【正文】 13年上市資源共 180套　 　戶型 面積 戶數(shù) 面積2023年新上市資源小端 D2 254 30 7620中拼 C1 268 30 8040中端 C2 283 40 11320中單 B1 281 20 5620大 A1 325 30 9750合計 / / 150 423502023年庫存以柯凱 A1以及高清路 C2為主 30 8400總計 —— 180 5075013年年初三期二標動工三期二標 預(yù)證 8/15預(yù)證交房 6/30一期裝修交付10/31一期改造交付二期裝修交付12/31二期改造交付2023年計劃運營圖景觀提升 12年底景觀提升方案 3月底施工完成商業(yè)營業(yè) 12年 6月 13年 3月招商 5月底正式開放4/1包裝方案4/20施工完成示范單位開放12年底裝修方案14月底硬裝7/1示范單位開放3月底軟裝方案 6月示范區(qū)參觀通道施工完成景觀提升綠化改進亮點：森林住宅森林住宅? 喬木用量提高? 適度種植中層? 風(fēng)格化掩映建筑掩映建筑? 最高層 10m以上（三至四層）? 打造自然起伏的天際線，烘托建筑 ? 建筑邊角位置重點打造規(guī)格提升規(guī)格提升? 大喬木規(guī)格平均胸徑由 20提升至 28公分? 大喬木平均高度從 7m提升至 10m層次明晰層次明晰? 喬木點植、從植相結(jié)合? 灌木限定、引導(dǎo)視線? 近人尺度使用小規(guī)格灌木，私密感營造室內(nèi)裝修提升公衛(wèi)生間 臺盆 +龍頭 品牌提升：原：科勒現(xiàn)：勞芬 +高儀A1戶型西廚增加：紅酒柜、制冰機、直飲水B C2戶型西廚增加：制冰機、直飲水A1的玄關(guān)柜形式改良；統(tǒng)一收納交付原則，玄關(guān)柜 +主臥室衣柜；硬裝提升廚電提升潔具提升核心推售策略? 小步快跑? 分散加推? 價值拉伸282624252730 29222321201813年 3月推出2 28合計 25套13年 3月推出2 24合計 30套13年 8月推出1 2 30合計 40套13年 5月推出2 2 2 29合計 50套推盤節(jié)奏13年保底版在三期調(diào)整產(chǎn)品價值得到客戶認可的基礎(chǔ)上，若能將樣板房開放時間提前到 5月份，示范區(qū)景觀完整呈現(xiàn)，商業(yè)氛圍營造，則將有效帶動銷售?？蛻艨偨Y(jié) ——客戶付款及限購情況分析成交客戶中超過 7成選擇貸款，另有不到 26%的客戶選擇分期付款。萬科五玠坊萬科五玠坊 2023年度營銷計劃年度營銷計劃萬科五玠坊項目組2023月 12月Part Part Part 市場情況分析（ 12年回顧， 13年預(yù)判）報告內(nèi)容Part 復(fù)盤心得及改進（ 12年回顧， 13年預(yù)判）營銷計劃鋪排（ 13年預(yù)判）客戶分析（ 12年回顧）Part 推廣計劃鋪排及費用（ 13年預(yù)判）12年銷售表現(xiàn)項目名稱 月度成交套數(shù) 累計成交套數(shù) 主力去化戶型面積段 月均去化套數(shù) 成交均價（元 /㎡） 2023年 1月2023年 2月2023年 3月2023年 4月2023年 5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月尚東國際名園 0 0 12 5 1 2 2 3 3 2 6 36150200（疊加） 38,622金地天境城 0 1 8 3 4 7 3 1 2 0 5 34150350（ 3房） 43,419嘉譽灣 0 0 20 12 3 0 3 13 7 10 3 71190310（ 45房） 39,331浦東星河灣 34 8 17 6 7 8 7 6 7 4 4 108230650（ 45房） 56,461九龍倉璽園 2 9 24 11 8 7 10 11 10 4 7 103140310（ 3房） 46,201上海星河灣 9 16 29 17 15 22 14 15 13 16 25 191280340（ 5房） 35,385綠城 客戶總結(jié) ——客戶年齡和家庭結(jié)構(gòu)分析客戶總結(jié) ——客戶來訪渠道分析從客戶來訪渠道來看，中介帶客、電視廣告、報紙廣告為前三大渠道，三者來訪人數(shù)占總?cè)藬?shù)的近一半；另外朋友推薦及老業(yè)主推薦仍然占據(jù)重要比例，約為 24%；路過客戶較一期降幅較大。復(fù)盤心得復(fù)盤改進 現(xiàn)場示范區(qū)展示效果不足 ： 中心示范區(qū)以及紅線外圍示范區(qū)展示不佳 商業(yè)配套借力不足 ： 商業(yè)原計劃今年 3月份展示， 10月份運營但未實現(xiàn) 示范區(qū)、樣板房展示未與推盤節(jié)點有效結(jié)合 ：柯凱與達觀標準，造成同一時段新老標準同時銷售達觀展示較后，銷售壓力集中在下半年。246330㎡新品216。 同步國際的配套同步國際的配套 ，是您舒適所，是您舒適所在。更細致的景觀生活。 。 一月 21一月 2105:28:3605:28:36January 24, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 2105:28:3605:28Jan2124Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的