【正文】 ?旅游度假區(qū)： ?生態(tài)人居區(qū)： 組織香港縱橫、深圳寶安、北京名流、武漢地產(chǎn)等 17家簽約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，使盤龍新城成為武漢市民未來(lái)首選的理想居住地。新城以市級(jí)商業(yè)中心為核心，周邊則布局為六片居住區(qū)，每個(gè)區(qū)人口約為 5萬(wàn)人，整個(gè)區(qū)域?qū)⒕幼?30萬(wàn)人； 內(nèi)部配套： 未來(lái)發(fā)展定位： 城市生態(tài)新城 交通規(guī)劃： ?道路交通規(guī)劃： 后湖新城將在幾年內(nèi)著力建設(shè)完善“四橫八縱”的主要骨架路網(wǎng)； “四橫” 三環(huán)線、井南大道247。 ②和黃： 1000畝； 占位高端，配套不詳 ?經(jīng)市規(guī)劃局認(rèn)證 ： ?新區(qū)分為生態(tài)宜居、旅游觀光、科技文化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大板塊 ?時(shí)間節(jié)點(diǎn)； ?2023年： ?總體規(guī)劃編制，組織實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施、項(xiàng)目引進(jìn)、公共服務(wù)體系建設(shè)等方面； ?20232023年 ： ?初步建成后官湖生態(tài)宜居新城基礎(chǔ)設(shè)施體系，基本完成后官湖生態(tài)宜居新城公共配套服務(wù)體系建設(shè) ； ?20232023： ?完成重點(diǎn)項(xiàng)目及一批房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)； 現(xiàn)有項(xiàng)目： 東方夏威夷 城市最佳生態(tài)居住板塊 大洋彼岸 ２ １ ?后官湖： ?后官湖為武漢第二大湖，湖面面積 3000多畝，景觀可利用度高 ?知音湖： ?水體面積 30平方公里 千年美麗 漢陽(yáng) 中心區(qū) 陽(yáng)口區(qū) 武昌區(qū) 知音湖 后官湖板塊 三環(huán)線 外環(huán)線 價(jià)格： 50006000元左右 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武漢地鐵規(guī)劃 13條線， 560公里新方案 13條地鐵線， 共 560公里總長(zhǎng)。 5條骨架線路跨兩江 跨長(zhǎng)江線路 3條 分別為 U2(金銀潭 — 魯巷 )、 U7(黃家湖大學(xué)城 — 盤龍城 )和 U4(永安堂 — 武漢站 )。 武漢 周邊 8市 臵業(yè)客戶的雙向流動(dòng) ?周邊 8市客戶到武漢臵業(yè)： ?看中武漢的城市配套； ?解決戶口、子女上學(xué)問(wèn)題； ?人才流通政策支持，武漢為其提供了更多就業(yè)機(jī)會(huì)。以陽(yáng)邏和北湖、廟山和九峰、紙坊和黃家湖、沌口和紗帽、吳家山和蔡甸、盤龍和武湖等新城建設(shè)為依托，形成六大新城組群，集中體現(xiàn)城市發(fā)展力 . —— 武漢十一五規(guī)劃 武漢實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的重要舉措是實(shí)現(xiàn)交通一體化；從武漢近年的投資走向分析，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和道路交通建設(shè)占到相當(dāng)大的比例；區(qū)域間交通體系的建設(shè)將直接促使資金快速在城市圈中流動(dòng) 3. 三鎮(zhèn)中心功能近似，相互競(jìng)爭(zhēng) 由于城市內(nèi)過(guò)江交通的阻礙，相對(duì)獨(dú)立的三鎮(zhèn)中心未能集聚在一起，而三鎮(zhèn)中心區(qū)的現(xiàn)代通訊、商務(wù)、物流、證券金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雷同，使武漢三鎮(zhèn)內(nèi)部面臨著區(qū)域性的競(jìng)爭(zhēng)。 6個(gè)遠(yuǎn)城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為該市工業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 客戶分析 182。 按照區(qū)域內(nèi)普通住宅平均消化速度，每月銷售 50套，每套面積 100平，低密度住宅每月銷售 15套，每套面積250平，那么年銷售量 ，按照此銷售速度，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期約 17年； 按照區(qū)域內(nèi)普通住宅最好的每月銷售 100套，低密度住宅每月銷售 20套，那么年銷售量 18萬(wàn)方，按照此銷售速度，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期約 10年 項(xiàng)目 物業(yè)類型 銷售速度 (套 /月 ) 巢上城 普通住宅 5060 F、陽(yáng)光城 4045 哥特帝景 4550 日月山水 3040 鼎鑫 〃 摩卡小鎮(zhèn) 3040 名流人和天地 100110 歌林花園 4050 美景天城 3040 哥特帝景 4050 領(lǐng)袖城 6080 恒大名都 120130 恒大名都 低密度住宅 1015 F、天下 1020 中國(guó)院子 2030 盤龍灣 23 巢 NEST 810 項(xiàng)目按照 180萬(wàn)建面計(jì)算 單個(gè)項(xiàng)目 10萬(wàn)平米 /年，本項(xiàng)目至少需要 2倍的市場(chǎng)速度 困境4 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？粘? 整體發(fā)展戰(zhàn)略 182。 【地塊屬性 —— 位臵、指標(biāo)】 地塊靠近區(qū)域核心地段，總占地 2481畝，本次策劃用地約 1714 畝，容積率最低約 ，并可上調(diào)，屬大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ?地塊位臵： 本項(xiàng)目位于盤龍經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)盤龍大道、楚天大道、湖濱路、乘龍路的圍合區(qū)域內(nèi)。 北部新城組團(tuán) 西部新城組團(tuán) 西南新城組團(tuán) 南部新城組團(tuán) 東南新城組團(tuán) 東部新城組團(tuán) 盤龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 武昌 漢陽(yáng) 漢口 黃陂政府 天河機(jī)場(chǎng) 漢口火車站 漢口北專業(yè)市場(chǎng) 三環(huán)線 盤龍城屬于黃陂區(qū)管轄，而黃陂區(qū)于 1998年由黃陂縣撤縣改區(qū)，在武漢人眼中，就覺(jué)得盤龍城不屬于武漢市的一部分，抗性較大 —— 武漢市民訪談 28公里 10公里 25公里 7公里 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本次匯報(bào)結(jié)構(gòu) 9 屬性界定 核心問(wèn)題 梳理 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘 案例分析 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 規(guī)劃方案 182。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【本項(xiàng)目 發(fā)展 的理想】 武漢地產(chǎn)在本項(xiàng)目的規(guī)劃和營(yíng)銷實(shí)踐將在未來(lái) 510年，乃至更深遠(yuǎn)的未來(lái)持續(xù)影響武漢地產(chǎn)格局 本項(xiàng)目承載了武漢地產(chǎn)由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商向區(qū)域運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變的使命 以此為基調(diào)，我們對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展方向和戰(zhàn)略進(jìn)行了深入的研究 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【區(qū)域?qū)傩?—— 區(qū)位】 盤龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地處武漢市北郊、黃陂區(qū)西南部，三環(huán)以外，屬北部新城組團(tuán)，區(qū)域核心距天河機(jī)場(chǎng) 10公里，至漢口市區(qū) 25公里（ 35分鐘車程）， 區(qū)位較偏 ?盤龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于 1992年，面積為 88平方公里，規(guī)劃為武漢現(xiàn)代制造業(yè)的密集區(qū)、高新科技的產(chǎn)業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)區(qū)、中外聞名的旅游區(qū)、臨空港產(chǎn)業(yè)區(qū)；建設(shè)類似上海浦東的武漢新城。 【區(qū)域?qū)傩?—— 房地產(chǎn)市場(chǎng)格局】 早期為純別墅區(qū)域，但隨著低價(jià)取地的泛濫和各大開(kāi)發(fā)商對(duì)于利潤(rùn)的追求，高密度物業(yè)陸續(xù)增多，市場(chǎng)出現(xiàn)兩級(jí)分化，純粹性和高端性被打破，檔次逐漸降低 代表項(xiàng)目： F天下 物業(yè)類型：別墅 面積區(qū)間： 202300㎡ 銷售總價(jià)： 350800萬(wàn) 代表項(xiàng)目：領(lǐng)袖城 物業(yè)類型：小高層 /高層 面積區(qū)間： 99139㎡ 銷售總價(jià)： 30— 60萬(wàn) 高端物業(yè) 中低端物業(yè) 中高端物業(yè) 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本次匯報(bào)結(jié)構(gòu) 18 屬性界定 核心問(wèn)題 梳理 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘 案例分析 發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 規(guī)劃方案 182。 利用 SCQ模型來(lái)確定核心問(wèn)題 R1： 非期望結(jié)果 —— 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 即 S：情景現(xiàn)狀 R2： 期望結(jié)果 —— 我們的期望目標(biāo) 即 武漢地產(chǎn)集團(tuán)的目標(biāo) C （矛盾或沖突） Q （核心問(wèn)題） 20 困 境 缺配套 按照內(nèi)部樓盤年均消化速度，本項(xiàng)目以容積率 ，開(kāi)發(fā)周期約 17年，即使按照區(qū)域內(nèi)最好銷售速度計(jì)算，開(kāi)發(fā)周期約 10年 區(qū)域內(nèi)大部分樓盤普通住宅月銷售 4050套，少數(shù)超越市場(chǎng)可賣到 100套，低密度住宅賣的最好的中國(guó)院子每月銷售 2030套。 本體價(jià)值挖掘 182。到目前 7個(gè)都市工業(yè)園已入駐企業(yè) 1088戶，提供就業(yè)崗位 ，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值314億元。 “ 8+1”城市圈將進(jìn)一步拉伸武漢的城市骨架，拓寬了武漢的城市范圍，改變武漢人對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知 趨勢(shì)二 1996年規(guī)劃 現(xiàn)階段 武漢城市圈規(guī)劃 武漢在大都市化中呈現(xiàn)的特征 1. 武漢正在擴(kuò)展城市骨架，積極拓展市區(qū)的土地面積，組團(tuán)強(qiáng)調(diào)功能分區(qū) 突出主城引導(dǎo)都市發(fā)展區(qū)（外環(huán)線以內(nèi)及附近地區(qū)）合理布局。 ?快速路： 建設(shè) 8條快速出口公路，分別是：武漢 —— 孝感、青鄭（洪山區(qū)青菱 — 江夏區(qū)鄭店）、漢蔡（漢陽(yáng)區(qū)米糧山 — 蔡甸區(qū)侏儒）、漢麻（武漢 — 麻城）、漢英（武漢 — 英山）、洪山區(qū)和平 — 左嶺、沌口至水洪口、關(guān)山 — 鄂州市葛店。全線貫通武漢三鎮(zhèn)，連接了漢口站、武漢站。 面臨眾多利好因素，武漢將進(jìn)入城市外擴(kuò)的高速發(fā)展期，本區(qū)域作為承接漢口向北外擴(kuò)的一站，因此受益 ?武漢的城市地位 ? 8+1城市圈 ? 軌道交通 武漢位于京廣縱向經(jīng)濟(jì)帶，長(zhǎng)江橫向經(jīng)濟(jì)帶，的“十”字中心占據(jù) 中部“天元”地位 武漢城市圈，是指以武漢為中心，以 100公里為半徑的城市群落， 它包括了武漢及 8個(gè)周邊城市，是我國(guó)中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。 后官湖、知音湖板塊：初期以性價(jià)比入市，隨著 和黃、世貿(mào) 等大開(kāi)發(fā)商和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 的進(jìn)駐，區(qū)域?qū)⑾蚺涮R全的高端板塊轉(zhuǎn)換，未來(lái)供應(yīng)量較大 資源優(yōu)勢(shì)： 知名開(kāi)發(fā)商； 政府規(guī)劃： ①世茂： ?０９年９月２５日正式啟動(dòng)； ?蔡甸區(qū)將首批騰地 6000畝； ?總投資規(guī)模達(dá) 400億元人民幣； ?０９年年底開(kāi)工， 5年整體完工； ?由主題樂(lè)園、濱水會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、濱水辦公及商業(yè)、生態(tài)居住等 8個(gè)部分組成。 后湖板塊： 配套成熟，城市價(jià)值較高， 居住氛圍濃厚，規(guī)劃為城市用地，未來(lái)必將快速融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價(jià)值 ?定位 ：規(guī)劃為后湖現(xiàn)代居住新城，以居住為主，具有居住、市級(jí)商業(yè)副中心，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和城市公園的主導(dǎo)功能； ?在未來(lái) 5年內(nèi)，政府將計(jì)劃用 129億完善后湖新城 后湖規(guī)劃，未來(lái)的后湖新城將由 4大板塊組成： ?北面為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園； 中央為文化島； 西面為后湖都會(huì)親水公園； 東邊為商業(yè)中心； ?規(guī)劃總面積約為 公里。從地理位臵上講，后湖是武漢市七大居住板塊中距離中心城區(qū)最近的 資源： 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 盤龍城依托航空優(yōu)勢(shì)，目前已形成現(xiàn)代制造、總部經(jīng)濟(jì)、區(qū)域市場(chǎng)群三大功能，正在向縱深發(fā)展，影響范圍未來(lái)將不斷擴(kuò)大 航空物流 航空客運(yùn)、貨運(yùn)及配套的飛機(jī)維修保養(yǎng)、商業(yè)商務(wù)等基地服務(wù)、集聚發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、加工等航空物流產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代制造區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展生物醫(yī)藥、食品加工、汽車工業(yè)及建工機(jī)械 、建筑建材業(yè)、精細(xì)化工和電子產(chǎn)業(yè) 總部經(jīng)濟(jì) 國(guó)際航空在盤龍城管委會(huì)的東邊，東方航空，南方航空 湖北公司總部將遷至盤龍城；卓爾企業(yè)基地一共將入駐 80余家企業(yè) 漢口北市場(chǎng)集群 第一批發(fā)城十大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)將吸引華中甚至全國(guó)客戶前來(lái) 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 51 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。華中最大樞紐機(jī)場(chǎng)。離武漢港距離10公里 ?鐵路： 鐵路鐵道部已將武漢定位為全國(guó)六大路網(wǎng)性客運(yùn)中心之一 1000畝貨運(yùn)站 ?公路 ：總投資 90多億的 7條向周邊城市輻射的漢英、漢麻、漢鄂、漢十、青鄭、漢洪、漢蔡高速公路陸續(xù)動(dòng)建，它們均在武漢外圍與京珠、滬蓉高速連接。 盤龍 —— 漢口北部新城 城市新極區(qū)，開(kāi)啟新時(shí)代 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ——百步亭花園 聶小姐 武漢的客戶還是喜歡住在市區(qū)，覺(jué)得市區(qū)方便，沒(méi)有到覺(jué)得郊區(qū)清凈，主動(dòng)郊區(qū)化的階段，房?jī)r(jià)也是沿著市區(qū)向郊區(qū)，價(jià)格逐步降低的，有錢人都是在市區(qū)買房的。 項(xiàng)目在盤龍城區(qū)域?qū)儆谌笠?guī)模項(xiàng)目之一， 具有規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目 規(guī)模 物業(yè)類型 平均價(jià)格（元） 銷售速度 F、陽(yáng)光城 160畝 普通住宅 4300 4045 哥特帝景 163畝 3800 4550 鼎鑫 〃 摩卡小鎮(zhèn) 308畝 3800 3040 名流人和天地 810畝 4300 100110 領(lǐng)袖城 250畝 3800 6080 漢飛 〃 向上城 100畝 3800 剛開(kāi)盤 恒大名都 570畝 4500 120130 08經(jīng)典 60畝 4000 4045 美景天成 210畝 4000 3040 巢 800畝（還剩200畝） 普通住宅 4500 5060 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼 700013000 810 F天下 3160畝 純獨(dú)棟 13000 1020 中國(guó)院子 3500畝（含1000畝左右的山體和湖泊） 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼 8000左右 2030 盤龍灣 870畝 獨(dú)棟聯(lián)排、雙拼 8000 23 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模項(xiàng)目有名流人和天地、恒大名都、巢、中國(guó)院子、 F天下、盤龍灣