領(lǐng)地商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)功能定位策劃報(bào)告(更新版)
【正文】 蘇寧、肯德基現(xiàn)場(chǎng)簽約→大型文藝匯演。 跟已經(jīng)達(dá)成共識(shí)的品牌商家簽訂意向合同216。建議三 ：以租代售主要針對(duì)二樓以上難以銷售的商鋪，三年內(nèi)以租金的方式付完全部房款：第一年付40%、第二年付30%、第三年付30%，房款付完，正式簽訂銷售合同，如果客戶沒(méi)有付清房款就要終止合同，客戶已交款項(xiàng)不退，并且要承擔(dān)毀約責(zé)任。確定拍賣價(jià)格起價(jià)后，再拍賣成交期望價(jià)，安排兩人在合理范圍以內(nèi)把價(jià)格炒高。2． 項(xiàng)目室內(nèi)外效果圖的精致化處理與商業(yè)氛圍渲染，組合出時(shí)尚繽紛的商業(yè)檔次與仿真化的休閑購(gòu)物感受?？傮w來(lái)講：本項(xiàng)目的營(yíng)銷操作采用的是“以相對(duì)之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕”相對(duì)集中策略。 年輕人與中年人在購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)行為上的差異，決定了年輕人是項(xiàng)目綜合功能最容易聚集的人群。而項(xiàng)目處于該地塊的核心位置，是整個(gè)安鋼商圈文化的植入點(diǎn)和萌發(fā)處。由于項(xiàng)目建筑形式已確定，需要從項(xiàng)目主題方面來(lái)提高項(xiàng)目的獨(dú)特性；另外，項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始施工，相當(dāng)一部分硬件難以調(diào)整，考慮到商戶的需求，我們?nèi)匀徽J(rèn)為，項(xiàng)目未動(dòng)工步行街區(qū)應(yīng)盡可能地進(jìn)行硬件調(diào)整，以有利于項(xiàng)目未來(lái)主力店招商；物業(yè)的建筑形態(tài)和商業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有著密切的聯(lián)系。所圈定的目標(biāo)客戶只是單單針對(duì)項(xiàng)目周邊的投資客與自營(yíng)商戶，而忽視了安陽(yáng)整體市場(chǎng)投放量及投資客承受能力，或多或少在價(jià)格和面積設(shè)置上略有偏差。目前，安鋼大道、文峰大道等城際交通網(wǎng)，圍合形成安陽(yáng)周邊郊縣、城鎮(zhèn)消費(fèi)黃金地帶。安陽(yáng)貞元集團(tuán)擁有強(qiáng)勁的企業(yè)實(shí)力和科學(xué)的戰(zhàn)略思路。雖今后要打造安鋼商業(yè)圈板塊，但形成符合商業(yè)拓展的配套環(huán)境尚需時(shí)日； 商業(yè)資源劣勢(shì)。而整個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)，也落后與區(qū)域需求的發(fā)展，在尋求商業(yè)業(yè)態(tài)檔次均衡的情況下，新商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展空間擴(kuò)張； 區(qū)域商業(yè)配套的機(jī)遇。雖然安鋼板塊具備了成熟的生活消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)，但是本案品牌商業(yè)基本處于空白狀態(tài)，市場(chǎng)培育階段難以避免。在銷售方面。 項(xiàng)目的商業(yè)部分目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)客群定位：核心客戶：安鋼板塊的“居住性消費(fèi)”群體；重要客戶：安陽(yáng)西北郊城鎮(zhèn)的“進(jìn)城居民”，安鋼大道及文峰大道沿線等此區(qū)域“老安陽(yáng)”居民邊緣客戶：“城市淘寶族”及部分白領(lǐng)人群偶得客戶：殷都區(qū)其他中高端消費(fèi)群體及偶過(guò)消費(fèi)群體 項(xiàng)目主題形象定位形象定位: 都市領(lǐng)地在強(qiáng)調(diào)商品和服務(wù)體現(xiàn)其時(shí)尚和前衛(wèi)的前提下，表現(xiàn)年輕人的個(gè)性和參與特色，以追求自我，崇尚個(gè)性，參與性，新奇刺激和陽(yáng)光健康為主線，通過(guò)業(yè)態(tài)組合適合并能夠刺激年輕人在這里集中消費(fèi)的商品銷售、休閑娛樂(lè)設(shè)施，使項(xiàng)目成為安陽(yáng)年輕一族領(lǐng)略時(shí)尚、追求自我、愛(ài)玩、愛(ài)逛的樂(lè)園。 營(yíng)銷策略原則本項(xiàng)目的商業(yè)部分應(yīng)該以項(xiàng)目市場(chǎng)推動(dòng)力、策劃推動(dòng)力與銷售推動(dòng)力三者有機(jī)結(jié)合，形成三合一體的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)與銷售推動(dòng)力。5． 售樓處的整體設(shè)計(jì)，通過(guò)材質(zhì)、色彩、構(gòu)成樣式與線條的靈巧配置，營(yíng)造出極具商業(yè)性的通透、時(shí)尚和舒適貴氣的售樓現(xiàn)場(chǎng)，配置以戶外彩旗，看板及其他形式的視覺(jué)手段綜合塑造強(qiáng)殺性的主力賣場(chǎng)。商業(yè)采取8%的回報(bào)率，首先表明的是對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)前景的看好，8%的回報(bào)率在安陽(yáng)市場(chǎng)也相對(duì)合理。小結(jié):社區(qū)式商業(yè)街若全部采用店鋪出售方式，其會(huì)產(chǎn)生眾多弊端： 無(wú)品牌、主力店加盟，不但不能形成商業(yè)街經(jīng)營(yíng)特色，也并不能提高社區(qū)品質(zhì)，同時(shí)外圍投資客對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值報(bào)以懷疑態(tài)度； 假設(shè)商鋪的購(gòu)買力度強(qiáng)，而購(gòu)買商鋪的業(yè)主在選擇租賃客戶的時(shí)候，伺機(jī)高價(jià)，并不考慮后者的品牌實(shí)力，服務(wù)內(nèi)容是否與項(xiàng)目商業(yè)部分相呼應(yīng)，將會(huì)導(dǎo)致后期商業(yè)街的管理秩序混亂，無(wú)任何主題特色。步驟二 招商跟進(jìn)在展示項(xiàng)目形象的同時(shí)，大手筆招商引進(jìn)大型知名超市、蘇寧電器、肯德基等，以號(hào)召項(xiàng)目全案銷售，進(jìn)一步展示項(xiàng)目高形象?；顒?dòng)設(shè)想：邀請(qǐng)主力店代表、前期登記客戶、商業(yè)目標(biāo)客戶以及政府領(lǐng)導(dǎo)，舉辦項(xiàng)目推介會(huì)及發(fā)展論壇座談會(huì)；從50張資格卡中解籌20個(gè)VIP。媒體策略：現(xiàn)場(chǎng)戶外廣告、當(dāng)?shù)刂髁γ襟w跟蹤報(bào)道。組織：貞元集團(tuán)主導(dǎo)、英之杰公司商業(yè)地產(chǎn)部協(xié)助
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