【正文】 二層，一、二、三、四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)臨皂果路，為市場主出入口和水、電、消防配套設(shè)施及商品集中展示區(qū)。供電：項(xiàng)目區(qū)域緊鄰供電線路，電源直接從城市供電系統(tǒng)引入。該區(qū)域雖是常德市的新城區(qū)，但隨著城市建設(shè)步伐的加快，現(xiàn)在人氣很旺，購物、就醫(yī)、上學(xué)、儲蓄投資都非常方便。根據(jù)“匯美家居廣場”的租賃租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施測算，開發(fā)商收益情況如下：2006年7月至2006年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)615％=32(萬元)2007年1月至2007年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)1285％=362．87(萬元)2008年1月至2008年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477)= 502．35(萬元)2009年1月至2009年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712)= 650．57(萬元)2010年1月至2010年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218326+1332518+384712)12=723．33萬元從“匯美家居廣場”租賃政策來看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為20元／平方米～30元／平方米，“匯美家居廣場”的月租對比最低租金20元／平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。一開發(fā)商對投資者按8％I~I報(bào)率返還租金。隨機(jī)抽取兩個(gè)樣本進(jìn)行定量分析(具體見第2點(diǎn)投資者收益分析)：①投資者按揭貸款36000元購買17．22平方米商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為48元，第二年，月租金抵月供盈余為23元，第三年，月租金抵月供盈余為2元。從性別上劃分客戶群體：在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上，挖掘一些經(jīng)濟(jì)獨(dú)立、有投資意識的女性投資者。80％—17．22平方米，對應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元／平方米—5200元／平方米，以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。應(yīng)由市直有關(guān)部門為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計(jì)劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。㈣、政府服務(wù)和管理常德市政府2000年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)家具市場的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。 ㈡、位置及交通 “匯美家居廣場”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨207國道，南臨三星路，東臨皂果路，西臨市場路，與天下糧倉，水果市場、鋼材及建材市市場、服裝市場、糖酒副食品市場、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過207國道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的各個(gè)方向。從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價(jià)格因素，則至少需要2個(gè)“匯美家居廣場”才能消化家具新增流通量。以常德市家具流通市場2004年銷售額2億元為基數(shù)，取中國家具行業(yè)協(xié)會(huì)的預(yù)測家具產(chǎn)業(yè)增長率保守?cái)?shù)字15％，產(chǎn)銷率98％計(jì)算，2010年，通過家具流通市場的流通量達(dá)到4．6億元。常德至張家界高速公路即將于2005年12月26日通車。(2)從房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析：①1986年至2004年房地產(chǎn)投資年均增長速度為35．9％。 2000年至2005年，我國GDP每年平均按8％的速度增長，居民的收入以兩位數(shù)增長，扣除物價(jià)增長因素，收入增長率仍然接近10％。2020年可達(dá)15億元，家具市場前景十分可觀。為進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營者提供場地和配套服務(wù)，專門成立了由市長(副市長)為組長的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 (7)出口國家和地區(qū)多元化，出口產(chǎn)品多樣化的趨勢。我國良好的投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動(dòng)力將繼續(xù)吸引大量外資注入。近十年來中國家具行業(yè)經(jīng)歷了第一個(gè)高速發(fā)展期，主要是以量的擴(kuò)張為主，初步建立起了門類齊全、與國際接軌的完整的工業(yè)體系，產(chǎn)品能基本滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活需要以及國際市場出口的需要?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營面積約6萬平方米，經(jīng)營客戶約300戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，屬場地局限，經(jīng)營戶達(dá)到飽和。質(zhì)量由原來的粗放型發(fā)展到現(xiàn)在的精細(xì)化。2000年，家具市場規(guī)模小，不成氣候，銷售品種幾乎全部是外地產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)也只能生產(chǎn)簡單的實(shí)木家具。美國商務(wù)部終裁后，11月份超高速增長，月增10．57億美元；12月份出口12．49億美元，創(chuàng)出新高。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。外地家具產(chǎn)品與本地家具產(chǎn)品在生產(chǎn)發(fā)展和消費(fèi)品味上相互影響、相互作用、相互滲透。市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入8871．67元，比上年增長12．3％，居民人均消費(fèi)性支出6958．86元，比上年增長7．7％，市區(qū)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)36．1％。 2004年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為23．97億元，增速高達(dá)63．3％。根據(jù)這一需要，同樣也會(huì)帶動(dòng)常德市本地區(qū)的家居產(chǎn)業(yè)。從1998年底到2002年末，（含自然增長和機(jī)械增長）。而常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司力爭打造一個(gè)常德市最完美的家居廣場，常德市目前的家居廣場比較分散，主要有：一是火車站附近的家具產(chǎn)業(yè)園。在具體規(guī)劃建設(shè)過程中，還需注意以下問題：重視建筑細(xì)節(jié)。（1）建設(shè)期限：2003年12月—2005年12月。根據(jù)《常德市城市總體規(guī)劃19992020》，；；江北城區(qū)近期發(fā)展重心將向西向北發(fā)展及適當(dāng)向東發(fā)展。公司在2000年、2001年、2002年分別獲得常德市政府頒發(fā)的“房產(chǎn)開發(fā)與銷售”二等獎(jiǎng)和三等獎(jiǎng)，在2002年被湖南省房產(chǎn)協(xié)會(huì)、開發(fā)協(xié)會(huì)評為“房地產(chǎn)開發(fā)誠信單位”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。以質(zhì)量求生存，以優(yōu)質(zhì)創(chuàng)品牌，現(xiàn)已累計(jì)完成投資20000多萬元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、麗都名居三個(gè)大型商居小區(qū)和慈利商貿(mào)城，建筑面積20萬平方米。項(xiàng)目提出的理由2001年以來，常德市改革開放不斷深入，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，社會(huì)事業(yè)長足發(fā)展，城市面貌煥然一新，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。（與常德火車站，汽車總站毗鄰）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)規(guī)劃占地25346平方米（含公用道路、綠化用地），總建筑面積約45865平方米，其中：家居經(jīng)營商鋪29355㎡，住宅16510㎡，該項(xiàng)目總投資為6105萬元。通過對市場需求、工程方案以及財(cái)務(wù)效益等方面的分析，項(xiàng)目是可行的。二、項(xiàng)目建設(shè)是滿足常德市和湘西北地區(qū)家具廣場的實(shí)際需求常德市人民政府為了發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)，采取“商貿(mào)起步，產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)”的開發(fā)思路。三、項(xiàng)目建設(shè)能滿足常德市家具產(chǎn)業(yè)廣場的需要根據(jù)《常德市城市總體規(guī)劃19992010》，；。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，常德人均居住水平迅速提高。按常住人口計(jì)算，人均GDP1l064元。城鄉(xiāng)居民收入增長迅猛，消費(fèi)升級步伐加快。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷售量，常德市每年的家居銷售量過10億元。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個(gè)特點(diǎn)： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。2004年1—10月出口80．47億美元，增速37．83％。 二是市場占有率上升。(4)質(zhì)量逐步上升。常德市家具流通市場發(fā)展現(xiàn)狀 常德市成氣候、成規(guī)模的專業(yè)家具流通市場僅有火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個(gè)市場。 二、常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢㈠、全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 中國家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長期。 (4)國際家具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速向中國轉(zhuǎn)移的趨勢。面對洋家具商的進(jìn)攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無限擴(kuò)大場地的做法，要有特色，專業(yè)細(xì)分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經(jīng)營。 ㈡、常德市家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 2000年以來，常德市委、市政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專門出臺了《常德市鼓勵(lì)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》，在207國道饒城線的皂果路以西兩側(cè)建立1平方公里的家具產(chǎn)業(yè)園，爭取3年完成，5年成為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)之一。按照中國家具行業(yè)協(xié)會(huì)“十一五”的建議，家具增長率15％較為適宜，常德市家具產(chǎn)業(yè)受政府政策扶持，處在成長期，可以以此作為估算依據(jù)，在“十一五”期間， 以2004年常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2億元基數(shù)計(jì)算。在這個(gè)階層中，還有8000萬左右人均純收入低于700元的農(nóng)村人口，其恩格爾系數(shù)在60％以上。由此可見，低、中、高檔家具市場蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)和潛力。常德市以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國60個(gè)交通主樞紐之一。 全國家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，昭示著將來會(huì)有更多的企業(yè)參與到常德市流通市場來，更多、更新的家具產(chǎn)品會(huì)通過常德市家具流通市場展示給消費(fèi)者，銷售給消費(fèi)者。通過火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個(gè)專業(yè)市場的銷售額和面積對比測算，需要3個(gè)“匯美家居廣場”才能消化家具新增流通量。住宅部分總建筑面積16510平方米。項(xiàng)目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營和消費(fèi)，提升項(xiàng)目形象和檔次。常德市各級政府、各有關(guān)部門和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展，對涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管，指定相關(guān)科室承辦。 （二）、市場定位 為促進(jìn)銷售工作的推開開發(fā)商將“匯美家居廣場“商鋪劃分較小且價(jià)格較低，一般百姓均有能力購買。主要通過低風(fēng)險(xiǎn)、低首付和高回報(bào)來降低置業(yè)門檻和打消疑慮。80％的鋪面面積為8．59平方米—17．22平方米，對應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元／平方米—5200元／平方米， 以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間。③高回報(bào)率，高升值潛力。商鋪經(jīng)營戶租賃租金標(biāo)準(zhǔn)：市場樓層匯美家居廣場開業(yè)起租之日起第一、二年月租金標(biāo)準(zhǔn)第三年月租金標(biāo)準(zhǔn)第四、五年月租金標(biāo)準(zhǔn)一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經(jīng)營戶優(yōu)惠措施：項(xiàng)目匯美家居廣場開業(yè)后首年租賃期內(nèi)第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月租金收取比例免收租金按正常標(biāo)準(zhǔn)30%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)60%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)80%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費(fèi)；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。該項(xiàng)目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施較完善。供水：城市自來水管網(wǎng)供水。該商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，分為一、二、三、四、五區(qū)。（1）商鋪裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：商鋪初裝修。④地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗（1993）44號《關(guān)于抗震設(shè)施烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按常德市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為7度?？偲矫娌季直卷?xiàng)目區(qū)呈長方形的用地現(xiàn)狀，在進(jìn)行總平面布局時(shí)，建議廣場出入口設(shè)在皂果路，在用地范圍內(nèi)設(shè)兩個(gè)組團(tuán)，兩個(gè)組團(tuán)中是設(shè)置中型花園和公共建筑。三、建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（2）交通組織。（3）建筑物抗震重要性類別：丙類。1）室內(nèi)污水排放量按供水量的80%90%估算，每天約290立方米。1）配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對其供電；二級負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按6KW/戶計(jì)算。通風(fēng)空調(diào)由住戶自行購置。一、二層商場必須設(shè)置噴淋設(shè)備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項(xiàng)目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺小型發(fā)電機(jī)組，當(dāng)停電時(shí)，可由該發(fā)電機(jī)組及時(shí)向重要部位供電。B、防止超強(qiáng)度噪音和大氣污染。屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。目前已經(jīng)聯(lián)合組建了常德匯美家居經(jīng)營管理發(fā)展有限公司，并聘請?jiān)瓘V東省家具協(xié)會(huì)會(huì)長劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場總經(jīng)理?xiàng)钴娡樯虡I(yè)經(jīng)營管理顧問，該公司江勇（常德市家具工業(yè)協(xié)會(huì)秘書長）負(fù)責(zé)。2005年8月至2005年12月完成配套附屬工程。二、資金籌措企業(yè)自籌和銀行貸款。降價(jià)后的銷售均價(jià)與本市預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)報(bào)盤價(jià)4000元/平方米對比，售均價(jià)下降了3%。利潤測算 總成本費(fèi)用=開發(fā)成本（5835）+管理費(fèi)用（90）+銷售費(fèi)用（180）=6105萬元項(xiàng)目按實(shí)現(xiàn)銷售收入10409萬元，總成本費(fèi)用6105萬元，營業(yè)稅金及附加570萬元，計(jì)算可實(shí)現(xiàn)利潤總額3432萬元。由此可見，無論是 銷售收入下降24%，銷售收入下降24%同時(shí)成本上升10%時(shí)，銷售收入上升10%，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量大于0，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，收入比費(fèi)用敏感，項(xiàng)目可行且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。其中，商業(yè)用地、旅游、娛樂用地價(jià)格升幅較大，%，%。今年房地地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)測今年，常德市實(shí)施“千億工程，建設(shè)工業(yè)常德”宏偉目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)圍繞這一目標(biāo)把常德創(chuàng)建為最佳人居環(huán)境城市。增幅達(dá)43%。居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之