【正文】 答，則再次輕按門鈴（輕聲敲門三下），不可連續(xù)不斷地按鈴（或連續(xù)不斷敲門）；如仍無應答，應填寫《請求再次預約上門維修（服務）通知單》，粘貼在業(yè)戶房門的顯眼處。 （ 4）登高作業(yè)使用的扶梯應無斷檔、開裂，扶梯的保險繩應牢固，登高作業(yè)時應有專人擋梯、監(jiān)護。 制止違章通知書 ： 你戶（單位） 行 為 違 反 了 之規(guī)定，希你戶（單位）立即停止該違章行為。 （ 2）管理處辦理業(yè)務事項，應將有關程序、需要業(yè)戶提供的材料和證明，一次性清晰完整地告知業(yè)戶，以免業(yè)戶多次徒勞往返。 （ 4）不論業(yè)戶是上門報修，還是電話報修，應同樣對待，同樣處理。對于能給予回復或處理的事項，應立即給予回復或處理；不能立即給予回復或處理的事項，應與業(yè)戶另約時間。 （ 5）征詢語：“請問您要辦理什么事？”“需要我（們）幫做什么事嗎？”“您還有別的事要辦嗎？”等。 綠地保存率 100％； 喬、灌、草保存率 95%； 大喬木保存率 98%以上； 新建綠地中植物存活率 95%以上； 土瓖疏松，無積水，充分利用有機肥增強化土壤肥力，改善土壤理化性狀。 植物生長茂盛 ，適時修剪、施肥、噴灑藥劑。 文件 5 上海交達德律風物業(yè)有限公司 住宅物業(yè) 綠化服務服務標準 一、范圍 本標準適用于上海德律風物業(yè)有限公司浦西分公司管理的住宅物業(yè)的綠化養(yǎng)護。 、不滿溢。 二、基本要求 、舒適的生活和工作環(huán)境。 、道路暢通和安靜。 三、基本要求 ，佩帶公司胸牌、服飾整潔、端莊得體，精神飽滿。有較大危險性的維修項目。較大項目的預約維修，應提前一天通知業(yè)戶，預約修理不誤時。 報修電話： 62581212。 《施工人員出入證》。 八、維修基金管理 《上海市商品住宅維修基金管理辦法》。 企業(yè) () 管理資源下載第一站 、整理、歸檔，應做到條理清晰、完整齊全，便于查閱。企業(yè) () 管理資源下載第一站 200年公司考核文件匯編目錄 1. 工作責任委托書 2. 方針目標協(xié)議書 3. 管理處職能及主任崗位職責 4. 附件 1. 200年方針目標任務書 5. 附件 2. 目標任務考核標準（一） 6. 附件 3. 目標任務考核標準（二） 7. 200年安全生產(chǎn)責任書 8. 200年干部廉正建設責任書 9. 200年度預算書 附件五： 管理處月服務質(zhì)量考核表 附件六 : 服務標準： （ 1）住宅物業(yè)業(yè)戶服務服務標準（文件 1）； （ 2）住宅物業(yè)維修服務服務標準（文件 2）； （ 3）住宅物業(yè)保安服務服務標準（文件 3）； 企業(yè) () 管理資源下載第一站 （ 4）住宅物業(yè)保潔服務服務標準（文件 4）； （ 5）住宅物業(yè)綠化養(yǎng)護服務標準（文件 5）； （ 6）住宅物業(yè)業(yè)戶服務作業(yè)標準（文件 6）； （ 7）住宅物業(yè)維修服務作業(yè)標準（文件 7）； （ 8）住宅物業(yè)保安服務作業(yè)標準（文件 8）； （ 9）住宅物業(yè)保潔服務作業(yè)標準（文件 9）； （ 10）住宅物業(yè)綠化養(yǎng)護作業(yè)標準（文件 10）； 文件 1 上海交達德律風物業(yè)有限公司 住宅物業(yè)業(yè)戶服務服務標準 一、范圍 本標準適用于上海交達德律風物業(yè)有限公司管理的住宅物業(yè)的業(yè)戶服務。 六、權(quán)籍資料管理 ，應著手權(quán)籍資料的收集工作。 ，接受業(yè)戶的監(jiān) 督和查詢。 ，簽發(fā)《施工許可證》。根據(jù)《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》的要求進行維修服務。 涉及鄰里間的維修項目； 二 、保安服務目標 為業(yè)戶提供安全、舒適、尊重的居住環(huán)境。 、各類標識齊全完好狀態(tài)、消防設備設施完好和車輛停放等情況。 文件 4 上海交達德律風物業(yè)有限公司 住宅物業(yè)保潔服務服務標準 一、 范圍 本標準適用于上海德律風物業(yè)有限公司浦西分公司管理的住宅物業(yè)的保潔服務。 三、質(zhì)量要求 、污漬與大面積積水，路面保持本色 、無污水、保持暢通。 、坐椅等表面無污垢，保持清潔。 企業(yè) () 管理資源下載第一站 （ 3）地表不裸露。 （ 2）植物生長的各個階段，應不斷進行調(diào)整 與充實，使群落結(jié)構(gòu)完整，層次豐富，黃土不裸露，有整體觀賞效果。 （ 4）歡迎語：“歡迎光臨”“歡迎您到我們小區(qū)來”“歡迎您入住本小區(qū)”等。 （ 2）禮貌詢問業(yè)戶的姓名、住處、來訪事由，耐心仔細地聽取業(yè)戶的敘述，應在《來訪處理記錄表》中做好來訪記錄。 （ 3）接待非本管理區(qū)域的住戶報修時，應仔細詢問業(yè)戶住址、報修內(nèi)容、與住戶約定修理時間，填寫“任務單”，并將報修憑 證交給業(yè)戶。 五、主要的業(yè)務事項 （ 1）管理處主任及現(xiàn)場人員，根據(jù)有關業(yè)務管理和財務管理的要求，為業(yè)戶辦理業(yè)務事項，做到及時、方便、規(guī)范和準確。 詢業(yè)戶意見的特殊形式，管理處主任可與小區(qū)的居委會、社區(qū)民警建立聯(lián)系，定期召開聯(lián)度會議或定期互通信息，交流工流工作情況，有關情況應保留書面記錄。 （ 3）維修電工所使用的扶梯梯腳應用橡皮包扎，具有良好絕緣性能。 （ 1）維修服務人員接到《任務單》后，應攜帶《任務單》、通信企業(yè) () 管理資源下載第一站 器具、鞋套、布墊、抹布、工具箱、需更換的器 材和零部件，按約定時間，趕赴需要維修服務的現(xiàn)場。 （ 7）維修服務時，如需移動居室內(nèi)的物件時，應征得業(yè)戶同意后方可移動，移動時應小心謹慎，業(yè)完畢應回移至原處；作業(yè)中可能產(chǎn)生噪聲時，應向在場業(yè)戶事先打招呼，盡量減少或減輕作業(yè)噪聲。 （ 3）照明開關維修后重新安裝，插座應不松動，螺釘齊全；開關、插座接線正確，接線樁頭導線銅絲不外露，不松動，插座接線右為相線，左為零線，嚴禁將中性線作接地線。 （ 4）拆角尺彎、低水箱落水管時，不允許猛力扳扭；拆裝水箱時，應防止水箱墜落。 ，應先采取防濺、防漏的措施，并通知相關用戶，暫停排水。 ，應使用專用切割工具，切割管道前，應對鑄鐵管斷裂部分采取加固措施，防止斷裂管跌落時砸傷人員。 檢修屋頂水箱浮球閥，應由兩名以上維修服務人員操作，嚴禁用手觸及浮球閥活動處，以防夾傷手指；浮球閥整修后，應經(jīng)過兩次以上手動試驗，要求啟閉靈活，無卡阻現(xiàn)象。 、剝落，維修人員應及時到場，先清除剝落部分的粉刷層，對已起殼的粉刷層也應清除，并確保施工安全，在業(yè)戶室內(nèi)的墻面，頂面粉刷層修補前，應對業(yè)戶室內(nèi)設施、設備、家具作好保護措施。 （ 4）在墻面涂刷防水材料前應對墻面涂刷部位進行清潔，待墻面裂縫修補干燥后，才允許涂刷防水材料。 30 cm 左右，停止放水，用木塞堵塞出水口，開始清洗。 （ 9）水箱清洗結(jié)束后由管理處現(xiàn)場負責人員進行清洗質(zhì)量驗收，驗收時應清業(yè)戶監(jiān)督，有關部門應在水箱卡或驗收單上簽名。 管理處應將小區(qū)內(nèi)的停車場（庫）、門衛(wèi)、辦公用房的用電、用水能耗指標落實到位，及時處理非正常能耗指標，填寫《用電、用水企業(yè) () 管理資源下載第一站 監(jiān)察通知書》，做到處理有結(jié)果，落實有措施。管理區(qū)域內(nèi)的照明完好率 100％。泵房管理制度上墻。蓄水池蓋板密封。 電梯轎廂內(nèi)對講設備與門衛(wèi)聯(lián)絡有效，轎廂內(nèi)照 明燈具正常。電梯保養(yǎng)記錄及時，維修記錄、巡檢記錄齊全、及時、無遺漏。大樓門口機與住戶通訊有效，門鎖開啟正常，門口機按鈕齊全。在處理突發(fā)事件時，要冷靜、要注意保護現(xiàn)場，并根據(jù)突發(fā)事件的性質(zhì)，立即通知相關人員，同時要維護現(xiàn)場秩序，注意人員的自身安全。 在工作場所以外的場合穿公司的保安人員制服。 ，交班保安人員在離開崗位前，應在登記簿上記錄離崗時間并簽名。 企業(yè) () 管理資源下載第一站 （ 5）如有消防、救護車輛進入小區(qū)，應盡快配合，并協(xié)助引導駕駛方向。 （ 2）消防設備的巡檢內(nèi)容分別為編號、型號、規(guī)格、部位、出廠日期、有效日期、技術參數(shù)、機箱、檢查時間、備注等項目，應在《消防設備檢查表》中逐項登 記。檢查表反映的狀況應與機箱內(nèi)的登記相符。 （ 2）每天對地面衛(wèi)生巡檢一遍，每季度對單元雨篷巡檢一次，并在《衛(wèi)生包干區(qū)巡檢記錄表》中逐項登記。 （ 5）對符合交接班手續(xù)要求的，在《保安當班記錄》“保安隊長”一欄簽名。 ，如發(fā)現(xiàn)車主在停車點修理、洗車等有損道路清潔的行為應及時阻止 、燃油等現(xiàn)象，應及時通知車主，并及時清除。 ，做到準確無誤。發(fā)現(xiàn)車輛滴漏機油、燃油等現(xiàn)象，及時清理，并通知車主。 文件 9 上海德律風物業(yè)有限公司浦西分公司 住宅物業(yè)保潔服務作業(yè)標準 一、范圍 本標準適用于上海德律風物業(yè)有限公司浦西分公司管理 的住宅物業(yè)的保潔服務。 （ 2）清掃時，先把袋裝垃圾集中，然后用竹掃帚將地面清掃一遍，并把垃圾集中放入垃圾筒。 （ 1）發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有建筑垃圾，應與裝修業(yè)戶取得聯(lián)系，了解裝修的進度和裝修的規(guī)模，聯(lián)系清運事宜。 四、綠化養(yǎng)護作業(yè)規(guī)程 1. 1 月份 翻上：翻上的深度在 20 cm 以上， l 月份內(nèi)要求翻土工作全部完成。草坪、樹壇、花壇應進行切邊，保持線條清晰，這項檢查工作從 5 月份起一直 到 10 月份結(jié)束。 10. 10 月份 中耕除草、草坪養(yǎng)護、病蟲害防治。 企業(yè) () 管理資源下載第一站 上述情況重復發(fā)生，將加倍處罰。 分管物業(yè)管理員扣發(fā) 當月績效獎 50 元。 5. 其它 . 在處罰過程中，管理人員無中生有刁難當事人的，經(jīng)核實情況屬實，該管理人員扣發(fā) 3 個月100%的績效獎，并調(diào)離原崗位另行安排工作。 ，對內(nèi)包括與公司各部門的協(xié)調(diào)與溝通，對外包括與物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主委員會或業(yè)主代表、街道及上級政府 主管部門的協(xié)調(diào)與溝通，并代表公司參加管轄區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會或業(yè)主代表大會，及時收集業(yè)主、使用人的意見和建議并上報，為公司領導的決策提供依據(jù)。 二、工作目標 序 號 目標內(nèi)容 具體指標 說明 1 顧客滿意度指數(shù) ≥ 85 200年度公司目標 2 經(jīng)營目標 收入：元（當年應收，不含欠費） 目標： 祥見附件一 3 成本費用控鋁 總額： 1597800 元 每季度控制率≤總額的 25% 4 收支差 — 122554 元 5 代付資金流入及時率 6 個月內(nèi) 6 物業(yè)管理費收繳率 興華 ≥ 98% 20xx 年度實收金額與應收金 額的比率 同華 ≥ 98% 皇冠 ≥ 98% 天華 ≥ 98% 平華 ≥ 98% 友義 ≥ 90% 企業(yè) () 管理資源下載第一站 友信 ≥ 80% 平江 ≥ 98% 天華辦公樓 100% 7 財務、人事、行政、物業(yè)管理制度執(zhí)行 100% 按照公司內(nèi)部考評標準 8 轄區(qū)內(nèi)無重大安全等責任事故發(fā)生 0 起 造成人員傷員或財產(chǎn)損失或電信公司、電信實業(yè)集團、德律風公司聲譽受到損害或社會不良反響的情況 9 媒體曝光和用戶有理申告 0 起 10 領導人員違法亂紀事件 0 起 11 上級交辦的 其他工作完成率 100% 三、考核標準 為加強對居住物業(yè)副經(jīng)理的考核力度，采取績效考核的辦法，將其收入分為基本工資和考核工資兩部分， 50％作為基本工資發(fā)放，50％作為考核工資對其進行考核。可根據(jù)具體性質(zhì)和影響，酌情扣除月考核工資的 20％直至 10O