【正文】 是保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司沒有對車輛進(jìn)出進(jìn)行檢驗(yàn)的義務(wù)。 4．關(guān)閉火場附近的電源開關(guān)及門窗。 7．對公司內(nèi)的各種危險(xiǎn)品（易燃品、易爆品等）實(shí)行監(jiān)管。 3．《消防員職務(wù)說明書》 部門名稱：保安部 直屬上級：保安部領(lǐng)班 職務(wù)概述： 嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)消防安全工作的法規(guī)，做好公司工作人員的防火常識教育和消防培訓(xùn)工作。 4．滅火后，當(dāng)值主管安排人員留守火警現(xiàn)場，等待公司調(diào)查。 3．當(dāng)值主管接到消防監(jiān)控中心保安報(bào)告后，即時(shí)帶領(lǐng)機(jī)動(dòng)人員最快速度趕到報(bào)警地點(diǎn)現(xiàn)場檢查。 1986 年公安部頒布的《高層建筑消防管理規(guī)則》第四條第二款停止執(zhí)行。 第七條 居民所在工作單位，應(yīng)當(dāng)積極支持街道辦事處和居民委員會(huì)做好防火工作。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《高層居民住宅樓防火管理規(guī)則》 公安部 1992 年 10 月 12 日發(fā)布施行 第一條 為了加強(qiáng)高層居民住宅樓防火管理，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》及其實(shí)施細(xì)則，制定本規(guī)則。于是， 先生向該小區(qū)物業(yè)管理公司投訴，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。 20 元。 4．《 花園業(yè)住入作業(yè)程序及辦法》 一、入住流程圖 驗(yàn)證 資料發(fā)放 交費(fèi) 鑰匙發(fā)放 驗(yàn)房 二、驗(yàn)證 ； (或同住人 )身份證復(fù)印件各一分； (一張存檔 ,一張辦理出人證 )。 ” 隨后，業(yè)主對自己找來的裝修人員勸說批評了幾句，四個(gè)人怏怏地走了。 對裝修人員管理的規(guī)章制度主要見于我們前面案例分析中所提到的《物業(yè)管理公司裝修管理規(guī)定》、《小區(qū)業(yè)主手冊》等，再就是在為保安部制定管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范時(shí)要有明確的要求。保安員要求他們出示裝修出入證，對方敷衍說裝修已經(jīng)搞完，只是來收一下尾。 六、當(dāng)班時(shí)主動(dòng)做好監(jiān)控室的清潔衛(wèi)生工作，保持整潔。 /用戶及其雇員、訪客以及其單元使用權(quán)的受許可人、代理人、其他使用人在任何時(shí)候均應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修規(guī)則條款。 、防盜網(wǎng)上以至誤傷他人。 、訪客或獲業(yè)主允許、默許進(jìn)入園內(nèi)之人士 ,都應(yīng)遵守園內(nèi)各項(xiàng)制度 ,該業(yè)主必須對其在園內(nèi)一切行為負(fù)責(zé) ,并須支付因其行為疏忽或過失而引致的一切費(fèi)用及開支。為保持園內(nèi)良好的環(huán)境 ,對出入本園作如下規(guī)定 : “ 業(yè)主會(huì)員卡 ” 和 “ 住戶卡 ”,“ 業(yè)主會(huì)員卡 ” 每戶只限辦理一張 ,用以扣除每月發(fā)生的管理費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用。于是主任當(dāng)機(jī)立斷，指揮有關(guān)人員采取一系列措施。千萬不要糾纏一處，貽誤了救治的最佳時(shí)機(jī)，釀成嚴(yán)重后果，那就會(huì)使問題變得更加復(fù)雜，增加解決問題的難度。 4．保安部做好工作記錄和匯總情況記錄，交公安部門作證據(jù)，辦好移交手續(xù)。 （ 4） 巡邏時(shí)有禮、有節(jié)，規(guī)范服務(wù)，文明執(zhí)勤。 （ 3）對公司后區(qū)巡邏：查看職工更衣室和浴室，檢查更衣箱及時(shí)出職工，查看職工停車場、檢查車鎖、停放情況。路線制訂原則，一是要切合實(shí)際，覆蓋面廣、范圍大，符合公司對外控制和治安管理要求；二是定點(diǎn)不定 線，制定中選確定必須途經(jīng)的點(diǎn)（要害部位），如配電間、鍋爐房、冷氣機(jī)房、冷凍、木工，電工間、倉庫（物料、食品、貴重品倉庫）、邊門、車庫（職工停車、客車庫）、職工更衣室、消防通道、屋頂、布件間、商場部、客房區(qū)域等。 10．定期檢查各項(xiàng)保安措施，并做好記錄，確保消防設(shè)備、設(shè)施完好，以備查考。幫助客人尋找在公司丟失的物品，努力改造良好的治安環(huán)境，讓賓客具有安全感。負(fù)責(zé)調(diào)查和處理客人及員工報(bào) 告的各種及安全問題的事件。 （ 2）指導(dǎo)并協(xié)助公司內(nèi)各部門的安全工作，使安全工作與各工作部門及各工作崗位的職責(zé)、任務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，從而在整體上保證公司安全計(jì)劃的實(shí)施。這樣才能保證管理轄區(qū)的安全 ，樹立物業(yè)管理公司的良好社會(huì)形象。而業(yè)主被盜或被殺，物業(yè)管理公司未必就一定負(fù)有不可推卸的責(zé)任。李某認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費(fèi)，自己住宅的安全卻沒有得到保護(hù)，于是將物業(yè)管理公司告上了法庭。如圖 介紹： 圖 車 號送貨匯總明細(xì)表 。如下圖： 圖 1)、可以在單據(jù)類型中 查找相應(yīng)的單據(jù) 24 / 82 2)、可以 在 檢索內(nèi)容中輸入需要查找的日期、單號、客戶名稱、產(chǎn)品編號等等 1)、可以在快捷日期中選擇日期進(jìn)行檢索查找。 打?。? 1)、單張打印 送貨單 。 需要說明的是：只要錄入框中后面帶有下接鍵的都可以進(jìn)行選擇。 打?。? 1)、單張打印銷售訂單。 需要說明的是：只要錄入框中后面帶有下接鍵的都可以進(jìn)行選擇。 c、開單的時(shí)候，保存之后可以自動(dòng)開新單，適合快速批量開單的用戶。 6 / 82 圖 登入軟件之后 看到 軟件的主界面 ， 軟件主界面的布局由：“菜單欄”“系統(tǒng)導(dǎo)航區(qū)”“工作區(qū)”“系統(tǒng)設(shè)置區(qū)”四大部分組成。 溫馨提示 ： 初次使用用戶名稱是“系統(tǒng)管理員” ， 登錄密碼 為空。 b、開單的時(shí)候，基礎(chǔ)資料來源可以設(shè)置為，去以往單據(jù)或者是產(chǎn)品資料庫。 b、打印公司名稱：打印單據(jù)時(shí)抬頭顯示的公司名稱 c、打印公司地址：打印單據(jù)時(shí)抬頭顯示的公司地址 d、打印公司聯(lián)系方式： 打印單據(jù)時(shí)抬頭顯示的公司聯(lián)系方式 10 / 82 圖 4. 單據(jù)編號 a、單據(jù)名：系統(tǒng)單據(jù)的名稱 b、顯示名稱：系統(tǒng)單據(jù)的名稱顯示的名稱 c、前綴：單據(jù)編號顯示的前綴 d、說明：備注說明前綴的意義 e、單據(jù)編號的方式：前綴 +年 +月 +流水賬號如（銷售訂單： SD202009001） f、流水編號位數(shù)： 紅色的“ 001”就是流水賬號 g、起始單號： 單號的起始數(shù) 11 / 82 圖 5. 公司信息 a、公司信息：主要是記錄公司的相關(guān)資料 b、公司 LOGO：雙擊圖片可以更改 LOGO， LOGO 是打印模版中顯示的 LOGO 12 / 82 圖 第三章 銷售管理 、銷售訂單 進(jìn)入銷售訂單的方法： A、方法一： 菜單欄 銷售管理 銷售訂單如圖 所示 B、方法二： 系統(tǒng)導(dǎo)航區(qū) 銷售管理 銷售訂單如圖 、 所示 13 / 82 圖 圖 圖 銷售訂單的界面： 點(diǎn)擊此處 ，進(jìn)入銷售管理 模塊 點(diǎn)擊此處進(jìn)入銷售訂單 14 / 82 圖 新增銷售訂單： 點(diǎn)擊新增或按快捷鍵 F2 即可 調(diào)出新增銷售訂單的錄入界面，單據(jù)狀態(tài)處于新增狀態(tài)。 作廢銷售訂單 將該張銷售訂單作廢。（例如：停電，電腦發(fā)生故障等臨時(shí)應(yīng)急） 圖 、開送貨單 進(jìn) 入 送貨單 的方法： A、方法一： 菜單欄 銷售管理 開送貨單 如圖 所示 B、方法二： 系統(tǒng)導(dǎo)航區(qū) 銷售管理 開送貨單 如圖 、 所示 圖 圖 點(diǎn)擊此處 ，進(jìn)入銷售管理模塊 19 / 82 圖 開送貨單的界面： 圖 新增送貨單： 點(diǎn)擊新增或按快捷鍵 F2 即可調(diào)出新增銷售訂單的錄入界面， 單據(jù)狀態(tài)處于新增狀態(tài)。 引 入銷售訂 單 將之前開過的銷售訂 單引入過來，這樣可以大大減少您的輸入量。（例如：停電，電腦發(fā)生故障等臨時(shí)應(yīng)急） 圖 、銷售退貨 銷售退貨的基本操作與銷售訂單和開送貨單的類似，請參照銷售訂單或者開送貨單 23 / 82 、銷售單據(jù)查找 圖 在使用過程中可能會(huì)頻繁的查找送貨單， .因此要了解如何能快速找到您需要的送貨單則非常重要，點(diǎn)擊銷售單據(jù)查找，即可調(diào)出查找送貨單的界面。如圖 介紹： 圖 40 / 82 司機(jī)送貨匯總表 。如圖 介紹： 圖 《物業(yè)管理案例分析》 安全服務(wù) 43 / 82 [案例一 ] 業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償 某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧，房內(nèi)的財(cái)物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員的登記記錄。物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)是否包括了保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的費(fèi)用；第三，承擔(dān)法律責(zé)任必須以行為人主觀上有過錯(cuò)為前提，只有在法律有明確規(guī)定的情況下才能適用無過錯(cuò)原則。 物業(yè)管理公司做好安全工作就抓好以下幾項(xiàng)工作：保安隊(duì)伍的建設(shè)；安全管理制度的制定和落實(shí)；日常的監(jiān)督和巡查；電子報(bào)警系統(tǒng)的投入等。在得到公司經(jīng)營者認(rèn)可后，負(fù)責(zé)對公司安全計(jì)劃的修訂。發(fā)現(xiàn)有不安全情況，及時(shí)向有關(guān)部門通報(bào)聯(lián)系，以求解決。 3．妥善處理賓客有關(guān)安全方面的各種投訴。 9．適時(shí) 完善、健全公司的安全應(yīng)急措施，并負(fù)責(zé)督促屬下嚴(yán)格執(zhí)行和演練落實(shí)。 保安部領(lǐng)班職務(wù)說明書 （略） 保安員職務(wù)說明書 警衛(wèi)員 （略） 保安員職務(wù)說明書 治安員 （略） 保安員職務(wù)說明書 消防員 （略） 保安員職務(wù)說明書 消防監(jiān)控室值班員 （略） 2．《保安部工作流程》 巡邏操作程序 48 / 82 （一）巡邏路線的制定 巡邏路線及巡邏工作職責(zé)由保安部經(jīng)理制訂，巡邏工作由警衛(wèi)組長安排巡邏力量和人員，并對巡邏人員工作情況進(jìn)行考核。 （ 2）對公司外圍進(jìn)出口通道的巡邏：檢查邊門通道暢通，大堂進(jìn)出門周圍人員，消防應(yīng)急門安全裝置、門鎖。 （ 3）發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物及不安全因素，要及時(shí)用對講機(jī)與監(jiān)控室報(bào)告，并采取措施，嚴(yán)密監(jiān)視。 3．保安人員做好工作記錄和陳述筆錄。 人命關(guān)天，對突發(fā)事件中出現(xiàn)的傷者，尤其是重傷者要在第一時(shí)間里進(jìn)行緊急救治，保證其生命安全。保安員機(jī)警地迎住了兩人，管理處主任也隨之趕到，并很快地弄清情況。 一、安全管理 1. 花園分為若干組團(tuán) ,每個(gè)組團(tuán)實(shí)行全封閉管理 ,全日制二十四小時(shí)巡崗值班。每個(gè)家庭保姆最多只可為三個(gè)單位提供家居護(hù)理服務(wù) ,每戶業(yè)主必須 簽名同意擔(dān)保保姆在園內(nèi)的一切行為和后果。 、通道及樓梯暢通無阻。 /用戶及其雇員、訪客以及其單元使用權(quán)的受許可人、代理人、其他使用人在任何時(shí)候均應(yīng)遵守和履行本小區(qū)規(guī)則。 五、監(jiān)控員應(yīng)愛護(hù)使用的設(shè)備，以延長機(jī)器的使用壽命，不得擅自拆裝設(shè)備。 值班保安員立即走出值班室，開口問詢： “ 先生您好，請問上樓找哪位？ ” 其中一位說是去 15 樓 D 座裝修。因此，對裝修人員的管 理一刻也不能放松，要制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)格管理，堅(jiān)決杜絕一切不安全隱患的出現(xiàn)。野豬聽完情況 介紹后表示十分理解，說： “ 真不好意思，我剛剛買樓，不知道這里的管理制度，請你們諒解。制作、發(fā)放外來施工人員的臨時(shí)工 60 / 82 作證件，及時(shí)掌握外來施工隊(duì)伍中的有關(guān)安全方面的動(dòng)態(tài)情況，查處發(fā)生在外來施工隊(duì)伍中的各種違法犯罪問題。垃圾筒每層 2 個(gè) ,后樓梯兩邊各設(shè) 1 個(gè)。后經(jīng)了解，消防栓噴不出水，是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)有居民盜用消防栓里的水，物業(yè)管理公司擔(dān)心水費(fèi)超標(biāo)，所以擅自將消防栓的閥門關(guān)掉了。另外，物業(yè)管理公司還充分利用這一典型案例，宣傳《消防法》有關(guān)規(guī)定，要求廣大業(yè)主用戶配合做好消防工作，不得隨意使用、挪用消防器材，樹立消防意識，促成小區(qū)的安全環(huán)境 。其職責(zé)是： (一 )制訂防火公約，督促居民遵守 (二 )對居 民進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全教育； (三 )組織居民開展防火自查，督促居民整改火險(xiǎn)隱患； (四 )定期向街道辦事處匯報(bào)防火工作情況 (五 )組織居民撲救初期火災(zāi)，協(xié)助維持火場秩序。 第十五條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。 （ 6）報(bào)警地點(diǎn)在寫字樓單元且上鎖，即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管，并留守注意觀察，等待當(dāng)值主管到場后決定是否破鎖進(jìn)入檢查。 3．當(dāng)值主管收到火警報(bào)告后： （ 1）帶領(lǐng)消防人員，攜帶滅火器以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場； （ 2）立即指揮在場人員進(jìn)行滅火撲救； （ 3）指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍內(nèi)的人員使用安全通道疏散。 4．安全警衛(wèi)組接到指揮部工作指令后： （ 1）清除路障，指揮無關(guān)車輛離開現(xiàn)場，維持大廈外圍秩序； （ 2）禁止無關(guān)人員進(jìn)入大廈，指揮疏散人員離開大廈； （ 3）等待引導(dǎo)消防局消防員到火災(zāi)現(xiàn)場。 6．給來公司施工的單位或個(gè)人制定防火安全措施，審批動(dòng)用明火作業(yè)申請。 3．在撲救人員未到達(dá)火場前，報(bào)警者采取相應(yīng)的滅火措施，使用火場附近的消防設(shè)施進(jìn)行補(bǔ)救。物業(yè) 管理公司拒絕賠償，就要證明其與客戶僅是 “ 僅是停車位有償使用合同關(guān)系，那么需要在其經(jīng)營范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對外明示及物業(yè)管理合同中提供相應(yīng)的證據(jù)。 2． 本停車場只對本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主、本公司的職員及前來轄區(qū)參觀的客人開放。 10．遵從秩序，文明禮讓。 停車庫 當(dāng)有車輛駛?cè)氲叵萝噹鞎r(shí) ,值班人員應(yīng)迅速指引車輛慢行 ,安全地停放在 75 / 82 指定的車位上 ,并 提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗 ,并將車內(nèi)貴重物品隨身帶走 .無車輛停放許可證的車輛不得停放在車位上。 ,保安崗應(yīng)勸導(dǎo)其離開車庫 ,對于不聽從勸導(dǎo)的人員應(yīng)立即通知交通班長及警衛(wèi)班長 ,前往處理。 如有特殊情況及時(shí)上報(bào)有關(guān)部門。 77 / 82 自行車存車