【正文】 0萬(wàn) /套區(qū)域市場(chǎng)供給特點(diǎn) —— 產(chǎn)品形式周邊樓盤產(chǎn)品形式分布周邊樓盤產(chǎn)品形式分布獨(dú)棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 板樓保利壟上 　長(zhǎng)河玉墅 　珠江壹千棟 　 other villa渡上 (依水莊園 ) 　麥卡倫地 　溫哥華森林 　東方普羅旺斯 　北京太陽(yáng)城（含公寓） 　　 北京洋房達(dá)華依云莊園 　上成國(guó)際花園 　蓬萊苑別墅 　　 威尼斯花園 (水韻風(fēng)情莊園） 　　 湯 HOUSE 湯 HOUSE 　納帕溪谷 　灣流匯 　 　 　 　　 獨(dú)棟別墅 　 綜合產(chǎn)品 ?產(chǎn)品形式以獨(dú)棟為主，其中 16個(gè)樓盤中有 10個(gè)只有獨(dú)棟，未作產(chǎn)品拆分；?有產(chǎn)品拆分的 6個(gè)樓盤中，產(chǎn)品最多覆蓋三種形式；?5個(gè)樓盤有聯(lián)排產(chǎn)品， 3個(gè)樓盤有雙拼產(chǎn)品， 2個(gè)樓盤有疊拼產(chǎn)品，只有 1個(gè)樓盤涉及板樓產(chǎn)品；?戶型面積范圍在 400～ 500平方米和 300～ 400平方米的套數(shù)最集中，兩者合計(jì)的比例達(dá)到 55%。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況216。**地產(chǎn)昌平蓬萊溫泉科藝園可行性研究報(bào)告 2023年 10月 19日 216。第一部分：宗地位置與宗地概況216。區(qū)域市場(chǎng)概況? 隸屬區(qū)域 ：? 宗地位于北京三大別墅區(qū)之一的奧北別墅區(qū)奧北別墅區(qū)中央別墅區(qū)香山別墅區(qū)北京近80%別墅? 區(qū)域范圍 ：以湯立路為主線，亞運(yùn)村 —— 六環(huán)路附近? 區(qū)域特點(diǎn) ：? 先天的優(yōu)美環(huán)境 —— 小湯山溫泉，溫榆河? 后天的奧運(yùn)契機(jī) —— 基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套六環(huán)以內(nèi)六環(huán)外圍第一居所為主第二居所比例上升具有良好居住氛圍的成熟別墅區(qū)?主要競(jìng)爭(zhēng)者 —— 首創(chuàng)、珠江、北辰、保利，耀江，上海復(fù)地?競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品形式 —— 均為獨(dú)棟別墅?競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格水平 ：?單價(jià) 1000040000元 /M2不等，?總價(jià)為 350600萬(wàn) /套 的中檔別墅和 8001200萬(wàn) /套 的高檔別墅各占半壁江山?更有頂級(jí)的東方普羅旺斯，單價(jià) 4萬(wàn) //M2，在售存量房屋總價(jià) 3600萬(wàn) /套起。（長(zhǎng)河玉墅、渡上、麥卡倫地、上游別墅等樓盤）? 本項(xiàng)目是小湯山鎮(zhèn)近期入市的唯一居住用地，且周邊無(wú)后續(xù)地塊供應(yīng)，唯一可能與之形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目是 07年 4月出讓的地處北七家鎮(zhèn)南部項(xiàng)目（與本案距離較遠(yuǎn)）。售價(jià) 起價(jià) 600萬(wàn) /棟開發(fā)商 保利地產(chǎn)? 六環(huán)外，在本案西北方向216。A. 奧運(yùn)會(huì)的到來(lái)、 5號(hào)地鐵線的開通拉近了本案與市區(qū)的距離；B. 房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)良好，國(guó)家限制別墅項(xiàng)目用地審批，本項(xiàng)目漲勢(shì)空間大；C. 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目基本已售完，且綜合產(chǎn)品較少，市場(chǎng)空間大。第六部分：結(jié)論與建議目錄本案產(chǎn)品形式定位本案條件限制容積率 總建面 51萬(wàn)平米本案體量大考慮產(chǎn)品拆分聯(lián)排 多層周邊市場(chǎng)獨(dú)棟供應(yīng)量大策略：成熟的別墅區(qū)域，稀缺性產(chǎn)品供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)現(xiàn)有同類項(xiàng)目本案多層 9000元 /平米聯(lián)排 12023元 /平米起價(jià)起價(jià) ：多層 10000元 /平米聯(lián)排 15000元 /平米別墅氛圍別墅氛圍 ：成熟的別墅氛圍帶來(lái)天然的區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品稀缺 ：周邊項(xiàng)目大多已售完國(guó)家限制別墅項(xiàng)目審批類型、售價(jià)時(shí)間、位置多層年均上漲 5%聯(lián)排年均上漲 7%本案價(jià)格定位本案客群定位中高檔獨(dú)棟別墅2023040000元 /平米8003600萬(wàn) /套北京市區(qū)客群通過(guò)產(chǎn)品差異導(dǎo)出客戶特征多 /小高層產(chǎn)品 本案聯(lián)排、多層組合9000元 /平米 多層 10000元 /平米聯(lián)排 15000元 /平米銷售單價(jià)銷售總價(jià) 100萬(wàn) /套 多層 90萬(wàn) /套聯(lián)排 200300萬(wàn) /套成熟高檔社區(qū) 品質(zhì)相對(duì)較低 高品質(zhì)居住氛圍中高端收入經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品居住舒適北京市區(qū)中高收入客群戶型配比建議產(chǎn)品形式 單位面積 總面積 銷售起價(jià)聯(lián)排 200300平米 15000元 /平方米多層 85平米左右 10000元 /平方米商業(yè) —— 9000元 /平方米會(huì)所 —— 4500平米 ——其他 —— 1500平米 ——車庫(kù) —— 40000元 /個(gè)216。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況216。 本地塊意向合作者較多，建議迅速?zèng)Q策謝 謝！2023年 10月 19日 演講完畢，謝謝觀看！