【正文】 階段目標： 市場認可環(huán)貿(mào)生活方式 階段性戰(zhàn)略目標 第五階段 :2023年 8—11月 階段說明： 8月份為盤整后的續(xù)客期 ,9—10月為春節(jié)前最后一輪強銷期。 短信平臺： 快速有效訴求項目階段宣傳信息，建議繼續(xù)使用小區(qū)短信平臺 廣播： 傳遞項目階段性信息 網(wǎng)絡(luò)： 搜房網(wǎng)、購房網(wǎng) 注：大眾媒體主要是宣傳針對市場剛需客戶為主，同時提高形象，提高知名度， 但相比之下費用較高，可考慮在項目主要營銷節(jié)點穿插投入 。 渠道營銷四：汽車行業(yè)聯(lián)誼活動（系列活動） 手段：與長春車友會、汽車 4S店洽談合作 活動時間：每個月可做 1—2場 活動地點：環(huán)貿(mào)銷售中心 活動目的：通過渠道營銷將有購買力的有車一族聚集到環(huán)貿(mào)銷售現(xiàn)場進行活動 (或領(lǐng)取禮品 )，找準客戶，到形成口碑宣傳，促進成交。 B、園區(qū)景觀示范區(qū) 加快三角園林公園及小區(qū)內(nèi)部園林的建設(shè)工作，待現(xiàn)場景觀氛圍營造完善，針對性的細節(jié)營銷，營造品質(zhì)生活，讓客戶深層體驗項目的優(yōu)勢，體驗營銷的重點是在于突出尊崇的身份感。我們可考慮將本年度預(yù)期銷售產(chǎn)品封頂，即： 4，延遲 6施工進度，省出部分資金用于三角園林公園、園區(qū)內(nèi)部分景觀的落成，實現(xiàn)景觀示范區(qū)的感觀價值營銷，突出與周邊其它項目差異化。 價格策略 （ 1）、周邊環(huán)境對項目定價啟示 項目 SOHO公寓產(chǎn)品 2023年內(nèi)部認購價格已對外公布，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)產(chǎn)權(quán)，不受限購影響，明年價格可根據(jù)市場情況可上下小范圍浮動。（除掉前期認購及上源集團自留部分） 底商部分： 2底商去化 50%，銷售面積為 ㎡ ， 3底商去化 50%，銷售面積為 ㎡ ，合計 4636㎡ 。超大觀景窗，俯瞰園林、公園景觀。 財富價值：世界級城市綜合體 有專家定論：誰擁有了城市綜合體，誰就擁有了城市的未來。周邊路網(wǎng)四通八達，繞城高速、南四環(huán)路、南環(huán)城路、彩宇大街四條城市主干線，暢達城市每一個角落。 本項目城市綜合體傳播到市場暫時只是個口號，并沒有實際落地，雖然區(qū)域板塊前景看好，但由于政策打壓、樓市低迷。 恒大翡翠華庭： 共 300多套住宅， 2023年 11月開盤銷售 150套左右，銷售至今剩余 200套左右，近期銷售效果不理想，除去裝修費、折扣后，實際成交均價在 5200—5300元 /㎡ ，價格對本項目有一定沖擊。中海國際社區(qū)規(guī)劃 4棟公寓產(chǎn)品， 2023年 11月推出 1棟，銷售均價 6500元 /㎡ 含（ 1000元 /裝修） 2023年底發(fā)售至今已售出 100套左右，效果不理想。 公寓產(chǎn)品競爭情況 五、項目競爭分析 項目名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（㎡） 價格（元 /㎡ ） 裝修標準 其他 中海國際社區(qū) 凈月區(qū) 公寓 39— 55 均價 6500 1000元 /㎡ 地上車庫： 35萬 地下車位： 17萬 力旺 LOMO 凈月區(qū) 公寓 40— 70 均價 9500 2023元 /㎡ 寬城萬達廣場 寬城區(qū) 公寓 30— 60 預(yù)計均價 7500 1000元 /㎡ 萬科城 凈月區(qū) 公寓 45— 57 均價 7200 1000元 /㎡ 華億紅府 朝陽區(qū) 公寓 32— 74 均價 12023 1500元 /㎡ 航海榮譽 朝陽區(qū) 公寓 主力戶型 60 均價 14000 1500元 /㎡ 華友華城國際 凈月區(qū) 公寓 —————— —————— ————— 華榮泰 凈月區(qū) 公寓 38— 75 —————— ———— 備注 以上是在售公寓樓盤，尾盤或售罄樓盤不列入項目競爭樓盤之內(nèi)。 寬城萬達廣場：項目地段較偏，項目落址寬城區(qū)是帶動區(qū)域住宅及經(jīng)濟發(fā)展，此項目先期在長春紅旗街商圈已有成功開發(fā)案例，得到市場認可，為后續(xù)項目做好基礎(chǔ)。 2023年第三季度限貸政策將有所放緩，限購政策針對的是住宅地產(chǎn)，非商業(yè)地產(chǎn)，因此，政策針對商業(yè)地產(chǎn)不直造成接影響，但樓市低迷，百姓持幣觀望，會給商業(yè)地產(chǎn)造成間接影響。百姓持幣觀望心態(tài)強烈，成交量直線下滑，據(jù)統(tǒng)計全國 120個城市成交量同比下降 50%。2023年度營銷推廣計劃 2023年 12月 2023年由史密斯為項目所設(shè)計理念已經(jīng)傳播到市場，且已認購客戶對前期規(guī)劃的立面結(jié)構(gòu)、色調(diào)比較認可，項目商業(yè)規(guī)劃改動直接影響客戶對本項目的整體形象， 已認購客戶 104組與潛在客戶會對開發(fā)商誠信度產(chǎn)生質(zhì)疑，簽合同時會引起客戶糾紛，在市場方面對項目造成很大的口碑風險。 政策出臺后，導致全國一線城市房價大幅度回落，二線、三線城市房價出現(xiàn)打折現(xiàn)象，地產(chǎn)行業(yè)迅速進入寒冬。 2023年中央政府決心將多個城市延續(xù)政策，這是政策所決定且各開發(fā)企業(yè)所規(guī)避不了的社會風險。此項目 2023年預(yù)計先推公寓與住宅部分，以公寓為主，住宅為輔。 2023年沒有對市場進行大范圍宣傳推廣工作，通過調(diào)研得知，預(yù)計開盤時間為 2023年 6月份左右（項目取得預(yù)銷許可證后），先推出公寓、住宅兩類產(chǎn)品，價格未定，此項目明年對本項目直接產(chǎn)生沖擊。力旺 LOMO售價高，裝修標準高，共 300多套公寓，現(xiàn)階段已售出 100多套，體量小，售價高，銷售速度慢。 五、項目競爭分析 保利香檳： 2023年 12月開盤熱銷 305套，銷售價格 5500—6500元 /㎡ ，剩余貨量充足對本項目沖擊很大。 ?公寓沒有北向產(chǎn)品，非門對門傳統(tǒng)的規(guī)劃格局，為客戶提高私密空間，這是本項目的公寓產(chǎn)品優(yōu)勢所在； 目錄 第一部分 : 營銷環(huán)境分析 第二部分 : 項目整體營銷推廣策略 第三部分 : 項目階段性營銷推廣策略 精確營銷 階段推廣 銷售目標 推售策略 價格策略 工程配合 營銷手段 推廣綜述 推廣活動 項目包裝 營銷配合 精確定位 總體營銷推廣 思考路徑 一、項目整體營銷推廣策略 總體原則 堅持樹立“環(huán)球貿(mào)易中心”的高端形象 堅持“凈月 30萬平世界級城市綜合體”的市場定位 營造感觀價值營銷，挖掘項目的整體價值 總體目標 通過全年的營銷策略結(jié)合有效推廣渠道，爭取超額完成項目 2023年銷售任務(wù)。 項目核心賣點提煉 門戶價值：凈月門戶，搶占財富高地 環(huán)球貿(mào)易中心地處彩宇廣場東南側(cè)，亦是兩大行政區(qū) ——凈月區(qū)與經(jīng)開區(qū)的交界處，雄踞東南核心。環(huán)球貿(mào)易中心雄踞新中心，再造“城中之城”，助推區(qū)域乃至城市價值。環(huán)球貿(mào)易中心被兩大公園 ——城市公園、南溪濕地公園成半包圍式環(huán)繞，開窗即得美景，出門即可漫步，世界豪宅生活不過如此！ 產(chǎn)品價值：城市華宅， SOHO公寓 項目核心賣點提煉 城市華宅：二梯三戶，方正格局，南北通透，無浪費空間。 公寓部分： 381套，面積為 ㎡ 。 （ 5）、精英銷售 高端項目要配精英團隊，不是人員多就能解決問題 提升銷售人員銷售技能與綜合素質(zhì)，每周定期做銷售培訓，培訓內(nèi)容主要以專業(yè)基礎(chǔ)知識、項目價值滲透、賣點挖掘，定期對周邊項目進行踩盤，吸收新的銷售技巧，掌握比方銷售動態(tài)，優(yōu)勝略汰，保持良性的競爭機制，及時修復(fù)銷售人員狀態(tài)，保持良好銷售激情，練好兵、打硬仗，力爭做到精英團隊，提高現(xiàn)場成交率，爭取超額完成年度銷售任務(wù)。 限購令延續(xù)執(zhí)行，會影響整體長春樓市住宅市場的銷售，受大環(huán)境影響，預(yù)判各項目住宅產(chǎn)品銷售也不會很樂觀，本項目原定 2023年將公寓與住宅建設(shè)工程全部封頂，單靠住宅和公寓沒有體現(xiàn)項目的綜合體價值，這樣會投入大量前期建設(shè)費用，占用巨資。 1全程營銷策略 營銷 手段 大 眾營銷 活 動營銷 感 觀 價 值營銷 渠道 營銷 （ 1）、感觀價值營銷 A、營銷中心 現(xiàn)已經(jīng)能夠體驗高檔尊崇感，但現(xiàn)場欠缺項目未來商業(yè)的氣氛，可考慮接待區(qū)放置液晶電視，播放項目形象宣傳片，銷售現(xiàn)場加以能夠突出商業(yè)氛圍圖片展板、造型裝飾來烘托現(xiàn)場氣氛。 派發(fā)資料：項目海報、投資指南、戶型圖。 主策略：大眾傳播塑造形象 小眾傳播精確制導 （ 2）、大眾媒體 報媒： 房地產(chǎn)報、新文化報為主 戶外廣告： 在長春市區(qū)內(nèi)找尋主街醒目地段設(shè)立戶外廣告牌，隨時更新項目信息，作為本項目長期有效廣告。 階段目標： 市場認知環(huán)貿(mào)生活方式 階段性戰(zhàn)略目標 第四階段 :2023年 7—8月 階段說明： 開盤及房交會已過，針對項目所推出產(chǎn)品、價格、優(yōu)惠進行總結(jié)，為金九銀十做好準備， 7—8月定為總結(jié)盤整期。 （ 1）、第一階段： 2023年 2—3月 啟動老帶新策略 公寓：老客戶介紹新客戶成交，老客戶額外優(yōu)惠 2023元房款，新成交客戶額外優(yōu)惠 2023元房款。 周末暖場活動 周末投資理財講座及項目小型推介會暖場活動 時間： 2023年 315月中旬（預(yù)計每月舉辦 1—2次） 地點：環(huán)球貿(mào)易項目售樓處 目標人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶，周邊城市高收入人群及誠意客戶等； 活動目的：每周末暖場活動，保證現(xiàn)場人氣火爆場面，促進銷售； 參加人數(shù)： 30—50人 推廣分期 （ 3）、第三階段： 2023年 4—5月 推廣目的： 提高項目公寓與住宅認籌、認購數(shù)量 推廣主題 ： “價值締造傳奇環(huán)貿(mào)” 推廣訴求：價值訴求 媒體配合：房地產(chǎn)報、新文化報紙、廣播、短信、外展點、行銷； 注：若項目舉行開盤，則加大開盤前一個月的推廣力度，運用媒介整合推廣手段。 （ 9）、第九階段： 2023年 10—12月 推廣分期 推廣目的：收官產(chǎn)品 推廣主題 ： “典藏城市華宅僅 30席，虛位以待” 媒體配合：房地產(chǎn)報、短信、行銷 活動配合一：業(yè)主答謝會 暖場活動配合二：投資理財講座 邀請對象：老業(yè)主及親屬朋友、意向客戶。項目尊處長春彩宇廣場精華板塊， 未來商務(wù)核心，會展中心、星級酒店親情擁繞，購物、休閑、娛樂、旅游配套完善。 項目毗鄰三大公園，分別為南溪濕地公園、三角園林公園、市政公園。環(huán)球貿(mào)易中心雄踞新中心，再造“城中之城”，助推區(qū)域乃至城市價