【正文】 村。 采取自行改造建設(shè)的城中村，可在符合城中村改造建設(shè)規(guī)劃要求的前提下，結(jié)合本村實(shí)際，自主確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。 采取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與投資改造建設(shè)的城中村，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)本企業(yè)的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經(jīng)濟(jì)組織 或改制后組建的股份制公司協(xié)商確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。 （五）參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司商議城中村改造建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以參照下列原則確定其拆遷補(bǔ)償安置方案： 1．被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積， 228 平方米以?xún)?nèi)按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；超過(guò) 228 平方米的部分按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。 2．被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式時(shí)，每處合法宅基地按 228 平方米的新建住宅面積予以安置；實(shí) 際拆除面積不足 228 平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)；實(shí)際拆除面積超過(guò) 228 平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。 被拆遷人如果不同意上述產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦法，可以選擇按實(shí)拆房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算購(gòu)置新建住宅面積的辦法。 3．每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置，該處宅基地在 268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶(hù)，可以按兩個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。分戶(hù)的有效時(shí)間應(yīng)在 2020 年 11 月 1 日以前，分戶(hù)家庭的戶(hù)主應(yīng)為原戶(hù)主的直系親屬，同時(shí)不得小于 18 周歲。 4．拆遷補(bǔ)償安置方 案中，應(yīng)明確要求安置房的集中安置和樓層差價(jià)計(jì)算辦法等項(xiàng)內(nèi)容。 5．拆除城中村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果協(xié)商簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。 6．改造建設(shè)的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時(shí)安置的，其搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照鄭州市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室和鄭州市物價(jià)局《關(guān)于鄭州市城市建設(shè)拆遷搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄭拆管字〔 2020〕 12 號(hào)）執(zhí)行。 7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河 南省實(shí)施（土地管理法）辦法》（ 1999 年 9 月 24 日河南省第九屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議修訂）的有關(guān)規(guī)定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。 8． 2020 年 8 月 9 日以后未經(jīng)市規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予安置補(bǔ)償。 （六）城中村的改造建設(shè)必須依法辦理拆遷許可證手續(xù)。 （七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆除房屋及其用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果可以作為分析拆遷補(bǔ)償安置成本的依據(jù)。 （八）拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異義時(shí)，可以按照建設(shè) 部建住房〔 2020〕 234 號(hào)文印發(fā)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定程序申請(qǐng)復(fù)核、鑒定。 拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成協(xié)議的，可以向市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請(qǐng)裁決。 （九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭(zhēng)議的，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，有爭(zhēng)議一方可以向人民法院提起訴訟。 （十）本辦法未盡事宜，由各區(qū)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)鄭政〔 2020〕32 號(hào)文件規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，研究制定相應(yīng)政策。 關(guān)于城中村改造安置模式的若干思考 1270 城中村是 指在城市建成區(qū)內(nèi)，在原農(nóng)村居民點(diǎn)范圍內(nèi)形成與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的，以原農(nóng)村居民 “ 一戶(hù)一棟 ” 為基本特征的特殊居住區(qū)，也稱(chēng)作都市里的村莊。建區(qū)以來(lái)，路橋街道大量土地被征，用于城市道路、公園及相關(guān)市政配套設(shè)施建設(shè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)建區(qū)以來(lái)共征用土地 6000多畝。大量土地征用使得一些農(nóng)村村落變成了城中村，這些村功能混亂，居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等相互交叉，新舊住宅參差不齊，致使公共活動(dòng)空間缺乏，建筑景觀雜亂無(wú)章，市政和公共配套設(shè)施不足，出現(xiàn)了消防通道、水、電及下水管道等設(shè)施難以負(fù)荷等問(wèn)題和環(huán)境衛(wèi)生惡劣、社會(huì)治安復(fù)雜 、安全隱患較多等現(xiàn)象，也成為城市管理與建設(shè)的死角。城中村有大量存在，嚴(yán)重影響了路橋城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升、城市功能的發(fā)揮和城市現(xiàn)代化的推進(jìn)，城中村改造勢(shì)在必然。 在城中村改造中，首先碰到村民建房安置模式問(wèn)題，選擇較好的安置模式對(duì)于推進(jìn)路橋街道城中村改造，盡快提高村民居住質(zhì)量，提升城市形象有著重要意義。筆者認(rèn)為選擇 “ 政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作 ”的安置模式是現(xiàn)階段城中村改造的最佳模式。 一、 “ 城中村 ” 改造的現(xiàn)有模式 當(dāng)前，我區(qū)的城中村改造工作尚處于探索起步階段，就部分村莊現(xiàn)階段改造模式來(lái)看，主要有以下三種 做法： 政府包干模式。這種模式主要由各管委會(huì)或鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)統(tǒng)一建設(shè)村民安置用房，按舊房拆遷量、人均面積確定安置價(jià)值和面積，以低于成本價(jià)提供給村民，并按人均 萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)給村民解決社保問(wèn)題，解除農(nóng)民的后顧之憂。同時(shí)村集體享受征地面積 8%村留地政策。這種模式優(yōu)點(diǎn)是村民在獲得較多眼前利益的同時(shí)，較好地兼顧了長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。缺點(diǎn)是建設(shè)管理難度大，管委會(huì)及鎮(zhèn)街道既是建設(shè)業(yè)主，又要承擔(dān)部分監(jiān)督管理職能，需要大量的專(zhuān)業(yè)人才；在大范圍強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)中更容易造成農(nóng)民與政府部門(mén)之間的矛盾。而且這種政府包干模式其資金平衡也只 能立足于大范圍長(zhǎng)時(shí)間的動(dòng)態(tài)平衡，若大面積推廣會(huì)出現(xiàn)階段性的資金和人力資源短缺問(wèn)題。 委托開(kāi)發(fā)模式。這種模式主要是將推行 “ 立改套 ” 所節(jié)約的安置地、村留地通過(guò)掛牌方式低價(jià)出讓給房產(chǎn)商，房產(chǎn)商在支付拆遷征地費(fèi)用的同時(shí)，按人均面積免費(fèi)向村民提供安置房，并向村集體提供少量的小區(qū)臨街商業(yè)用房。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是農(nóng)民眼前利益明顯，以土地?fù)Q住房；安置房建設(shè)管理簡(jiǎn)單，由房產(chǎn)商建好后交付給農(nóng)民，有關(guān)部門(mén)不直接參與建設(shè)，只承擔(dān)監(jiān)督職能。缺點(diǎn)是難以兼顧村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，如村集體保留地今后的增值收益歸開(kāi)發(fā)商所有，村民不能享受 。而對(duì)政府來(lái)說(shuō)，由于節(jié)約的安置地、村留地掛牌出讓后，經(jīng)房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)面向社會(huì)銷(xiāo)售的那部分房產(chǎn)不僅增加了市場(chǎng)房產(chǎn)供應(yīng)量，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有一定沖擊，并直接減少了政府潛在的住宅用地拍賣(mài)供應(yīng)量，使政府土地出讓金收入減少。政府雖然沒(méi)有直接投入資金，但實(shí)質(zhì)上政府是通過(guò)出讓巨大利益給村民和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)推動(dòng)此項(xiàng)工作，因而這種模式不宜大范圍推廣，在實(shí)際操作中，政府必須合理引導(dǎo)和嚴(yán)格控制，以避免開(kāi)發(fā)商為了一味追求經(jīng)濟(jì)利益，而損害村民和城市的長(zhǎng)久利益。 自建公助模式。其主要內(nèi)容是 “ 土地統(tǒng)征、資金統(tǒng)籌、專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助、自主建設(shè) ” ， 即村提出申請(qǐng)，鎮(zhèn)街道審核，根據(jù)村核定建房用地，按比例留足集體用地，其余土地由政府一次性統(tǒng)一征用；在統(tǒng)征土地中選擇合適地塊，分階段拍賣(mài)，籌集專(zhuān)項(xiàng)基金；按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)統(tǒng)征土地及安置地上房屋拆遷費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)、村民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及各項(xiàng)報(bào)批費(fèi)用等實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助；在統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)批、管理的基礎(chǔ)上，實(shí)行村民以幢為單位聯(lián)建聯(lián)管（或由村委會(huì)牽頭進(jìn)行較大規(guī)模的建設(shè)），建設(shè)費(fèi)用和質(zhì)量自負(fù)，村委會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)（由監(jiān)理單位和村民質(zhì)量監(jiān)督組進(jìn)行雙重監(jiān)督，并進(jìn)行預(yù)算，公開(kāi)招投標(biāo)和事后審計(jì)），按幢驗(yàn)收合格后按戶(hù)發(fā)放土地 、房產(chǎn)證。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是有利于調(diào)動(dòng)各方面工作積極性，實(shí)現(xiàn)分工協(xié)作，形成合力，減輕政府的建設(shè)資金壓力和拆遷阻力。缺點(diǎn)是受制于村集體經(jīng)濟(jì)和村民實(shí)力，改造周期較長(zhǎng)，在村民意見(jiàn)難于統(tǒng)一的情況下，會(huì)出現(xiàn)議而不決、久拖不決最后不了了之的可能，在實(shí)際操作中，由于村集體缺乏開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，往往會(huì)降低改造品質(zhì)。 從上述三種改造模式可以看出，政府、村集體和開(kāi)發(fā)商在不同的改造模式中所扮演的角色各有側(cè)重。但作為城市的經(jīng)營(yíng)者，政府必須參與到城中村的改造工作中來(lái)，通過(guò)其杠桿作用，均衡各方利益。政府在改造過(guò)程中要掌握主動(dòng)權(quán)，加 大政府監(jiān)控力度，實(shí)行政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，是突出土地集約利用與建設(shè)用地調(diào)控。政府主導(dǎo)型這種模式并不是要政府出資改造，而是強(qiáng)調(diào)政府在改造過(guò)程中所起的宏觀調(diào)控作用。但在改造初期，政府也可以出資用于市政設(shè)施及一些公共設(shè)施建設(shè)，其主要目的是從公眾利益出發(fā)，保證開(kāi)發(fā)時(shí)序上的合理性。 二、代建和回購(gòu)模式是政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的有益探索 當(dāng)前，我省沿海一些城市在城中村改造中推出了代建與回購(gòu)模式。在這兩種模式中，政府成功地引入了開(kāi)發(fā)商（代建商）的參與和建設(shè)，在自身?xiàng)l件有限的前提下，確保了城中村建設(shè)在投資、質(zhì)量、工期等方面均取得了較好的成績(jī)。筆者認(rèn)為，在我區(qū)實(shí)施城中村改造時(shí)，代建與回購(gòu)兩種模式不失為政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的好辦法。 代建模式的特點(diǎn) 代建即由相應(yīng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商代理建設(shè)開(kāi)發(fā)并收取適度酬金（管理費(fèi)）的安置模式。目前應(yīng)用較少，較適應(yīng)于新成立的開(kāi)發(fā)區(qū)，政府公務(wù)較多而精力有限，作為業(yè)主尚缺開(kāi)發(fā)方面經(jīng)驗(yàn)。這種模式里開(kāi)發(fā)中的一切事宜由代建商總代理，包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等，造價(jià)經(jīng)審計(jì)后據(jù)實(shí)報(bào)銷(xiāo)，相當(dāng)于 EPC 承包模式（也稱(chēng)項(xiàng)目總承包模式）。 代建模式的主要步驟有： ① 政府公布擬建工程情況（ 包括質(zhì)量與工期要求、代建管理費(fèi)率范圍等），以及對(duì)投標(biāo)人在各方面的資質(zhì)要求。 ② 按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)法》及相應(yīng)的法律、法規(guī)，采取公開(kāi)招標(biāo)方式，確定入圍的投標(biāo)人。 ③ 按約定的評(píng)標(biāo)方式，開(kāi)標(biāo)時(shí)隨機(jī)確定一個(gè)基準(zhǔn)分（如招、投標(biāo)代表人摸一子取平均分），各投標(biāo)人的管理費(fèi)率報(bào)價(jià)以基準(zhǔn)分為滿分來(lái)打分，最高者為中標(biāo)人。④ 中標(biāo)人即代建商與業(yè)主（一般是政府下屬的經(jīng)濟(jì)實(shí)體公司）訂立代建合同，組織開(kāi)展勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等工作。 ⑤ 代建商在竣工且前期物業(yè)成立后，將代建工程移交給政府。 ⑥ 業(yè)主按合同約定支付進(jìn)度款，并按代建商的中標(biāo)管理費(fèi)率 支付管理費(fèi)。 代建模式的特點(diǎn)和利弊： （ 1）業(yè)主的組織協(xié)調(diào)工作量小，但合同管理難度較大。由于業(yè)主只與代建商簽訂合同，合同數(shù)量少，使得業(yè)主的組織管理和協(xié)調(diào)工作量小，這也可發(fā)揮代建商多層次協(xié)調(diào)的積極性，但由于合同條款不易準(zhǔn)確確定，容易造成較多的合同糾紛，因而合同管理難度較大。 （ 2）有利于控制工程質(zhì)量。由于代建商與各施工單位之間通過(guò)合同建立了責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，對(duì)于工程質(zhì)量，既有施工單位的自控，又有代建商的監(jiān)督管理，從而增加了工程質(zhì)量監(jiān)控環(huán)節(jié)。 （ 3）有利于縮短建設(shè)工期。 （ 4）對(duì)代建商而言，責(zé)任重、工作量大。不僅需要外部環(huán)境協(xié)調(diào)，還需要做好項(xiàng)目參與單位之間的協(xié)調(diào)，因此需要具有較高的管理水平和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 （ 5）由于代建模式中采取的是成本加酬金合同，這類(lèi)合同中，業(yè)主需承擔(dān)建設(shè)中實(shí)際發(fā)生的一切費(fèi)用，也就承擔(dān)了項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，而代建商由于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬往往也較低，因此，這種模式的最大缺點(diǎn)是業(yè)主對(duì)工程總造價(jià)不易控制，代建商也往往不注意降低建設(shè)成本。 回購(gòu)建設(shè)模式的特點(diǎn) 采用回購(gòu)模式目前較為常見(jiàn)，這里政府將擬建項(xiàng)目的土地使用權(quán)采取拍賣(mài)和招標(biāo)方式，由開(kāi)發(fā)商買(mǎi)入并按要求建設(shè)住宅、商鋪及公益設(shè)施等，建成后政府再向開(kāi)發(fā)商以原先約定的回購(gòu)價(jià)全部（或大部分）回購(gòu)。它與代建模式的最大區(qū)別是建設(shè)資金為企業(yè)自籌，企業(yè)在拍賣(mài)或招標(biāo)時(shí)必須根據(jù)回購(gòu)價(jià)和自身的計(jì)劃建設(shè)成本確定自己對(duì)宗地的競(jìng)買(mǎi)價(jià)。 回購(gòu)模式的主要步驟如下（以拍賣(mài)為例）： ① 公告出讓土地的位置、建設(shè)的質(zhì)量與工期要求、建成后的回購(gòu)比例或價(jià)格等。 ② 拍賣(mài)土地使用權(quán)，由各競(jìng)買(mǎi)人加價(jià)競(jìng)買(mǎi)，最后以最高出價(jià)者中標(biāo)。 ③ 開(kāi)發(fā)商與政府簽訂回購(gòu)合同，并按政府提供的初步設(shè)計(jì)圖紙（有些工程已進(jìn)行到施工圖設(shè)計(jì)），在工期內(nèi)完成建設(shè)投資。 ④ 工程驗(yàn)收 合格后由政府按約定方式回購(gòu)。 回購(gòu)模式的特點(diǎn)和利弊： （ 1）一般在土地使用權(quán)出讓時(shí)為帶方案拍賣(mài)，具體建設(shè)內(nèi)容以規(guī)劃部門(mén)提供的規(guī)劃條件書(shū)和規(guī)劃方案為準(zhǔn)，其建設(shè)內(nèi)容基本上不存在可變性，這要求政府前期工作準(zhǔn)備充分，至少要做好方案規(guī)劃論證，因而政府工作量相對(duì)較大。 （ 2）開(kāi)發(fā)商需要有較大的資金實(shí)力。 （ 3）由于回購(gòu)價(jià)固定或基本固定，一定范圍內(nèi)的工料價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)將由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。 （ 4）開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)主要在于成本節(jié)約上，因此能督促其加強(qiáng)項(xiàng)目管理，重視對(duì)工程投資、進(jìn)度方面的控制。 （ 5）政府的經(jīng)濟(jì)收益明顯，一方面，在前期拍賣(mài)土地中能收到一筆土地出讓金，可用于前期費(fèi)用或進(jìn)一步用于其它項(xiàng)目建設(shè)地塊的拆遷、開(kāi)發(fā)；另一方面，如果采取拍賣(mài)方式，在眾多的參拍企業(yè)中由價(jià)高者得，而同時(shí)回購(gòu)價(jià)固定，這就在很大程度上保證了經(jīng)濟(jì)收益。因此，這種模式更接近市場(chǎng)化。 兩種建設(shè)模式的比較 代建與回購(gòu)兩種模式中，政府都成功地引入了開(kāi)發(fā)商的投資與建設(shè)，與以往由政府自己建設(shè)或直接委托開(kāi)發(fā)商建設(shè)相比，提高了政府工程的公開(kāi)性、公平性與公正性，也使建設(shè)項(xiàng)目在投資、工期、質(zhì)量等方面受到了更好的控制。對(duì)開(kāi)發(fā) 商而言，在目前開(kāi)發(fā)商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈、銷(xiāo)售存在較大市場(chǎng)壓力的情況下，代建與回購(gòu)模式則對(duì)他們產(chǎn)生了較大的吸引力，一方面利潤(rùn)雖然不高，但較為穩(wěn)定，更無(wú)資金回籠風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，能擴(kuò)大開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)與市場(chǎng)影響，培養(yǎng)隊(duì)伍，有利于今后企業(yè)的資質(zhì)晉升。另外，由于這兩種模式采取了市場(chǎng)化方式運(yùn)作，質(zhì)量上得到保證，并配以到位的物業(yè)，也使回遷村民得到了實(shí)處，因此在總體上是種三贏的局面，可加以肯定。 三、代建與回購(gòu)模式的兩個(gè)前提 根據(jù)我國(guó)國(guó)情，城中村改造運(yùn)作中的資金來(lái)源目前還是政府投資。因此，無(wú)論是代建或回購(gòu)中由拍賣(mài)方式產(chǎn)生 的開(kāi)發(fā)商，他們均需要在政府交付凈地的前提下并按約定的標(biāo)準(zhǔn)建