融科智地項目商業(yè)專題市場策劃報告(中)(文件)
【正文】 銅人像社區(qū) 280 980 福建街社區(qū) 100 350 大夾街社區(qū) 200 700 王家巷商廈 120 420 長航職工宿舍 300 1050 其他 7805 合計 13874 46829 根據(jù)上表，初步估算項目商圈范圍內(nèi)常駐人口約 。人均年消費約 7100 元左右 (略低于武漢市武漢市人均消費水平為 7251 元 )，人均消費支出為 元 /人日，遠高于武漢市零售業(yè)贏虧平衡點單位營業(yè)額 30元 /平方米 在考慮競爭的情況下的規(guī)模 —— 零售引力模型 商圈內(nèi)與本項目存在競爭的主要競爭商店 /商鋪包括：香港路、臺北路、澳門路（三陽路）及中南商都、中商家電平價廣場、好又多量販等集中商業(yè)，這些商家將會從本項目潛在消費者中分流客戶。 項項 目目 整整 體體 商商 業(yè)業(yè) 功功 能能 休休 閑閑 功功 能能 文文 化化 功功 能能 娛娛 樂樂 功功 能能 保保 健健 功功 能能 餐餐 飲飲 功功 能能 社社 區(qū)區(qū) 公公 共共 服服 務(wù)務(wù) 功功 能能 購購 物物 功功 能能 七 、經(jīng)營檔次定位 根據(jù)消費者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營者、投資者訪談，均認(rèn)為本項目商業(yè)應(yīng)為中檔；如果從提升住宅品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項目商業(yè)經(jīng)營檔次應(yīng)定位為： 中中 高高 檔檔 其中以專賣店、便利店為中高檔，專業(yè)店、超市為中檔，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項目的品質(zhì)。 n ∑ j=1 P(Cij) = Sj/Tijλ Sj/Tijλ 規(guī)模區(qū)間確定 結(jié)合前述分析，最終確定本項目之商業(yè)規(guī)模范圍為： —— 萬萬 平平 方方 米米 五、經(jīng)營主題定位 根據(jù)項目商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)、城市規(guī)劃發(fā)展要求、項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)模來確定項目商業(yè)經(jīng)營主題： 經(jīng)過上述分析，確定本項目的經(jīng)營主題為： 為為 社社 區(qū)區(qū) 生生 活活 配配 套套 服服 務(wù)務(wù) 的的 以以 經(jīng)經(jīng) 營營 休休 閑閑 、 文文 化化 、 娛娛 樂樂 、 日日 常常 購購 物物 為為 主主 的的 綜綜 合合 性性 社社 區(qū)區(qū) 商商 業(yè)業(yè) 六、商業(yè)功能定位 作為綜合性的社區(qū)商業(yè)，應(yīng)滿足社區(qū)居民日常生活的各種需要，因此本項目商業(yè)功能包括： 休休 閑閑 、 文文 化化 、 娛娛 樂樂 、 健健 身身 、 交交 流流 、 公公 共共 服服 務(wù)務(wù) 、 購購 物物 等多種功能。這說明本商圈內(nèi)商業(yè)零售業(yè)尚未達到飽和狀態(tài)。 本項目商圈輻射范圍內(nèi)潛在消費者數(shù)量包括常駐人口 萬人，加上其他流動人口（如寫字樓人口、行政機關(guān)、學(xué)校、幼兒園等）約 萬人。 其計算公式如下： 零售飽和度 IRS＝ C RE／ RF 式中： IRS—— 商業(yè) 圈的零售飽和指數(shù)； C—— 商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目； RE—— 商圈內(nèi)消費者人均消費支出； RF—— 商圈內(nèi)主要商店的營業(yè)面積。 四、商業(yè)規(guī)模區(qū)間界定 確定商業(yè)規(guī)模的思路 —— 現(xiàn)有本片區(qū)（江漢、江岸二區(qū)）商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠遠大于需求量，目前空置率高達 60%，無法從市場供求關(guān)系來確定本項目之商業(yè)規(guī)模，因此本項
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