世聯(lián)地產(chǎn)武漢西北湖花園策劃報(bào)告(更新版)
【正文】 遍較長。）確立21世紀(jì)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)區(qū)域形象整體市政配套較差，缺乏商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施；煤氣、電話等隨地塊開發(fā)跟進(jìn)較慢；交通條件一般，目前僅706路公交車經(jīng)過；在人們心目中屬于城鄉(xiāng)結(jié)合帶（后湖鄉(xiāng)）經(jīng)過兩年房地產(chǎn)的開發(fā)，部分中檔住宅小區(qū)的建設(shè)區(qū)域印象有所改觀。各片區(qū)主要樓盤列舉：后湖片區(qū)：東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、世紀(jì)家園、后湖生態(tài)家園、城開項(xiàng)目（未動工）金銀湖片區(qū)：萬科四季花城、碧?；▓@、書香水榭楊叉湖片區(qū)：新華家園、陽光花園、田園小區(qū)常青片區(qū)：常青花園十二期、十四期解放公園西北湖 金融一條街后 湖 片 區(qū)常青片區(qū)金銀湖片區(qū)楊叉湖片區(qū) 張 公 堤發(fā)展大道大批國家機(jī)關(guān)競爭片區(qū)位置示意圖：競爭片區(qū)比較表比較項(xiàng)目后湖金銀湖楊叉湖常青目前片區(qū)集中均價多層1800，小高層2200多層16002300多層2000，小高層2500多層1800市政配套較差較差較好稍好商業(yè)配套較差較差較好梢好距市中心距離較近很遠(yuǎn)較近較遠(yuǎn)交通交通線路少，輕軌、地鐵未通過通輕軌，目前交通線路少交通線路較多通地鐵、輕軌？？/，景觀無景觀資源金銀湖無無區(qū)域形象新興片區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合帶向中高檔住宅區(qū)過渡新興片區(qū)中高檔住宅區(qū)相比屬于舊城改造最早的目前較成熟的中低檔住宅區(qū)發(fā)展前景臨科技園，大型綜合居住組團(tuán)環(huán)湖中高檔居住組團(tuán)開發(fā)潛力較小已成型，建設(shè)用地減少綜合評價后湖在目前的片區(qū)比較中不占優(yōu)勢；片區(qū)優(yōu)勢為距市中心直線距離短、原有物業(yè)形象尚可；項(xiàng)目的脫穎而出主要要依靠項(xiàng)目本身。竹葉山轉(zhuǎn)盤 地塊示意圖AB未開發(fā)區(qū)域 佳海華苑 竹葉苑電廠宿舍目前爛尾恒星園一期、售樓處 地塊現(xiàn)狀東方恒星園二期A、B組團(tuán)四至現(xiàn)狀：北：空地 南：竹葉苑（多層、四層復(fù)式住宅）、佳海華苑（別墅、復(fù)式住宅） 西：七一寄讀中學(xué) 東：空地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總） A、B 地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)編號項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃用地公頃1013002總建筑面積平方米145534其中住宅建筑面積平方米120339其中多層住宅建筑平方米89689小高層住宅平方米30650公共建筑面積平方米25195其中幼托平方米1433會所平方米1230超市平方米2760商業(yè)及其它平方米3住宅總套數(shù)套9184戶均人口人/戶5規(guī)劃總?cè)藬?shù)人30306綜合容積率萬平方米/公頃上表數(shù)據(jù)未經(jīng)最后確認(rèn)A地塊戶型分配表面積范圍套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比平層809016%%901000%10011091%%110120138%120130104%13014015%%1401500%150以上8%復(fù)式1301404%%14015011%15016026%16017016%17018014%18019021%%1902006%合計(jì)470100%100% 注：B地塊正在設(shè)計(jì)中房型套數(shù)套數(shù)比面積比平層二房16%2%三房326%63%四房30%7%復(fù)式98%27%合計(jì)470 一期產(chǎn)品簡單說明：位置：臨街開盤日期：總體銷售率：（套數(shù)）60%左右規(guī)模：共7棟，335套，高層、小高層、多層入伙日期：已入伙入住率：5%。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮在臨路邊地塊設(shè)停車場和商務(wù)辦公建筑等措施弱化噪音污染，最大化地提升商住和住宅的價值；E：因部分漢口老居民知道此地曾是后湖鄉(xiāng)農(nóng)田，在規(guī)劃和營銷推廣中應(yīng)準(zhǔn)備有弱化措施；F：地塊周邊近距離有噪雜的棚屋建筑，降低項(xiàng)目的檔次。威脅：（THREAT）同區(qū)域競爭：本區(qū)域內(nèi)2002年推出大量同檔次或相近檔次的樓盤，必然會加劇區(qū)域內(nèi)的競爭?；陧?xiàng)目與品牌分析，項(xiàng)目采取揚(yáng)長避短的品牌領(lǐng)先策略、大盤策略做市場的領(lǐng)跑者。抓住關(guān)鍵：一個好的大盤一定是一個有備而戰(zhàn)且準(zhǔn)備充分的大盤，力爭一亮相便吸引住“情人“的眼球，成為媒體的熱點(diǎn)，樓市的亮點(diǎn)、焦點(diǎn)，樹立最好的第一印象，直接站在市場的浪頭，成為大贏家。發(fā)展商的姿態(tài)是物業(yè)入市的信心保證。加上可在金橋大道設(shè)置路燈，開展一個“金橋大道”亮燈儀式則可以在此基礎(chǔ)上錦上添花，促成媒體的
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