【正文】 ，公關(guān)活動為切入點，項目品牌帶動企業(yè)品牌”的項目營銷戰(zhàn)略決定了報紙媒體不可忽視；因此，中原建議:本項目的媒體策略：以戶外廣告、有線電視、報紙為主，其它媒體為輔；在不同的推廣期根據(jù)相應(yīng)的推廣策略安排媒體組合。三、 銷售渠道216。以項目開盤活動為契機，媒體全方位出擊，以特報整版形象廣告主打，配合其它媒體資源全面演繹項目“廊院式住宅”；并借機邀請深圳地產(chǎn)界知名人士舉辦“廊院文化”論壇，通過媒體炒作，從中倡導(dǎo)一種全新的生活理念——“廊院生活”！以春節(jié)為契機，舉辦一場大型文娛活動，延續(xù)公開發(fā)售熱銷勢頭，促進(jìn)項目銷售！借組織業(yè)主參觀游覽四大名園之機，利用媒體進(jìn)行新一輪“廊院文化”炒作！重新整合媒體資源,將廊院生活進(jìn)一步拔升。 本費用預(yù)算僅為一個參考控制標(biāo)準(zhǔn)，因?qū)嶋H操作及對各項工作要求的質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)不同，費用會有差異，本公司在實際工作中會與發(fā)展商共同商討；216。（4） 其它216。 視具體的銷售情況確定讓利措施，宜采用送家電、廚衛(wèi)裝修、花園裝修、旅游機會、大獎等暗降的讓利形式。因為：本項目是寶安最為頂端的小區(qū)；這里是本項目中最為頂級的住宅；這里將是寶安最為知名的富豪的休憩之所；他們都是自己王國的國王。 老業(yè)主踏青——組織業(yè)主參觀廣東四大名園及潮汕“院落式”故居，使客戶產(chǎn)生聯(lián)想，引起老客戶對“廊院式”進(jìn)一步認(rèn)同；216。 開盤當(dāng)日到現(xiàn)場簽認(rèn)購書的客戶有額外2個點的優(yōu)惠，開盤一周內(nèi)到現(xiàn)場的客戶有額外1個點的優(yōu)惠（開盤當(dāng)日除外）；216。 邀請房地產(chǎn)界頂級人士（政府官員、中介公司、品牌發(fā)展商老總、資深報社地產(chǎn)記者）參與；216。 展示區(qū)：擺放展板及模型的區(qū)域，是樓盤信息的展現(xiàn)場所，應(yīng)留足夠的通道讓客戶瀏覽和銷售人員解說。 圍墻上所包含的信息內(nèi)容：建筑物的名稱與LOGO＋電話號碼＋定位語216。因此，建議本項目認(rèn)籌采取“預(yù)定房號”的認(rèn)籌登記形式。 聚集人氣，為掀起公開發(fā)售的熱銷勢頭造勢。根據(jù)前面營銷策略中的“提前入市，搶占客戶”策略，要求本階段樓盤的基本硬件設(shè)施相對較為完善，售樓處、看樓通道、樣板房、部分園林及架空層完成；現(xiàn)場包裝（圍墻、樓體條幅、燈桿旗、人行車行指示牌等到位）；廣告方面，戶外廣告牌、候車亭等廣告就位。（詳細(xì)的項目定價中原將在開盤前，根據(jù)競爭樓盤價格分析比較，堅持領(lǐng)導(dǎo)定價法則，制定出準(zhǔn)確的項目均價，這里暫略）（三） 價格走勢策略根據(jù)中原多年的市場經(jīng)驗，結(jié)合片區(qū)市場的特殊性，建議在價格策略上走“高開高走、隨機小幅上揚”的路線。本項目是寶安中心區(qū)首個純高端住宅，配套設(shè)置高端，“廊院式”住宅產(chǎn)品特色突出，通過有效營銷組合，我們有信心將項目打造成寶安中心區(qū)的品牌項目，通過項目建立起來的市場知名度、美譽度及品牌形象，完成發(fā)展商品牌形象的打造。 單棟復(fù)式樓王——空中行宮；純復(fù)式住宅，“入戶花園＋層高6米空中花園” 核心賣點提煉小區(qū)規(guī)模項目賣點與競爭對手賣點比較無優(yōu)勢規(guī)模適中，“大社區(qū)”概念不如競爭對手無絕對優(yōu)勢項目賣點比較建筑、園林項目外觀、園林打造各有千秋差異化、產(chǎn)品獨特深圳首創(chuàng)，特點鮮明戶型設(shè)計物業(yè)定位差異化、定位“純”純高端定位，產(chǎn)品定位集中，配置高端通過與競爭對手賣點競爭分析比較，我們歸納提煉出項目核心賣點：項目核心賣點——中心區(qū)第一個純高檔住宅區(qū)，廊院式住宅。 地理位置優(yōu)越，交通便捷：寶安新中心區(qū)在深圳幾個次中心區(qū)之中，是唯一一個系統(tǒng)性、超前性規(guī)劃設(shè)計的中心區(qū)。 中心區(qū)寶安未來的政治、經(jīng)濟、商業(yè)、文化中心，具有較強的升值潛力；根據(jù)深圳市“一市多城、眾星捧月”的規(guī)劃，寶安新中心區(qū)的發(fā)展定位為深圳市西部的城市次中心，寶安區(qū)行政、文化、商業(yè)中心；是以綜合服務(wù)和居住為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化、花園式濱海城區(qū)。 緊鄰規(guī)劃小學(xué)地塊；216。公關(guān)活動為切入點：以大型公關(guān)活動為突破點，吸引市場關(guān)注，形成市場焦點，提升樓盤形象。（二） 項目均價確定項目均價的方法一般有市場比較法及成本利潤法，大多數(shù)樓盤采取市場比較法初步制定出項目均價，以成本利潤法予以參考、修正。結(jié)論：根據(jù)以上分析，建議本項目在2003年9月18日開始接受咨詢登記，在2003年9月30日開始內(nèi)部認(rèn)籌，提前搶奪競爭對手客戶，11月28日開始正式公開發(fā)售。 通過有目的前期醞釀和宣傳工作，使本項目在市場成為討論的焦點，引起廣泛的關(guān)注，初步樹立項目“中心領(lǐng)地 VIP認(rèn)籌登記，與秋交會同步進(jìn)行；認(rèn)籌方式：一般樓盤的VIP卡認(rèn)籌，客戶獲得VIP卡，實際是獲得了樓盤的優(yōu)先購買權(quán)，具體的預(yù)選房號須到解籌日進(jìn)行公開選房，一般采取按照排隊或抽簽順序選房。 贊助西部山區(qū)失學(xué)兒童基金，并通過宣傳，以強化發(fā)展商“善者人翁”的形象，同時也體現(xiàn)項目尊貴而大度的形象；（六） 媒體推廣計劃：（見附表）（七） 現(xiàn)場包裝 地盤形象包裝1) 圍墻：216。2） 售樓處功能分區(qū)建議216。 將預(yù)熱期積累客戶充分消化，營造公開發(fā)售期熱銷態(tài)勢；216。 “龍光廊院生活文化月”——開盤月每周六持續(xù)聚集銷售中心的人氣，并展示售樓處、架空層、園林及樣板房，提倡“廊院式”休閑生活，所有參與家庭均可獲得深圳書城的200元購書券，奪魁家庭可另外享受3張歡樂谷門票。 春節(jié)期間在會所前廣場舉行粵?。ɑ蚓﹦。┍硌?，邀請業(yè)主及準(zhǔn)客戶攜友前來共同欣賞，促進(jìn)老客戶帶新客戶；216。 “滿漢全席”答客宴勢必引起媒體的廣泛炒作，吸引全深圳（甚至是全廣東）的關(guān)注，提高項目知名度、美譽度、品牌度；帶動一期項目尾盤銷售，同時為二期的“高價’銷售提供了大力支撐；216。 會所開放；216。 同外商協(xié)會、臺商協(xié)會、個體勞動者協(xié)會、觀瀾高爾夫協(xié)會、碧海灣高爾夫協(xié)會聯(lián)系，取得會員的名冊。按照可銷售住宅面積15萬平方米計算，預(yù)計銷售總價約為8億元。借助“龍光XXXX學(xué)校竣工典禮”之際，著力宣傳龍光項目教育地產(chǎn)輔助概念，增加項目附加值。 全員營銷：發(fā)動發(fā)展商及相關(guān)合作公司全體人員進(jìn)行項目推介，對于推介成交人員給予現(xiàn)金獎勵；216。 燈箱廣告；（新湖大道、新城大道、創(chuàng)業(yè)西路、107國道段）216。 促進(jìn)二期銷售，形成熱銷態(tài)勢；216。通過拍賣過程及結(jié)果進(jìn)一步提升樓盤檔次，掀起又一輪銷售熱潮：216。 盡可能的實現(xiàn)銷售，回收資金。 通過與潮汕老式院落式住宅比較,引起客戶共鳴，繼而認(rèn)可“廊院式”住宅（四） 造勢安排及促銷手段216。 樣板房包裝1） 板房選址建議：一期推出產(chǎn)品主要為“廊院式住宅”，結(jié)合“廊院式”住宅產(chǎn)品情況、售樓處位置、看樓路線組織、看樓的便利性及中心去的開發(fā)現(xiàn)狀等方面因素，建議樣板房位置選在2號樓4～5層， 2） 樣板房裝修數(shù)量建議選擇建設(shè)3～5個樣板房，采用“主題式”設(shè)計，其主題應(yīng)配合本項目的特色“廊院式”，支撐項目“豪門廊院”形象。 指示牌：在裕安路、創(chuàng)業(yè)一路、新湖路段上幾個主要的拐角處豎立指示牌，引導(dǎo)客戶。 與政府協(xié)商：該地塊由龍光公司投資興建，用于建成本項目對口的附屬校區(qū)“龍光學(xué)?！?，并尋求一家高素質(zhì)教育機構(gòu)（如寶安中學(xué)、華南師范等）合作建校，本項目業(yè)主子女享受公立學(xué)位待遇；216。參加程序： 首先與英國《世界建筑》雜志取得聯(lián)系； 由柏濤公司在澳大利亞墨爾本本部找到一名世界級建筑大師，以該建筑大師名義將本項目設(shè)計方案保送參選；（四） 造勢安排及促銷手段216。尾盤期（——）：樓盤現(xiàn)樓階段，也是二期發(fā)售時期，一期的現(xiàn)樓形象為二期樓盤的銷售奠定了良好的基礎(chǔ)；同時二期“空中行宮”樣板房的推出拔升了整個樓盤的品質(zhì)形象，進(jìn)而也促進(jìn)剩余單位的銷售；同時適當(dāng)結(jié)合一些尾盤促銷手段，實現(xiàn)一期樓盤的全部銷售。三、 入市時機評估項目入市時機綜合評估工程角度評估競爭角度評估（一） 工程角度評估項目于2002年4月初開始運作，根據(jù)目前項目現(xiàn)狀，在保持正常工程狀況下，整體進(jìn)展預(yù)計分以下幾個時段（整個項目分兩期開發(fā)，其中一期為南區(qū)，所以這里以一期部分計算時間）：時 間項目進(jìn)展情況規(guī)劃設(shè)計已完成擴初設(shè)計、報建已完成施工圖、報建—三通一平—基礎(chǔ)工程—主體工程—項目封頂根據(jù)項目工程進(jìn)度時間預(yù)測，本項目在11月中下旬主體將達(dá)到工程封頂，具備公開發(fā)售的基本條件。因此若采用跟隨定價法定價，雖然項