【正文】 享計(jì)劃。二、 總體策略和概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目具備了市場可接受性和可操作性，但項(xiàng)目成功必須硬件、軟件整合作用。步行街南端以博物館為核心的家具主題商城，并成為區(qū)域性家具集散地。兩側(cè)有兩個(gè)大型的農(nóng)貿(mào)市場，市委、人民公園、工程學(xué)院、67軍及市屬機(jī)關(guān)、單位等。兩側(cè)建筑26層，新建建筑近23萬平方米，總占地7萬平方米。9,專業(yè)市場“返租” “代租”等降低投資風(fēng)險(xiǎn)的促銷手段較多,10,目前產(chǎn)權(quán)式的室內(nèi)綜合性商場,商廈為市場空白點(diǎn).淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場策劃建議項(xiàng)目篇一、 項(xiàng)目狀況1. 位置描述本項(xiàng)目位于淄博張店中心商業(yè)圈內(nèi)，是淄博主要交通干道共青團(tuán)西路和淄博市商業(yè)步行街新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。 集中經(jīng)營,品牌服務(wù)。 本商圈購物客戶以本區(qū)中高收入者,部分周邊區(qū)縣消費(fèi)者為主。 物業(yè)管理:新加坡某物業(yè)管理公司。攤位；區(qū)間面積：57,80,117 m178。（一，二層聯(lián)體）中國財(cái)富陶瓷城位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠對(duì)面； 開發(fā)商；香港恒興公司；均價(jià)：2100元/ m178。.目前張店區(qū)在售經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價(jià)是1310元/m178。還有表現(xiàn)在有些戶型的陽臺(tái)及臥室設(shè)計(jì)上；在淄博很多戶型均為陽臺(tái)設(shè)計(jì)，還有諸如窗戶采用平窗的較多，采用凸窗設(shè)計(jì)的住宅小不多，這可能是受淄博的空氣污染嚴(yán)重及北方溫度相對(duì)較低，天氣寒冷有關(guān)；（3） 底層，頂層設(shè)計(jì)淄博大部分樓盤的臨街，臨路底層都設(shè)計(jì)成了商鋪，有些二層甚至三層都聯(lián)體做商業(yè)，或辦公用房。三房供求基本平衡。沒有背景的開發(fā)商只有通過加強(qiáng)管理和降低原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)獲取利潤。　　7）誠信成為房地產(chǎn)市場的靈魂。　　5）房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，向規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展成為必然趨勢(shì)。目前，淄博市的消費(fèi)水平還較低，2002年城市人均可支配收入7850元，按每戶3人計(jì)算，年戶均可支配收入23550元。二是住房二級(jí)市場的開放和規(guī)范使得房改房放開上市交易，住宅品級(jí)和需求層次拉開，市場交易活躍，規(guī)模逐步擴(kuò)大。淄博整體房地產(chǎn)市場仍屬起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)營仍屬粗放型經(jīng)營；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可與房屋銷(預(yù))售許可管理脫節(jié)。從而造成資金流失，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場出現(xiàn)不平等競爭?！　€(gè)別城區(qū)土地供應(yīng)過量，開發(fā)項(xiàng)目確立不規(guī)范，攤子鋪的過大，存在潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)。2. 由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時(shí)這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。2003年，淄博市現(xiàn)有具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)135家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員3750人。2002年。2000年，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)增加值完成15億元，比上年增長10%；新開工經(jīng)濟(jì)適用住房122萬平方米，竣工74萬平方米，提供住宅10360套；，%，%；房地產(chǎn)交易市場遷入新址，新交易大廳面積3000平方米，實(shí)現(xiàn)“一門式”服務(wù)；住房制度改革平穩(wěn)推進(jìn)，基本完成房改房由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)的過渡；大力推行物業(yè)管理，繼續(xù)開展優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)先活動(dòng)，年內(nèi)有4個(gè)小區(qū)獲省級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)；，高于全省平均水平。,%。,%。%,。住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高投入，；；。,%%。區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值排前3位的依次是淄川區(qū)()、張店區(qū)()、桓臺(tái)縣(),產(chǎn)值增速居前3位的依次為臨淄區(qū)(%)、博山區(qū)(%)、周村區(qū)(%)。經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行呈現(xiàn)出“速度加快、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增強(qiáng)”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。全市國土總面積5938平方公里，其中市區(qū)2961平方公里。二、 淄博社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況描述1. 宏觀經(jīng)濟(jì)： 2003年,%,為十年來增速最高的年份。,%。,%%。從區(qū)縣利潤指標(biāo)完成情況看,利潤總額排前3位的依次為:淄川區(qū)(113193萬元)、桓臺(tái)縣(100250萬元)、臨淄區(qū)(100112萬元)。,%。,%。分區(qū)縣看,稅收總額排前3位的依次是臨淄區(qū)(268517萬元)、張店區(qū)(187567萬元)、淄川區(qū)(92100萬元),增速最高的是高青縣(%)、其次是桓臺(tái)縣(%)、第三位是博山區(qū)(%)?！　±猛赓Y形勢(shì)良好。全年房地產(chǎn)交易面積完成497萬平方米。 、占全市公有住房總量的95%以上；，歸集率達(dá)86%。135家開發(fā)企業(yè)中：國有企業(yè)14家，集體企業(yè)27家，股份制企業(yè)51家，合資(包括外資)企業(yè)8家，民營企業(yè)35家。樓盤綠化上仍屬起步階段。其主要原因是：無計(jì)劃確立開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃失控，多頭批地。也挫傷了部分開發(fā)商的積極性。而多年來建設(shè)項(xiàng)目的確立是建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)在先，自建自用非經(jīng)營性項(xiàng)目和開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的性質(zhì)還沒有區(qū)分，就取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，致使很多企業(yè)在不具備開發(fā)經(jīng)營資格的情況下，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，造成了主體行為違法的事實(shí)，同時(shí)也是造成大量在集體土地上搞開發(fā)的主要原因之一。（5）淄博市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)　　1）住宅需求繼續(xù)擴(kuò)大。為此，住宅的需求量在未來一個(gè)相當(dāng)?shù)臅r(shí)期內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大?！　?）房地產(chǎn)市場向多元方向發(fā)展。世界各國房地產(chǎn)的共同特點(diǎn)，就是企業(yè)的規(guī)模化、集團(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的公司主導(dǎo)了房地產(chǎn)的大部分市場。房地產(chǎn)市場也不例外，開發(fā)商要把誠信當(dāng)作經(jīng)營原則和長期生存和發(fā)展的命脈。形成了淄博市房地產(chǎn)市場的特有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。附加頂層復(fù)式戶型，或者是以三房為主，四房為補(bǔ)充，附加頂層復(fù)式戶型，如：翡翠園等，也有部分樓盤以三房為主，二房為補(bǔ)充，如：天立花園。左右。高層住宅市場具體分析高層住宅市場簡況圖：高層住宅樓盤分布圖從圖2的樓盤分布圖中可看出，高層住宅市場主要集中在柳泉路人民公園一帶，在張店區(qū)城市總體規(guī)劃圖中可以看出，高層建筑一般沿柳泉路一帶規(guī)劃分布，基本構(gòu)造出大城市發(fā)展的輪廓線。； 物業(yè)管理費(fèi)：178。促銷手段:12月1日前優(yōu)惠100元/ m178。.月。 處于城市空間交匯點(diǎn),輻射半徑較大。4,專業(yè),專類商業(yè)市場受投資者青睞,銷售狀況不錯(cuò),日后此類商業(yè)市場在張店區(qū)將增多。商業(yè)街為人行道路，路寬30米，沿街進(jìn)行了綠化和景觀裝飾（原規(guī)劃在橫跨共青團(tuán)路設(shè)立一人行天橋，現(xiàn)已取消，這對(duì)本項(xiàng)目是一利好）。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類、地方特色類、專賣類、自選類為主。三、區(qū)域規(guī)劃分析政府對(duì)城市規(guī)劃的整體調(diào)整，對(duì)以下三方面產(chǎn)生了影響：行政區(qū)域變遷、人口變遷、核心商圈變遷均形成由東向西地平行移動(dòng)狀態(tài)，且原次中心區(qū)業(yè)已逐漸成為核心中心區(qū)，但城市的整體變遷和新中心區(qū)的形成仍有一個(gè)過程，如核心商圈的變化即是此過程的代表表現(xiàn)，在此過程中會(huì)出現(xiàn)新舊商圈的疊加過程，本項(xiàng)目即處于新舊商圈的疊加地段。七、人口及小區(qū)狀況本區(qū)域座落了十余個(gè)住宅小區(qū)，有王辛小區(qū)、公園小區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊小區(qū)、科研小區(qū)和金鼎花園等住宅區(qū)，大多數(shù)為老住宅小區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經(jīng)營者為主，整體人口素質(zhì)高，收入相對(duì)穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。因此，包裝推廣的差異策略就是“如何體現(xiàn)超越？”“如何營造無競爭的環(huán)境？”（二）由此，產(chǎn)品包裝推廣要跳出通常印象中的傳統(tǒng)電子產(chǎn)品市場。 申請(qǐng)成為淄博旅游定點(diǎn)單位； 其它服務(wù)內(nèi)容與設(shè)計(jì)：（1） 管理方式為：統(tǒng)一管理，規(guī)范管理；（2） 統(tǒng)一代開發(fā)票，代辦工商稅務(wù)手續(xù)；（3） 金融服務(wù)體系支撐：與有關(guān)銀行達(dá)成協(xié)議，保證本商場、廠商和客戶存款、取款、轉(zhuǎn)帳等業(yè)務(wù)的方便、快捷；并為每位商戶免費(fèi)辦理一卡通；場內(nèi)設(shè)立獨(dú)立取款機(jī)；（4） 統(tǒng)一代辦商場人員辦公、食宿等相關(guān)事宜；（5） 商場設(shè)立服務(wù)投訴電話；（6） 本商場為無煙商場；（7） 保安服務(wù)：電梯、車場、各出入口及商場內(nèi)部設(shè)立保安監(jiān)控系統(tǒng)，提供24小時(shí)全天候保安服務(wù)；（8） 清潔服務(wù)：專人定期、定時(shí)對(duì)公共場所、走道、樓梯、電梯、廣告位、內(nèi)外墻進(jìn)行清潔；（9） 展銷服務(wù)：獨(dú)有的展示區(qū)，定期對(duì)新產(chǎn)品進(jìn)行展示和促銷服務(wù)，節(jié)假日作滾動(dòng)式促銷；（10） 商務(wù)中心：提供打字、復(fù)印、傳真、翻譯、等服務(wù)；（11） 淄博壹世界數(shù)碼會(huì)定期舉辦各類主題活動(dòng)，加強(qiáng)會(huì)員的橫向溝通與信息交流；（12） 寬頻接入服務(wù)；（13） 法律咨詢服務(wù)；（14） 倉儲(chǔ)服務(wù)（提供數(shù)百個(gè)貨物存放柜）（15） 各樓層電子觸摸屏服務(wù)；（16） 商務(wù)會(huì)所的各類專業(yè)性報(bào)紙期刊的免費(fèi)閱讀服務(wù)；（17） 廣告位的廣告展示服務(wù)；（18） 一年重大活動(dòng)告知制度；注：上述內(nèi)容建議與經(jīng)營管理公司進(jìn)行詳細(xì)探討后予以實(shí)施淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場策劃建議項(xiàng)目定位篇四、 市場定位（一） 市場定位：淄博地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、設(shè)施最完善、產(chǎn)品最齊全的專業(yè)化數(shù)碼電子主題商城； 一站式數(shù)碼電子購物商城 品牌附加值最高 核心商圈，最具投資價(jià)值和升值潛力（二）經(jīng)營產(chǎn)品主題： 電腦產(chǎn)品、配套產(chǎn)品、電腦硬件、個(gè)人電腦 電子元器件、集成電路 軟件開發(fā)和各類軟件 網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品及網(wǎng)絡(luò)工程 辦公自動(dòng)化（傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)及耗材） 音響器材、音像制品、視聽產(chǎn)品 保安和電子監(jiān)控系統(tǒng) 數(shù)碼家電產(chǎn)品（照相機(jī)、攝像機(jī)）及信息家電 通訊設(shè)備及器材（移動(dòng)電話、傳呼機(jī)、電話機(jī)、對(duì)講機(jī)） 二手手機(jī)、電腦及租賃市場1 電子玩具1 網(wǎng)吧和大型游戲機(jī)（三）其它配套主題： 家電醫(yī)院 電腦臺(tái)等家具市場 倉儲(chǔ)、貨運(yùn)市場區(qū)域物流市場 銀行 餐飲、休閑、旅游、商務(wù)配套設(shè)施五、 價(jià)格定位（詳見已提交的關(guān)于淄博數(shù)碼時(shí)代廣場價(jià)格建議及策略）六、 客戶定位（一）本項(xiàng)目目標(biāo)客層根據(jù)使用目的劃分目標(biāo)客戶群（1） 以投資為主要購買目的（2） 自己購買自己使用（3） 觀望心態(tài)較濃，根據(jù)市場變化情況決定是自營還是出租（4） 租賃客戶 各個(gè)目標(biāo)客層的購買心態(tài)（1） 整體投資金額不大，投資風(fēng)險(xiǎn)?。?） 有穩(wěn)定的投資收益（3） 未來具有良好的投資增長性（4） 從眾、跟風(fēng)心理較重（5） 投資意愿較強(qiáng)烈（6） 受傳統(tǒng)文化影響很大，性格偏內(nèi)斂 職業(yè)特征： （1）政府公務(wù)員（2）各私營企業(yè)主（3）企業(yè)高薪及白領(lǐng)階層（4）小生意人 家庭結(jié)構(gòu)：多為穩(wěn)定已婚家庭 家庭收入狀況有相對(duì)穩(wěn)定的收入，家庭收入約在1500元2000元/月左右，家庭小有積蓄 置業(yè)次數(shù)：擁有自有物業(yè)比例大于首次置業(yè)比例（二） 目標(biāo)客層的區(qū)域分布 投資客主要是對(duì)投資有較強(qiáng)烈愿望的人群，其分布仍具有區(qū)域性特點(diǎn)，其原因是由于對(duì)區(qū)域投資及區(qū)域未來發(fā)展有一定的認(rèn)識(shí)和認(rèn)同，便于以后的收益管理（收租和招租等），區(qū)域分布主要以張店區(qū)為主，并包含周邊區(qū)縣有投資意向的目標(biāo)人群；其特點(diǎn)是：有一部分閑錢，認(rèn)為炒股風(fēng)險(xiǎn)大，銀行利息低，希望有較穩(wěn)定和高成長的收益。價(jià)格下調(diào)將使得先期已經(jīng)購買的置業(yè)者失去積極性，影響樓盤的口碑，另一方面，降價(jià)也會(huì)使得樓盤信譽(yù)受損，打算購買的客戶也會(huì)因?yàn)榻祪r(jià)而顧慮重重，改為持幣觀望。 理由：l 低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。n 儲(chǔ)備后手 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后。要結(jié)合兩者具體決定。（6） 收益還原法測(cè)算：商業(yè)回收率約為8年周期，同時(shí)考慮收益回報(bào)及空置率。 租金減半和免半三個(gè)月試營業(yè)計(jì)劃客戶租金簽約交納為一個(gè)月押金和兩個(gè)月租金；若客戶繳納一個(gè)月押金和五個(gè)月租金，客戶可以享有一個(gè)月租金的優(yōu)惠；若客戶繳納一個(gè)月押金和九個(gè)月租金，客戶可以享有三個(gè)月租金的優(yōu)惠；客戶租賃期滿時(shí)，若不續(xù)租，押金可退回；十、 項(xiàng)目包裝策略（一）包裝原則本項(xiàng)目的包裝應(yīng)包括兩個(gè)層面，即產(chǎn)品包裝和概念包裝，做到有形/無形結(jié)合；感性/理性結(jié)合；虛/實(shí)、軟/硬結(jié)合產(chǎn)品包裝：規(guī)劃布局/賣場效果/銷售現(xiàn)場/展示/氣氛營造等（吻合形象和品牌要求，有形的表現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者/策劃者/領(lǐng)跑者的角色）n 原則：主題與風(fēng)格一致，體現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代、潮流、精品、壹（E）時(shí)代n 樓盤包裝細(xì)分表樓盤包裝包裝細(xì)分概念包裝內(nèi)容地盤包裝樓盤范圍內(nèi)的一切廣告宣傳及銷售設(shè)施和用具（硬件）廣告幅、板、旗、牌、展示中心、示范單位、人工景觀銷售包裝“軟件”包裝銷售人員的管理、談吐、語言、著裝、氣氛的營造、活動(dòng)、表演施工建設(shè)包裝施工現(xiàn)場的整體管理涉及到發(fā)展商的實(shí)力、銷售進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量問題，需要作好統(tǒng)籌規(guī)劃管理組織包裝對(duì)工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度總體的籌劃和把握何時(shí)動(dòng)工，加快進(jìn)度何時(shí)封頂，何時(shí)全面竣工，何時(shí)入伙標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的規(guī)劃和運(yùn)用標(biāo)識(shí)系統(tǒng)在這里簡稱為VI系統(tǒng)，它是為所要宣傳的標(biāo)的設(shè)計(jì)的一套統(tǒng)一的視覺標(biāo)識(shí)體系。戶外彩旗布置在共青團(tuán)西路（柳泉路、世紀(jì)路）路段：以投資價(jià)值、現(xiàn)代化數(shù)碼電子商場主賣點(diǎn)、主廣告語為訴求重點(diǎn)。從臨街到臺(tái)階至大門入口處，可以使用鋪設(shè)地毯或采用硬質(zhì)鋪地材料做出人行通道，周邊種植綠色植物做出綠色景觀，也可在人行通道周邊使用大型的樓盤噴繪效果圖，從整體上感覺渾然一體。關(guān)于樣板鋪位的建議樣板鋪位的設(shè)置和設(shè)計(jì)往往是成功引導(dǎo)客戶購房的一個(gè)重要因素。 關(guān)注重大社會(huì)熱點(diǎn)問題，形成聯(lián)系：與本地、地區(qū)或國家的重大事件進(jìn)行加掛，在形成社會(huì)輿論或社會(huì)口語時(shí)使客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生美好聯(lián)想，增加項(xiàng)目或公司的美譽(yù)度。 現(xiàn)場抽獎(jiǎng)：在公共假期時(shí)在銷售現(xiàn)場舉辦各種現(xiàn)場抽獎(jiǎng)活動(dòng)。（1）《淄博日?qǐng)?bào)》發(fā)行量約12萬份，是政府報(bào)，發(fā)行面以淄博地區(qū)為主，面向全國，因其征訂方式為行政手段征訂，其可到達(dá)淄博各級(jí)政府部門和企事業(yè)單位，受眾面大。本地電視媒體：因本地電視可接受的電視頻道過多，建議電視媒體僅作階段性廣