【正文】 （1）《淄博日?qǐng)?bào)》發(fā)行量約12萬(wàn)份，是政府報(bào)，發(fā)行面以淄博地區(qū)為主，面向全國(guó)，因其征訂方式為行政手段征訂，其可到達(dá)淄博各級(jí)政府部門和企事業(yè)單位，受眾面大。 關(guān)注重大社會(huì)熱點(diǎn)問題，形成聯(lián)系：與本地、地區(qū)或國(guó)家的重大事件進(jìn)行加掛，在形成社會(huì)輿論或社會(huì)口語(yǔ)時(shí)使客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生美好聯(lián)想，增加項(xiàng)目或公司的美譽(yù)度。從臨街到臺(tái)階至大門入口處，可以使用鋪設(shè)地毯或采用硬質(zhì)鋪地材料做出人行通道，周邊種植綠色植物做出綠色景觀，也可在人行通道周邊使用大型的樓盤噴繪效果圖，從整體上感覺渾然一體。 租金減半和免半三個(gè)月試營(yíng)業(yè)計(jì)劃客戶租金簽約交納為一個(gè)月押金和兩個(gè)月租金；若客戶繳納一個(gè)月押金和五個(gè)月租金，客戶可以享有一個(gè)月租金的優(yōu)惠；若客戶繳納一個(gè)月押金和九個(gè)月租金，客戶可以享有三個(gè)月租金的優(yōu)惠；客戶租賃期滿時(shí)，若不續(xù)租，押金可退回；十、 項(xiàng)目包裝策略（一）包裝原則本項(xiàng)目的包裝應(yīng)包括兩個(gè)層面，即產(chǎn)品包裝和概念包裝，做到有形/無(wú)形結(jié)合；感性/理性結(jié)合；虛/實(shí)、軟/硬結(jié)合產(chǎn)品包裝：規(guī)劃布局/賣場(chǎng)效果/銷售現(xiàn)場(chǎng)/展示/氣氛營(yíng)造等（吻合形象和品牌要求，有形的表現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者/策劃者/領(lǐng)跑者的角色）n 原則：主題與風(fēng)格一致，體現(xiàn)時(shí)尚、現(xiàn)代、潮流、精品、壹（E）時(shí)代n 樓盤包裝細(xì)分表樓盤包裝包裝細(xì)分概念包裝內(nèi)容地盤包裝樓盤范圍內(nèi)的一切廣告宣傳及銷售設(shè)施和用具（硬件）廣告幅、板、旗、牌、展示中心、示范單位、人工景觀銷售包裝“軟件”包裝銷售人員的管理、談吐、語(yǔ)言、著裝、氣氛的營(yíng)造、活動(dòng)、表演施工建設(shè)包裝施工現(xiàn)場(chǎng)的整體管理涉及到發(fā)展商的實(shí)力、銷售進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量問題，需要作好統(tǒng)籌規(guī)劃管理組織包裝對(duì)工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度總體的籌劃和把握何時(shí)動(dòng)工，加快進(jìn)度何時(shí)封頂，何時(shí)全面竣工，何時(shí)入伙標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的規(guī)劃和運(yùn)用標(biāo)識(shí)系統(tǒng)在這里簡(jiǎn)稱為VI系統(tǒng)，它是為所要宣傳的標(biāo)的設(shè)計(jì)的一套統(tǒng)一的視覺標(biāo)識(shí)體系。要結(jié)合兩者具體決定。 理由：l 低開可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。 申請(qǐng)成為淄博旅游定點(diǎn)單位； 其它服務(wù)內(nèi)容與設(shè)計(jì)：（1） 管理方式為：統(tǒng)一管理，規(guī)范管理；（2） 統(tǒng)一代開發(fā)票，代辦工商稅務(wù)手續(xù)；（3） 金融服務(wù)體系支撐：與有關(guān)銀行達(dá)成協(xié)議，保證本商場(chǎng)、廠商和客戶存款、取款、轉(zhuǎn)帳等業(yè)務(wù)的方便、快捷；并為每位商戶免費(fèi)辦理一卡通；場(chǎng)內(nèi)設(shè)立獨(dú)立取款機(jī)；（4） 統(tǒng)一代辦商場(chǎng)人員辦公、食宿等相關(guān)事宜；（5） 商場(chǎng)設(shè)立服務(wù)投訴電話；（6） 本商場(chǎng)為無(wú)煙商場(chǎng)；（7） 保安服務(wù)：電梯、車場(chǎng)、各出入口及商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)立保安監(jiān)控系統(tǒng)，提供24小時(shí)全天候保安服務(wù)；（8） 清潔服務(wù)：專人定期、定時(shí)對(duì)公共場(chǎng)所、走道、樓梯、電梯、廣告位、內(nèi)外墻進(jìn)行清潔；（9） 展銷服務(wù)：獨(dú)有的展示區(qū)，定期對(duì)新產(chǎn)品進(jìn)行展示和促銷服務(wù)，節(jié)假日作滾動(dòng)式促銷；（10） 商務(wù)中心：提供打字、復(fù)印、傳真、翻譯、等服務(wù)；（11） 淄博壹世界數(shù)碼會(huì)定期舉辦各類主題活動(dòng)，加強(qiáng)會(huì)員的橫向溝通與信息交流；（12） 寬頻接入服務(wù)；（13） 法律咨詢服務(wù)；（14） 倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)（提供數(shù)百個(gè)貨物存放柜）（15） 各樓層電子觸摸屏服務(wù)；（16） 商務(wù)會(huì)所的各類專業(yè)性報(bào)紙期刊的免費(fèi)閱讀服務(wù)；（17） 廣告位的廣告展示服務(wù)；（18） 一年重大活動(dòng)告知制度；注：上述內(nèi)容建議與經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行詳細(xì)探討后予以實(shí)施淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目定位篇四、 市場(chǎng)定位（一） 市場(chǎng)定位：淄博地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、設(shè)施最完善、產(chǎn)品最齊全的專業(yè)化數(shù)碼電子主題商城； 一站式數(shù)碼電子購(gòu)物商城 品牌附加值最高 核心商圈，最具投資價(jià)值和升值潛力（二）經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主題： 電腦產(chǎn)品、配套產(chǎn)品、電腦硬件、個(gè)人電腦 電子元器件、集成電路 軟件開發(fā)和各類軟件 網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品及網(wǎng)絡(luò)工程 辦公自動(dòng)化（傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)及耗材） 音響器材、音像制品、視聽產(chǎn)品 保安和電子監(jiān)控系統(tǒng) 數(shù)碼家電產(chǎn)品（照相機(jī)、攝像機(jī)）及信息家電 通訊設(shè)備及器材（移動(dòng)電話、傳呼機(jī)、電話機(jī)、對(duì)講機(jī)） 二手手機(jī)、電腦及租賃市場(chǎng)1 電子玩具1 網(wǎng)吧和大型游戲機(jī)（三）其它配套主題： 家電醫(yī)院 電腦臺(tái)等家具市場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)市場(chǎng)區(qū)域物流市場(chǎng) 銀行 餐飲、休閑、旅游、商務(wù)配套設(shè)施五、 價(jià)格定位（詳見已提交的關(guān)于淄博數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)價(jià)格建議及策略）六、 客戶定位（一）本項(xiàng)目目標(biāo)客層根據(jù)使用目的劃分目標(biāo)客戶群（1） 以投資為主要購(gòu)買目的（2） 自己購(gòu)買自己使用（3） 觀望心態(tài)較濃，根據(jù)市場(chǎng)變化情況決定是自營(yíng)還是出租（4） 租賃客戶 各個(gè)目標(biāo)客層的購(gòu)買心態(tài)（1） 整體投資金額不大，投資風(fēng)險(xiǎn)?。?） 有穩(wěn)定的投資收益（3） 未來(lái)具有良好的投資增長(zhǎng)性（4） 從眾、跟風(fēng)心理較重（5） 投資意愿較強(qiáng)烈（6） 受傳統(tǒng)文化影響很大，性格偏內(nèi)斂 職業(yè)特征： （1）政府公務(wù)員（2）各私營(yíng)企業(yè)主（3）企業(yè)高薪及白領(lǐng)階層（4）小生意人 家庭結(jié)構(gòu)：多為穩(wěn)定已婚家庭 家庭收入狀況有相對(duì)穩(wěn)定的收入，家庭收入約在1500元2000元/月左右，家庭小有積蓄 置業(yè)次數(shù)：擁有自有物業(yè)比例大于首次置業(yè)比例（二） 目標(biāo)客層的區(qū)域分布 投資客主要是對(duì)投資有較強(qiáng)烈愿望的人群，其分布仍具有區(qū)域性特點(diǎn)，其原因是由于對(duì)區(qū)域投資及區(qū)域未來(lái)發(fā)展有一定的認(rèn)識(shí)和認(rèn)同，便于以后的收益管理（收租和招租等），區(qū)域分布主要以張店區(qū)為主，并包含周邊區(qū)縣有投資意向的目標(biāo)人群；其特點(diǎn)是：有一部分閑錢，認(rèn)為炒股風(fēng)險(xiǎn)大，銀行利息低，希望有較穩(wěn)定和高成長(zhǎng)的收益。七、人口及小區(qū)狀況本區(qū)域座落了十余個(gè)住宅小區(qū)，有王辛小區(qū)、公園小區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊小區(qū)、科研小區(qū)和金鼎花園等住宅區(qū)，大多數(shù)為老住宅小區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主，整體人口素質(zhì)高，收入相對(duì)穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類、地方特色類、專賣類、自選類為主。4,專業(yè),專類商業(yè)市場(chǎng)受投資者青睞,銷售狀況不錯(cuò),日后此類商業(yè)市場(chǎng)在張店區(qū)將增多。.月。； 物業(yè)管理費(fèi)：178。左右。形成了淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。世界各國(guó)房地產(chǎn)的共同特點(diǎn)，就是企業(yè)的規(guī)?；?、集團(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的公司主導(dǎo)了房地產(chǎn)的大部分市場(chǎng)。為此，住宅的需求量在未來(lái)一個(gè)相當(dāng)?shù)臅r(shí)期內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大。而多年來(lái)建設(shè)項(xiàng)目的確立是建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)在先，自建自用非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的性質(zhì)還沒有區(qū)分，就取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，致使很多企業(yè)在不具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的情況下，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，造成了主體行為違法的事實(shí)，同時(shí)也是造成大量在集體土地上搞開發(fā)的主要原因之一。其主要原因是：無(wú)計(jì)劃確立開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃失控，多頭批地。135家開發(fā)企業(yè)中：國(guó)有企業(yè)14家，集體企業(yè)27家，股份制企業(yè)51家，合資(包括外資)企業(yè)8家，民營(yíng)企業(yè)35家。全年房地產(chǎn)交易面積完成497萬(wàn)平方米。分區(qū)縣看,稅收總額排前3位的依次是臨淄區(qū)(268517萬(wàn)元)、張店區(qū)(187567萬(wàn)元)、淄川區(qū)(92100萬(wàn)元),增速最高的是高青縣(%)、其次是桓臺(tái)縣(%)、第三位是博山區(qū)(%)。,%。,%%。二、 淄博社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況描述1. 宏觀經(jīng)濟(jì)： 2003年,%,為十年來(lái)增速最高的年份。經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行呈現(xiàn)出“速度加快、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增強(qiáng)”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。,%%。%,。,%。2002年。2. 由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時(shí)這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。從而造成資金流失，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)出現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)。淄博整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍屬粗放型經(jīng)營(yíng)；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。目前，淄博市的消費(fèi)水平還較低，2002年城市人均可支配收入7850元，按每戶3人計(jì)算，年戶均可支配收入23550元。　　7）誠(chéng)信成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂。三房供求基本平衡。.目前張店區(qū)在售經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價(jià)是1310元/m178。攤位；區(qū)間面積：57,80,117 m178。 本商圈購(gòu)物客戶以本區(qū)中高收入者,部分周邊區(qū)縣消費(fèi)者為主。9,專業(yè)市場(chǎng)“返租” “代租”等降低投資風(fēng)險(xiǎn)的促銷手段較多,10,目前產(chǎn)權(quán)式的室內(nèi)綜合性商場(chǎng),商廈為市場(chǎng)空白點(diǎn).淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目篇一、 項(xiàng)目狀況1. 位置描述本項(xiàng)目位于淄博張店中心商業(yè)圈內(nèi)，是淄博主要交通干道共青團(tuán)西路和淄博市商業(yè)步行街新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。兩側(cè)有兩個(gè)大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，市委、人民公園、工程學(xué)院、67軍及市屬機(jī)關(guān)、單位等。二、 總體策略和概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目具備了市場(chǎng)可接受性和可操作性，但項(xiàng)目成功必須硬件、軟件整合作用。另外命名建議有：淄博（賽格）數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)（二） 差異化形象策略現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)營(yíng)，一改過去傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式 硬件齊全紅外線攝像監(jiān)控設(shè)施；專有載貨電梯；殘障服務(wù)設(shè)施；室內(nèi)、室外雙停車場(chǎng)，自行車停放；全 面?zhèn)}儲(chǔ)服務(wù)；商務(wù)洽談、辦公空間，商務(wù)會(huì)議功能；唯一強(qiáng)大展示空間；建材設(shè)施、展示柜一步到位等； 強(qiáng)大電子商務(wù)配套服務(wù)支持體系：網(wǎng)上柜臺(tái)；網(wǎng)上電子商務(wù)集體采購(gòu)；淄、深、濟(jì)三地資訊交互服務(wù)等； 完善的售后服務(wù)體系：數(shù)碼電子醫(yī)院；集團(tuán)定點(diǎn)采購(gòu)特約單位；一對(duì)一企業(yè)支持、拓展業(yè)務(wù)計(jì)劃設(shè)計(jì)；旅游定點(diǎn)單位；強(qiáng)大的媒體宣傳支援體系；場(chǎng)內(nèi)集團(tuán)采購(gòu)和場(chǎng)內(nèi)招標(biāo)；特別金融服務(wù)體系支撐等； 潮流時(shí)尚形象九、 價(jià)格及付款方式策略（一） 定價(jià)原則價(jià)格如果定的不合適，高了造成銷售困難，低了平白損失應(yīng)得利潤(rùn)，更甚者，對(duì)項(xiàng)目形象也造成難以彌補(bǔ)的負(fù)面影響。n 價(jià)格透明 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。如果降價(jià)，以調(diào)整“底價(jià)”的方式處理較好。 戶外廣告（1） 精神堡壘本項(xiàng)目設(shè)立的精神堡壘有兩處，商場(chǎng)鐘樓部分，因此處是商業(yè)街至高點(diǎn)，是向周邊展示項(xiàng)目形象的重要部分，初步建議在鐘樓四面懸掛巨幅，巨幅可考慮夜視效果，并打上燈光；在步行街南段入口處設(shè)立現(xiàn)代化形象、LOGO的精神堡壘，并考慮夜視效果，因此處是主要交通干道，周圍車流和人流旺盛。如接待臺(tái)（長(zhǎng)、寬、高尺寸、預(yù)留幾個(gè)人員位置、做幾個(gè)抽屜）等。（此方式采用時(shí)應(yīng)注意在聚集起一定量的觀望客戶時(shí)使用） 外展場(chǎng)設(shè)置：選擇周末兩天或重大節(jié)假日間，在重要人流聚集地設(shè)置外展場(chǎng)，外展場(chǎng)的設(shè)置與外展場(chǎng)造勢(shì)和現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)形成互動(dòng)，同時(shí)，穿插演出、抽獎(jiǎng)和有獎(jiǎng)問答等方式增加人潮，并通過看樓專車帶有意愿的客戶前往售樓現(xiàn)場(chǎng)。閱讀人群：團(tuán)體、公司、市民等，家庭和個(gè)人讀者較多。十二、 媒體宣傳廣告策略（一）媒體情況媒體媒體是信息的載體，主要有報(bào)紙、電視、廣播、雜志等等。樣板鋪位的選擇可選用一個(gè)專賣店和一個(gè)鋪位，按真實(shí)的賣場(chǎng)進(jìn)行布置，對(duì)燈光、色彩、展示品擺放等賣場(chǎng)布置要充分考慮。工地形象l 施工現(xiàn)場(chǎng)保持整齊，注意灑水，防止粉塵飛揚(yáng)；l 建筑體給予防護(hù)包裝，并注意整齊、新穎的形象；l 施工人員配帶安全帽，并注意著裝整齊；l 施工現(xiàn)場(chǎng)非展示面圍板隔離，粉飾一新，標(biāo)明樓盤名稱及標(biāo)識(shí)；l 施工材料堆放整齊l 工地現(xiàn)場(chǎng)人性化、溫柔的警告牌如：為了您的安全，請(qǐng)注意……..為了您和您家人的幸福，請(qǐng)注意…………或口號(hào)式標(biāo)語(yǔ)如：爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程慶祝本項(xiàng)目被評(píng)為省優(yōu)工程等現(xiàn)場(chǎng)展示中心建議a) 必須有明亮、寬敞、舒適的展示、接待中心和精心制作的示范商鋪；b) 展示中心位置選擇和開門要求與主要進(jìn)出道路平行（選擇在面對(duì)關(guān)口的一面較好），便于室內(nèi)銷售動(dòng)線的流暢。 開業(yè)前發(fā)展商供樓（105%）（1） 買方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)支付定金人民幣8000元整；（2） 買方簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書》7天內(nèi)支付總樓價(jià)款20%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》；（3） 剩余30%樓款每半年支付給發(fā)展商15%，分一年付清。3) 針對(duì)每個(gè)部分分別定出垂直差價(jià)，一般先確定主價(jià)樓層，其價(jià)格等于“平均單價(jià)”。另外，討價(jià)還價(jià)的余地太大也會(huì)延長(zhǎng)顧客的決策期，給銷售操作帶來(lái)麻煩。 針對(duì)消費(fèi)者建立“壹世界”數(shù)碼家電醫(yī)院：為本商場(chǎng)購(gòu)物的消費(fèi)者提供更完全的保障服務(wù)。六、商業(yè)氛圍本區(qū)域周圍形成了多個(gè)主題商業(yè)組團(tuán)。其建設(shè)的意義在于： 體現(xiàn)組群式城市的特點(diǎn)； 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市繁榮； 體現(xiàn)以人為本的思想； 提高城市的文化品位 增強(qiáng)城市的輻射力和凝聚力 更好地塑造城市形象（一） 新世界步行商業(yè)街概況地理位置：項(xiàng)目位于淄博市中心城區(qū)張店區(qū)四路北段。隨著本商圈內(nèi)的生勢(shì)將越來(lái)越壯大。 交付時(shí)間:2004年秋均價(jià)：3480元/ m178。； 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。三房占主導(dǎo)地位，說明了淄博住宅市場(chǎng)的開發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民的家庭人中結(jié)構(gòu)，生活習(xí)俗和消費(fèi)需求。目前，淄博市的住宅價(jià)格與開發(fā)成本基本相等，其利潤(rùn)空間幾乎為零。城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和租賃、抵押、評(píng)估將加快發(fā)育。有60%的居民戶有住房，但不理想，由于企業(yè)效益不好，想通過籌資或按揭貸款準(zhǔn)備購(gòu)房改善居住條件。　　房地產(chǎn)的開發(fā)、拆遷、商品房銷(預(yù))售等過程都屬于房地產(chǎn)綜合開發(fā)其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，均屬于開發(fā)建設(shè)行為。有的區(qū)縣和