【正文】 備注 /文號(hào)：不詳 生成日期： 20201124 15:55:39 點(diǎn)擊： 1193 關(guān)于我市安置房建設(shè)模式的探討 這幾年，隨著我市城市建設(shè)全面展開，拆遷、安置工作任務(wù)十分繁重，拆遷面積達(dá)幾百萬(wàn)平方米，需安置面積數(shù)百萬(wàn)平方米。代建中的工程款要?？顚Ｓ?，決不能挪作他用，民工工資要及時(shí)兌現(xiàn)，以保障民工權(quán)利。 政府（業(yè)主）自身要重視誠(chéng)信，及時(shí)按合同支付進(jìn)度款或住宅回購(gòu)款。 前提一：制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定，應(yīng)嚴(yán)格參照國(guó)家強(qiáng)制性條文，并結(jié)合城市實(shí)際，對(duì)規(guī)劃技術(shù)中的住宅容積率、綠化率、日照間距、標(biāo)準(zhǔn)層與車庫(kù)層的層高、小區(qū)智能化系數(shù)及配套公益設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)一步明確。 （ 4）開發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)主要在于成本節(jié)約上，因此能督促其加強(qiáng)項(xiàng)目管理，重視對(duì)工程投資、進(jìn)度方面的控制。它與代建模式的最大區(qū)別是建設(shè)資金為企業(yè)自籌，企業(yè)在拍賣或招標(biāo)時(shí)必須根據(jù)回購(gòu)價(jià)和自身的計(jì)劃建設(shè)成本確定自己對(duì)宗地的競(jìng)買價(jià)。由于業(yè)主只與代建商簽訂合同，合同數(shù)量少，使得業(yè)主的組織管理和協(xié)調(diào)工作量小，這也可發(fā)揮代建商多層次協(xié)調(diào)的積極性，但由于合同條款不易準(zhǔn)確確定，容易造成較多的合同糾紛，因而合同管理難度較大。這種模式里開發(fā)中的一切事宜由代建商總代理，包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等，造價(jià)經(jīng)審計(jì)后據(jù)實(shí)報(bào)銷，相當(dāng)于 EPC 承包模式（也稱項(xiàng)目總承包模式）。政府在改造過(guò)程中要掌握主動(dòng)權(quán)，加 大政府監(jiān)控力度，實(shí)行政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，是突出土地集約利用與建設(shè)用地調(diào)控。而對(duì)政府來(lái)說(shuō)，由于節(jié)約的安置地、村留地掛牌出讓后，經(jīng)房產(chǎn)商開發(fā)面向社會(huì)銷售的那部分房產(chǎn)不僅增加了市場(chǎng)房產(chǎn)供應(yīng)量，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有一定沖擊，并直接減少了政府潛在的住宅用地拍賣供應(yīng)量，使政府土地出讓金收入減少。同時(shí)村集體享受征地面積 8%村留地政策。 關(guān)于城中村改造安置模式的若干思考 1270 城中村是 指在城市建成區(qū)內(nèi)，在原農(nóng)村居民點(diǎn)范圍內(nèi)形成與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的，以原農(nóng)村居民 “ 一戶一棟 ” 為基本特征的特殊居住區(qū)，也稱作都市里的村莊。 7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河 南省實(shí)施（土地管理法）辦法》（ 1999 年 9 月 24 日河南省第九屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議修訂）的有關(guān)規(guī)定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。 （五）參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司商議城中村改造建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以參照下列原則確定其拆遷補(bǔ)償安置方案： 1．被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積， 228 平方米以內(nèi)按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；超過(guò) 228 平方米的部分按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。 （八）城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對(duì)承包經(jīng)營(yíng)者的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。 （三）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等公益性用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式依法確認(rèn)給該公益性或事業(yè)性單位。 （七）市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城中村改造建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴(yán)格按法定程序辦理 “ 一書兩證 ” 規(guī)劃審批手續(xù)，要對(duì)規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和定期檢查。 3．控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》要求的內(nèi)容進(jìn)行編制，除依據(jù)國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制性內(nèi)容外，還必須明確以下內(nèi)容： （ 1）城中村改造的用地范圍； （ 2）根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規(guī)模； （ 3）根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其余用地性質(zhì)和規(guī)模 。具體范圍由市人民政府公告。 第四階段 :村民回遷階段 。自資料齊全且符合審批要求之日起 10個(gè)工作日內(nèi) (不含公示期 ),完成建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)辦理 ,10個(gè)工作日內(nèi) (不含公示期 )完成建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)辦理。 時(shí)限 :資料齊全并符合報(bào)件要求之日起 15 個(gè)工作日內(nèi)完成。 時(shí)限 :接區(qū)人民政府申請(qǐng)之日起 7個(gè)工作日內(nèi)完成。時(shí)限 :在修建性詳細(xì)規(guī)劃按控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后 ,市規(guī)劃局在公示的同時(shí) ,組織專家評(píng)審 ,無(wú)重大問(wèn)題的 ,在 22個(gè)工作日內(nèi)批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。 時(shí)限 :市城中村改造辦公室自接到區(qū)人民政府申請(qǐng)之日起 10日內(nèi)完成核查。 二○○八年七月五日 鄭州市城中村改造工作流程 (試 行 ) 為認(rèn)真貫徹落實(shí)《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》 (鄭政文〔 2020〕 103號(hào) )精神 ,進(jìn)一步規(guī)范程序 ,明確責(zé)任 ,提高工作效率 ,保證全市城中村改造工作依法、規(guī)范、健康、有序、快速進(jìn)行 ,制定鄭州市城中村改造工作流程如下 : 第一階段 :啟動(dòng)改造階段 (組 )班子征求村民意見 ,提出改造設(shè)想 ,經(jīng)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)形成同意實(shí)施城中村改造決議及同意集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有決議 ,呈報(bào)所屬鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )、辦事處。 時(shí)限 :資料齊全并符合報(bào)件要求之日起市國(guó)土資源局 20 個(gè)工作日內(nèi)完成土地初始登記發(fā)證。資料齊全并符合報(bào)件要求之日起 2個(gè)工作日內(nèi)出具土地儲(chǔ)備情況說(shuō)明。 ,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后 ,辦理安置和配套開發(fā)用地公開出讓。資金收妥之日起 3個(gè)工作日內(nèi)完成規(guī)費(fèi)減、免手續(xù) 。 、施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。 。 2．改造詳細(xì)規(guī)劃編制及審批 （ 1）各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃和城中村控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后，作為城中村改造分期實(shí)施的依據(jù)。 （五）城中村改造居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行編制。 二、土地管理 （一）市人民政府公告界定的市區(qū)范圍內(nèi)列入改造的城中村的土地按國(guó)有土地進(jìn)行管理。 （五）已被其他單位和非本村村民個(gè)人使 用的村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續(xù)。拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng) 該在村內(nèi)公示。 3．每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置，該處宅基地在 268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶，可以按兩個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。 （七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業(yè)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆除房屋及其用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果可以作為分析拆遷補(bǔ)償安置成本的依據(jù)。城中村有大量存在，嚴(yán)重影響了路橋城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升、城市功能的發(fā)揮和城市現(xiàn)代化的推進(jìn)，城中村改造勢(shì)在必然。而且這種政府包干模式其資金平衡也只 能立足于大范圍長(zhǎng)時(shí)間的動(dòng)態(tài)平衡，若大面積推廣會(huì)出現(xiàn)階段性的資金和人力資源短缺問(wèn)題。其主要內(nèi)容是 “ 土地統(tǒng)征、資金統(tǒng)籌、專項(xiàng)補(bǔ)助、自主建設(shè) ” ， 即村提出申請(qǐng)，鎮(zhèn)街道審核，根據(jù)村核定建房用地，按比例留足集體用地，其余土地由政府一次性統(tǒng)一征用；在統(tǒng)征土地中選擇合適地塊，分階段拍賣，籌集專項(xiàng)基金；按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)統(tǒng)征土地及安置地上房屋拆遷費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)、村民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及各項(xiàng)報(bào)批費(fèi)用等實(shí)行專項(xiàng)補(bǔ)助；在統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)批、管理的基礎(chǔ)上，實(shí)行村民以幢為單位聯(lián)建聯(lián)管（或由村委會(huì)牽頭進(jìn)行較大規(guī)模的建設(shè)），建設(shè)費(fèi)用和質(zhì)量自負(fù)，村委會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)（由監(jiān)理單位和村民質(zhì)量監(jiān)督組進(jìn)行雙重監(jiān)督，并進(jìn)行預(yù)算，公開招投標(biāo)和事后審計(jì)），按幢驗(yàn)收合格后按戶發(fā)放土地 、房產(chǎn)證。 二、代建和回購(gòu)模式是政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的有益探索 當(dāng)前，我省沿海一些城市在城中村改造中推出了代建與回購(gòu)模式。 ③ 按約定的評(píng)標(biāo)方式，開標(biāo)時(shí)隨機(jī)確定一個(gè)基準(zhǔn)分（如招、投標(biāo)代表人摸一子取平均分），各投標(biāo)人的管理費(fèi)率報(bào)價(jià)以基準(zhǔn)分為滿分來(lái)打分，最高者為中標(biāo)人。 （ 3）有利于縮短建設(shè)工期。 ③ 開發(fā)商與政府簽訂回購(gòu)合同，并按政府提供的初步設(shè)計(jì)圖紙（有些工程已進(jìn)行到施工圖設(shè)計(jì)），在工期內(nèi)完成建設(shè)投資。 兩種建設(shè)模式的比較 代建與回購(gòu)兩種模式中，政府都成功地引入了開發(fā)商的投資與建設(shè)，與以往由政府自己建設(shè)或直接委托開發(fā)商建設(shè)相比，提高了政府工程的公開性、公平性與公正性，也使建設(shè)項(xiàng)目在投資、工期、質(zhì)量等方面受到了更好的控制。 前提二：按時(shí)完成征地與拆遷工作 由于城中村改造工程建設(shè)多基于原村莊或農(nóng)田上，房屋拆遷與農(nóng)作物損失是不可避免的，如果不處理好，就會(huì)影響開、竣工日期，既容易引起開發(fā)商（代建商）與政府的矛盾，也會(huì)延遲廣大村民的回遷安置，直接增大政府開支，甚至引發(fā)社會(huì)的不安定。 重視限額設(shè)計(jì)。在代建模式中，為避免代建商企圖獲得更多的代建管理費(fèi)而對(duì)成本不加控制，應(yīng)采取成本加獎(jiǎng)罰確定的合同價(jià)，即首先確定一個(gè)目標(biāo)成本，然后根據(jù)工程實(shí)際成本支出情況另外設(shè)定一筆獎(jiǎng)金，當(dāng)實(shí)際成本低于目標(biāo)成本時(shí)，代建商除獲得實(shí)際成本與管理費(fèi)外，還可根據(jù)成本降低額得到一筆獎(jiǎng)金，如果等于或高于目標(biāo)成本，則無(wú)獎(jiǎng)金。因此在安置房建設(shè)中，必須通過(guò)創(chuàng)新運(yùn)作方式，積極尋找突破資金瓶頸的辦法，加快建設(shè)進(jìn)度。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是有利于減輕政府的建設(shè)資金壓力。在委托開發(fā)模式中，政府成功地引入了開發(fā)商的投資與建設(shè)，與以往由政府實(shí)體建設(shè)相比，提高了政府工程的公開性、公平性與公正性，也使建設(shè)項(xiàng)目在投資、工期、質(zhì)量等方面受到了更好的控制。④中標(biāo)人 即代建商與政府（或由政府下屬實(shí)體公司）訂立代建合同，組織開展勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等工作。⑷對(duì)代建商而言，責(zé)任重、工作量大。④工程驗(yàn)收合格后由政府按約定方式回購(gòu)。為更好地完成土地整理工作，在安 置房建設(shè)一次性掛牌招標(biāo)的基礎(chǔ)上，把土地整理也一次性納入掛牌招標(biāo)，通過(guò)掛牌方式運(yùn)作，以期達(dá)到降低成本，縮短土地整理工期和利于土地整理完成后審計(jì)的目的。 重視限額設(shè)計(jì)。在代建模式中，為避免代建商企圖獲得更多的代建管理費(fèi)而對(duì)成本不加控制，應(yīng)采取成本加獎(jiǎng)罰確定的合同價(jià)，即首先確定一個(gè)目標(biāo)成本，然后根據(jù)工程實(shí)際成本支出情況另外設(shè)定一筆獎(jiǎng)金，當(dāng)實(shí)際成本低于目標(biāo)成本時(shí)，代建商除獲得實(shí)際成本與管理費(fèi)外，還可根據(jù)成本降低額得到一筆獎(jiǎng)金，如果等于或高于目標(biāo)成本，則無(wú)獎(jiǎng)金。每季度對(duì)村務(wù)公開相關(guān)人員進(jìn)行一次業(yè)務(wù)培訓(xùn)，半年一次農(nóng)村兩委干部培訓(xùn)班，一年一次村民代表集中培訓(xùn)。我們成立了黨委、人大、紀(jì)委為主的村務(wù)公開監(jiān)督小組，實(shí)行 “ 季查 ” 制度，每季度一次拉練檢查。我們將村務(wù)公開、民主管理工作細(xì)化為三類 10 項(xiàng)內(nèi)容，每季度一次進(jìn)行檢查，檢查評(píng)比結(jié)果納入農(nóng)村 “ 五個(gè)好 ” 支部考核內(nèi)容。其中 “ 貼民心聯(lián)系卡 ” 為了方便群眾，將鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子成員、包村干部、機(jī)關(guān)職能科室的辦公電話和農(nóng)村兩委班子成員的辦公及家庭電話印制成卡，發(fā)放到全鎮(zhèn) 6700 個(gè)農(nóng)戶，每戶一卡。四是與黨員教育管理相結(jié)合，充分發(fā)揮黨員的先鋒模范作用。二、取得的初步效果（一）密切了黨群干群關(guān)系，促進(jìn)了群范文最新推薦 24 / 49 眾與村干部之間的溝通與了解過(guò)去，一些村干群關(guān)系緊張，一方面是由于部分村干部粗暴對(duì)待群眾，作風(fēng)不民主，處事不公道，為政不廉潔所造成的；另一方面則是由于村務(wù)不公開，管理不 民主，群眾的民主權(quán)利不落實(shí)而引起群眾誤解所導(dǎo)致的。農(nóng)民反映，深化務(wù)公開，民主權(quán)利得到落實(shí)，使他們說(shuō)話想問(wèn)題都要有根有據(jù)，過(guò)去那種想當(dāng)然的做法再也不能有了。一是到村里的前幾任老干部和普通黨員家中就村里生產(chǎn)、生活、村組織建設(shè)等有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了解和請(qǐng)教，征求他們對(duì)村兩委班子今后工作的意見和建議。農(nóng)民群眾不再單純的靠天吃飯，不再僅僅依靠“一麥一豆”來(lái)維持生計(jì)，而是由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向多元化、高效益的經(jīng)濟(jì)作物方面發(fā)展。 三、建立健全工作制度，使各項(xiàng)工作能夠有序的開展。 郭王村發(fā)展不平衡的問(wèn)題也比較突出。 共 2 頁(yè) ,當(dāng)前第 1 頁(yè) 12 申請(qǐng)成立郭王村食用菌產(chǎn)業(yè)合作社。繼續(xù)集中力量打造我村廟山侖組城鄉(xiāng)清潔工程示范組的典型模范建設(shè)，全年全范文最新推薦 33 / 49 村累計(jì)增加沼氣池建設(shè) 80 戶，全村沼氣池達(dá)到 157 個(gè)，改水改廁 218 戶，建污水處理池 30 個(gè)，太陽(yáng)能熱水器用戶 27 家，公路綠化 千米，栽種花卉、樹木 26600 棵，村民房前屋后的綠化，花卉、苗木、果樹加上整潔的水泥硬化道路使全村面貌煥然一新。我村委會(huì)積極投入抗旱救災(zāi)，組織組長(zhǎng)黨員奮戰(zhàn)在第一線，應(yīng)對(duì)旱災(zāi)時(shí)采取地中打井取水、內(nèi)河抽水、渠道送水、自己供水等辦法，充分利用去年整修完成的撇洪渠和 800畝農(nóng)田土地整改時(shí)建好的送水渠道，新建了潘家壩機(jī)埠、機(jī)房設(shè)施一臺(tái)套，及時(shí)保證了我村農(nóng)戶的稻田不受災(zāi)，早稻基本未嚴(yán)重遭災(zāi)，晚稻用水也及時(shí)得到緩