【正文】 美麗家園多層小高層30000㎡60000㎡東環(huán)二路與和平路、建設(shè)路交匯處寶安龍華經(jīng)濟發(fā)展有限公司起:2580元均:2900元華昱苑多層人民路與建達路交匯處起:2100元均:2400元世紀(jì)華庭多層50091㎡79559㎡和路與東環(huán)二路交匯處富士康物業(yè)開發(fā)(深圳)有限公司起:2380元均:2580元瀅水山莊多層50000㎡103000㎡梅林檢查站側(cè)瀅水山莊處瀅水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起:3100元均:3500元二、三、四房85～142㎡㈡龍華房地產(chǎn)發(fā)展格局⒈ 物業(yè)類型龍華片區(qū)對于其特定的地理環(huán)境和所處的位置決定了其開發(fā)項目有一定特殊性，其原有的進出關(guān)樞紐交通——民治大道，仍保有其青春活力，潛龍花園等及周邊規(guī)劃中的大型微利房社區(qū)，勢必引領(lǐng)該社區(qū)的樓盤開發(fā)檔次的提升。第二類 小規(guī)模普通質(zhì)素商品房龍華鎮(zhèn)內(nèi)存在大量目前小規(guī)模普通質(zhì)素商品房，此類樓盤質(zhì)素不高不低，規(guī)模不大不小，一般戶數(shù)在350戶以內(nèi)。根據(jù)相關(guān)法律，此類房并不充許上市銷售，其非法上市對質(zhì)素不高的商品房形成了一定市場沖擊。⒍ 農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)實現(xiàn)了由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向“三高”農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯型的商品農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，逐步形成了蔬菜、水果、水產(chǎn)、畜禽四大鮮活產(chǎn)品生產(chǎn)基地，大批農(nóng)副產(chǎn)品源源不斷地供應(yīng)深圳、港澳市場。⒍ 政府加快對二線外（特別是龍崗布吉和龍華等地）全面基礎(chǔ)建設(shè)。從市場需求看，深圳住宅市場購買力仍然旺盛，人民幣存款利率下降的調(diào)控效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。 新年度的深圳典指在去年的基礎(chǔ)上將深圳劃分為10個片區(qū)，它們是：后海片區(qū)、前海片區(qū)、華僑城片區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)、蛇口片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、深圳中央商務(wù)區(qū)、紅樹林海景片區(qū)、寶安新城片區(qū)、龍華片區(qū)。龍華荔花山莊發(fā)展規(guī)劃建議目 錄一、前言二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢分析三、龍華房地產(chǎn)發(fā)展㈠、龍華鎮(zhèn)簡介㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點㈤、項目片區(qū)未來競爭預(yù)測四、荔花山莊項目分析及相關(guān)建議㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料㈡、本項目地塊價值預(yù)測㈢、項目定位分析建議㈣、一期工程開發(fā)存在的欠缺及解決思路㈤、項目整體規(guī)化思路及建議五、后序一、前言房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了前期短暫、簡單的開發(fā)即獲暴利過程后，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸向著一個正常的市場環(huán)境發(fā)展：激烈競爭與逐步成熟的買方市場并存，致使房地產(chǎn)開發(fā)在依然呈現(xiàn)出高回報的背后，也使其所要面臨的風(fēng)險達到新高。成功的學(xué)?？梢猿蔀榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的又一利潤增長點。在深圳，伴隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，以華僑城為代表的深圳旅游地產(chǎn)已初具規(guī)模。（寬頻入戶，智能化物管）⒉ 2002年以來深圳的房地產(chǎn)市場綜合表現(xiàn)為：承前啟后，蓄勢待發(fā)。⒌ 置業(yè)投資在消費支出中的比率明顯增長。到目前為止，全鎮(zhèn)18個工業(yè)區(qū)的廠房使用率達98%，擁有內(nèi)外資企業(yè)900余家。 ㈡龍華房地產(chǎn)項目總體供應(yīng)狀況 第一類 集資房（私房）據(jù)調(diào)研，龍華鎮(zhèn)基本上每個自然居民村都有集資房上市銷售，遍布全鎮(zhèn)，市場供應(yīng)量較大，銷售量也不小。樓盤基本無現(xiàn)場包裝。三房面積80—100平方米，其中暢銷戶型面積為80—90平方米；二房面積70—80平方米，其中最暢銷戶型面積為70—80平方米；少量四房面積100—125平方米，其中暢銷戶型面積為100120平方米；客戶群：主要客戶可分三大類，分別為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，深圳關(guān)內(nèi)上班客戶（福田居多，南山、羅湖次之），龍華鎮(zhèn)周邊區(qū)域客戶（包括梅林關(guān)口、觀瀾、石巖、坂田等）。而現(xiàn)在的四季花城、美麗36錦繡江南等，包括風(fēng)和日麗、美麗家園、星光之約等在深圳關(guān)內(nèi)樓市中都具有一定影響力。另外龍華鎮(zhèn)及附近各居民村存在大量的村民集資房的銷售，銷售均價約在1500—1800元/平方米之間（具體數(shù)據(jù)不詳），極大沖擊了片區(qū)商品銷售。如板梅大道即將加寬貫通、廣場大道的興建鋪設(shè)梅龍路建設(shè)指日可待等，將關(guān)外龍華片區(qū)物業(yè)及關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場更加緊密的聯(lián)系在一起，為龍華房地產(chǎn)市場紐帶的真正形成奠定了基礎(chǔ)。在激烈的市場競爭中，開發(fā)商要使自已的樓盤暢銷，在建設(shè)與營銷過程中必須增加創(chuàng)新要素，增加成本成為必然，在保證開發(fā)商預(yù)期利潤的前提下，商品房價格的提升也是必然的。會所的功能在推廣中芳容一現(xiàn)，備受市場關(guān)注，已經(jīng)成為了項目推廣上的賣點。第一替代功能，基本存在于經(jīng)濟實用房、農(nóng)民用房等：西頭綜合市場等；第二替代功能，存在于鎮(zhèn)中心經(jīng)濟實用房（如文信花園、新華苑一期、新城市花園等）與康居房（如美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約等）；第三替代功能，存在于舒居房（星光之約、美麗家園、萬科四季花城等）與聯(lián)排別墅（馨園、四季花城、金地龍華項目等以及廣九鐵路莞深沿線相關(guān)物業(yè)等）；總體上講，項目片區(qū)未來存在區(qū)內(nèi)競爭與區(qū)內(nèi)外競爭相互結(jié)合的狀況，區(qū)內(nèi)競爭即為以上幾種替代競爭，而區(qū)間競爭則體現(xiàn)在銷售價格、樓盤質(zhì)素、交通狀況、配套設(shè)施等。不可否認，地段的好壞可以影響到項目開發(fā)成功與否，但也并非決定因素；而一個項目能在綜合分析自身地塊的前提下做出準(zhǔn)確的定位，也同樣能創(chuàng)造出甚至于遠超過“地段”這一因素所帶來的利潤比，在創(chuàng)建好的項目的同時實現(xiàn)自己的利潤價值。㈡⒉ 地塊整體環(huán)境分析在分析本地塊的整體環(huán)境上，我們主要從空氣質(zhì)量、水質(zhì)污染、綠化狀況、噪音以及周邊治安狀況等幾個方面來考慮：1. 空氣質(zhì)量狀況分析由于項目周邊幾乎四個方位皆有廠房的影響，因此就空氣質(zhì)量來說不太理想，水尾村的居民生活排水溝，也是影響此處空氣質(zhì)量的重要原因；2. 水質(zhì)污染狀況分析民治片區(qū)的居民生活用水主要來自附近的民治水庫，相對于如長嶺皮水庫、牛嘴子水庫來說可能會受到周邊工業(yè)廠房的影響；3. 綠色植被狀況分析民治片區(qū)由于靠近關(guān)口，相對來說規(guī)劃開發(fā)早，除民治大道等部分道路、地塊西面別墅區(qū)、梅花山莊等有些綠化外，廠房及民房域內(nèi)綠化相對比較缺乏，且又無綠化廣場等場所，由此可能會降低本片區(qū)的居住喜好度；4. 噪音污染狀況分析從項目的位置上來看，地塊基本上遠離了幾條主要交通干道，交通的噪音不會對本項目造成太大影響，但是考慮到廠房的因素時，機器的運作可能會帶來一些不利；5. 周邊治安狀況分析深圳向來都有這么一個觀念，認為“關(guān)外治安肯定比關(guān)內(nèi)差”，不可否認：由于關(guān)外不存在特區(qū)內(nèi)證件的限制，外來人員相對要難以管理和復(fù)雜得多，這一點，龍華、布吉等地相對可能更為突出，因此，在這一方面就只有在小區(qū)內(nèi)部來加強了。深圳都市白領(lǐng)收入狀況：根據(jù)深圳搜房網(wǎng)對深圳白領(lǐng)置業(yè)狀況的調(diào)查顯示，深圳白領(lǐng)目前最普遍的居住狀態(tài)是租屋而居。② 大盤優(yōu)勢：15萬多平米的占地面積，28萬平方米的總建筑面積，完全滿足關(guān)內(nèi)客戶“去龍華就住大社區(qū)”的心理，同時在生活基本配套方面也具備“自給自足”的可能。景觀創(chuàng)造了優(yōu)良的小區(qū)內(nèi)部景觀交通狀況54300、31315253620等多路公交通過周邊配套周邊配套欠缺內(nèi)部配套社區(qū)內(nèi)配套一應(yīng)俱全；包括：300米商業(yè)街具備基本日常生活服務(wù)配套；會所設(shè)施齊全，包括文體設(shè)施、健康服務(wù)中心；教育設(shè)施：幼兒園、小學(xué)；其它：網(wǎng)球場、籃球場、燒烤場、風(fēng)味食街等；交樓標(biāo)準(zhǔn)基本裝修戶型主力戶型為：三房二廳87112平方米，占總套數(shù)比例近80%，其中以100—110平方米戶型為最多；二房7075平方米，近20%，另有少量四房120170平方米戶型。景觀十二個風(fēng)光組團交通狀況302公交總站、300、370等十多條中小巴經(jīng)過周邊配套距傳統(tǒng)商業(yè)中心——人民路700米，超市、銀行、郵局等內(nèi)部配套社區(qū)超市、肉菜市場、社區(qū)服務(wù)中心，網(wǎng)球場、籃球場、迷你高爾夫球場、草地羽毛球場、老年兒童活動中心、會所、景觀式游泳池等交樓標(biāo)準(zhǔn)毛胚房戶型主力戶型為：二、三、四房，面積63120平方米，空中TOWHOUSE面積150平方米左右。當(dāng)然，它的目標(biāo)也基本上沒定有市內(nèi)。因此，僅憑這兩方面因素來考慮，本項目就不具備做成尊貴精品住宅區(qū)，更談不上是做豪宅了。作為關(guān)外大面積地塊的開發(fā)建設(shè)項目來看，由于其本身面積的優(yōu)勢以及受一定容積率規(guī)定的限制等因素，很少會采用高層的建筑類型，而基本上都是以多層、小高層（5—12層）為主，高層僅僅是起到一個增強建筑層次的一個輔助作用，當(dāng)然，最大因素還是客戶的需求影響。㈣、一期工程開發(fā)存在的欠缺及解決思路項目3地塊（一期）數(shù)據(jù)資料：占地面積：（分8個小組團開發(fā)建設(shè)）計容積率（）建筑面積： 其中：住宅59916M 商業(yè)：12976M 總戶數(shù)：616戶 其中：二房一廳一衛(wèi)（65平米） 24套 %二房二廳二衛(wèi)（～） 168套 %三房二廳一衛(wèi)（～） 104套 %三房二廳二衛(wèi)（～） 144套 %四房二廳二衛(wèi)（～） 152套 %復(fù)式 （） 24套 %根據(jù)以上部分?jǐn)?shù)據(jù)，以及結(jié)合我們對本項目的客戶定位、品牌定位、產(chǎn)品定位等因素綜合分析，我們將從一期整體開發(fā)流程、戶型解決、園林設(shè)計建議三個方面提出具體看法。2. 后幾期的開發(fā)建設(shè)在戶型上建議以中小戶型（二房及小三房，面積5095㎡）為主，全面啟動關(guān)內(nèi)客戶購買，縮短項目的開發(fā)周期。五、后序 此次由于時間的倉促以及未能與貴公司作更為深入的交流探討，致使在本項目的發(fā)展建議上難免顯得有些粗略；相信，在能夠與貴公司達成友好合作后，建華地產(chǎn)“開拓創(chuàng)新、腳踏實地”的工作作風(fēng)必將為本項目的開發(fā)建設(shè)贏得一定市場，創(chuàng)造佳績！ 36 / 36