【正文】 發(fā)商的進(jìn)入門檻，促成的房地產(chǎn)企業(yè)的大分化，那么接下來在淘汰賽中存活下來的企業(yè)里將開始第二次分化，資源向優(yōu)秀企業(yè)集中，這種馬太效應(yīng)和集中的趨勢在未來會(huì)越來越明顯，對大的企業(yè)集團(tuán)來講確實(shí)是有利的機(jī)會(huì)。此次修改一是針對國家建設(shè)項(xiàng)目管理方式的改變要求對建設(shè)用地預(yù)審進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；二是針對工作實(shí)踐中存在的問題對原辦法進(jìn)行了進(jìn)一步完善。國土資源部日前發(fā)布的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》明確提出，在有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可以會(huì)同有關(guān)部門，在綜合地價(jià)應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素的基礎(chǔ)上，制訂省域內(nèi)各縣(市)征地區(qū)片綜合地價(jià)，實(shí)行征地補(bǔ)償。返回〖戰(zhàn)略布局〗國務(wù)院智囊預(yù)測：全國四季度房地產(chǎn)投資增幅將回落日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布“中國市場形勢動(dòng)態(tài)分析”2004年第三季度報(bào)告。今年前三季度，福州市區(qū)商品房交易平均價(jià)格為3230元/平方米，比去年同期的3080元上漲150元；其中住宅為2911元/平方米，比去年同期的2755元上漲156元，%%。前9個(gè)月，湖南全省商品房購銷高漲，價(jià)格穩(wěn)中有升。但與上個(gè)季度相比，第三季度?？诜績r(jià)的漲幅已經(jīng)趨于平緩，%，%。 　 成都：經(jīng)濟(jì)適用房投入不放松。制定房屋拆遷最低補(bǔ)償總額保障標(biāo)準(zhǔn)，收購儲(chǔ)備公有平房及小套型二手房，安置被拆遷的特困家庭。這些城市的房屋銷售價(jià)格增長遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格增長，而城市租賃價(jià)格略高于城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格增長，表明這些城市銷售價(jià)格脫離了租賃價(jià)格增長，快速提升。較高的負(fù)債率從供給方面孕育著巨大風(fēng)險(xiǎn)。我們的前期部拿到預(yù)售證后直接交到市場部全掛在網(wǎng)上?！　?問:你們末位淘汰制是不是還要搞下去?其內(nèi)涵是什么?潘:這個(gè)模式好的話就往下走，它的內(nèi)涵就是淘汰快。他們參加的話這東西總是不平衡?？刂频脑捨矣幸粡堻S顏色的紙，比如易總要購買房子，放了黃顏色的紙給3%的折扣，只要突破2%的折扣就把這紙發(fā)出去，銷售人員的傭金就只有一半，業(yè)績也是一半，所以銷售人員對這2%折扣是嚴(yán)防死守的。 賣期房和炒概念在三四線城市就基本行不通。此外，也要關(guān)注官俗，尤其在這些山高皇帝遠(yuǎn)的中小城市，一個(gè)地方有一個(gè)地方的交易規(guī)則和官場內(nèi)幕，迎合和利用這些資源，也是項(xiàng)目能否成功的重要條件。杭州市建委、杭州市房改辦將不定期公告公開銷售的經(jīng)濟(jì)適用房房源，包括數(shù)量、單套建筑面積、地段、價(jià)格等必要的信息。雖說購房自住者反應(yīng)平靜，但這兩天，正考慮買房的人也有部分調(diào)整了自己的購房計(jì)劃。分析表明，雖然房改房供應(yīng)還是以中小戶型、總價(jià)在40萬元左右的房源為主。在版圖上，經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域其實(shí)只是九堡的一部分。城南 共成交房源2套，平均單價(jià)5966元/平方米，平均總價(jià)46萬元。 　　閔行：區(qū)內(nèi)差價(jià)4000元 過去一段時(shí)間，春申板塊憑借地鐵一號線的支撐和品牌開發(fā)商的入駐，雖地處較偏遠(yuǎn)，但房價(jià)一路走高，目前均價(jià)已經(jīng)接近7500元，距離地鐵站較近的樓盤目前預(yù)計(jì)單價(jià)將接近9000元。逐漸扭轉(zhuǎn)了去年下半年供不應(yīng)求的被動(dòng)局面。別墅項(xiàng)目7個(gè)，占了總量的20%，分布在朝陽、順義、豐臺(tái)和昌平，依然以郊區(qū)為主，城區(qū)為輔。雖然這種現(xiàn)象形成的因素較為復(fù)雜，但思源顧問認(rèn)為，當(dāng)初業(yè)界估計(jì)的10月加息政策刺激了部分開發(fā)商提前開盤，這也將使11月份新開盤量可能創(chuàng)下北京樓市歷史最低紀(jì)錄。六項(xiàng)優(yōu)惠政策包括：一、政府打破了此前不允許合作建房的限制，允許開發(fā)商在自行妥善處理好債權(quán)債務(wù)關(guān)系的前提下，允許“問題樓盤”項(xiàng)目進(jìn)行合作建設(shè)或者直接置換土地使用權(quán)的受讓方；二、“問題樓盤”拖欠政府地價(jià)的，在全額收回地價(jià)款本金的前提下，免除因拖欠地價(jià)款產(chǎn)生的利息、滯納金及相應(yīng)土地使用費(fèi)。有的小區(qū)交近百萬元的公共維修基金，到頭來賬戶上只有幾十萬元，那一百多萬哪去了，很難查到。對惡意拒繳供暖費(fèi)的，供暖單位可以對其停止供暖。這款歐典真木紋2008系列地板在技術(shù)、工藝、原材料等各個(gè)方面，都有著歷史性的突破與刷新，代表著世界全新的技術(shù)。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時(shí)間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。一個(gè)小區(qū)按50棟樓，每棟樓10部電梯，一共就有500部電梯，而每年的電梯費(fèi)用就得500萬元。 　　該業(yè)界人士指出，這張收費(fèi)清單里包含著重復(fù)收費(fèi)，收費(fèi)不清的現(xiàn)象。返回深圳政府推出六項(xiàng)優(yōu)惠政策處理52問題樓盤深圳近日推出大幅度優(yōu)惠政策以加快“問題樓盤”的處理。在此前央行透露出可能加息的消息后，開發(fā)商們對于加息后的顧慮較多。公寓比前幾月增加明顯中大恒基統(tǒng)計(jì)顯示，10月份住宅新盤的供應(yīng)量達(dá)到650萬平方米，%。由于南京部分銀行就二手房貸款政策有所調(diào)整，目前，南京二手房供銷比嚴(yán)重失衡，：1。最近，開發(fā)商明顯放慢了新盤上市的腳步，這也令近期的新房上市量略顯疲軟。成交個(gè)案：翠苑三區(qū)，兩室一廳，4F/7，約建于1988年，總價(jià)35萬元，單價(jià)5817元/平方米。春江綠島兩個(gè)樓盤。另外一個(gè)價(jià)位段是單價(jià)在8000元以下的區(qū)域。單價(jià)1萬元以上的高價(jià)房和6000元以下的較低價(jià)房的成交比例各占25%。三口之家只能住60平方米 為了避免濫用經(jīng)濟(jì)適用房政策建設(shè)大戶型住宅，杭州市經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積嚴(yán)格控制為中小戶型，中套控制在80平方米左右，作為一戶4人及以上家庭享受供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)；小套控制在60平方米左右，作為一戶3人及以下家庭享受供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)；高層、小高層住宅相應(yīng)增加建筑面積10平方米。所以在三四線城市要做出主流大眾化兼顧特色化的產(chǎn)品、價(jià)格，環(huán)境和服務(wù)，才能獨(dú)樹一幟，馬到成功。因此在確定戶型大小、戶型比、均價(jià)和上限時(shí)，一定要作好調(diào)研。我們給銷售人員的提成是凈收入，不讓他們參與到這個(gè)事情上來。　　問:銷售中心收入那么高，怎么去平衡他們與其他部門的關(guān)系呢? 潘：剛開始是平衡不好，那時(shí)我也比較糊涂，老把他們叫到一起開會(huì)，如銷售中心收入100萬的，才給其他部門10萬的錢，他們聽了肯定不行，而且10萬的工作可能比100萬的還要辛苦。就是做活動(dòng)、做廣告、安排媒體采訪這部分是獨(dú)立出來的。如果99朵玫瑰服從市場部，這就反了，而是要你王且生江去把他們伺候好，這才是對的。大致地看：?？?、石家莊、上海、南寧、哈爾濱銷售率較高；寧波、南京、合肥、貴陽、成都在80%以上；其余城市的銷售率均處較低的80%以下；其中沈陽、太原、銀川、西寧等城市更低?？梢詫?5個(gè)城市的城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)分成四類：第一類：發(fā)展過熱，已產(chǎn)生泡沫。1995年被納入國家經(jīng)濟(jì)適用房(安居工程)建設(shè)計(jì)劃試點(diǎn)城市后，鄭州每年制訂年度建設(shè)計(jì)劃，對質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工等進(jìn)行及時(shí)的協(xié)調(diào)，歷年已竣工工程合格率為100%，優(yōu)良率達(dá)到30%以上。分析員認(rèn)為，盡管中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長楊慎沒有表態(tài)房地產(chǎn)有泡沫，但他的“現(xiàn)行房價(jià)仍有30%的下降空間”的表述表明，他還是承認(rèn)房地產(chǎn)有一定泡沫的。1～9月，廣西區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為2110元/平方米，每平方米比上年同期增加206元，%。統(tǒng)計(jì)顯示，無錫第三季度商品住宅均值3479元/平方米，%。三季度，該市商品房平均銷售價(jià)格為2505元/平方米，%，在國內(nèi)35個(gè)大中城市中位居第七位。該《指標(biāo)》適用于新建工業(yè)項(xiàng)目，也包括改建、擴(kuò)建工業(yè)項(xiàng)目。在土地市場治理整頓中，全國清理出拖欠、截留、挪用農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)高達(dá)150億元。返回〖政策解讀〗建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行分級預(yù)審，國土部門全面掌控初審過關(guān)大權(quán)國土資源部11月8日發(fā)布了新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》稱，中國將實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目用地分級預(yù)審。在現(xiàn)在國家宏觀調(diào)控、土地市場全面走向公開交易和銀行突然加息的特殊背景下，這次銀企合作顯得頗為搶眼。通地產(chǎn)董事局主席馮侖表示，REICO報(bào)告是近20年來我國房地產(chǎn)發(fā)展史上第一次由行業(yè)中人自行發(fā)起的、由獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)完成的，有相當(dāng)?shù)摹翱陀^獨(dú)立性”。在經(jīng)過長時(shí)間的醞釀和反復(fù)權(quán)衡利蔽得失后，10月28日，央行突然決定從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。第二部分是行業(yè)運(yùn)行分析，這是本報(bào)告的核心部分，涉及對汽車行業(yè)幾個(gè)重要產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的論述和分析。在多年成功地向市場推出大型系列年度研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，從今年開始，為了更好地為廣大客戶提供高價(jià)值服務(wù)，亞博聯(lián)合咨詢決定對主要行業(yè)進(jìn)行季度乃至月度層面的深化研究?！?004年三季度汽車行業(yè)運(yùn)行監(jiān)測報(bào)告》。亞博聯(lián)合咨詢一直希望能和廣大客戶共同成長，而我們所有服務(wù)也都是為了滿足客戶需求。據(jù)悉，該報(bào)告由名為“REICO工作室”的研究機(jī)構(gòu)操刀，該工作室由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、中城聯(lián)盟、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、北京城市開發(fā)集團(tuán)和優(yōu)博展覽公司等六家單位共同出資組建。這也顯示開發(fā)商確實(shí)已感受到環(huán)境生存危機(jī)。萬科屬于一種典型的資源集中，這種集中的趨勢在房地產(chǎn)業(yè)未來會(huì)越來越明顯，對大的企業(yè)集團(tuán)來講將是一次機(jī)會(huì)，馬太效應(yīng)非常明顯。其中，土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍，最高不得超過15倍。據(jù)國土資源部方面介紹，在考慮地價(jià)、廠房和設(shè)備投資三項(xiàng)因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)過綜合計(jì)算，第七類地區(qū)的工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度“門檻”值確定為380萬元／公頃。可見投資性需求在總需求的比重已呈明顯下降趨勢?！　√K州：%。%，%。楊慎在講話中談到了房價(jià)的構(gòu)成比例，他認(rèn)為，目前我國房價(jià)的構(gòu)成比例是：地價(jià)占40%，建筑材料價(jià)格占20%，建造成本占30%，稅費(fèi)占10%。 天津：政府出錢建好解困房。返回社科院專家分析：大中城市房地產(chǎn)整體過熱日前，中國社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室的倪鵬飛等通過對35個(gè)大中城市的分析我們可以得出如下判斷：房地產(chǎn)市場存在著整體過熱和一定程度的泡沫；與此并存的是房地產(chǎn)還存在嚴(yán)重且在進(jìn)一步惡化的供給不適應(yīng)需求的結(jié)構(gòu)問題；但同時(shí)中國大規(guī)模的城市化、經(jīng)濟(jì)高速增長和居民生活水平大幅提高已經(jīng)形成巨大的可持續(xù)的需求潛力。房地產(chǎn)供給普遍存在結(jié)構(gòu)不合理，個(gè)別城市空置嚴(yán)重35個(gè)城市的普遍存在供給結(jié)構(gòu)不合理，并且結(jié)構(gòu)問題進(jìn)一步惡化，空置率嚴(yán)重，且進(jìn)一步惡化。但是對于青島、天津、沈陽、南昌、?？?、石家莊等收入水平、經(jīng)濟(jì)績效、城市化速度表現(xiàn)相對一般，潛在需求需要很長時(shí)間形成的城市，應(yīng)該更密切關(guān)注和認(rèn)真解決其房地產(chǎn)問題，以保證房地產(chǎn)健康發(fā)展。　　問:你那些銷售人員有沒有轉(zhuǎn)正的?就是給他們創(chuàng)造機(jī)會(huì)?潘:沒轉(zhuǎn)正?，F(xiàn)在看到的這些都是精英部分。這樣我們心里才能踏實(shí)。因此在不同的城市，打造和推出什么樣的住宅產(chǎn)品首要的就是“入鄉(xiāng)隨俗”。比如廣東的東莞、順德等地，幾乎家家都有海外關(guān)系，又如東北的延吉也幾乎家家都有人在南韓打工，無論是見識和收入都非同一般。而根據(jù)新細(xì)則，“實(shí)物分房”不再是唯一依據(jù)，而調(diào)整為：按申請人家庭現(xiàn)有(或已有過)住房建筑面積核定申請人住房面積條件的標(biāo)準(zhǔn)。而這次加息，老房子更是“雪上加霜”。而10月的熱門區(qū)域：下城區(qū)和西湖區(qū)價(jià)格有不同程度的回落。九堡一直受杭州房地產(chǎn)冷落，原因并不是地段和配套的問題，而是因?yàn)闊o地可以開發(fā)。成交個(gè)案：采荷東區(qū)，一室一廳，約建于1997年，單價(jià)7623元/平方米。據(jù)悉，加息后第一周，上海樓市總成交均價(jià)達(dá)8674元/平方米，%；其中住宅成交均價(jià)為8156元/平方米，%。華涇板塊可售樓盤10月份僅1個(gè)，幾個(gè)尚未定價(jià)的樓盤單價(jià)預(yù)計(jì)將保持在8500元左右。此外，海淀區(qū)新盤供應(yīng)量為76萬平方米。其中，普通住宅的算術(shù)平均價(jià)為4978元/平方米，較前幾個(gè)月略有下降。在此之前，長壽區(qū)也試圖憑借與主城的近距離優(yōu)勢，爭奪第二國際機(jī)場落戶。下面是其出示的一個(gè)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)清單： 　　(一)綜合物業(yè)管理收費(fèi) 　　管理費(fèi)：　　化糞池清掏費(fèi)：　　綠化費(fèi)：　　小修費(fèi)：(%) 　　小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)：　　電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)，共用電視天線費(fèi)執(zhí)行北京市京價(jià)(房)字1996第274號文規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，分?jǐn)傆?jì)收。 　　　毀滅性維持，拿業(yè)主幾十億財(cái)產(chǎn)做賭注該人士指出，現(xiàn)在物業(yè)公司都是業(yè)主招標(biāo)，一般的物業(yè)公司都是有今天無明天，一不小心就可能被炒掉了，物業(yè)公司大都是一棰子買賣，基于這種原因，好多物業(yè)公司一般對小區(qū)設(shè)施都“將就”著，很少花大筆資金去管理，只要不出事就成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往認(rèn)為“房屋交付使用”就是“交鑰匙”，而買房戶則認(rèn)為，“房屋交付使用”不僅是領(lǐng)取房屋鑰匙，還應(yīng)同時(shí)辦理交付房屋的所有權(quán)證書。三層結(jié)構(gòu)之所以成為當(dāng)今實(shí)木地板消費(fèi)的主流，主要因?yàn)槿龑訉?shí)木地板放大了實(shí)木地板消費(fèi)的利益點(diǎn)，克服了實(shí)木地板消費(fèi)的麻煩。據(jù)北京市政管委處獲悉，目前，針對一些采暖用戶無正當(dāng)理由拒絕繳納供暖費(fèi)的，有關(guān)供熱單位可以責(zé)令限期繳納，逾期仍不繳納的，按日累計(jì)加收應(yīng)繳供暖費(fèi)1%的滯納金；情節(jié)嚴(yán)重、拒不繳納的，經(jīng)市房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，供暖單位可以對其停止供暖。就小區(qū)的樓房外立面清洗一項(xiàng)，也會(huì)讓物業(yè)公司大撈一筆。爛尾樓項(xiàng)目因設(shè)計(jì)變更引起建筑面積增加的，不能超過原批準(zhǔn)建筑面積的5%。不過，它的動(dòng)工時(shí)間，可能要到10年以后。四五環(huán)間的供應(yīng)量與三四環(huán)間的供應(yīng)量相差不多，%%，而二三環(huán)之間的項(xiàng)目供應(yīng)量只占總量的2%。返回加息促京城開發(fā)商提前開盤根據(jù)思源、中大恒基、中原等多家經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì)顯示，10月份北京新開樓盤共34個(gè)。由于該區(qū)內(nèi)一些均價(jià)超過7500元板塊多集中在地鐵沿線，而一號線乘客眾多、擁擠的局面也阻止了一些自住購房者的購房行為。與前一周相比，住宅交易量減少12%，比加息前減少24%。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，如果九堡大型住宅區(qū)全面啟動(dòng)，那風(fēng)頭肯定會(huì)與閑林相媲美。成交量未減 據(jù)各中介公司成交情況分析：人居展后成交量持續(xù)上升幾周后，現(xiàn)在仍表現(xiàn)活躍。掛牌價(jià)格部分回調(diào) 二手房市場的掛牌量又有23%的增幅。返回杭州樓市二手房市場平靜中略顯波瀾 加息引起的細(xì)微波瀾在杭州二手房市場已經(jīng)有所顯現(xiàn)：次新房成交再創(chuàng)新高，而老房子的日子就不那么好過了。 　　雅俗共賞一二線城市的房地產(chǎn)產(chǎn)品頻繁和快速地引進(jìn)著一些國外的新概念和新技術(shù)，幾乎80%的樓盤都清一色的洋設(shè)計(jì)師(所)雖然有一半是假洋鬼子——且此風(fēng)正盛！這好像已成為樓盤營銷必不可少的套路。 　　俗要可耐　　一般講，城市越小越保守，開放的速度越慢。返回開發(fā)商跨地域開發(fā)操盤二