【正文】 地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者最有影響力的媒介，如《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》，每周都有房地產(chǎn)廣告?？∷①|(zhì)量精良薈集眾多樓盤廣告，是人們購(gòu)房心看的媒體之一；（2） 選擇深圳地區(qū)消費(fèi)者接觸最多的媒介，如《南方都市報(bào)》是深圳市最愛歡迎的媒體之一，每周亦有一期房地產(chǎn)?？癁橘?gòu)樓者關(guān)；（3） 選擇可以直接支達(dá)目標(biāo)消費(fèi)者的媒介載體，如DM直郵等；（4） 選擇千人成本較低的媒介，以節(jié)省宣傳推廣費(fèi)用。結(jié)論：花錢投放廣告與銷售業(yè)績(jī)上升并沒有絕對(duì)的直接因果關(guān)系，同樣的錢如何花才能最大限度地發(fā)揮其效力是我們的首要出發(fā)點(diǎn)。四、 增加參與性園林景觀，融入生活氣息，作一些人景互動(dòng)的設(shè)計(jì)。 我們理解都市人的生活壓力和疲累?，F(xiàn)在許多項(xiàng)目通過底樓贈(zèng)送花園的形式拉高了底樓單價(jià)，但頂樓的單價(jià)還是問題。5． 其他現(xiàn)場(chǎng)主題活動(dòng)建議：英倫風(fēng)情攝影展英倫名苑主題業(yè)余高爾夫邀請(qǐng)賽英倫風(fēng)情服裝概念秀（展會(huì)）英倫風(fēng)情老爺車展示秀（開盤、展會(huì)）八、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議主體環(huán)境風(fēng)格建議英國(guó)風(fēng)情和接近TOWNHOUSE的居住形態(tài)是我們產(chǎn)品絕大的優(yōu)勢(shì)，內(nèi)環(huán)境的處理是整個(gè)規(guī)劃的核心。3． 建立資料庫(kù)：資料庫(kù)的內(nèi)容至少包括三個(gè)方面：人口統(tǒng)計(jì)資料即消費(fèi)者的姓名、性別、年齡、教育程度、職業(yè)、收入、家庭結(jié)構(gòu)、住址、聯(lián)系通信方法等；心理統(tǒng)計(jì)資料即消費(fèi)者的購(gòu)買心態(tài)、購(gòu)買要求、現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買的情感反應(yīng)以及其他性格和心理特征等；消費(fèi)者的過往購(gòu)買記錄。任 務(wù)：提高進(jìn)線率、上門率和銷售率工作要點(diǎn)：持續(xù)刊登報(bào)紙廣告，影視廣告、雜志廣告 大量發(fā)放宣傳品 調(diào)整樓盤走勢(shì)及銷售情況并調(diào)整廣告訴求主題建議促銷策略：與汽車、家私家電、裝修等經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)聯(lián)合促銷 加強(qiáng)SP與PR活動(dòng)攻勢(shì)（三） 后續(xù)期：達(dá)成首期銷售目標(biāo)后對(duì)尾盤的促銷及后期工作的延續(xù)。1．促銷期 （3月下旬——4月下旬） 重 心： 借助個(gè)性化表現(xiàn)，傳達(dá)賣點(diǎn) 要 點(diǎn)： 推出一定的優(yōu)惠計(jì)劃。 現(xiàn)場(chǎng)視覺規(guī)劃（VI）部分小品，導(dǎo)示系統(tǒng)。在導(dǎo)入期，為樹立項(xiàng)目形象，軟性宣傳上我們有這樣的考慮：因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)品牌、品質(zhì)的看法是影響他們選擇的極重要的因素，消費(fèi)者在對(duì)品牌的聯(lián)想中，物業(yè)品牌的樹立對(duì)銷售的幫助不言自明，因此物業(yè)品質(zhì)的展示、物業(yè)品牌的塑造成為導(dǎo)入期重要的策略目標(biāo)。讓受眾通過我們的觀點(diǎn)來看我們的生活，我們的姿態(tài)。樓書是目標(biāo)客戶介定項(xiàng)目的重要因素之一，樓書通過品質(zhì)感和檔次感在經(jīng)營(yíng)著樓盤的印象。從社區(qū)格局上講，項(xiàng)目摒棄了慣用的單純圍合式或兵營(yíng)式布局。但必須是基于對(duì)這種形式風(fēng)格的住宅完全了解并作文化附加值的提升。我們可以尋找市場(chǎng)的空隙引導(dǎo)市場(chǎng)，甚至創(chuàng)造市場(chǎng)?！蛟谶@座城市一片又一片的水泥森林中，英倫名苑是一個(gè)少見的、充滿生活情趣的地方?！蛘J(rèn)同一個(gè)社區(qū)，就是認(rèn)同一種生活方式。他們是為了緩解工作壓力和享受生活，才聚集于此的。因?yàn)槠湮恢?，華僑城，海濱城，大學(xué)城，高科產(chǎn)業(yè)園的交匯之地，似乎很容易，我們就清晰了我們的物業(yè)屬性定位： 為深圳的中產(chǎn)菁英階層定做的純休閑精品家園。他們很清楚自己要?jiǎng)?chuàng)造一種什么形式的建筑，在這樣的建筑里適應(yīng)的是一種什么形式的生活。雖然這些還不很純正，但這肯定是未來趨勢(shì)。我們將風(fēng)格營(yíng)銷貫穿整個(gè)整合推廣的過程，達(dá)到最有效的傳播目的。4．此類消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)考慮的因素：* 周邊環(huán)境如何* 交通條件是否真正方便* 價(jià)格是否合理* 戶型結(jié)構(gòu)是否合用* 建筑質(zhì)量是否優(yōu)良* 配套設(shè)施是否完善* 所購(gòu)物業(yè)能否得到人際圈的認(rèn)可* 物業(yè)的材質(zhì)水準(zhǔn)* 物業(yè)管理水平如何從上面的消費(fèi)對(duì)象的鎖定范圍來看，這部分消費(fèi)群的共同特征是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，文化素質(zhì)較高，因此在投資購(gòu)房時(shí)有自己的主張且十分慎重，從消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的因素去定位我們產(chǎn)品賣點(diǎn)的強(qiáng)弱比例才能夠使宣傳推廣工作更具實(shí)效性。2．消費(fèi)群特征：客戶多為公司的高級(jí)主管或高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員，有精湛的技術(shù)和專門化的知識(shí)結(jié)構(gòu)，包括部分外資企業(yè)中高層管理人員，政府的官員，院校老師，習(xí)慣用理性思維判斷事物，不會(huì)被別人所左右，知道自己應(yīng)該過怎樣的生活。處于深圳虛擬大學(xué)城之中。 社區(qū)及周邊配套優(yōu)勢(shì)：自有幼兒園、小型超市，不遠(yuǎn)處有大沖小學(xué)、南山區(qū)外國(guó)語學(xué)院，過沙河有沙河醫(yī)院，科技園48區(qū)有鄭文友腫瘤醫(yī)院，還有保齡球館等；更是鄰近科技園與深圳大學(xué)，老樹咖啡、幸福樓、老四川、各大銀行、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、郵局、超市等各配套齊全。從英倫名苑的客戶層面看較為集中整齊，他們多是：* 西部地區(qū)追求高質(zhì)量生活的消費(fèi)者；* 私營(yíng)企業(yè)主及有車族；* 其他區(qū)域少數(shù)中高收入階層；* 不排除境外消費(fèi)者（港人）。因此，通過主力消費(fèi)群體帶動(dòng)邊緣消費(fèi)群體就顯得尤為重要。項(xiàng)目銷售成功的關(guān)鍵滿足消費(fèi)者內(nèi)、外兩方面的需求：內(nèi)：身心上的享受 輕松舒適生活外：生活品味的體現(xiàn) 廣泛的社會(huì)認(rèn)同因此我們需要的風(fēng)格是， * 一個(gè)代表一種生活形態(tài)的風(fēng)格； * 一個(gè)可以歷舊彌新的風(fēng)格； * 一個(gè)可以增加產(chǎn)品的附加值的風(fēng)格； * 一個(gè)提升客戶的心理價(jià)格的風(fēng)格。所以城市里出現(xiàn)了情調(diào)十足的咖啡屋，有了各色的酒吧。每一個(gè)市場(chǎng)形象鮮明、銷售成功的地產(chǎn)項(xiàng)目，創(chuàng)造者一開始的主觀意志都是非常強(qiáng)烈的。 社區(qū)處處彌漫著一種有著獨(dú)特情調(diào)的家的感覺！進(jìn)入這個(gè)地方，很容易卸下壓力，留下的只有輕松。他們是智慧的一群，不需要喋喋不休地灌輸；◎保持閑適雅致的格調(diào)。◎許多時(shí)候，我們要把時(shí)間浪費(fèi)在美好的事物上，這也是英倫名苑的生活態(tài)度?！蛴惷?，一如我們的生活方式：白天的深色西服、領(lǐng)帶，并不防礙晚上一身休閑漫步在公園，在庭院，看燈火點(diǎn)點(diǎn)、看繁星滿天。2. 市場(chǎng)營(yíng)銷，未必一定要迎合市場(chǎng)。在深圳做不同形式風(fēng)格的住宅運(yùn)用中西文化的碰撞和交融作為項(xiàng)目的主體文脈有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品創(chuàng)新非常明顯。主題文脈：英倫風(fēng)情高爾夫社區(qū)一期產(chǎn)品屬性定位建議： 低密度情景花園洋房區(qū)位產(chǎn)品詮釋：僑城西 硅谷 大學(xué)城 別墅感宣傳品設(shè)想樓書除了應(yīng)該擔(dān)負(fù)著一定的功能介紹作用外，根據(jù)我們的樓盤特點(diǎn)和檔次，樓書應(yīng)更具觀賞性、可讀性、并具有一定的保存價(jià)值，在內(nèi)容安排上除了帶出樓盤的基本信息和主要賣點(diǎn)，我們會(huì)適當(dāng)?shù)靥鍪圪u住宅的框框來表達(dá)文本和畫面的內(nèi)容。因此在宣傳資料，尤其是樓書的表現(xiàn)上，應(yīng)以一種理性的觀點(diǎn)來闡述項(xiàng)目特色。（一） 導(dǎo)入期 （2月下旬——3月下旬）在不同的時(shí)期，我們整合推廣側(cè)重的傾述角度也是不同的。 總體沙盤，園林沙盤，分戶模型配置到位。但因?yàn)榍捌诘母拍铌U述已有了一定的基礎(chǔ)，在這一階段，由于項(xiàng)目工程進(jìn)度的原因缺乏足夠有份量的具體實(shí)景支持，對(duì)地段、交通、環(huán)境、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等樓盤的主要賣點(diǎn)可作分別訴求，突出我們的主要賣點(diǎn)。要 點(diǎn)：配合項(xiàng)目的工程進(jìn)度，理性訴求，以小見大，傳達(dá)賣點(diǎn)。注重對(duì)咨詢、銷售人員長(zhǎng)期，針對(duì)性的業(yè)務(wù)服務(wù)能力的培訓(xùn)?？梢源_定出既能給企業(yè)以合理利潤(rùn)又能為消費(fèi)者欣然接受甚至倍感物超所值的價(jià)格，加速資金流轉(zhuǎn)，樹立良好企業(yè)形象。 一樓和頂樓的處理多層均價(jià)的提高，天地是關(guān)鍵。其實(shí)，我們希望建的不是一座真正意義上的燈塔，我們要的是文化的符號(hào)，是心靈的城堡。 二、 園林里建議多采用錦磚、木、石，并多用玻璃以增加通透感。（二）、 消費(fèi)者分析： 目標(biāo)客戶群的共同特征是文化水平較高， 投資謹(jǐn)慎、反復(fù)對(duì)比，應(yīng)為其提供多方面的比較依據(jù)，在媒體接觸上，大眾媒體（報(bào)紙、電視、雜志）對(duì)其都有一定的影響，大型戶外廣告牌、車體、站臺(tái)和其它直效媒體也可以直接抵達(dá)這部分消費(fèi)者。后續(xù)期： 利用報(bào)紙做一些深度報(bào)道，以維持消費(fèi)者的記憶度，提供一些已入住業(yè)主對(duì)此樓盤感受等內(nèi)容的廣告形式，增強(qiáng)買家和潛在消費(fèi)者的信心。戶外：適合做項(xiàng)目整體形象， 而不適合于細(xì)節(jié)繁復(fù)的訊息傳遞，可利用其特性與其他媒體相配合，達(dá)到立體的宣傳效果。（八）、 廣告效果評(píng)估與策略調(diào)整良好的廣告計(jì)劃在很大程度上取決于對(duì)廣告效果的衡量。利用不同報(bào)紙、雜志間隔發(fā)布，使涵蓋率及持續(xù)效