【正文】 尾房去化 2020年 11月－ 2020年 12 月 25％ （ 8 套） 8 套 累計(jì) 一年 100% （ 33 套） 100% （ 52 套） 80 套 （ 注：以上銷售計(jì)劃將 會(huì) 根據(jù)實(shí)際工程進(jìn)度及市場(chǎng)環(huán)境、銷售情況等進(jìn)行必要的調(diào)整 ） 第 三 部分：營(yíng)銷階段 劃分及推廣 執(zhí)行 方案 一、 各階段工作事項(xiàng) 第一階段： 實(shí)施時(shí)間： 2020 年 1 月 2020 年 3 月 因?yàn)樵撾A段正好跨越春節(jié)，春節(jié)過(guò)后為傳統(tǒng)的銷售淡季，因此建議該階段在推廣上重點(diǎn)考慮做好 ： 別墅硬件配套的完善、增值服務(wù)的提升、目標(biāo)客群的深度定位與定點(diǎn)拜訪客戶的執(zhí)行準(zhǔn)備， 小高層銷售準(zhǔn)備、 傳播媒介與覆蓋直銷雙重 推廣 及 強(qiáng)勢(shì)蓄水 。 09 年上半年度我司將把小高層推向市場(chǎng)，由于本案只有 1 棟小高層，共計(jì)52 套，因此計(jì)劃開(kāi)盤時(shí)一次性推出所有房源，并在 09 年上半年完成房源的 100％去化。 行業(yè)回暖期 。那其他經(jīng)濟(jì)體的進(jìn)一步下滑將會(huì)是更加危險(xiǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 央行剛剛宣布部的兩率下調(diào)是幾年來(lái)最大的力 度下調(diào)，實(shí)際上是向市場(chǎng)發(fā)出的積極的貨幣政策信號(hào)， 4 萬(wàn)億的基礎(chǔ)建設(shè)投資在某種程度可以理解為是 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際利好。 我司認(rèn)為 ： 形勢(shì)會(huì)像向好的方面發(fā)展，但有待時(shí)間考驗(yàn)。 仍存有購(gòu)買能力和需求的客群也在開(kāi)發(fā)商的 價(jià)格下調(diào) 但力度不足的促銷下，得到一個(gè)經(jīng)驗(yàn)就是“持幣觀望，還沒(méi)到底”消費(fèi)認(rèn)知，市場(chǎng)出現(xiàn)惡性循環(huán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著時(shí)間的推移，也在媒體的“助力”下，市場(chǎng)在成交量的迅速萎縮后，房?jī)r(jià)的下跌 信息 開(kāi)始頻頻出現(xiàn) 媒體中 ，所有的確定的、隱性的消費(fèi)人群被全面的海量信息包圍，一線、二線、三線，國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)距離高點(diǎn)的位置出現(xiàn)大幅度的價(jià)格回調(diào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于國(guó)內(nèi)實(shí)體企業(yè)較大程度上是出口外貿(mào)企業(yè) ，當(dāng)國(guó)際上的金融危機(jī)延燒到國(guó)內(nèi)出現(xiàn)直接繞過(guò)“金融”這道防火墻直接傷及我 國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，失業(yè)率的增加，對(duì)未來(lái)的不確定性導(dǎo)致消費(fèi)信心進(jìn)一步下降。如果地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)最后 的一跌，這將留給我們足夠的價(jià)格空間與形成有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 的高性價(jià)比。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 行業(yè)拐點(diǎn) 。 預(yù)計(jì)的時(shí)間點(diǎn) 是從 09 年的 下半年 開(kāi)始 ，傳統(tǒng)意義上的 “ 金九銀十 ”旺季 也將給樓市 的回暖帶來(lái)強(qiáng)力的助推， 但行業(yè)的整體水平卻不能與 07 年上半年同日而語(yǔ)。因此 09 年的別墅銷售目標(biāo)將保證在 08 年的正常水平上，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化進(jìn)行逐步調(diào)整，以期有較大的突破。 ? 別墅硬件配套完善： 別墅園區(qū) 景觀優(yōu)化， 增加 園區(qū)內(nèi) 植被的數(shù)量與質(zhì)量， 在園區(qū)的道路兩旁節(jié)點(diǎn)性的設(shè)置部分藝術(shù)景觀小品，釣魚(yú)臺(tái)木質(zhì)欄桿已嚴(yán)重掉色，需重新粉刷，損壞部分應(yīng)盡快修繕，從而 加強(qiáng)客戶看房所獲得的感性面，激發(fā)客戶購(gòu)買欲望 。由于在 09 年的銷售計(jì)劃中， E 戶型房源所占比例也較大，如營(yíng)銷成本允許，也建議為 E 戶型做一套樣板房，提案 E 戶型的去化速度。 如業(yè)主自己不會(huì)打理，還可以提供相應(yīng)的管理服務(wù)，但需收取相應(yīng)的管理費(fèi)用。 “ 私人垂釣服務(wù) ”： 前期已成交業(yè)主中很多喜歡在濠園垂釣，而垂釣也比較能夠提升目標(biāo)客群的購(gòu)買興趣，因此我司建議成立 “濠園垂釣俱樂(lè)部” ， 參照 高爾夫會(huì)員俱樂(lè)部的模式，成立會(huì)員制，并提供相應(yīng)的會(huì)員服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 時(shí)間 工作事項(xiàng) 工作重點(diǎn) 工作目的 問(wèn)題應(yīng)對(duì) 2020 年 1月 項(xiàng)目宣傳物料的 設(shè)計(jì) 廣告主基調(diào)確定 區(qū)域媒介的更換 區(qū)域客群的集中利用 區(qū)域覆蓋的形式， 做好小高層 的 營(yíng)銷工作 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在活動(dòng)安排上： 4 月份 成立濠園“垂釣俱樂(lè)部”，并隨后舉行垂釣俱樂(lè)部成立儀式及首屆垂釣大賽 ，并在其中加以其他增值服務(wù)的宣傳：如：認(rèn)領(lǐng)果園及農(nóng)田、配送新鮮瓜果蔬菜服務(wù)等。 實(shí)施時(shí)間： 2020 年 9 月 2020 年 10 月 該階段為項(xiàng)目的主要銷售期 ，也是傳統(tǒng)的銷售旺季，該階段在宣傳建議以“點(diǎn)”為主，重點(diǎn)考慮特定客群的營(yíng)銷工作，同時(shí)充分做好老客戶營(yíng)銷工作。 時(shí)間 工作事項(xiàng) 工作重點(diǎn) 工作目的 問(wèn)題應(yīng)對(duì) 2020 年 11 月 —— 2020 年 12 月 客戶接待與維護(hù) 結(jié)合年底宣傳，媒體組合投放 去化剩余單元 經(jīng)過(guò)兩輪的篩選，余下的為一些多為大戶型及價(jià)格高的單元，因此這階段客群的再度細(xì)分就變的