【正文】 17%，比前幾個月明顯增加。朝陽海淀豐臺居前三名10月新開盤項目數(shù)量最多的區(qū)域是朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺區(qū)，分別為10個、7個和3個，其他區(qū)域則基本為一兩個。兩相對比，供給增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求增長幅度。長橋、華涇板塊接近外環(huán)線附近，是徐匯區(qū)內(nèi)最為“偏遠(yuǎn)”的，但房價并沒有因此降格。同時一些板塊由于價格超出市場預(yù)期，另加一些政策性不穩(wěn)定因素，成交量開始放緩。在交易量持續(xù)減少的情況下，房價也結(jié)束了前一段時間的上漲勢頭，上周成交均價為8662元/平方米，比前一周微跌。成交個案：大關(guān)東七苑，兩室一廳，4F/7，約建于1995年，單價6515元/平方米。城東共成交房源6套，平均單價6909元/平方米，平均總價52萬元。此外，區(qū)塊的東側(cè)是規(guī)劃的九堡大橋，將連上城市快速環(huán)線通道，在區(qū)內(nèi)將與世紀(jì)大道對接。返回九堡小區(qū)出讓地塊位置占優(yōu)勢日前，杭州市國土資源局公開預(yù)告出讓6宗九堡宅地，總面積達(dá)369畝，將于近期首次公開出讓。房改房利好 房改房與私房的掛牌比例為1∶，兩者在掛牌量上仍有較大的懸殊。其中上城區(qū)掛牌均價獨占鰲頭，這主要與春江花月等物業(yè)掛牌大幅度增長有關(guān)，單單一個樓盤份額就占了該區(qū)域總量的1/4?？紤]到投資利潤可能下降，部分投資者暫緩進(jìn)入市場的腳步而選擇觀望。成交：老房子下降10% 加息對1990年前的老房子影響最大。選房將更加公開、公正。購房者須符合4個條件 新政策規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用房者必須具備以下4個條件：具有市區(qū)常住城鎮(zhèn)居民戶口；已婚(含未滿35周歲離異(或喪偶)帶小孩者)或年齡在35周歲及以上的單身無房戶；申請家庭(2人以上)現(xiàn)有(或已有過)住房建筑面積小于48平方米(含48平方米)；屬于中低收入家庭。例如某個三線城市一個外地實力投資者開發(fā)的樓盤建在了這個城市傳統(tǒng)墓地群的下風(fēng)口，雖然小區(qū)的品質(zhì)和規(guī)劃都不錯但還是失敗了。因為現(xiàn)代人們無論是視覺的閱歷還是真實的經(jīng)歷都比較豐富，都知道什么是好的房地產(chǎn)產(chǎn)品。也許你不會相信在一個四線城市的的住宅小區(qū)，一樓送花園的概念會遭到質(zhì)疑：我們住了一輩子平房，好容易住上樓房誰還會住一樓哪？！如何創(chuàng)造出一個“城市里的鄉(xiāng)村”的概念，既能享受現(xiàn)代城市的便利，同時又能保留過去的美好，于是把一樓定位于賣給老年人——因為四線城市的老年人大都有農(nóng)村生活的經(jīng)歷，都喜歡自己種點蔬菜和花草，既方便了生活又打發(fā)了時間——所以此概念一出立刻就贏得了老年人(有農(nóng)村經(jīng)歷和退休者)的喜愛?！　∪豚l(xiāng)隨俗　　在中國的城市梯次上，越小的城市，人際關(guān)系、文化風(fēng)俗、思維方式和消費趨向等城市特點越呈緊密型、趨同化和關(guān)聯(lián)性。如你一共下來打了多少折，這錢是你送給別人的，為了剌激成交，所有公司人員和超過2%的折扣由我來控制。如果是你的事情，偷稅漏稅一點的話會帶來很大麻煩。這樣他們就不知道。原來有干上6年的時間，他們覺得在這3個月一淘汰的，這是一個風(fēng)險非常大的行業(yè)，但他們都是精英部分。這個一直在做著，但效果不是很明顯。思路要轉(zhuǎn)過來，其實我也是在伺候他們。這些銷售人員有些是初中畢業(yè)，復(fù)雜的他們也聽不懂，而你現(xiàn)在要他上網(wǎng)看現(xiàn)在有多少房號他會天天盯著，算得比你還清楚。目前收入水平低、發(fā)展速度慢、城市化不快的城市，房地產(chǎn)泡沫相對也不十分嚴(yán)重；發(fā)生房地產(chǎn)過熱和泡沫的城市，主要是收入水平高、發(fā)展速度快、城市化迅速的城市。數(shù)據(jù)顯示：南寧、杭州、南京、長春、寧波、青島、北京、銀川高居前十，負(fù)債率也在80%以上；最低的武漢、重慶、大連、蘭州、上海、石家莊、合肥、西寧也在60%以上。表明這些城市銷售價格在下降，需求不足，處在有潛力的待發(fā)展?fàn)顟B(tài)。第二類：發(fā)展過熱，有泡沫威脅。經(jīng)濟(jì)適用房是政策性的保障住房，介于完全市場化的普通商品住房和保障性的廉價住房之間，適應(yīng)中低收入階層的住房需求，房價明顯低于商品住房。2003年起，南通市財政每年安排3000萬元資金，對市區(qū)1500戶左右中低收入居民家庭給予經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼。 上海：配套商品房可租可買。這是我國各大城市第一次以房產(chǎn)峰會的形式互相借鑒各自在經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障領(lǐng)域的經(jīng)驗。這個數(shù)字僅相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家的1/3；也只相當(dāng)于多數(shù)發(fā)展中國家的2/3。第三季度?？诜课蒌N售價格穩(wěn)步上漲，%。私有住房交易更加活躍，價格不斷攀升，%，其中，%。　　湖南：房價每平方米漲了62元。1～9月，成都的房價（包括經(jīng)濟(jì)適用房）比去年同期上漲了149元，%?！　「＝ǎ悍績r穩(wěn)步上揚。此外，杭州以投資收益為目的的購房比例約為2%，大大低于前兩年的10%。同時，這也為未來的工業(yè)用地市場化打下了基礎(chǔ)。對其中前六類地區(qū)采取分行業(yè)控制的方式。隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，國家將不斷適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，出臺“區(qū)片綜合地價”等新的補(bǔ)償辦法。返回國土部征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)出臺：30倍上限有望被突破根據(jù)國土資源部日前公布的新版“征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”，如果給予被征地農(nóng)民的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費合計按30倍計算，仍不足以使農(nóng)民保持原有生活水平的話，當(dāng)?shù)厝嗣裾畬膰型恋赜袃斒褂檬找嬷袆澇鲆欢ū壤o予補(bǔ)貼。據(jù)辦法起草人員介紹，原辦法有關(guān)規(guī)定已難以適應(yīng)今后建設(shè)用地預(yù)審管理的需要。這是一種退出與生存下來的分化。如果說8顯然，任志強(qiáng)等人贊助報告無疑是在通過該報告進(jìn)一步爭奪關(guān)于行業(yè)發(fā)展的話語權(quán)。亞博分析：今年以來，開發(fā)商經(jīng)歷了4月底開始的宏觀調(diào)控，10月份的央行加息，可以說，房地產(chǎn)開發(fā)門檻一再抬高。這個報告將與目前主流的房地產(chǎn)存在泡沫的說法大唱反調(diào)。值此國家宏觀調(diào)控政策面臨歷史性轉(zhuǎn)折之際，亞博聯(lián)合咨詢決定隆重推出《亞博宏觀金融市場監(jiān)測評論――中國金融市場》專題研究報告。上述行業(yè)季度報告各個篇章之間有著承上啟下的聯(lián)系，前面的數(shù)據(jù)和分析為后面章節(jié)的分析建立基礎(chǔ)?？傮w來看，本報告既站在了全局的高度上，又深入到微觀層次，運用多種分析工具對中國汽車產(chǎn)業(yè)的運行進(jìn)行了有重點有突破的研究，對于汽車行業(yè)的企業(yè)、事業(yè)、研究等各種客戶都具有很高的研究價值和實用價值。在前兩章的基礎(chǔ)上，第三章轉(zhuǎn)入微觀層面，具體觀察政府部門、相關(guān)子行業(yè)在這個時間段的相關(guān)動向，并分析出政策導(dǎo)向，企業(yè)競爭格局所帶來的深遠(yuǎn)影響?！督鹑谶\行月度監(jiān)測報告》（10月期）。我們衷心希望以下報告能夠?qū)δ盐蘸暧^和行業(yè)經(jīng)濟(jì)運行總體態(tài)勢，以及國家宏觀調(diào)控政策變化趨勢有所幫助。第二章從研究旅游市場的運行狀況入手，分別論述入境游、出境游、國內(nèi)游以及黃金周的新特點和未來發(fā)展趨勢。第四部分是汽車產(chǎn)業(yè)走勢及相關(guān)熱點分析，作為本報告的結(jié)論部分重點就未來涉及汽車產(chǎn)業(yè)走勢的幾個方面進(jìn)行了分析預(yù)測，政策、投資、產(chǎn)銷量等等。更重要的是，由于亞博研究員中站在完全獨立和客觀的立場上，以亞博特有的專業(yè)分析方法，對相關(guān)的資料進(jìn)行了整理和加工，從而為客戶理解和把握物流業(yè)的發(fā)展提供了一種新的思考角度。央行此次加息不是偶然的，它至少表明利率市場化改革開始進(jìn)入快車道，也標(biāo)志著市場化手段將逐漸取代行政措施而成為宏觀調(diào)控的核心，今后貨幣供應(yīng)量對各行各業(yè)的深刻影響將前所未有地表現(xiàn)出來。在建設(shè)部、國土資源部等官方機(jī)構(gòu)先后對當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r作出表態(tài)之后，一份宣稱是“近20年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上第一次”由行業(yè)中人自行發(fā)起的行業(yè)研究報告即將在今年12月份于上海舉行的“住交會”上正式對外發(fā)布。此后，該報告將固定在每年一次的住交會上發(fā)布。從已經(jīng)顯露冰山一角的研究結(jié)果來看，報告的核心思想無疑是開發(fā)商極其希望推而廣之的。萬科獲農(nóng)行百億信貸說明，地產(chǎn)界的“馬太效應(yīng)”已開始顯示。各種門檻的抬高必然導(dǎo)致地產(chǎn)商的分化。辦法從十二月一日起施行。這次新的辦法，著力點之一，就是改變這種視預(yù)審為可有可無的現(xiàn)象，明確規(guī)定，預(yù)審意見是建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的必備文件。該官員表示，原有的“征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”帶有很強(qiáng)的計劃經(jīng)濟(jì)的色彩，新版標(biāo)準(zhǔn)也只是一個過渡性措施?！　≡隗w現(xiàn)集約用地管理方向的同時《指標(biāo)》編制充分考慮了不同地區(qū)、不同行業(yè)工業(yè)建設(shè)項目用地的實際情況和差異，把全國市縣細(xì)分成七個類別，本著嚴(yán)寬適度的原則，該《指標(biāo)》對經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、用地緊張的地區(qū)，嚴(yán)格按照實行嚴(yán)而又嚴(yán)的資源管理制度的要求從嚴(yán)控制；對于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的用地調(diào)控，體現(xiàn)出在用地集約性和技術(shù)先進(jìn)性的基礎(chǔ)上留有彈性。分析員認(rèn)為，國土資源部出臺的這一指標(biāo)體系表明，工業(yè)用地集約化利用已進(jìn)入實施層面。%，%。1～9月，重慶主城區(qū)商品房成交均價為2313元/平方米，%，其中，住宅成交均價為2135元/平方米，%。　　成都：商品房均價2163元。存量房市場基本呼應(yīng)了商品房市場的形勢，住宅均價為3087元/平方米，%。在住宅中，%，%，%，%?！　『？冢?。楊慎指出，盡管20年來，我國已蓋了74億多平方米的商品房，但目前我國的人均住房卻不足24平方米。返回建設(shè)部官員指出市場上商品房和經(jīng)適房之比6∶2為宜日前，在中國“房地產(chǎn)市場發(fā)展暨住房保障政策高層論壇”上，北京、天津、上海、成都、鄭州、武漢、南通等7城市切磋交流了各自城市住房保障的經(jīng)驗。2003年規(guī)定今后新批準(zhǔn)項目戶型面積控制在80平方米左右的中小戶型，單套總價款控制在32萬元以下。 南通：每年3000萬元進(jìn)行補(bǔ)貼。 趙路興認(rèn)為自己的“6∶2觀點”考慮了市場供需雙方利益平衡。這些城市主要是：青島、蘭州、天津、沈陽、廈門、合肥、寧波、武漢、濟(jì)南、南昌、?？?、石家莊等。這些城市房屋銷售價格增長、城市租賃價格增長均低于城鎮(zhèn)居民消費價格增長。%。烏魯木齊、昆明、福州、?？?、石家莊、蘭州排等城市市場需求相對潛力弱小一些，吸收房地產(chǎn)泡沫的能力也較弱。不要培訓(xùn)說哪些沒拿到預(yù)售證。這99朵玫瑰一下走了怎么辦?簽合同、辦按揭、客戶的檔案都是由市場部辦理，市場部是代表我們開發(fā)商，代表我去伺候這99朵玫瑰的，相互之間是這樣的關(guān)系。我們有一個為客戶累計銷售計分的有關(guān)獎勵，但意義不是很大，我們在此的投入是干分之二。做這事實際上有初中畢業(yè)生，有個西安的下崗女工，其中又干上5年、6年時間的，我說你還在這呀，她說挺好，我認(rèn)這工作了，偏偏想把他們淘汰就是淘汰不下去。最近我才吸取這個教訓(xùn)，銷售會別讓別人參加。對我們這樣的公司做任何一點事情都是大事情，不能說不是你的事。中國人會覺得占便宣了嘛!我把打折扣的權(quán)力充分放到銷售部，副總監(jiān)有一點權(quán)力，銷售總監(jiān)也有一點權(quán)力，三級的權(quán)力都不一樣。下面是專業(yè)人士總結(jié)的中小城市操盤的一些規(guī)律性的東西，歸納為“四大俗”，很值得前住二三線城市開發(fā)的房企參考。所以在一個四線城市的盤子提出“小城鎮(zhèn)價格、大都市生活”的主廣告語，效果就非常貼切和明顯。所以在做產(chǎn)品的原則上，軟件(理念、營銷和服務(wù)等)上可以俗，但在硬件(規(guī)劃、設(shè)計和質(zhì)量等)上要可耐。對一些已經(jīng)根深蒂固的民俗即使不主動迎合也千萬不要冒犯如風(fēng)水、民俗等一些形而上的禁忌。所以在中小城市房地產(chǎn)產(chǎn)品特別推廣語言的創(chuàng)新上，決不可照搬大城市繁復(fù)斑斕和佶屈聱牙的書面語言、網(wǎng)絡(luò)語言和先鋒語言的模式，而應(yīng)多借鑒口語化和傳統(tǒng)化的民間語言方式，從而增加親切感和可信性——因為好東西如果吆喝不好，一樣會跌得頭破血流！返回〖杭浙動態(tài)〗杭州出臺經(jīng)濟(jì)適用房新政策 在經(jīng)濟(jì)適用房搖號停了一段時間后，杭州市政府近日發(fā)布了新的市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理細(xì)則，其中一些新條款頗引人注目。“先來后到”排隊選房 今后，碰運氣、抽獎式的選房方式將被取消，取而代之的是按照“先來后到”排隊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期掛牌量的上升說明政策調(diào)整對賣家還是產(chǎn)生一點影響，考慮到投資風(fēng)險，另外房價也到了一定高位，持現(xiàn)在出貨觀點的人不在少數(shù)。首付：4成的不少 相比于自住者來說，房產(chǎn)投資者受加息政策影響較大。四城區(qū)掛價在8000元單價以上。而兩者7500元/平方米的均價恰恰是其成為目前市場的主流選擇。而西湖區(qū)與下城區(qū)一改往日氣勢，兩者加起來的比例不足30%，尤其是西湖區(qū)成交量大打折扣。從目前的交通情況來看，九堡是相對最好的一個，而在規(guī)劃中，九堡在交通方面的優(yōu)勢還將擴(kuò)大。成交個案：朝暉現(xiàn)代城，三室二廳，122平方米，6F/7，約建于2003年，總價99萬元，單價8084元/平方米。其中，單價最高的是名城左岸花園9564元/平方米。上周三，上海新房交易量甚至跌破10萬平方米的近期低點。上海南區(qū)房產(chǎn)由于先天差別較大，區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)狀。上海南站地區(qū)目前處于量價齊增階段，已售均價也達(dá)到萬元。而今年1～，%，%。普通住宅均價比9月份略有下降，而公寓供應(yīng)量則在10月小幅增長。本月的公寓和別墅項目共有176萬多平米的供量，較前幾個月有一定的增幅。5000元～8000元/平方米的項目占35%左右，所占比例最大，目前屬于主流價格，且在全市范圍內(nèi)分布較均勻。分析認(rèn)為，其原因是很多原計劃在11月份開盤的項目提前在10月推出。而目前因濃霧封鎖，常常導(dǎo)致一些航班無法正常起降江北機(jī)場。市政府在批復(fù)中還劃定了這些“問題樓盤”處理的生死線——到2006年9月30日，逾期仍未辦理復(fù)工登記手續(xù)的項目，政府將依法收回其土地使用權(quán)及地上建筑物。返回〖物業(yè)管理〗部分物業(yè)公司究竟是如何明著暗著從物管中撈取巨利的？　　物業(yè)管理糾紛一直不斷，物業(yè)公司也總?cè)氯轮晌飿I(yè)這一行不掙錢，但大家還都爭著去做物業(yè)，有的物業(yè)公司即使被業(yè)主解聘了，仍然賴在小區(qū)內(nèi)不走。 在這張收費表中，出現(xiàn)了共用維修費，按有關(guān)規(guī)定，各產(chǎn)權(quán)人在其購買房屋時，須按購房款2%的比例繳交共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。這位老總透露，比如說從人員安排方面，每個小區(qū)都要請保安，一個1百萬平方米的小區(qū)一個月保安費就是16萬元，物業(yè)公司先把保安費用拿到手，自己招人的時候開始偷工減料，按市場行情，退伍軍人保安一個價，身高過一米七五的保安一個價，物業(yè)公司可以不選退伍軍人，保安身高也可找一米六幾的或者一米五幾的，價格便宜，就一個小區(qū)設(shè)幾個保安問題，設(shè)十個保安也行，設(shè)六個保安也沒問題，即使設(shè)三個保安，業(yè)主也看不出這其中的端倪，物業(yè)公司通過“偷工減料”，把16萬元保安費減少到十多萬元就能解決。 正因為如此，好多物業(yè)公司都愛接新建的小區(qū)，為了能入駐新區(qū)，幾個物業(yè)公司打破腦袋都往里擠，即使被業(yè)主解聘了也賴在那不走，而對于一些已經(jīng)四五年的小區(qū)來說，就很少有物業(yè)公司對它感興趣了。最新施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。在此約定下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買房戶，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任