【正文】 港零售物業(yè)及停車場市場近期類似物業(yè)之租售交易數(shù)據(jù)。 維持一個審懊之資本結(jié)構(gòu)，總借貸與總資產(chǎn)之比率不得超過45%；216。及216。 透過選擇性收購擴(kuò)大領(lǐng)匯之組合；及216。 融入毗鄰公共屋屯，因而享有競爭優(yōu)勢，其他競爭對手難以人競爭；216。主要投資重點(diǎn)管理人相信，基金單位持有人投資于領(lǐng)匯，可享有具備下列優(yōu)點(diǎn)富吸引力之投資計劃：l 于每個財政年度向基金單位持有人分派相等于領(lǐng)匯可分派收人總額之100%作為股息，進(jìn)一步詳情載于本發(fā)售通函‘分派政策’一節(jié):216。該等物業(yè)之租戶一般集中于銷售必需消費(fèi)品及服務(wù)，目標(biāo)顧客主要為毗鄰公共屋屯住戶。于二〇〇五年七月三十一日，%停車場設(shè)施屬月租，%屬時租。然而。就購買該等物業(yè)應(yīng)付香港房管會之購買代價之金額相等于全球發(fā)售之集資款額加上未行使超額配售權(quán)令香港房管會所收益之代價基金單位（如有），再加上透過貸款融資將予提供之約122億港元資金。投資香港房地產(chǎn)投資信托基金之基金單位主要受房地產(chǎn)投資信托基金守則所監(jiān)管，投資其中具有下列好處：l 業(yè)務(wù)重點(diǎn)明確，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托基金不得從事房地產(chǎn)方面以外其他業(yè)務(wù)，或擁有重大非房地產(chǎn)資產(chǎn)；l 房地產(chǎn)投資信托守則規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金于各財政年度的分派需最少為經(jīng)審核除稅后收入凈額之90%（，以每個財政年度分派相等于可分派收人總額100%之政策作為補(bǔ)充，此政策可能導(dǎo)致分派金額高于或低于經(jīng)審核除稅后收人凈額）；l 與直接投資于房地產(chǎn)相比，資金流動能力大增；l 管理人受證監(jiān)會持續(xù)發(fā)牌認(rèn)許及監(jiān)管；及具有法定及監(jiān)管企業(yè)管治機(jī)制，并由獨(dú)立信托人監(jiān)管內(nèi)部企業(yè)管治機(jī)制。領(lǐng)匯之目標(biāo)于全球發(fā)售完成后，領(lǐng)匯逐步將投資位于香港之零售及停車場房地產(chǎn)，旨在自該等房地產(chǎn)賺取收入，為基金單位持有人賺取回報。截至本發(fā)售通函日期，該組合包括180項物業(yè)，其中149項是綜合零售及停車場設(shè)施，兩項為獨(dú)立零售設(shè)施，29項為獨(dú)立停車場設(shè)施。零售設(shè)施受益于廣闊之租戶基礎(chǔ)，其包括約9，200份獨(dú)立租約。在本發(fā)售通函中，該等泊車位全部稱為泊車位。l 零售設(shè)施151項零售設(shè)施中，86項位于新界（包括大嶼山），50項位于九龍，15項位于港島。 除發(fā)生不可預(yù)見之情況外，截至二〇〇七年三月三十一日止之財政年度。l 管理人管理領(lǐng)匯之主要目標(biāo)是，透過實(shí)施多項投資及業(yè)務(wù)策略，將規(guī)模龐大和地域分布廣泛的香港資產(chǎn)組合發(fā)揮最大效績及提高整體質(zhì)素，為基金單位持有人之每個基金單位帶來穩(wěn)定分派，:216。 二〇〇五年及二〇〇%及4 .5%；216。 策略伙伴與管理亞太區(qū)零售房地產(chǎn)投資信托基金方面具有專業(yè)知識；216。l 透過獨(dú)立受托人負(fù)責(zé)保護(hù)基金單位持有人之權(quán)利及權(quán)益及管理人(其董事會大部分成員由獨(dú)立非執(zhí)行董事組成)之獨(dú)立監(jiān)督機(jī)制。香港房委會可持有根據(jù)股份購買協(xié)議而發(fā)行之代價基金單位。當(dāng)全球發(fā)售完成時，領(lǐng)匯(透過PropCo)將成為所有該等物業(yè)之實(shí)益擁有人。此過程擬定于：（I）二〇〇五年十二月底(就表一物業(yè)其中10項物業(yè)而言)；及（II）二〇〇六年首季(就表一物業(yè)其余14項物業(yè)而言)完成。一般面言，管理人將履行或負(fù)責(zé)向領(lǐng)匯提供（其中包括）以下管理服務(wù)：l 制定領(lǐng)匯之投資策略及政策；l 管理領(lǐng)匯之財務(wù)安排、借貸限制及現(xiàn)金流量，以及相關(guān)的風(fēng)險；制定及實(shí)施租賃政策、管理租戶及處理租賃行政及有關(guān)事宜；l 定及實(shí)施租賃策略、管理租戶及處理租賃之行政及有關(guān)事宜；l 制定及實(shí)施樓宇管理、保養(yǎng)及改善(包括日常管理服務(wù))政策及計劃；l 安排足夠之物業(yè)保險及公眾責(zé)任保險；l 評估及實(shí)施符合領(lǐng)匯投資目標(biāo)之房地產(chǎn)投資；及l(fā) 監(jiān)察領(lǐng)匯是否遵守適用之法律、規(guī)則、守則及其他政府規(guī)例及指引。目標(biāo)和策略管理人管理領(lǐng)匯之主要目標(biāo)是為基金單位持有人之每個基金單位帶來穩(wěn)定分派，提供可持續(xù)長期增長之潛力。業(yè)務(wù)策略為達(dá)致其目標(biāo)，管理人將會采用一系列重要之業(yè)務(wù)策略。 發(fā)揮領(lǐng)匯資本結(jié)構(gòu)之最大效益。詳情請參閱本發(fā)售通函‘企業(yè)管治’一節(jié)。策略伙伴服務(wù)之收費(fèi)架構(gòu)包括一項與每個基金單位可分派收入總額掛勾之可變元素。截至二〇〇五年六月三十日。香港房委會已根據(jù)零售及停車場業(yè)務(wù)之經(jīng)審核財務(wù)報表附注1所載基準(zhǔn)，就分拆出售編制過去經(jīng)審核財務(wù)報表、財務(wù)狀況之討論及分析亦載于本發(fā)售通函，以便向投資者提供零售及停車場業(yè)務(wù)在香港房委會管理時之過往業(yè)績表現(xiàn)數(shù)據(jù)。該等政策及考慮在上市日后將不適用于營運(yùn)該等物業(yè)，唯PropCo已經(jīng)與香港房委會議定在若干段時期內(nèi)仍會繼續(xù)實(shí)踐若干有限承諾除外。截至二〇〇五年三月三十一日，管理人約有235名雇員。有關(guān)該等外間物業(yè)管理人所提供之服務(wù)進(jìn)一步之詳情，請參閱本發(fā)售通函‘該等物業(yè)及業(yè)務(wù)一業(yè)務(wù)一物業(yè)管理安排’一節(jié)。 25 /