【正文】 短信、高檔旅游酒店 11月，釣魚活動 10月，中原高端客戶，峨眉山之旅 9月，零距離接觸九球天后 4月，風水堪輿學講座 56月，一二手聯(lián)動，中原內網推薦 2月，山與湖，精英高爾夫訓練營活動 7月，紅酒品鑒會 8月，二批次加推暨手模比賽 712月：（樂山、峨眉、成都）高檔社區(qū)直投、高端雜志、 各種頂級協(xié)會會員、銀行 VIP客戶等 10月，一二手聯(lián)動，中原內網推薦 活動階段 第一階段 14月 為開盤累積有效客戶 第二階段： 56月 制造銷售氛圍，促進銷售 第四階段 ： 1112月 沖擊年度銷售目標，回籠資金 第三階段： 710月 促進老帶新成交 14月：（成都、樂山、峨眉）短信、硬廣軟文、戶外廣告， Code of this report | 108 固定媒體資源投放與費用 媒介 階段 投放時間 費用 搜房網、嘉州房產網 56萬 /年 中原中國網站推介 Code of this report | 109 固定媒體資源投放與費用 階段 媒介 投放時間 數量 位置 租用費用 制作費用 總費用 .31 道旗 100 樂峨路 100萬 /年 5萬 105萬 /年 Code of this report | 110 固定媒體資源投放與費用 階段 媒介 投放時間 數量 位置 面積 租用費用 制作費用 總費用 .1.31 戶外大牌 .1 34塊 (成樂高速 夾江至樂山段 ) 樂峨路 樂山市中心 19m11m （ 2面） 2050萬 /年 /塊 5000元 150萬 /年 Code of this report | 111 渠道推廣 針對樂山、峨眉及區(qū)縣的高端客戶渠道：擴大項目影響力，吸引客戶來訪。 ?購買目的： 主要為度假兼投資 青城山旅游地產分析 Code of this report | 71 小結： 產品面積較小去化速度快， 150㎡ 以下房源銷售率均在 80%以上，其中小面積精裝房消化速度最快 。 青城山旅游地產分析 各物業(yè)形態(tài)量價分析：面積越小，產品去化速度越快， 總價控制低，實現單價較高， 150㎡ 以下房源銷售率均在 80%以上 ， 250平方米以上的大戶型市場接受度較低。 本案市場份額占比低，套數占比 2%，金額占比 18% Code of this report | 53 Part 2. 立足現在 Part 從 2023年至今的宏觀調控政策 Part 區(qū)域旅游地產年度分析 Part 重點項目解讀 Part 青城山旅游地產分析 Code of this report | 54 與本項目在同一區(qū)域，屬于項目競爭伙伴，產品形態(tài)豐富，區(qū)域旅游度假形別墅 峨秀湖 項目名稱 峨秀湖 項目地址 峨秀湖片區(qū) 開發(fā)商 藍光地產 銷售電話 0833— 5095888 占地面積 8平方公里（約 12023畝） 總建筑面積 超 500萬平方米 建筑形態(tài) 獨棟、合院、四孖屋、聯(lián)排、公寓、洋房 建筑風格 東南亞風格 樓層規(guī)劃 洋房 6層，公寓 7層 工程進度 一期交房時間 2023年 7月 31日 總棟數 121棟 總戶數 約 1600戶 容積率 綠化率 35% Code of this report | 55 客戶主要以大成都范圍和本地市場為主，臵業(yè)目的偏重投資 峨秀湖 Code of this report | 56 現場呈現力情況 峨秀湖 峨秀湖現場及樣板間經過2次調整已經穩(wěn)定，物業(yè)每周巡場，花卉等景觀隨季調整搭配 Code of this report | 57 推廣方式多樣，區(qū)域覆蓋全國，今年以來月度廣告投放費用 40萬，夏季周均保持至少 20萬的短信投送量，利用藍光品牌聯(lián)系各地商會，組織品鑒會，利用赤狐平臺覆蓋成都汽車市場等 4月植樹 峨秀湖綠色行動，我和春天有個約會 5月自駕游 結盟五一，越動峨眉 6月聯(lián)動 藍客會二級城市巡展及抽獎 7月闖關 峨眉山水間，闖關峨秀湖 9月杭州、蘇州等東南 10城展 2月新春報喜 1月新年祈福 8月覌嶺 高端客戶金堂高爾夫體驗之旅 1011月“洋房升了” 12月峨眉院子開園啟動會 峨秀湖 Code of this report | 58 2023年全年營銷費用占 2023年全年銷售額的 % 峨秀湖 2023年全年營銷費用 假日半島住宅 1200萬 峨眉院子 400萬 安娜塔那酒店子 200萬 江湖行主題公園 100萬 總計 1900萬 2023年全年銷售額 28866萬 占 2023年全年銷售額百分比 % 峨秀湖 Code of this report | 59 峨嵋半山 .七里坪，位于四川省眉山市洪雅縣高廟鎮(zhèn)，項目依托峨眉山、瓦屋山景區(qū)，占地面積 10平方公里左右，植被覆蓋率達 90%以上 七里坪 項目地址 位于峨眉山零公里山門往北 土地規(guī)模 8平方公里， 建筑面積 180萬㎡ 容積率 物業(yè)類型 多層、聯(lián)排、獨棟、雙拼 戶型區(qū)間 小區(qū)配套 超五星溫泉主題酒店、山地運勱會所、會議中心等 物業(yè)管理 多層 /平方米，別墅 2元 /平方米 建筑風格 全程營銷 尺度地產 開 發(fā) 商 四川金杯集團 Code of this report | 60 產品以中小面積的經濟型別墅為主，其策略是以低總價、高形態(tài) 七里坪 產品： ?七里坪項目規(guī)模較大，開發(fā)周期長，目前僅處于前期開發(fā)階段，在未來很長一段時間會對本案形成一定的客戶分流； ?七里坪項目以中小面積的經濟型別墅為主，其策略是以低總價、高形態(tài)，以稀缺資源為支撐，直接打擊中產階級。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布。同時， 報備項目的住房平均價格超過珠海市 2023年度房價控制目標（ 11285元 /平方米）的，價格主管部門暫停備案，商品房預售管理部門暫停核發(fā)商品房預售許可證。開發(fā)商為了打破觀望、提升銷售量，過好年關，采取了“加大優(yōu)惠”、“補差”、“回購”、“增值”、“退房”等系列措施，但是購房者買漲不買跌的心理促使成交量并未如開發(fā)商所愿，只是小幅上升。 Code of this report | 31 小結：營銷推廣中暴露出的問題及總結的經驗 中原進場后的營銷推廣總結 活動計劃的決策時間過長，一定程度上影響了活動影響力的時效性，同時導致執(zhí)行過程和結果與預期產生一定差異。 來電客戶主要以成都、樂山、省外客戶為主，來訪客戶主要以峨眉、樂山客戶為主，客戶購買能力有限，對總價敏感度較高。 中原進場后的本體數據分析 Code of this report | 17 來訪客戶分析：來訪客戶主要獲知渠道單一，對價格敏感，接受能力有限，建議后期擴大推廣方式，精準打擊目標客群 ?來訪客戶主要通過戶外大牌，前期客戶，朋友介紹為主，其次為入口包裝吸引的路過客戶。 中原第一次報告回顧 Code of this report | 12 Part 1. 回顧過去 Part 中原第一次報告回顧 Part 中原進場后的本體數據分析 Part 中原進場后的營銷推廣總結 Code of this report | 13 來電客戶分析：截止 12月 8日，來電客戶共計 158組，其中有效客戶 141組，無效客戶 17組，來電客戶區(qū)域主要以成都樂山為主，主要獲知途徑為短信，戶外，網絡。 提出了突圍策略，但都未得到徹底的實施與改善，部分實施力度不足，未得到預期的效果。 ?客戶年齡主要集中在 4150歲，其次為 3140歲之間。 中原進場后的本體數據分析 Code of this report | 20 小結： 截止 12月 8日，來電客戶共計 158組，來訪客戶 488組，成交 5套，其中 3套獨棟，2套聯(lián)排。 ?擺展結果評估： 由于此次擺展活動是在主辦方已經確定正式方案后臨時加入，所以在參與的主導型上我們顯得很被動，預計可以取得的參會人員資料主辦方堅決拒絕透露，與我們預估結果產生較大差距，建議以后的此類渠道性活動甲方應該在活動的參與過程中加強主導型，以取得更好的效果。 Code of this report | 33 Part 2. 立足現在 Part 從 2023年至今的宏觀調控政策 Part 區(qū)域旅游地產年度分析 Part 重點項目解讀 Part 青城山旅游地產分析 2023年全國政策走勢：調控政策繼續(xù)收緊 政策走勢圖 國務院總理溫家寶 26日主持召開國務院常務會議， 出臺八項措施調控房地產市場 滬渝版 房產稅 落地 成都 《 關于進一步加強商品住房價格監(jiān)管的通知 》 成都正式出臺限購令，主城區(qū)限購，郊區(qū)不限購 國務院限購范圍擴大到房價漲幅過快的二三線城市 中央政治局會議：堅定房地產調控基調 2023 20余個城市出臺限購令 央行開征銀行保證金存款準備金，銀行資金錢財次收緊 監(jiān)管部門警示商業(yè)地產和二三線城市樓市風險 重慶開征存量房房產稅 加快推進房產稅實施 溫家寶：房地產調控成果仍需鞏固 央行： 貨幣政策總基調不變增強靈活性針對性 寶：對宏觀政策適時適度進行預調微調 從 2023年至今的宏觀調控政策 政策下的成都商品住宅市場：房地產調控效果越來越明顯，宏觀調控政策未有任何松動的跡象，各房產商加大優(yōu)惠，但購房者買漲不買跌的心理使成交量并未如開發(fā)商所愿，只是小幅上升 1 . 0 9 1 1 . 0 8 1 1 . 0 7 1 1 . 0 6 1 1 . 0 5 1 1 . 0 4 1 1 . 0 3 1 1 . 0 2 1 1 . 0 1 1 0 . 1 2 1 0 . 1 1 新增供應面積 成交面積 成交均價 7908741376267485732172957528762869497110738869496814400060008000100000 100 200 300 400 500 600 單位：萬㎡單位：元 / ㎡1 0 . 1 1 1 1 . 1 1 成都全市商品房供求走勢圖數據來源：成都房管局，中原數據庫 隨著當前房地產調控效果越來越明顯，政府宏觀調控政策未有任何松動的跡象，整個行業(yè)的資金鏈問題日漸嚴重，房地產信貸融資之路仍不暢通，開發(fā)商的存貨數量持續(xù)增加。而購買社保和納稅的非本地居民不能在主城區(qū)買房。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格 2倍 (含 2倍 )的，稅率暫減為 %。 2023年峨眉山旅游地產全年市場容量 940套， ㎡ ， ；整體月均去化。其中 50100平方米的小戶型占到 %的比例，且其銷售率達到 %。 ?客戶中意方向： 環(huán)境舒適、開發(fā)商品牌、交通便利、商業(yè)配套。 現場“活”了，項目才能活。 時間： 56月 地點： 成都、樂山、峨眉 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 Code of this report | 117 推廣階段劃分 第三階段（強銷期、持續(xù)期） ——對前期成交客戶進行梳理，精確打擊核心客戶 別墅：資源占有型高端客戶 洋房：自住 根據產品特性尋找市場客戶，在持續(xù)銷售期增加成交量 目的 :對前期成交客戶進行梳理、對前期排號未成交客戶進行再次營銷。 活動目的： 擴大項目在成都高端圈層知名度 參與人員： 成都地區(qū)目標客戶，潛在客戶、媒體 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 Code of this report | 122 讓客戶對項目產生認同感，進一步產生購買欲 第一階段 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 寄身山水間（山與湖體驗活動） 活動說明 活動時間： 活動地點： 項目現場 活動形式： 邀請成都、峨眉、樂山地區(qū)目標客戶參觀項目樣板間，感受 600米香樟大道等。 Code of this report | 128 以現場優(yōu)雅而富有尊貴