房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材(ppt71頁(yè))(更新版)
【正文】 ? 法律、法規(guī)、規(guī)章允許從事的其它服務(wù)項(xiàng)目 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)中介 經(jīng)紀(jì)人 指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以 收取傭金為目的 ，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為常業(yè)的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。 ? 分戶門 ? 單元門 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房屋面積計(jì)算 房屋面積的分類 ? 實(shí)用面積 它是建筑面積扣除公攤面積 、 及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積 。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理 總之盡量做到以下幾個(gè)分開： A、 動(dòng)靜分開 客廳 、 餐廳 、 廚房 、 麻將室等人來(lái)人往 、活動(dòng)頻繁的空間要于需要最大程度靜謐空間的臥室分開 。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 朝向合理，日照充足， 光線充分，通風(fēng)良好 根據(jù)武漢的氣候和生活喜好，選擇戶型時(shí)必須考慮自然通風(fēng)，最好時(shí)客廳和餐廳能形成穿堂風(fēng)。 最近雖然鋼材、水泥價(jià)格有所下降，但這只占建安成本的一部分，不會(huì)對(duì)整體房?jī)r(jià)形成大的影響。交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易； 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； 特殊方式的交易； 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； 其他非正常的交易。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 個(gè)別因素修正： 是同一區(qū)域不同房地產(chǎn)之間的差異比較。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 市場(chǎng)比較法是參照市場(chǎng)上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格， 為了確保估價(jià)結(jié)果的客觀合理，就要求選取的可比實(shí)例的成交價(jià)格是客觀合理的。故在交易情況修正之后，還必須進(jìn)行交易日期修正，將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 ? 通過(guò)土地價(jià)格也基本可以判斷出房?jī)r(jià)。衛(wèi)生間也應(yīng)該設(shè)有直接采光、通風(fēng)的窗，對(duì)無(wú)通風(fēng)窗的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置管道，合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）于客廳、餐廳、娛樂(lè)室進(jìn)行區(qū)位分離，而且還要注意各房間門的方向。 ? 建筑面積 包含了房屋居住可用的實(shí)用面積 、墻體柱體占地面積 、 樓梯走道面積 、 其它公攤面積等 。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 各類房地產(chǎn)特點(diǎn)比較 住宅 低層住宅（別墅） 獨(dú)院式、雙聯(lián)式、聯(lián)排式 建筑多面臨空，平面組合靈活，朝向、通風(fēng)采光好；環(huán)境安靜，干擾少；院子組織方便，使用便利。 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) ： 即存量房 （ 二手房 ） 市場(chǎng) ， 是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng) ， 是消費(fèi)者間的橫向交易 ， 屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置 。他們?nèi)硕紱]有帶傘，在雨中等著你的幫助，但你車上只有一個(gè)座位，你會(huì)讓誰(shuí)上車？你會(huì)如何處理呢？ 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 答案： 你先走下車；把車鑰匙交給醫(yī)生，讓他帶病重的老太太去醫(yī)院；和你的愛人一起享受雨中漫步的浪漫。 消費(fèi)型： 主要是由國(guó)家機(jī)關(guān) 、 事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用 。 一般為了保證房間的通風(fēng)和采光 ，居住房間的窗的面積與地面面積之比不低于 1/7。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理 各功能空間的相互關(guān)系對(duì)使用效果也有影響。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 朝向合理，日照充足， 光線充分，通風(fēng)良好 根據(jù)武漢的氣候條件，南北朝向的房間是適合武漢人居住的朝向。營(yíng)銷成本為房?jī)r(jià)的 5%以內(nèi)，管理成本 1%2%，財(cái)務(wù)成本 3%。這個(gè)環(huán)節(jié)我們往往通過(guò)平時(shí)調(diào)查、看報(bào)等采集積累得到不同地段、不同用途、不同時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)信息。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部 房地產(chǎn)價(jià)格 區(qū)域因素修正： 繁華程度 交通便捷程度；（如：距離飛機(jī)場(chǎng)、火車站、汽車站、碼頭等交通出入門戶的遠(yuǎn)近；公交狀況；其它交通
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