湘潭九華金水灣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行分析報(bào)告(更新版)
【正文】 8. 2. 1 損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析損益表詳見表811評價(jià)指標(biāo)：稅前投資利潤率=利潤總額247。根據(jù)銷售計(jì)劃和售價(jià)可測算各年度的銷售收入，詳見表87。投資計(jì)劃詳見表83，資金籌措與運(yùn)用詳見表84。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、可行性研究等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。根據(jù)湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購置費(fèi)、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的造價(jià)。銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。、經(jīng)營收入的測算（含相關(guān)稅金及經(jīng)營成本測算）本項(xiàng)目的收入由以下三大部分構(gòu)成：租賃收入：商業(yè)超市建成后前五年采取租賃模式經(jīng)營（租賃期末將商業(yè)超市售出），期間獲取租金收入；酒店經(jīng)營收入：酒店建成后前三年自營（自營期結(jié)束后用于銷售），期間可獲得酒店經(jīng)營收入；銷售收入：本項(xiàng)目的別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、疊拼別墅、小高層住宅、地下車位、商業(yè)街、商業(yè)裙樓、家居市場用于銷售，商業(yè)超市和酒店在租賃期或自營期結(jié)束后用于銷售。（此處有待商榷）預(yù)計(jì)超市的租金水平為20元/平方米，租金年增長率為5%，出租率為100%?？偼顿Y100% =71,840247。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即FIRR作折現(xiàn)率使下式成立：: 式中 CＩ——現(xiàn)金流人量 CＯ——現(xiàn)金流出量——第t期的凈現(xiàn)金流量 n—— 項(xiàng)目計(jì)算期當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率（一般采用基準(zhǔn)收益率ic）時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。在編制現(xiàn)金流量表時(shí)，我們設(shè)定的折現(xiàn)率采用了基準(zhǔn)收益率ic。23湖南湘潭九華金水灣可行性研究報(bào)告（2010/02）
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