【正文】 第七章 商業(yè)及車庫租金分析第七章 商業(yè)及車庫租金分析為了盡可能使本項(xiàng)目的測算更準(zhǔn)確，我們采用實(shí)地調(diào)查與電話詢價(jià)的方法對本項(xiàng)目周邊的租金水平進(jìn)行調(diào)查，租金調(diào)查范圍為江北區(qū)石馬河街道、南橋路、徐松路、盤溪路、龍湖紫都城等，如下圖所示：（2002年衛(wèi)星拍攝，本次只用來表示調(diào)查范圍）影響租金的因數(shù)較多，區(qū)域、樓層等都是影響租金的關(guān)鍵因素，由于本項(xiàng)目的商業(yè)大部分在全民健身活動(dòng)中心的地下，所以，本次調(diào)查的商業(yè)店鋪檔次處于中等水平?！∈覂?nèi)游泳館人流量計(jì)算（每天）　　　　項(xiàng)目夏季冬季春秋季合計(jì)(每年)平均人流量（每天）游泳館人流量50030100 時(shí)間(天)9095180365備注參照江南體育館及本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案取數(shù)。（藍(lán)湖郡體育中心體育場館包含：室內(nèi)網(wǎng)球場、室內(nèi)外羽毛球場、乒乓球場、室內(nèi)外游泳館。周圍住宅及商業(yè)的規(guī)劃將為體育館的人氣聚集起到關(guān)鍵作用，但對本項(xiàng)目的地下商業(yè)的發(fā)展構(gòu)成威脅，與周圍規(guī)劃中的商業(yè)店鋪相比，本項(xiàng)目的地下商業(yè)缺少競爭力，租金會明顯低于地上商鋪。江南體育中心攀巖場江南體育中心游泳館旁10元/小時(shí) 重慶攀巖場地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表重慶的攀巖場地稀少，目前營業(yè)的只有江南體育中心攀巖場、江北北城天街購物廣場三樓與南坪浪高凱悅一樓的攀巖場，收費(fèi)為15元/小時(shí)。 室外有蓋籃球場價(jià)格大田灣體育場外場5元/人江北動(dòng)步公園2元/人重慶體育中心外場5元/人大渡口鋼化籃球場3元/人 重慶主要室外籃球場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表本項(xiàng)目內(nèi)收費(fèi)籃球場為有蓋籃球場，與調(diào)查的大田灣體育場外場籃球場一樣，能夠在雨天使用。與本項(xiàng)目相似的奧體中心乒乓球場收費(fèi)為20元/時(shí)/臺，價(jià)格中等偏上，有一定的參考性。時(shí)間周一周二周三周四周五周六周日16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后16點(diǎn)之前16點(diǎn)之后重慶高新區(qū)高科體育場5070507050705070507070707070大渡口網(wǎng)球中心3040304030403040304040404040奧體中心3040304030403040304050505050重慶沙坪公園網(wǎng)球中心3045304530453045304540554055江南體育館6070607060706070607080808080 重慶主要室外網(wǎng)球場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表 單位：元/時(shí)/場，由于室外網(wǎng)球場受天氣影響比較大，雨天、高溫天，基本不會有人使用，晚上使用的頻率比較高。本項(xiàng)目內(nèi)可收費(fèi)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施場地包括：1. 室內(nèi)恒溫游泳池2個(gè)；；3. 室內(nèi)乒乓球標(biāo)準(zhǔn)球臺32塊；4. 室內(nèi)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場地18塊；5. 室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)籃球比賽場1塊；6. 室外標(biāo)準(zhǔn)田徑場1塊；7. 室外露天網(wǎng)球場4塊；；；10. 攀巖場地1個(gè)；。針對本項(xiàng)目我們建議采取以下運(yùn)作模式：首先，清潔、安保屬于勞動(dòng)密集型工作，設(shè)備維護(hù)屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進(jìn)外包，請專業(yè)公司負(fù)責(zé)。③綠化面積較大，維護(hù)成本高。集團(tuán)化托管式對同類項(xiàng)目進(jìn)行集中托管，其在項(xiàng)目選擇、設(shè)置目的目標(biāo)、人員聘用、財(cái)務(wù)管理、運(yùn)營機(jī)制等方面都專業(yè)于現(xiàn)行體育場館設(shè)施的獨(dú)立運(yùn)營。另外，非常注重網(wǎng)絡(luò)營銷，借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布商業(yè)信息、既是發(fā)布場館信息、進(jìn)行廣告宣傳，從而可降低經(jīng)營成本，高效率地滿足消費(fèi)者需求。Clutch City體育與娛樂公司受豐田體育中心的委托，全權(quán)負(fù)責(zé)該中心的運(yùn)營工作。 總結(jié)：國內(nèi)體育館運(yùn)營較為成功的案例以江蘇省體育館為多，經(jīng)過考察，江蘇省體育館經(jīng)營多為以成立國有控股公司為經(jīng)營管理公司，企業(yè)化經(jīng)營，市場化運(yùn)作的特點(diǎn)突出，管理人員職業(yè)化強(qiáng)。蘇州市體育中心商業(yè)面積為56萬平方米，商業(yè)在蘇州體育中心的運(yùn)營中起到關(guān)鍵作用，首先商業(yè)進(jìn)一步帶動(dòng)了體育中心周圍的人氣。“天健公司”內(nèi)部設(shè)置了營銷推廣部，主要工作職責(zé)是推廣及引進(jìn)，將體育公園的會員卡、培訓(xùn)班推廣，將賽事、社會企業(yè)活動(dòng)等引進(jìn)。具體如下：①無錫體育公園1）簡介無錫體育公園前身是無錫市人民體育場，體育公園從2009年9月21日起開工改造建設(shè)，2010年3月19日交付使用，總占地面積145畝，總建筑面積54085平方米，主要包括體育館，游泳綜合館，商業(yè)面積較少，只有幾千平方。容易滋生短期行為；個(gè)體在市場經(jīng)濟(jì)中規(guī)范性和安全性較差。面對市場競爭缺乏壓力、動(dòng)力不足，過多依靠政府和財(cái)政，增大財(cái)政壓力。根據(jù)場館規(guī)模分為整體委托經(jīng)營、分層委托經(jīng)營、部分委托經(jīng)營、專項(xiàng)委托經(jīng)營等。②直接經(jīng)營——差額預(yù)算管理由政府的體育行政部門進(jìn)行管理，實(shí)行場館設(shè)備維修費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)和人員經(jīng)費(fèi)等定項(xiàng)補(bǔ)助的差額預(yù)算管理。商店沿防火分區(qū)布置。序號項(xiàng)目面積單位備注1臺球活動(dòng)室m2無2臺球活動(dòng)室m23VIP臺球室m24棋牌室m25棋牌室m26合計(jì)m2 三層體育配套用房面積明細(xì)表小結(jié)：全民健身活動(dòng)中心中，可實(shí)現(xiàn)收益的部分為游泳池、乒乓球場地、羽毛球場地及具有商業(yè)性質(zhì)的體育輔助用房（以下稱“**層商業(yè)”）。2殘疾人體育館m23殘疾人活動(dòng)中心m24中心廣場地下商業(yè)m25標(biāo)準(zhǔn)田徑場1個(gè)6室外游泳池1個(gè)7有蓋籃球場2個(gè)8室外籃球場3個(gè)9室外網(wǎng)球場4個(gè)10室內(nèi)網(wǎng)球場2個(gè)11室外乒乓球場16個(gè)12門球場5個(gè)13滑板運(yùn)動(dòng)場1個(gè)14攀巖場1個(gè) 總平面圖主要技術(shù)指標(biāo) m2，地上三層，地下吊二層，其中：吊一、吊二層有室內(nèi)恒溫游泳池2個(gè)、及相關(guān)設(shè)備及體育配套用房；一層為乒乓球館及輔助用房，包含32個(gè)乒乓球標(biāo)準(zhǔn)場地；二層為羽毛球館及輔助用房，包含18個(gè)羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場地；三層為臺球活動(dòng)室及相關(guān)用房。鑒于后者對國有資產(chǎn)在過程維護(hù)和維修方面的管理難度，且容易影響體育公園的整體定位，我們建議項(xiàng)目業(yè)主投資成立一個(gè)國有控股的管理公司對該項(xiàng)目進(jìn)行整體運(yùn)營管理。公園由殘疾人活動(dòng)中心和殘疾人體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、中心廣場地下商業(yè)用房、標(biāo)準(zhǔn)田徑場、全民健身活動(dòng)中心、室外游泳池輔助用房、室外運(yùn)動(dòng)場、公共廁所組成。、有蓋籃球場、室外籃球場、攀巖場、滑板運(yùn)動(dòng)場、門球場。其次，本項(xiàng)目綠化面積較大，也體現(xiàn)了本項(xiàng)目的定位——全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但維護(hù)成本較大，對經(jīng)營企業(yè)形成負(fù)擔(dān)，而不能帶來直接效益，就從目前國內(nèi)體育場館經(jīng)營狀況來看，經(jīng)營企業(yè)還很難有能力承擔(dān)大面積的綠化維護(hù)費(fèi)用，我們建議維護(hù)綠化成本由政府承擔(dān)。以下表格同樣適用。各層平面分布圖見附圖。） m2， m2。④間接經(jīng)營——租賃經(jīng)營租賃經(jīng)營是通過合同形式把經(jīng)營者同所有者的關(guān)系確定下來。全權(quán)委托即將體育場館的經(jīng)營權(quán)全部委托給專業(yè)公司或其他經(jīng)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營。間接運(yùn)營承包經(jīng)營經(jīng)營管理比較輕松；收入穩(wěn)定；能使目標(biāo)清晰、有層次，內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)較為有序，有利于加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營管理。國內(nèi)代表：上海浦東棒壘球場、寧波市游泳健身中心、上海浦東棒壘球場、廣州佛山世紀(jì)蓮體育中心、武漢體育中心、南通會展中心、義烏會展中心。3）經(jīng)營管理模式無錫體育公園經(jīng)過“兩權(quán)分離”改革，探索出一條大型國有體育場館政府建設(shè)、中心監(jiān)管、企業(yè)經(jīng)營的BCO運(yùn)營模式，在體育公園的經(jīng)營過程中實(shí)行企業(yè)化管理，市場化運(yùn)作，輸出管理，引進(jìn)外包。②蘇州市體育中心蘇州市體育中心始建于 1999 年，全部落成于 2002 年，總占地面積 21萬平方米，總建筑面積 萬平方米，商業(yè)面積56萬方，總投資 多億人民幣，由 40000 座體育場、6000 座體育館和建筑面積為 萬平方米的綜合健身館三大建筑主體構(gòu)成。此外，體育中心的物業(yè)、安保管理外包，中心監(jiān)管，目前體育中心準(zhǔn)備自己管理。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這里一年需要承辦大約320場賽事，觀眾流量要達(dá)到400萬之多，如此之高的利用率主要是由于其秉承“以體為主，多種經(jīng)營”的經(jīng)營理念。③成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)在體育場館經(jīng)營管理方面，美國幾個(gè)體育場館并非遵循一個(gè)統(tǒng)一的固定模式，其成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下：1）場館經(jīng)營活動(dòng)以體為主，多種經(jīng)營并存。從節(jié)約成本角度看，美國體育場館還具備以下特點(diǎn)：雇傭正式員工少，臨時(shí)工多。在美國，很多體育場館都具有相當(dāng)數(shù)量的贊助商，包括從初級市場的食品企業(yè)到高端市場的科技企業(yè)，都有投資于體育場館廣告空間。 各種體育場館的運(yùn)營模式各有利弊，“企業(yè)化經(jīng)營，市場化運(yùn)作”是體育場館運(yùn)營的主流趨勢。此外，在成立國有控股的管理公司的同時(shí)，我們建議引進(jìn)職業(yè)化管理經(jīng)理，以公司董事為核心，職業(yè)化管理經(jīng)理為骨干，建立有效的管理團(tuán)隊(duì)。這些對象中既有與本體育公園相似的體育中心、體育館，也包括重慶比較有名的運(yùn)動(dòng)場所，所以調(diào)查的對象具有代表性，能夠體現(xiàn)目前市場中收費(fèi)體育設(shè)施的市場價(jià)格情況。不管高矮胖瘦，只要有一塊合適的場地，再加上一身相對簡單的裝備，就可以進(jìn)行運(yùn)動(dòng)或比賽了。室外游泳池不管從環(huán)境、設(shè)施、水質(zhì)等來講，都與室內(nèi)恒溫游泳池相差比較大，收費(fèi)較低，大部分為10元/人。場館名稱地址收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高科體育場北部新區(qū)黃山大道東段201號350元/場經(jīng)開區(qū)消防總隊(duì)足球場北部新區(qū)黃山大道東段119號500元/場重慶大學(xué)足球場重慶大學(xué)B、C區(qū)400元/場重慶一中500元/場 重慶師范大學(xué)350元/場第三軍醫(yī)大學(xué)500元/場重慶交通大學(xué)重慶南岸區(qū)學(xué)府大道66號400元/場 重慶主要足球場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表本項(xiàng)目的室外田徑場為8道400米標(biāo)準(zhǔn)跑道田徑場，可以滿足標(biāo)準(zhǔn)11人制足球比賽要求，平常對民眾開放使用。各種場館的收費(fèi)價(jià)格受區(qū)域環(huán)境，區(qū)域人口及場地本身的條件影響，本項(xiàng)目位于江北區(qū)冉家壩，周圍交通較便利，住宅區(qū)較為高檔，人口密度大，體育事業(yè)發(fā)展有較大的潛力，綜合考慮各方面因素，分析得到本項(xiàng)目的各體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)對重慶各體育館的調(diào)查，各個(gè)體育場館主要集中于周末使用，周一至周五主要以空置為主，各個(gè)體育場館的年平均使用率基本集中在24小時(shí)之間，根據(jù)體育場館的品質(zhì)定位不同而變化。第一部分體育場館按每塊場地每天使用的小時(shí)數(shù)來計(jì)算使用率，周一至周五按每天每塊場地使用1小時(shí)計(jì)算，周末按每天每塊場地9小時(shí)計(jì)算，周末附加1小時(shí)燈光費(fèi)?；诒卷?xiàng)目面向全民，人流量會較大，所以室外游泳池按每天100人的人流量預(yù)測，年平均人數(shù)約9人/天。序號商鋪地址建筑面積租金平方米二輪ДО[`/Г~Θ_摩托車12小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)1元/小時(shí)5元以內(nèi)10元以內(nèi)按小時(shí)累計(jì)計(jì)收，但不得超過12個(gè)時(shí)和24小時(shí)的限定標(biāo)準(zhǔn)② 普通停車場車型停放時(shí)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注小型車、三輪摩托車2小時(shí)內(nèi)12小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)2元/小時(shí)10元以內(nèi)20元以內(nèi)超出2小時(shí)按每小時(shí)1元計(jì)收，但不得超過12小時(shí)和24小時(shí)的限定標(biāo)準(zhǔn)。②消防及通風(fēng)設(shè)備：車場應(yīng)設(shè)有自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、溫度探測器和CO探測器，以及自動(dòng)化防排煙通風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)施。根據(jù)本項(xiàng)目情況分析資料，本項(xiàng)目擁有特級停車場1個(gè)，普通停車場1個(gè)以及室外停車場，本項(xiàng)目停車場定價(jià)如下表：項(xiàng)目停放時(shí)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注特級停車位（殘疾人體育館地下車庫）2小時(shí)內(nèi)12小時(shí)內(nèi)24小時(shí)內(nèi)4元/小時(shí)20元以內(nèi)30元以內(nèi)超出2小時(shí)按每小時(shí)2元計(jì)收，但不得超過12小時(shí)和24小時(shí)的限定標(biāo)準(zhǔn)。周一至周五每天每塊場地收入=（16點(diǎn)之前門票價(jià)格+16點(diǎn)之后門票價(jià)格）/2*使用時(shí)間=（55+70）/2*1=（元）；周一至周五每塊場地收入=周一至周五每天每塊場地收入*天數(shù)=*5=；周末每天每塊場地收入=周末門票價(jià)格*使用時(shí)間*燈光費(fèi)*燈光使用時(shí)間=70*9+25*1=655（元）；周末每塊場地收入=周末每天每塊場地收入*天數(shù)=655*2=1310（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場每周每塊場地的收入=周一至周五每塊場地收入+周末每塊場地收入= +1310 =（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場年收入=每周每塊場地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=*2*52/10000=（萬元）。室內(nèi)網(wǎng)球場年收入=每周每塊場地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=*18*52/10000=（萬元）。，室外游泳池門票價(jià)格為15元/人/次；，夏季，室外游泳池人流量為100人/天。相對前兩種場地，室外滑板場使用率較高，人流量按天計(jì)算。普通停車場（殘疾人活動(dòng)中心地下車庫）① 停車時(shí)間≤2h，收費(fèi)為3元/h；② 2h＜停車時(shí)間≤12h，收費(fèi)為2元/h，但在15元以內(nèi)；③ 12h＜停車時(shí)間≤24h，收費(fèi)為2元/h，但在25元以內(nèi)。由于本體育公園于2012年5月開園，故2012年其實(shí)際運(yùn)營期不足一年，其總收入考慮為其年收入的40%，第二年的總收入為年收入的70%，第三年開始為全部收入，不進(jìn)行折算。根據(jù)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案可以計(jì)算出最高日用水量為421m3/d。 開閉所設(shè)計(jì)容量為5760KVA，由鄰近變電站的2段主變母線引來2路10KV電源，按2路電纜進(jìn)線10路電纜出線設(shè)