【正文】 公司的實力，進行整合包裝推廣。以報紙軟文廣告的形式，推出中國傳統(tǒng)建筑文化的特色；在引起市場關注后，開始系列介紹龍頭山莊項目概況，傳播龍頭山莊品牌形象。二、入市籌備蓄勢期USP廣告創(chuàng)意執(zhí)行入市籌備蓄勢期時間它排：從開盤前一個半月至開盤前兩周止。近幾年已逐漸興旺，逢年過節(jié)都成為企業(yè)對外宣傳、維系社會關系的最佳媒體。
戶外廣告戶外廣告最大優(yōu)點是持續(xù)時間長，可以對目標受眾進行反復提醒。信息量大，不同版面都具有特定讀者群，投放時需要根據(jù)不同產(chǎn)品的消費特性選擇版面。因為物業(yè)管理與社區(qū)文化，才是最終提升龍頭山莊品牌形象、并與其它競爭對手形成差異化競爭的突破口，是實現(xiàn)龍頭山莊可持續(xù)開發(fā)的品牌保障。開盤試銷期通過USP主題系列廣告揭示龍頭山莊的素質(zhì)內(nèi)涵此期USP主要以開盤期優(yōu)惠措施、龍頭山莊素質(zhì)形象宣傳為主，并對純別墅、純自然山水的內(nèi)涵進行揭示性宣傳。所以，USP的應用需要統(tǒng)一于各個營銷推廣期的具體要求，分階段制定具體的訴求主題。在得天獨厚的自然環(huán)境基礎上，龍頭山莊運用“以人為本”的規(guī)劃設計理念，充分吸納了中國傳統(tǒng)文化之精髓，打造出以傳統(tǒng)文化基調(diào)的建筑、園林，以一種前所未有的風度引領南寧別墅；并在規(guī)模上形成了一個面積達1500畝的純別墅社區(qū)，南寧別墅龍頭的氣勢，混然天成，這就是龍頭山莊的“氣勢天成”。（2）、宣傳主題定位迪博經(jīng)過市場調(diào)查分析與規(guī)劃設計中的“互動”，已經(jīng)為龍頭山莊找到了準確的市場定位，但營銷推廣仍需有一個獨具創(chuàng)意的宣傳主題，作為貫穿整個營銷過程的主線。市場營銷阻力（WEAKNESS）周邊配套不完善；位置較偏遠；開發(fā)進度晚于競爭對手，入市初期購買信心較競爭對手弱。具有鮮明的個性龍頭山莊的建筑、園林風格將以中國傳統(tǒng)文化為基調(diào)，形成獨具特色的樓盤個性與社區(qū)文化，有利于傳播與銷售。龍頭山莊作為佳園公司以及斯壯集團目前最大的一個房地產(chǎn)項目，在公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中具有重要意義，迪博結(jié)合佳園公司的經(jīng)營目標，以及龍頭山莊自身特點，制定了兩者相互統(tǒng)一的廣告策略目標：最大限度收割市場份額龍頭山莊的一切廣告活動，都是為了開拓市場和贏得市場，從市場競爭中分得最大的市場份額，提高樓盤的銷售業(yè)績，使龍頭山莊按預訂的開發(fā)計劃完成項目投資與銷售目標。 翡翠園廣告語：生態(tài)家園主訴求點以國家康居示范工程為基礎，結(jié)合四新技術的應用，已形成一定的美譽度，主訴生態(tài)家園，有很強的市場親和力。國際以園林建筑風格為主訴求點，其次有“3000畝一座城”、“優(yōu)美你的生活”等副訴求點；訴求主題由淺入深，具有良好的拓展空間。2002年，南寧別墅項目紛紛上馬。迪博認為：目前仙葫開發(fā)區(qū)已處于別墅市場的“導入期”，并且即將于今年下半年進入整個別墅市場的“收割期”。媒體方面從去年10月開始，進行了一系列的軟文炒作，分別從區(qū)位、景觀、園林規(guī)劃設計、建筑風格等方面進行了全方位的市場導入性宣傳，隨后通過網(wǎng)站報紙、電視等多媒體進行整合宣傳。所以，龍頭山莊廣告策略的制定與執(zhí)行必須周密，訴求點必須簡潔、易記，易于傳播。提升企業(yè)品牌形象通過建立龍頭山莊的良好品牌，擴大佳園公司的社會影響力，促進佳園公司的發(fā)展，進而提升整個斯壯集團的品牌價值。（2）、龍頭山莊的市場劣勢周邊市政配套不完善龍頭山莊所在的仙葫開發(fā)區(qū)，目前仍處于開發(fā)建設的初期階段，各類市政配套與交通都不完善，需要開發(fā)商投入大量資金，進行基礎配套設施的完善。三、廣告定位（1）、目標客戶群定位 政府部門官員與國有企業(yè)領導：據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析顯示，這群人收入較高，而且穩(wěn)定（部分人還有不菲的灰色收入），具有相當強的購買力。因此，迪博將以“龍文化”為人文主題，并輔以純自然山水、純別墅的獨有優(yōu)勢，對龍頭山莊進行整合推廣，旨在目標消費群中形成龍頭山莊獨特、鮮明的個性，為龍頭山莊賦予靈性的文化“靈魂”，倡導一種全新的社區(qū)文化，并最終升華龍頭山莊“純別墅社區(qū)”之定位；發(fā)揮市場競爭力，成功地占領市場制高點、取得理想的市場利潤。四、廣告策略分析從購買心理學的角度分析，一般來講購房者對某個樓盤廣告的接受過程都要經(jīng)過以下五個階段：即AIDA模式從眾多廣告中知道樓盤的存在；對廣告宣傳的樓盤產(chǎn)生關注與興趣；消費者對該樓盤的信息進行初步的評價，考慮地段、價格環(huán)境等因素，是否達到自己的購買需要，是否愿意購買；到現(xiàn)場看樓，進一步聽取銷售人員對樓盤的介紹，對樓盤進行再一次深入地評價，找出與印象中是否存在差距，并與同類物業(yè)進行對比；決定購買，交付定金，正式接受該樓盤。由于一組USP系列廣告延續(xù)時間長、在內(nèi)容上相互聯(lián)貫、擁有統(tǒng)一的視覺元素，從而能給消費者留下大氣、深刻的印象。以達到在此期內(nèi)完成最大的成交量；同時開始加強對“龍文化”人文主題推廣。并在各營銷推廣期采取不同的創(chuàng)意表現(xiàn)策略。
電視在電視已經(jīng)普及的今天，電視已成為發(fā)展迅度最快的廣告媒體，電視廣告以其獨特的魅力，創(chuàng)造了許多傳奇的神話，現(xiàn)已成為廣告投放時的首選媒體。戶外廣告一般適用于品牌形象的推廣。一般通過樣板房包裝，售樓部包裝和工地包裝等形式出現(xiàn)。（一）、創(chuàng)意策略一訴求主題：批判時下泛濫的歐陸風格建筑弘揚中國傳統(tǒng)特色的建筑風格（1）、創(chuàng)意目的：通過闡述國外歐陸風格建筑未能與中國特定的地理、氣候以及人文特征相結(jié)合，批判其不符合特定的氣候環(huán)境和生活習慣，甚至不符合中國人特有的審美觀，以此引導或改變消費者的消費心理，達到引領市場目的。在電視廣告創(chuàng)意內(nèi)容形式上，主要有項目新聞片、項目介紹專題片和龍頭山莊品牌形象提升片。此期龍頭山莊已進入公開銷售期，要征服消費者，必須注重理性訴求，以理服人，強調(diào)物有所值、強調(diào)樓盤質(zhì)素的獨特性。C、創(chuàng)意執(zhí)行策略報紙廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 通過USP主題系列廣告，詳細介紹龍頭山莊的所在區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢，樹立清晰的區(qū)域形象。B、創(chuàng)意表現(xiàn)形式工地包裝：通過大型廣告牌，巨型布幅廣告、彩旗、噴畫、墻體彩繪等多種形式對工地進行包裝，不但可美化工地環(huán)境，營造整潔有序的施工現(xiàn)場；同時也可吸引目標消費者的眼球，傳播訴求信息。多媒體資料：在售房部設置多媒休設備，循環(huán)播放項目專題廣告片，在特定的環(huán)境中傳播項目的信息。 全面推廣社區(qū)服務與物業(yè)管理，（一）、創(chuàng)意策略一A、訴求主題: 促銷活動與優(yōu)惠信息B、創(chuàng)意目的: 通過一系列優(yōu)惠促銷活動，制造銷售氣氛，創(chuàng)造最大的銷售價值化，全面提高銷售率.。（二）、創(chuàng)意策略二A、訴求主題：強力訴求氣質(zhì)天生,氣勢天成，提升龍頭山莊品牌形象. B、創(chuàng)意目的: 通過對龍頭山莊廣告主語的再一次傳播，將全面提升、并鞏固龍頭山莊的品牌形象，為以后各期銷售作好鋪墊，同時也提升佳園公司、斯壯的品牌價值。②針對性公關活動設計說明：針對目標客戶的購買特點，這一階段的中心是先打開房產(chǎn)行業(yè)人士的信息渠道（行政人員方面?zhèn)鞑ヒ姾螅?，特別是基層銷售人員，在整個行業(yè)中，一線銷售人員直接接觸客戶，具有大量的需求市場的資料，各種客戶都有自己獨特的購買需求，市場的供給往往不能符合每個消費者的需要，就會沉淀一批具有購買實力的消費群，大量的銷售人員具有該批客戶的一手資料，并且經(jīng)過長時間的工作鍛煉，他（她）們具有良好的市場開拓能力，使得該批銷售人員對本項目產(chǎn)生注意，在項目正式銷售時可采用 “泛銷售”（詳見下） 方式，與佳園公司銷售人員相結(jié)合，獲得最大可能的客戶資源面。 活動時間：項目正式開盤前一天晚餐時間活動地點：南寧市國際大酒店（或其他中高級酒店）具體操作步驟：①收集整理南寧市行政部門、仙湖管委會和商界資料，確定邀請人員名單； ②按人員名單發(fā)出邀請卡； ③電話聯(lián)系邀請人員，大致確定參加人數(shù)； ④正式開始亮燈儀式和項目推薦介紹； 活動效果評估：該活動參加人員分為直接目標客戶和影響目標客戶購買的人員，針對性強，加上媒體宣傳配合，能使項目在短時間內(nèi)在消費群中傳播，整個活動也能提升項目的品位。 （四）、持續(xù)銷售期階段時間 ： 項目正式公開銷售第五至第八個月 活動營銷原則： 項目經(jīng)過強銷期后，銷售熱度開始下降，該階段的廣告投入費用控制較嚴，主要以宣傳公司形象和項目品牌為主，具體銷售手段以準客戶跟進銷售為主要方式，配合價格策略促使成交，這就需要項目推廣保持一定的熱度，綜合考慮兩方面的因素，公關活動的選擇須以低成本運作為原則，并具有一定的影響力，以借助第三者力量達到推廣