輻射地帶 ? 消費能力強 ? 以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主，同時可能吸引部分外來人口 ? 間斷性消費，可能 1個月來 23 次 投資客戶 經(jīng)過前述分析，本項目主要投資客類型如下： ? 江漢區(qū)、江岸區(qū)收入較高的投資客（政府公務(wù)員、企業(yè)管 理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人等）； ? 項目周邊經(jīng)商小業(yè)主（也可自用）； ? 武漢市內(nèi)投資客及其他。 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 本項目商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)如下： 主要部分： 專專 賣賣 店店 、 專專 業(yè)業(yè) 店店 、 便便 利利 店店 次要部分： 中中 小小 型型 超超 市市 各部分構(gòu)成示意如下： 業(yè)態(tài)更新與發(fā)展彈性 武漢市商業(yè)呈現(xiàn)業(yè)態(tài)交互混合的發(fā)展趨勢，對本項目而言，業(yè)態(tài)交互混合更符合未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的彈性要求，因此在本項目業(yè)態(tài)定位時要考慮這種彈性，尤其在具有相似性的業(yè)態(tài)之間，具 有相互融合的特點，如專業(yè)店與專賣店、便利店與小型超市之間可以互補，也可以組合成新的業(yè)態(tài)形式，因此在主流業(yè)態(tài)定位確定以后，業(yè)態(tài)更新或創(chuàng)新具有加大的發(fā)揮空間。 商圈內(nèi)主要商店營業(yè)業(yè)面積統(tǒng)計 主要商場名稱 營業(yè)面積（ M2) 業(yè)態(tài) 燦坤商業(yè) 3000 專業(yè)店 好又多量販店 2500 倉儲商場 歐亞達 8000 專業(yè)店 中南商都 9000 百貨商場 中商家電平價城 8000 超市 合計 30500 商圈內(nèi)零售業(yè)飽和度分析 按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的情況下，才有可能在商圈內(nèi)開設(shè)商場的可能（設(shè)定商圈內(nèi)主要競爭對象是主力商店，臨街商鋪不計入飽和度計算的營業(yè)面積內(nèi)）。日。 八、市場形象定位 項目商業(yè)市場形象的定位應(yīng)以提高項目整體形象，改善目前商業(yè)形象不佳的劣勢，并保持與項目整體形象的一致性，通過合理規(guī)劃創(chuàng)造漢口乃至武漢市社區(qū)商業(yè)典范，其形象概括為： 江江 城城 社社 區(qū)區(qū) 商商 業(yè)業(yè) 新新 坐坐 標標 一一 站站 式式 家家 庭庭 生生 活活 典典 范范
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