【正文】 人行使權(quán)利的范圍得以確定。因此，我國《物權(quán)法》在《民法通則》的基礎(chǔ)上專設(shè)一章規(guī)定了相鄰關(guān)系制度，并對通風(fēng)、采光和日照的問題作了明文規(guī)定，其第八十九條規(guī)定： “ 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。隨著《物權(quán)法》的正式實(shí)施，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人對房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)該更為謹(jǐn)慎，對 其法律風(fēng)險應(yīng)有更為充分的評估。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，除了防范一般股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險之外，更重要的是防范轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目本身存在的各種法律風(fēng)險，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目無法正常開發(fā)，那么股權(quán)轉(zhuǎn)讓也就失去了意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓就是指投資者注冊成立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，然后將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。 ”“ 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時 ，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的界定 房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，將具備一定條件的整個房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 中國最大的管理資源中心 第 1 頁 共 6 頁 中國物權(quán)法與房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險預(yù)防及其控制 20xx 年 3 月 16 日，十屆全國人大五次會議經(jīng)過認(rèn)真審議，鄭重地通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，自 20xx 年 10 月 1 日施行。因篇幅所限，本文重點(diǎn)分析我國《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定對房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律影響，并對房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中不同階段的風(fēng)險控制提出意見和建議，以期對我國物權(quán)法施行后如何運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓提供借鑒與參考。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。據(jù)此，本文所稱的 “ 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司 ” 是指投資者專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目而 成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 二、我國《物權(quán)法》對房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律影響 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)不同于轉(zhuǎn)讓一般公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要目的是取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)并獲取收益。 ”“ 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。目前在房地產(chǎn)市場， “ 拆遷難 ” 成為普遍問題。由于城市土地價值的提升，導(dǎo)致建筑物之間的距離比過去縮小，高層建筑進(jìn)一步 普及，這些變化使得建筑物相鄰關(guān)系的糾紛日益增多，尤其是在通風(fēng)、采光和日照等方面的矛盾越來越多。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán) ” 。除了了解目標(biāo)房地產(chǎn)公司的有形資產(chǎn)和負(fù)債，還必須判斷目標(biāo)公司是否存在或有債務(wù)，即是否存在對外擔(dān)保。具體來說，應(yīng)當(dāng)主要從以下幾個方面考察： 1．目標(biāo)公司的合法性與經(jīng)營情況 這部分盡職調(diào)查工作與一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的調(diào)查工作差別不大，就是對目標(biāo)房地產(chǎn)公司的整體情況進(jìn)行審慎的調(diào)查與評估，包括： 中國最大的管理資源中心 第 5 頁 共 6 頁 （ 1）公司的基本資料，如公司是否正常經(jīng)營（營業(yè)執(zhí)照是否正常年檢，有無停業(yè)），公司股東是否主體適格（實(shí)際出資人與登記股東是否一致，出資是否按時足額繳納），轉(zhuǎn)讓標(biāo) 的是否適格（股權(quán)有無抵押登記或被查封），對外轉(zhuǎn)讓是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和實(shí)體規(guī)定）。這有別于一般公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓要求，應(yīng)特別注意。因此，這部分盡職調(diào)查工作至關(guān)重要。如果將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓比作 “ 炒菜 ” 的話，那么，盡職調(diào)查工作只是提供了 “ 做菜 ” （起草合同）的豐富 “ 原料 ” ，能夠得到 “ 美味可口的佳肴 ” （有效防范法律風(fēng)險的合同）則依賴于成熟精湛的合同條款設(shè)計(jì)的法律技術(shù)。過渡期條款主要規(guī)定當(dāng)事人雙方在過渡期間的權(quán)利義務(wù)，如轉(zhuǎn)讓方妥善經(jīng)營和管理目標(biāo)公司 ，不得有減損目標(biāo)公司資產(chǎn)或其他利益的行為，轉(zhuǎn)讓方簽訂新的重大合同或有重大投資應(yīng)征求受讓方同意，受讓方先期進(jìn)入目標(biāo)公司參加公司經(jīng)營管理等事項(xiàng)。 不過，在嚴(yán)格準(zhǔn)備了前述的風(fēng)險防范工作后，合同順利履行自然就是水到渠成的了。