【正文】 0萬 /套區(qū)域市場供給特點 —— 產(chǎn)品形式周邊樓盤產(chǎn)品形式分布周邊樓盤產(chǎn)品形式分布獨棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 板樓保利壟上 　長河玉墅 　珠江壹千棟 　 other villa渡上 (依水莊園 ) 　麥卡倫地 　溫哥華森林 　東方普羅旺斯 　北京太陽城（含公寓） 　　 北京洋房達華依云莊園 　上成國際花園 　蓬萊苑別墅 　　 威尼斯花園 (水韻風情莊園） 　　 湯 HOUSE 湯 HOUSE 　納帕溪谷 　灣流匯 　 　 　 　　 獨棟別墅 　 綜合產(chǎn)品 ?產(chǎn)品形式以獨棟為主，其中 16個樓盤中有 10個只有獨棟，未作產(chǎn)品拆分；?有產(chǎn)品拆分的 6個樓盤中，產(chǎn)品最多覆蓋三種形式；?5個樓盤有聯(lián)排產(chǎn)品， 3個樓盤有雙拼產(chǎn)品， 2個樓盤有疊拼產(chǎn)品，只有 1個樓盤涉及板樓產(chǎn)品；?戶型面積范圍在 400～ 500平方米和 300～ 400平方米的套數(shù)最集中，兩者合計的比例達到 55%。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場概況216。**地產(chǎn)昌平蓬萊溫泉科藝園可行性研究報告 2023年 10月 19日 216。第一部分：宗地位置與宗地概況216。區(qū)域市場概況? 隸屬區(qū)域 ：? 宗地位于北京三大別墅區(qū)之一的奧北別墅區(qū)奧北別墅區(qū)中央別墅區(qū)香山別墅區(qū)北京近80%別墅? 區(qū)域范圍 ：以湯立路為主線，亞運村 —— 六環(huán)路附近? 區(qū)域特點 ：? 先天的優(yōu)美環(huán)境 —— 小湯山溫泉，溫榆河? 后天的奧運契機 —— 基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套六環(huán)以內(nèi)六環(huán)外圍第一居所為主第二居所比例上升具有良好居住氛圍的成熟別墅區(qū)?主要競爭者 —— 首創(chuàng)、珠江、北辰、保利，耀江，上海復地?競爭者產(chǎn)品形式 —— 均為獨棟別墅?競爭者價格水平 ：?單價 1000040000元 /M2不等，?總價為 350600萬 /套 的中檔別墅和 8001200萬 /套 的高檔別墅各占半壁江山?更有頂級的東方普羅旺斯，單價 4萬 //M2，在售存量房屋總價 3600萬 /套起。（長河玉墅、渡上、麥卡倫地、上游別墅等樓盤）? 本項目是小湯山鎮(zhèn)近期入市的唯一居住用地，且周邊無后續(xù)地塊供應，唯一可能與之形成競爭的項目是 07年 4月出讓的地處北七家鎮(zhèn)南部項目（與本案距離較遠）。售價 起價 600萬 /棟開發(fā)商 保利地產(chǎn)? 六環(huán)外，在本案西北方向216。A. 奧運會的到來、 5號地鐵線的開通拉近了本案與市區(qū)的距離；B. 房地產(chǎn)市場漲勢良好，國家限制別墅項目用地審批，本項目漲勢空間大；C. 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目基本已售完，且綜合產(chǎn)品較少，市場空間大。第六部分：結(jié)論與建議目錄本案產(chǎn)品形式定位本案條件限制容積率 總建面 51萬平米本案體量大考慮產(chǎn)品拆分聯(lián)排 多層周邊市場獨棟供應量大策略：成熟的別墅區(qū)域，稀缺性產(chǎn)品供應，實現(xiàn)銷售目標現(xiàn)有同類項目本案多層 9000元 /平米聯(lián)排 12023元 /平米起價起價 ：多層 10000元 /平米聯(lián)排 15000元 /平米別墅氛圍別墅氛圍 ：成熟的別墅氛圍帶來天然的區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品稀缺 ：周邊項目大多已售完國家限制別墅項目審批類型、售價時間、位置多層年均上漲 5%聯(lián)排年均上漲 7%本案價格定位本案客群定位中高檔獨棟別墅2023040000元 /平米8003600萬 /套北京市區(qū)客群通過產(chǎn)品差異導出客戶特征多 /小高層產(chǎn)品 本案聯(lián)排、多層組合9000元 /平米 多層 10000元 /平米聯(lián)排 15000元 /平米銷售單價銷售總價 100萬 /套 多層 90萬 /套聯(lián)排 200300萬 /套成熟高檔社區(qū) 品質(zhì)相對較低 高品質(zhì)居住氛圍中高端收入經(jīng)濟型產(chǎn)品居住舒適北京市區(qū)中高收入客群戶型配比建議產(chǎn)品形式 單位面積 總面積 銷售起價聯(lián)排 200300平米 15000元 /平方米多層 85平米左右 10000元 /平方米商業(yè) —— 9000元 /平方米會所 —— 4500平米 ——其他 —— 1500平米 ——車庫 —— 40000元 /個216。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場概況216。 本地塊意向合作者較多，建議迅速決策謝 謝！2023年 10月 19日 演講完畢，謝謝觀看！