【正文】 ；大上海國際花園由于種種原因，現在物業(yè)管理難以繼續(xù)，小區(qū)到地鐵的巴士靠政府資助運營。 　　四、9號線沿線房產概述 　　交通等市政規(guī)劃建設對郊區(qū)房產市場刺激作用十分直接，地鐵一號線開通帶動閔行沿線房產價格攀升。人氣集聚給小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設帶來良機，也推動著支撐人氣的產業(yè)群不再像過去那樣“攤大餅”，得以組團式布局，而且行政經濟將為區(qū)域經濟所代替。佘山的房產過去只讓人心動，難叫人行動，如今交通瓶頸將被打破，山水勝景的優(yōu)勢便凸現出來，5000多畝房產用地，價格上升1至2倍，仍被6家房產商搶購一空?？梢韵胂?，在市中心工作，回郊區(qū)居??；在郊區(qū)工作，回市中心生活，都將會變得更加普遍。隨著上海８條軌道線路建成后，本市軌道交通的基本骨架也將初步顯露，并將擔負起疏解舊城人口、塑造新鎮(zhèn)的功能。其實，在新加坡等發(fā)達國家，政府的做法也是確定某地區(qū)將投入開發(fā)，先將軌道交通線路開進去，輔之規(guī)劃醫(yī)院、學校和各種商業(yè)設施，最后再興建各類住宅，市民入住后生活非常便捷、舒適。五、軌道交通對置業(yè)觀點的影響置業(yè)跟著軌道交通走的觀念，目前已經被越來越多的市民所接受。從投資的角度來看，對軌道交通沿線房產的投資更應該有清醒而現實的認識。去年上半年閘北區(qū)的平均房價每平方米在4160元左右，%。其價位大致相當于目前上海的房地產平均成交價格，在3500～4000之間。這大大降低了開發(fā)商追尋優(yōu)質可開發(fā)地塊的成本，成本的降低也必將反映到商品房的價格上。以地鐵M8線(楊浦線)為例，從新江灣城到中山南路，土地供應量逐步遞減；如果看它的二期，從上南地區(qū)到外環(huán)線南大道，土地供應量又是逐步增加。　二、軌道交通對整體房地產市場的影響　　經過幾年的間歇調整之后，2001年以來，上海的市政規(guī)劃及大型公用設施建設再次掀開高潮，步伐突然加快，規(guī)模急劇擴大，項目遍地開花。貳、軌道交通規(guī)劃對房產的影響　 中國國際工程咨詢公司來滬，對上海十五期間將建設的明珠線二期、莘閔線等九個項目進行評估。在競爭對手來說，如果周邊交通情況比較好，旁邊有軌道交通通過，交通很方便，比它的項目就有競爭力，競爭力更好，但是這并不是說在競爭對手里它并不是唯一的，但是是其中的一個因素。第一從產品來說，首先來看住房。R2a線至機場鎮(zhèn)蘆潮港R3線嘉定滬宜公路交通路西站曹楊路江蘇路華山路徐家匯龍華成山路三林周浦航頭新場星火開發(fā)區(qū)R3a線至安亭其次，軌道交通也改變了上海商業(yè)的格局。216。 公共交通的城市：這種城市有多種人口的密度，有的地方很密，有的地方不是很密，用途也有多種，另外有網絡的基礎，而且形成若干個中心，中間那一塊就是城市的市區(qū)，從市區(qū)開始用軌道交通向四面輻射，交通輻射出去以后，沿著這些軌道交通又是若干個小范圍的步行區(qū)，這些區(qū)位都是電車可以通達的郊區(qū)。2020年是1995年增長17倍，2000年也是1995年的2倍多。而十五期間，上海投資1000億元左右，新建4條R線、4條M線、1條L線和1條磁懸浮。到2005年，本市還將有9項新的軌道交通線路要建成，其中既有地鐵一號線、二號線和三號線的各自延伸段工程，也有全部新建的地鐵7號、8號等整線。城市公共交通向多層面立體化方向發(fā)展，是國際上許多大城市的成功經驗。除了地下軌道交通外，上海借鑒了國外大都市的交通發(fā)展模式，利用城市周邊原有的鐵路線，改造成便捷快速的高架軌道交通線。1996年，地鐵二號線開始興建?！翱焖儆熊壗煌ā眲t包括地下的、地面的以及高架的有軌交通，有別于過去慢吞吞的有軌電車。軌道交通對房地產市場的影響分析報告作者：日期：目 錄 背景篇壹、上海軌道交通歷史與現狀貳、上海軌道交通發(fā)展前景一、總體規(guī)劃二、規(guī)劃線路概況三、軌道交通網絡體系四、城市的形態(tài)對軌道交通的影響五、軌道交通的優(yōu)點：六、軌道仍屬低層次交通附表：軌道交通路網遠景規(guī)劃情況效應篇壹、軌道交通與房產項目之間的聯系貳、軌道交通規(guī)劃對房產的影響一、軌道改寫“地段”概念二、軌道交通對整體房地產市場的影響三、軌道交通對房價格的影響四、軌道交通對房地產投資的影響　五、軌道交通對置業(yè)觀點的影響叁、軌道所帶來的效應預測肆、軌道交通9號線帶來房產效應 一、對人們的生活和工作方式產生的影響二、軌道交通9號線帶來的沿線房地產熱三、對沿線房產租金的影響四、9號線沿線房產概述房產篇壹、地鐵一號線（閔行地區(qū)）貳、地鐵二號線（浦東花木地區(qū)）叁、輕軌明珠線（江灣鎮(zhèn)地區(qū)）肆、各線路重點個案分析結論篇壹、軌道交通沿線物業(yè)應限量開發(fā)貳、軌道交通沿線房價有待平民化叁、軌道交通沿線需要什么樣的房地產項目一、地段二、主體戶型面積三、產品價格四、首付及月還款五、家庭收入及家庭構成肆、軌道交通沿線房產發(fā)展需要注意的問題一、嚴防增值利益被提前透支二、“莘莊房市效應”已經絕版三、軌道交通只塞人不塞車背景篇引 言2010年，上海城市軌道交通將從目前3條線路、65公里增加到15條線路、400公里，每天客運能力將從80萬人次提升到500萬人次。“南北”，南指金山，北指寶山。上海的地鐵夢，歷經三十幾年的風風雨雨，終于由美麗的幻想變成了現實。目前，上海已建成的軌道線路長約65公里，地鐵一號線、二號線和明珠線一期3條線投入運營后。這條磁懸浮快速列車干線是一條連接浦東國際機場與上海市區(qū)的高速交通線，西起地鐵二號線的龍東路站，東至浦東國際機場，線路全長33公里，設計最大時速為430公里，單向運行時間僅8分鐘。到那時以車為主體的城市公共交通格局將被徹底改變。根據遠景規(guī)劃，未來的上海軌道交通網絡將由17條線路組成，總長780公里。城市機動車量增長的速度，不包括摩托車在內，從1995年每千人只有九輛，到2010年每千人57年，到2020年每千人162輛，速度增長是非常之快的。216。 運量大——，軌道交通運量非常大，比一般的車運量大得多?！×?、軌道仍屬低層次交通　　從國外發(fā)展的規(guī)律看，軌道交通畢竟是比較低層次的交通方式，今后真正的高檔住宅區(qū)將會與軌道交通保持一定的距離。軌道交通對一個項目而言只是其中的一個因素。潛在的競爭對手和現實的競爭對手包括規(guī)模，占地面積，使用率，目前進展，入住時間，周邊交通狀況，人口狀況，小區(qū)內部環(huán)境設計，裝修標準，電梯品牌，物業(yè)管理，容積率，商業(yè)、娛樂設施，分期開發(fā)情況，開工時間，綠化率，建筑面積，類型。但是交通是周圍環(huán)境和競爭對手對比因素當中的一個。是什么使得這兩個地區(qū)“一夜暴富”？原因是地鐵一號線和二號線的相繼開通。軌道交通沿線的土地供應是沿著軌道線呈啞鈴狀分布的，即兩頭大中間小?！　”热纾虾?001年8月起，用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房的土地使用權出讓，必須通過招標、拍賣方式進行。市郊區(qū)域、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的土地價格、土地規(guī)模和規(guī)劃目的決定了這些區(qū)域供應的住宅價格必定是中等價位的。沿線的房價已經漲到5000元／平方米左右。地鐵一號線現象是不可能再現了。這樣的區(qū)域，升值潛力也就不言自明了。據悉，該線沿線站點精華地塊早就被眼明手快的開發(fā)商“搶”光，在建樓盤已接二連三，如五角場商圈翔殷路上的一家離M8線不到400米的樓盤已在新一波的地鐵概念房中拔得頭籌。這八條線路將穿行于上海的西南、西北、東北及浦東深處等一些相對冷僻的角落，使其周邊居民的交通條件大大的改善。肆、軌道交通9號線帶來房產效應 從市中心的徐家匯到松江大學城只需半個小時。沿途站點所在地的七寶、九亭、泗涇、佘山，一直到松江新城，地價房價齊飛。據介紹，按目前房地產業(yè)的發(fā)展速度和外來人口的入住率，2005年9號線投入運行時，這個原本只有近2萬人口的小鎮(zhèn)，將成為擁有居民15萬以上的衛(wèi)星城。因此可以預測，在2005 年軌道9號線通車后，沿線房產將會有一個空前美好的出租前景，平均出租率也將大大提高并保持租客的高穩(wěn)定性。該區(qū)域公寓房毛坯價格4100元/平方米左右。還有七寶廣場、七寶老街在建設中。因其重要性，及與軌道9線的可比性，所以，在本文中將對其做一個較全面的分析。 四、去化情況2001年以來，隨著地鐵一號線南側的眾多樓盤同時開盤，一號地鐵概念房的內涵被極大的擴充，整個區(qū)域的供應放量放大，交易活躍。地鐵的通車，多條道路的建成使該區(qū)域內部交通結構的日漸完善，多項生活配套的逐漸成型，區(qū)域優(yōu)良的自然環(huán)境（世紀公園），逐漸成為浦東房地產的熱點之一。三、產品力交通、周邊環(huán)境的改善是其房價走高的外因，連續(xù)高強度的基礎設施的投入以及生態(tài)環(huán)境的形成都使其吸引力大增。房型設計趨向簡約，在上半年銷售的樓盤中都采用“簡約實用”的風格。而今年，樓市出現持續(xù)旺銷，就是有力的證明。區(qū)域內的價格段在2900—5000元/平方米。肆、各線路重點個案分析 [柏林春天 ]地理位置： 春申路3355號發(fā)展商： 復地集團類 型： 多層、小高層基地面積： 10萬平方米建筑面積： 17萬平方米容積率： 電 話： 54155883 [——產品分析——]產品配套：社區(qū)文化等全面實現親和原則，把社區(qū)分為兒童游藝區(qū)、室外休閑區(qū)、籃球場等不同主題區(qū)域. 萬余平方米今天廣場中庭綠化，24小時個性化物業(yè)顧問服務。產品規(guī)劃：一期開發(fā)用地60278平方米，建筑面積63392平方米，規(guī)劃戶數454戶。 地理位置：位于閔行滬閔路地鐵外環(huán)路站附近，距地鐵一號線外環(huán)路站僅200米，新梅天橋一線相牽。戶型設計充分關照到居者的各種需求和極具地域特色的設計。多條交通主要道路圍繞小區(qū)四周。小區(qū)由兩棟32層聯體公寓及1棟28層的酒店式公寓組成，由法國建筑師擔當建筑設計及景觀設計。 [兆豐帝景苑] 地理位置： 肇嘉浜路1001號發(fā)展商： 上海榮福房地產發(fā)展有限公司類 型： 高層基地面積： 建筑面積： 7萬多平方米容積率： 電 話： 54245699 [——產品分析——]面積控制在92—145平方米，134—145平方米的兩房為主力房型。小區(qū)整體感覺較差，周邊小環(huán)境破舊，一些基本的生活技能距離本案教遠，但是本案距離輕軌東寶興路站僅300m左右，距離多倫路，四川路不遠。地理位置：本案位于歐陽路和四達路路口，地理位置較好，距離虹口足球場，多倫路文化街等較近，出行動線較為方便，距離輕軌15分鐘左右的路程。[世博花園] 地理位置： 四達路58弄發(fā)展商： 上海廣電房地產公司類 型： 小高層、高層基地面積： 建筑面積： 10萬平方米容積率： 電 話： 65875013[——產品分析——]植有100多種花卉樹木，大手筆規(guī)劃全景。其結果是，造成地鐵1號線每天早晚高峰時不堪重負。 對在建地鐵沿線的房地產開發(fā)嚴格實行總量調控應該說是十分必要的，何況我們已經有了地鐵1號線沿線“多子多孫”的教訓?！　“l(fā)展商在房價上多留一點空間給購房者，不要一窩蜂都造高檔商品房。 B、購房者對面積需求表：需求的面積 臨近城區(qū)的百分比 遠離城區(qū)百分比 60平米以下 6180平米 8190平米 91100平米 101120平米 121140平米 141160平米 合計 說明：“客廳較大、次臥室較小、主臥室、衛(wèi)生間和廚房適中”是城市軌道交通沿線置業(yè)者比較理想的空間布局。5000元/平米以上的僅占10％。 四、首付及月還款A、期望的月還款 說明：不管是哪里的房子，關注目標購買者的購買力都是最為重要的，首付9－10萬，月還款1000－2000元是大部分軌道置業(yè)者最歡迎的付款方式。顯示捷運雖好，但在業(yè)者過度包裝與強力哄抬下，增值利益其實已被部分業(yè)者提前兌現，購屋者則必須獨力承擔跳空飛漲的房價可能走軟、下挫的風險；這是有意購買軌道交通沿線房產的消費者，所必須嚴加防范的。