【正文】 勢出擊大型兒童繪畫比賽空中行宮閃亮登場—— “滿漢全席答客宴”、國際級大師設計樣板房拍賣促銷信息——媒體策略以戶外平面媒體為主，報紙軟文網(wǎng)絡、電視臺等其它媒體為輔，并結合秋交會、樣板間展示強勢出擊。四、 推廣費用預算通過對銷售價格的初步定位。 船票廣告（蛇口碼頭船票廣告）。主流報媒：深圳特區(qū)報、寶安日報輔助報媒：南方都市報、深圳商報、深圳晚報等 輔助媒體：DM、夾報、電臺、網(wǎng)絡（1） DM單張直郵廣告、夾報216。裝修作品展（組織品牌裝修公司，對龍光項目老業(yè)主進行裝修系列講座；針對龍光項目各個戶型設計平面及效果圖方案，在會所進行展覽）；第三部分 媒體策略二、 媒體策略：（一） 媒體選擇考慮因素： 本項目的純高端定位； 寶安樓盤90%以上為本土消化； 本項目目標客戶定位（寶安本地為主，輻射南山、福田）； 本項目產(chǎn)品特色（廊院式、前庭后院、空中行宮）； 本項目營銷戰(zhàn)略：產(chǎn)品先行，公關活動為切入點，項目品牌帶動企業(yè)品牌； 寶安媒體現(xiàn)狀（無主流媒體，有線電視發(fā)達）。 “龍光XXXX學?？⒐さ涠Y”；借助“龍光XXXX學?？⒐さ涠Y”之際，著力宣傳龍光項目教育地產(chǎn)輔助概念，增加項目附加值。 豪宅故事——邀請一位最有影響力的富豪（ 建議選擇寶安籍有影響力名人富豪、名人）或國內(nèi)國際第一人（比如：榮氏家族成員等）作為“空中行宮”的主人；216。 拍賣價格進一步體現(xiàn)樓盤“高質高價”特征，同時將項目的形象提升到最高點； 滿漢全席答客宴：216。 利用工程進度的階段性成果作為宣傳的階段主題；216。 養(yǎng)生大師、環(huán)保人士、醫(yī)療保健專家談“廊院式（前庭后院）”住宅如何生態(tài)、健康、休閑；（四） 造勢安排及促銷手段216。 持續(xù)開盤期的熱度進行強勢銷售；216。 圣誕——元旦酒會，邀請業(yè)主及部分誠意客戶，216。 在深圳迅速掀起一股“廊院” 生活熱潮。 裝修風格示意之中式風格：216。216。1） 售樓處選址建議：選址考慮因素“臨街（保證人流）、主干道（易于行人及車輛看到，保證人流）、展示面廣、小型廣場（活動用地及停車、方便看樓路線組織）”。同時，建議以霓虹燈的形式在項目腳手架上制作樓盤名稱，以增強夜間的視覺效果，進行全天候宣傳。 發(fā)展商贊助市政，或是與市政合作。 電視劇場冠名——如深視“劇場”；購買深視“龍光劇場”冠名權（或者寶安有線電視翡翠臺“龍光”轉動游標廣告），在前期迅速提高樓盤知名度，為下一步樓盤的正式推廣奠定良好的基礎。 讓“廊院式住宅”獲得一個國際級創(chuàng)新戶型大獎，如參加有建筑界奧斯卡之稱的“普里茲克建筑獎”評選（或者參加“世界建筑獎”），配合參選對建筑和項目進行大規(guī)模炒作。（三） 推廣突破點216。工程封頂（預售證）；園林部分展示；部分架空層展示；主入口電梯開通；裙樓臨售樓處下外墻。公開發(fā)售期（——）：是項目正式銷售的開始，也是大量硬性宣傳投入的開始。因此，從競爭角度評估，建議本項目提早在9月份進行內(nèi)部認籌，搶奪競爭樓盤客戶。（四） 付款方式建議216。在確保項目“高質”的情況下，我們沒有理由去懷疑寶安市場的購買力。 第二步：將“廊院式”生活深化，適時推出“前庭后院”主力戶型；216。參照工程進度，這些競爭樓盤將在今年 910月份入市，屆時勢必進行大規(guī)模的宣傳推廣，吸引大批的人流前往片區(qū)；本項目可以采取提前入市，接受VIP認籌登記的方式，在項目包裝上下足功夫，通過工地圍墻、路旗、樓體條幅吸引片區(qū)內(nèi)客戶注意；通過售樓處前廣場、“廊院式”售樓處、“廊院式”樣板房，“沖擊”目標客戶、打動目標客戶、“搶奪”目標客戶，進而贏得目標客戶，并憑借產(chǎn)品的市場沖擊力初步建立項目“廊院式amp。 項目地處新中心區(qū)，區(qū)位發(fā)展前景看好；216。 近2萬㎡大型休閑、運動、健康中心園林；216。 濱海風情，片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越：寶安中心區(qū)緊鄰深圳前海海灣，是深圳惟一的濱海城區(qū)，片區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，海濱色彩濃郁。 差異化營銷：通過市場細分，憑借差異化市場定位、差異化產(chǎn)品設計、差異化的營銷手法，贏得市場。 以站在泰山之巔，俯瞰群山的姿態(tài)；216。216。 自身擁有近2萬平米大型商業(yè)配套；216。豪門廊院”主題支持：216。在充分分析比較片區(qū)市場（包括供應市場和客戶市場）因素后，中原根據(jù)項目的特點為本項目制定出如下營銷策略：營銷策略：提早入市，產(chǎn)品先走，建立形象；公關活動為切入點；項目品牌帶動企業(yè)品牌；釋義：提早入市，產(chǎn)品先走，建立形象：本項目的工程進度晚于片區(qū)競爭樓盤幸福海岸、深業(yè)新岸線、中南二期、德業(yè)基等項目，在入市時間上，也會略晚于這些樓盤。 第一步：將“廊院式”住宅推向市場，迅速建立項目差異性優(yōu)勢，倡導“廊院式生活”，同時樹立樓盤高檔次形象；216。本項目“廊院式住宅”，為整個寶安市場的唯一，套用一句俗語：“獨家經(jīng)營，可以待價而沽”。注意事項：操作時需注意把握加價時機，加價幅度和頻率不宜過高，一旦超過買家心理承受范圍，則可能阻礙銷售。本項目可以充分利用競爭對手熱炒、宣傳之利，采用VIP認籌的形式率先推出“廊院式住宅”，憑借地盤包裝、產(chǎn)品（樣板房及部分園林）的市場差異性，搶奪競爭對手客戶。銷售方面由于此階段項目不具備發(fā)售條件，因此主要以收取客戶認購誠意金（可無理由全部退還）、派發(fā)VIP卡為主，在促銷策略上額外讓利優(yōu)惠。工程節(jié)點關系圖空中行宮樣板房設計；外墻基本全部展示；電梯部分開通；部分電梯大堂展示售樓處及前廣場綠化展示；路旗等包裝到位。 利用周邊競爭樓盤宣傳之勢，通過項目“廊院式”住宅樣板展示，搶奪競爭對手客戶，使本項目達到一定數(shù)量的VIP卡誠意認購，實現(xiàn)開盤即可達到一定銷售率的目標。 樣板房設計：聘請國際知名室內(nèi)設計師擔綱設計項目樣板房設計，將項目特點進行最大限度展示；216。本項目可以借鑒其“異型戶外廣告”形式，起到事半功倍的前期宣傳效果。216。2) 建筑主體包裝主體工程進行到10層左右時，建議在樓體上懸掛巨幅的宣傳條幅，“龍光”、“電話號碼”、“主廣告語”；彩色印制，主要突出樓盤名稱及宣傳口號。豪門廊院”為重心，因此可考慮將售樓處布置為一個室內(nèi)的“廊院”，讓客戶在售樓部就可以提前體驗廊院生活的別具風情；售樓處與樣板房一起，共同建立小區(qū)“豪門廊院”形象。 洽談區(qū)：銷售人員與客戶洽談區(qū)和下定的地方，由于客戶普遍存在“羊群效應”，應適當?shù)貐^(qū)隔開各組客戶，建議在洽談區(qū)擺放78張洽談桌，每桌可容納34人為宜。 本項目核心賣點在于戶型特色，樣板房設計要將戶型特色“廊院式”充分展示，并通過設計演繹出一種和諧自然的廊院式生活；216。 獲得大報支持或同報紙媒體合辦（如深圳特區(qū)報主辦、龍光地產(chǎn)承辦）；216。 舉辦深圳市“廊院文化”論壇，邀請房地產(chǎn)界頂級人士參與，活動主題對區(qū)域生活模式有重大影響，并力爭獲得大型報刊支持，在深圳迅速掀起一股“廊院” 生活熱潮；216。（五） 媒體選擇及推廣計劃：（見附表）三、 熱銷期（一） 時間：2005. . （二） 銷售推廣目標：216。 “前庭后院”樣板房對外展示；216。通過宣傳，提高龍光地產(chǎn)及項目的知名度；（五） 媒體選擇及推廣計劃：（見附表）四、 持銷期（一） 時間：（二） 銷售推廣目標：216。 對空中行宮樣板房競拍者進行采訪報導，炒作其購買本項目原因，從而帶動項目賣點；216。 空中行宮（樣板房）現(xiàn)場拍賣拍賣會；216。（三） 推廣突破點216。 裝修論壇amp。（3） 報紙媒體雖然報紙廣告的針對性不強，但報紙廣告可以豐富宣傳的方式，營造聲勢；而且，本項目乃寶安中心區(qū)首個純高檔樓盤，走的是“高質高價”路線，如何將“廊院式”住宅概念深入人心，取得良好的市場反應；如何在“公關活動切入”時予以媒體報道及媒體炒作配合、如何創(chuàng)立樓盤品牌并最終建立形成龍光企業(yè)品牌，都需要報紙媒體的強大支持。 網(wǎng)絡短信廣告；216。 項目巡展（后期在寶安寫字樓、商場、酒店、機場等地作巡展）。（具體媒體費用見附件1）附件一：龍光項目媒體計劃表（）時間內(nèi)部認籌期公開發(fā)售期熱銷期持銷期尾盤合計2004年10月11月12月2005年1月2月3月4月5月6月7月8月推廣主題建筑大獎、“新聞發(fā)布會”引爆市場，主推廊院式住宅