房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理(更新版)
【正文】 目地址進(jìn)行確認(rèn)或選擇， 保證各項(xiàng)建設(shè)按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā) 建設(shè) 項(xiàng)目選址意見書 的行政管理工作。 （三）城市規(guī)劃體系 城市分區(qū)規(guī)劃 ? 城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務(wù) 是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 對(duì)城市土地利用、人口分布和公共設(shè)施、城市基礎(chǔ) 設(shè)施的配置作出進(jìn)一步的安排，以便與詳細(xì)規(guī)劃 更好地銜接。 ? 城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限 一般為 20年，在編制城市總體規(guī)劃時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展做出預(yù)測(cè)性安排。 ? 修建性詳細(xì)規(guī)劃 ： 以總體規(guī)劃 、 分區(qū)規(guī)劃或控制性 詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù) ， 直接對(duì)建設(shè)作出具體的 修建安排 及規(guī)劃設(shè)計(jì) ， 指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和工程施工圖設(shè)計(jì) 。 ? 程序： 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查 、 建設(shè)工程施工圖審查 和 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 核發(fā) 三個(gè)階段。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 （ 1）規(guī)劃空間結(jié)構(gòu) ? 居住區(qū)包括 住宅 、 道路 、 配套公共服務(wù)設(shè)施 、 公共綠地 四個(gè)部分，通過對(duì)空間結(jié)構(gòu)的分析， 將四個(gè)部分要素加以組合，確定基本布局和 空間形態(tài)。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 （ 4） 道路交通 ? 組織交通、保持環(huán)境、保障安全、提供空間 ? 居住區(qū)道路網(wǎng)結(jié)構(gòu) 在形態(tài)上有 規(guī)則式 、 自由式 、 混合式 等，在交通組織上分為 人車混行 、 人車 分流 兩種形式。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要成果 —— 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙及文件兩大類 ? 分析圖 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 ? 工程規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 ? 形態(tài)意向規(guī)劃設(shè)計(jì)圖和模型 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)說明及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 市場(chǎng)主流住宅形式 —— 板樓、塔樓、別墅 長(zhǎng)板經(jīng)典項(xiàng)目 —— 北京 10號(hào)名邸 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 市場(chǎng)主流住宅形式 —— 板樓、塔樓、別墅 短板經(jīng)典項(xiàng)目 —— 北京國奧村 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 板樓： ? 建筑層數(shù)一般不超過 12層，但也有很多例外 ? 平面上長(zhǎng)度明顯大于寬度 ? 由多個(gè)住宅單元組合而成 ? 每單元設(shè)樓梯或電梯，多為一梯兩戶 ? 分為高板（ 18層以上）、小高板（ 918層）、 多層板樓（ 9層以下） （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制 塔樓： ? 四五戶以上共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通 ? 平面上 長(zhǎng)度和寬度大致相同 ? 高度從 12層以上到 35層，超過 35層是超高層 ? 一般是一梯四戶到一梯 12戶 ? 方塔樓 、 Ｔ形樓 、 井字形 、 風(fēng)車形 和 蝶形 等形式 低，高容積率和高建筑密度降低樓面地價(jià)成本高單價(jià)高，塔樓的過道、電梯、不對(duì)稱戶型等因素，造成公攤面積高低銷售分?jǐn)偹菓粜偷氖褂寐食２蛔?70% ；受不規(guī)則空間局限，很難設(shè)計(jì)高使用率板樓戶型的使用率平均達(dá)到 80% ；最高可達(dá) 90%使用率高，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改低戶型靈活程度存在灰色空間，不宜被其他高層建筑遮擋戶戶朝陽，南北通透，但容易被其他高層建筑遮擋采光常有無采居室戶戶朝陽朝向不暢好通風(fēng)高低容積率小大出入空間高，有利于觀景，不宜受遮擋
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