領(lǐng)地商業(yè)部分經(jīng)營功能定位策劃報告(更新版)
【正文】 蘇寧、肯德基現(xiàn)場簽約→大型文藝匯演。 跟已經(jīng)達成共識的品牌商家簽訂意向合同216。建議三 ：以租代售主要針對二樓以上難以銷售的商鋪，三年內(nèi)以租金的方式付完全部房款：第一年付40%、第二年付30%、第三年付30%，房款付完，正式簽訂銷售合同，如果客戶沒有付清房款就要終止合同，客戶已交款項不退，并且要承擔(dān)毀約責(zé)任。確定拍賣價格起價后，再拍賣成交期望價，安排兩人在合理范圍以內(nèi)把價格炒高。2． 項目室內(nèi)外效果圖的精致化處理與商業(yè)氛圍渲染，組合出時尚繽紛的商業(yè)檔次與仿真化的休閑購物感受?？傮w來講：本項目的營銷操作采用的是“以相對之快打季節(jié)之慢、以相對之重打時段之輕”相對集中策略。 年輕人與中年人在購物、休閑娛樂、餐飲消費行為上的差異，決定了年輕人是項目綜合功能最容易聚集的人群。而項目處于該地塊的核心位置，是整個安鋼商圈文化的植入點和萌發(fā)處。由于項目建筑形式已確定，需要從項目主題方面來提高項目的獨特性；另外，項目已經(jīng)開始施工，相當(dāng)一部分硬件難以調(diào)整，考慮到商戶的需求，我們?nèi)匀徽J為，項目未動工步行街區(qū)應(yīng)盡可能地進行硬件調(diào)整，以有利于項目未來主力店招商；物業(yè)的建筑形態(tài)和商業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容有著密切的聯(lián)系。所圈定的目標(biāo)客戶只是單單針對項目周邊的投資客與自營商戶，而忽視了安陽整體市場投放量及投資客承受能力，或多或少在價格和面積設(shè)置上略有偏差。目前，安鋼大道、文峰大道等城際交通網(wǎng)，圍合形成安陽周邊郊縣、城鎮(zhèn)消費黃金地帶。安陽貞元集團擁有強勁的企業(yè)實力和科學(xué)的戰(zhàn)略思路。雖今后要打造安鋼商業(yè)圈板塊，但形成符合商業(yè)拓展的配套環(huán)境尚需時日； 商業(yè)資源劣勢。而整個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)，也落后與區(qū)域需求的發(fā)展，在尋求商業(yè)業(yè)態(tài)檔次均衡的情況下，新商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展空間擴張； 區(qū)域商業(yè)配套的機遇。雖然安鋼板塊具備了成熟的生活消費市場基礎(chǔ)，但是本案品牌商業(yè)基本處于空白狀態(tài)，市場培育階段難以避免。在銷售方面。 項目的商業(yè)部分目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場消費客群定位：核心客戶：安鋼板塊的“居住性消費”群體；重要客戶：安陽西北郊城鎮(zhèn)的“進城居民”，安鋼大道及文峰大道沿線等此區(qū)域“老安陽”居民邊緣客戶：“城市淘寶族”及部分白領(lǐng)人群偶得客戶：殷都區(qū)其他中高端消費群體及偶過消費群體 項目主題形象定位形象定位: 都市領(lǐng)地在強調(diào)商品和服務(wù)體現(xiàn)其時尚和前衛(wèi)的前提下，表現(xiàn)年輕人的個性和參與特色，以追求自我，崇尚個性，參與性，新奇刺激和陽光健康為主線，通過業(yè)態(tài)組合適合并能夠刺激年輕人在這里集中消費的商品銷售、休閑娛樂設(shè)施，使項目成為安陽年輕一族領(lǐng)略時尚、追求自我、愛玩、愛逛的樂園。 營銷策略原則本項目的商業(yè)部分應(yīng)該以項目市場推動力、策劃推動力與銷售推動力三者有機結(jié)合，形成三合一體的項目競爭與銷售推動力。5． 售樓處的整體設(shè)計，通過材質(zhì)、色彩、構(gòu)成樣式與線條的靈巧配置，營造出極具商業(yè)性的通透、時尚和舒適貴氣的售樓現(xiàn)場，配置以戶外彩旗，看板及其他形式的視覺手段綜合塑造強殺性的主力賣場。商業(yè)采取8%的回報率，首先表明的是對未來經(jīng)營前景的看好，8%的回報率在安陽市場也相對合理。小結(jié):社區(qū)式商業(yè)街若全部采用店鋪出售方式，其會產(chǎn)生眾多弊端： 無品牌、主力店加盟，不但不能形成商業(yè)街經(jīng)營特色，也并不能提高社區(qū)品質(zhì)，同時外圍投資客對項目的商業(yè)價值報以懷疑態(tài)度； 假設(shè)商鋪的購買力度強，而購買商鋪的業(yè)主在選擇租賃客戶的時候，伺機高價，并不考慮后者的品牌實力，服務(wù)內(nèi)容是否與項目商業(yè)部分相呼應(yīng)，將會導(dǎo)致后期商業(yè)街的管理秩序混亂，無任何主題特色。步驟二 招商跟進在展示項目形象的同時，大手筆招商引進大型知名超市、蘇寧電器、肯德基等，以號召項目全案銷售，進一步展示項目高形象。活動設(shè)想：邀請主力店代表、前期登記客戶、商業(yè)目標(biāo)客戶以及政府領(lǐng)導(dǎo)，舉辦項目推介會及發(fā)展論壇座談會；從50張資格卡中解籌20個VIP。媒體策略：現(xiàn)場戶外廣告、當(dāng)?shù)刂髁γ襟w跟蹤報道。組織：貞元集團主導(dǎo)、英之杰公司商業(yè)地產(chǎn)部協(xié)助
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