【正文】 24:3016:2416::24 16:2416:24::24:30 2023年 1月 30日星期一 4時(shí) 24分 30秒 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。上海樓市從小房型到大戶型到躍層，特別是錯(cuò)層的興起，如銀河世紀(jì)經(jīng)典、望源錯(cuò)牌 ，都是適應(yīng)了人們新的居住需求。整合營(yíng)銷行為的運(yùn)用是營(yíng)銷策劃發(fā)展的方向。 ? 所謂整合效應(yīng)，是指通過(guò)營(yíng)銷方式、手段的系統(tǒng)化結(jié)合，根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)值增值的全程營(yíng)銷效果。 2023/1/30 63 李光 整理制作 房產(chǎn)營(yíng)銷策劃的理解 ? 營(yíng)銷策劃的市場(chǎng)意識(shí)有兩個(gè)方面內(nèi)涵：其一是指結(jié)合市場(chǎng)，對(duì)樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)群體、消費(fèi)層次、房型、價(jià)格定位進(jìn)行決策，以銷定產(chǎn)再建樓盤(pán)。 2023/1/30 60 李光 整理制作 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運(yùn)作 ? 培養(yǎng)和提升銷售人員的敬業(yè)精神十分重要 。這樣就不會(huì)使樓盤(pán)銷售陷入平庸、一般化。然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為 ％，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào) ％。 可以概括為：營(yíng)銷就是發(fā)展商全方位、全過(guò)程地去適合適應(yīng)市場(chǎng)需求，并努力創(chuàng)造需求的自覺(jué)行為。 2023/1/30 47 李光 整理制作 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目策劃的思維模式 ? 策劃思維有其獨(dú)有的個(gè)性特質(zhì)，但決不排斥認(rèn)識(shí)過(guò)程的一般規(guī)律和科學(xué)思維的基本程序。 2023/1/30 44 李光 整理制作 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 策劃思維的邏輯起點(diǎn) ? 策劃思維之邏輯起點(diǎn)的正確選擇，對(duì)于策劃作業(yè)的全過(guò)程來(lái)說(shuō)，具有不能忽視的重要意義。 2023/1/30 38 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 整理策劃書(shū) ? 在策劃書(shū)中要羅列出設(shè)計(jì)好的幾個(gè)方案的各項(xiàng)內(nèi)容，以供下步選擇方案時(shí)作出科學(xué)細(xì)致的評(píng)估、編寫(xiě)策劃書(shū)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：策劃書(shū)的寫(xiě)作文字要簡(jiǎn)明扼要，邏輯順序合理清楚，主題鮮明，同時(shí)輔以必要的視覺(jué)化的說(shuō)明，如圖表、實(shí)物照片、設(shè)計(jì)模型等。 2023/1/30 35 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 制作具體計(jì)劃、日程安排 ? 設(shè)計(jì)、制定策劃方案是策劃的第二個(gè)階段，也是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。 ? 策劃人首先要確定策劃的大致方向，也就是說(shuō)，策劃的大致方向是圍繞目標(biāo)與問(wèn)題，結(jié)合環(huán)境因素而確定的。 2023/1/30 29 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 ? 設(shè)定問(wèn)題 (課題 )與目標(biāo) ? 策劃環(huán)境分析 ? 斟酌課題、創(chuàng)意與構(gòu)想 ? 制作具體計(jì)劃、日程安排 ? 整理策劃書(shū) ? 效果評(píng)價(jià)與反饋 2023/1/30 30 李光 整理制作 策劃的運(yùn)作過(guò)程 設(shè)定問(wèn)題 (課題 )與目標(biāo) ? 策劃是一種目的性很強(qiáng)的活動(dòng)。這是策劃人應(yīng)具備的最基本素養(yǎng)。市場(chǎng)調(diào)研能力如何，會(huì)直接影響策劃的結(jié)果。 2023/1/30 13 李光 整理制作 策劃人才的基本能力要求 創(chuàng)意能力 ? 創(chuàng)意作為創(chuàng)造性思維不是一種單一的思維形式，而是多種思維形式的總和。 2023/1/30 7 李光 整理制作 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? 現(xiàn)代理財(cái)金融知識(shí) ? 策劃經(jīng)理人應(yīng)該具備相當(dāng)?shù)慕鹑?、?cái)會(huì)、經(jīng)營(yíng)等方面的專業(yè)知識(shí)，并且能夠具備資本經(jīng)營(yíng)能力、國(guó)際金融和貿(mào)易的判斷能力等。 2023/1/30 4 李光 整理制作 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? 受教育程度 ? 策劃經(jīng)理人應(yīng)該是經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的人員，而不是隨便誰(shuí)都可以勝任的。營(yíng)銷策劃的基本知識(shí) 策劃 營(yíng)銷 策劃 地產(chǎn)營(yíng) 銷策劃 2023/1/30 1 李光 整理制作 策劃的基本含義 ? 策劃，即籌劃或謀劃，它是為實(shí)現(xiàn)特定的目標(biāo)，提出新穎的思路對(duì)策，并制定出具體實(shí)施的行動(dòng)方案。 ? 與企業(yè)策劃有關(guān)的社會(huì)科學(xué)知識(shí)，包括社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)心理學(xué)等。 2023/1/30 6 李光 整理制作 策劃人的知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素養(yǎng) ? 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理基本知識(shí) ? 策劃經(jīng)理人不僅要具備企業(yè)經(jīng)營(yíng)的診斷能力，還要具備市場(chǎng)變化的預(yù)測(cè)能力，能夠在適當(dāng)時(shí)機(jī)把企業(yè)合理有效地推到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有利地位上。因此，一個(gè)合格的策劃人應(yīng)該是 “ 綜合素質(zhì)高且創(chuàng)造力強(qiáng) ” 的人。它要求策劃人要有深謀遠(yuǎn)慮、未雨綢繆的戰(zhàn)略眼光。 ? 洞察力有時(shí)也被稱為對(duì)事物發(fā)展變化的敏感力和分析力，亦或稱為觀察力。 ? 科學(xué)的策劃程序應(yīng)包括鎖定目標(biāo)、設(shè)計(jì)方案、實(shí)施方案以及效果評(píng)價(jià)與反饋等步驟。這一階段也是最能體現(xiàn)策劃人創(chuàng)造性的階段。到此，策劃的基本結(jié)構(gòu)已經(jīng)構(gòu)筑成功 。隨著構(gòu)想的細(xì)化，策劃書(shū)也初具雛形，內(nèi)容也漸漸豐富，直至最后水到渠成成為完整的策劃案。 ? 策劃思維是知識(shí)密集型的高級(jí)思維，嚴(yán)密性和創(chuàng)造性以及某種意義上的靈感性是其基本的思維特質(zhì)。提出這一觀點(diǎn)所想解決的是策劃工作、策劃組織的設(shè)計(jì)問(wèn)題，沒(méi)有健全的策劃組織構(gòu)成，不明白策劃工作的完整領(lǐng)域，其結(jié)果，所帶來(lái)的不僅僅是策劃的遺憾，而實(shí)質(zhì)是企業(yè)另一個(gè)策劃事業(yè)空間的喪失。 2023/1/30 50 李光 整理制作 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃與制作 營(yíng)銷是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的永恒主題 ? 營(yíng)銷工作的目標(biāo)，是把這種相對(duì)的、普遍的、不確定的需求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻^對(duì)的，具體的（特定的）需求。 2023/1/30 54 李光 整理制作 房地產(chǎn)發(fā)售的策劃與運(yùn)作 ? 定價(jià)比例 ? 一般來(lái)說(shuō)，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在 1／ 2高度，多層一般 3－ 4層（ 9層以下）為最好。 ? 發(fā)展商在樓盤(pán)推出之前，先為樓盤(pán)樹(shù)立一個(gè)概念，營(yíng)造出一個(gè)品牌的形象，以吸引消費(fèi)者，并深入人心，之后畫(huà)龍點(diǎn)睛，隆重地推出樓盤(pán)，由此造成一種轟動(dòng)效應(yīng)，搶占市場(chǎng)。但長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰(zhàn)術(shù)的專業(yè)隊(duì)伍。 ? 營(yíng)銷策劃的根本不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤(pán)，貫穿市場(chǎng)意識(shí)，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤(pán)市場(chǎng)推廣的行為方式。這種內(nèi)化就體現(xiàn)為營(yíng)銷是一種整合效應(yīng)的運(yùn)用。 ? 其二，營(yíng)銷策劃行為推廣。住宅觀念表現(xiàn)為房型、朝向、立面等。有話說(shuō)，客戶需要的是能安居享受的家，而不是簡(jiǎn)單的房子，就是這個(gè)意思。 。 :24:3016:24:30January 30, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :24:3016:24Jan2330Jan23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人