房地產(chǎn)規(guī)劃與設計管理(更新版)
【正文】 目地址進行確認或選擇， 保證各項建設按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā) 建設 項目選址意見書 的行政管理工作。 （三）城市規(guī)劃體系 城市分區(qū)規(guī)劃 ? 城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務 是在總體規(guī)劃的基礎上， 對城市土地利用、人口分布和公共設施、城市基礎 設施的配置作出進一步的安排，以便與詳細規(guī)劃 更好地銜接。 ? 城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限 一般為 20年，在編制城市總體規(guī)劃時，還應當對更長遠的發(fā)展做出預測性安排。 ? 修建性詳細規(guī)劃 ： 以總體規(guī)劃 、 分區(qū)規(guī)劃或控制性 詳細規(guī)劃為依據(jù) ， 直接對建設作出具體的 修建安排 及規(guī)劃設計 ， 指導建筑設計和工程施工圖設計 。 ? 程序： 規(guī)劃設計方案審查 、 建設工程施工圖審查 和 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 核發(fā) 三個階段。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 （ 1）規(guī)劃空間結(jié)構(gòu) ? 居住區(qū)包括 住宅 、 道路 、 配套公共服務設施 、 公共綠地 四個部分，通過對空間結(jié)構(gòu)的分析， 將四個部分要素加以組合，確定基本布局和 空間形態(tài)。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 （ 4） 道路交通 ? 組織交通、保持環(huán)境、保障安全、提供空間 ? 居住區(qū)道路網(wǎng)結(jié)構(gòu) 在形態(tài)上有 規(guī)則式 、 自由式 、 混合式 等，在交通組織上分為 人車混行 、 人車 分流 兩種形式。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 居住區(qū)規(guī)劃設計方案的主要成果 —— 規(guī)劃設計圖紙及文件兩大類 ? 分析圖 ? 規(guī)劃設計圖 ? 工程規(guī)劃設計圖 ? 形態(tài)意向規(guī)劃設計圖和模型 ? 規(guī)劃設計說明及技術(shù)經(jīng)濟指標 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 市場主流住宅形式 —— 板樓、塔樓、別墅 長板經(jīng)典項目 —— 北京 10號名邸 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 市場主流住宅形式 —— 板樓、塔樓、別墅 短板經(jīng)典項目 —— 北京國奧村 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 板樓： ? 建筑層數(shù)一般不超過 12層，但也有很多例外 ? 平面上長度明顯大于寬度 ? 由多個住宅單元組合而成 ? 每單元設樓梯或電梯，多為一梯兩戶 ? 分為高板（ 18層以上）、小高板（ 918層）、 多層板樓（ 9層以下） （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 塔樓： ? 四五戶以上共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通 ? 平面上 長度和寬度大致相同 ? 高度從 12層以上到 35層，超過 35層是超高層 ? 一般是一梯四戶到一梯 12戶 ? 方塔樓 、 Ｔ形樓 、 井字形 、 風車形 和 蝶形 等形式 低，高容積率和高建筑密度降低樓面地價成本高單價高，塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高低銷售分攤塔樓戶型的使用率常不足 70% ；受不規(guī)則空間局限，很難設計高使用率板樓戶型的使用率平均達到 80% ；最高可達 90%使用率高，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改低戶型靈活程度存在灰色空間，不宜被其他高層建筑遮擋戶戶朝陽，南北通透，但容易被其他高層建筑遮擋采光常有無采居室戶戶朝陽朝向不暢好通風高低容積率小大出入空間高，有利于觀景，不宜受遮擋
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