【正文】 （1）《淄博日報》發(fā)行量約12萬份，是政府報，發(fā)行面以淄博地區(qū)為主，面向全國，因其征訂方式為行政手段征訂，其可到達(dá)淄博各級政府部門和企事業(yè)單位，受眾面大。 關(guān)注重大社會熱點問題，形成聯(lián)系：與本地、地區(qū)或國家的重大事件進(jìn)行加掛，在形成社會輿論或社會口語時使客戶對本項目產(chǎn)生美好聯(lián)想，增加項目或公司的美譽度。從臨街到臺階至大門入口處，可以使用鋪設(shè)地毯或采用硬質(zhì)鋪地材料做出人行通道，周邊種植綠色植物做出綠色景觀，也可在人行通道周邊使用大型的樓盤噴繪效果圖，從整體上感覺渾然一體。 租金減半和免半三個月試營業(yè)計劃客戶租金簽約交納為一個月押金和兩個月租金；若客戶繳納一個月押金和五個月租金，客戶可以享有一個月租金的優(yōu)惠；若客戶繳納一個月押金和九個月租金，客戶可以享有三個月租金的優(yōu)惠；客戶租賃期滿時，若不續(xù)租，押金可退回；十、 項目包裝策略（一）包裝原則本項目的包裝應(yīng)包括兩個層面，即產(chǎn)品包裝和概念包裝，做到有形/無形結(jié)合；感性/理性結(jié)合；虛/實、軟/硬結(jié)合產(chǎn)品包裝：規(guī)劃布局/賣場效果/銷售現(xiàn)場/展示/氣氛營造等（吻合形象和品牌要求，有形的表現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者/策劃者/領(lǐng)跑者的角色）n 原則：主題與風(fēng)格一致，體現(xiàn)時尚、現(xiàn)代、潮流、精品、壹（E）時代n 樓盤包裝細(xì)分表樓盤包裝包裝細(xì)分概念包裝內(nèi)容地盤包裝樓盤范圍內(nèi)的一切廣告宣傳及銷售設(shè)施和用具（硬件）廣告幅、板、旗、牌、展示中心、示范單位、人工景觀銷售包裝“軟件”包裝銷售人員的管理、談吐、語言、著裝、氣氛的營造、活動、表演施工建設(shè)包裝施工現(xiàn)場的整體管理涉及到發(fā)展商的實力、銷售進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量問題，需要作好統(tǒng)籌規(guī)劃管理組織包裝對工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度總體的籌劃和把握何時動工，加快進(jìn)度何時封頂，何時全面竣工，何時入伙標(biāo)識系統(tǒng)的規(guī)劃和運用標(biāo)識系統(tǒng)在這里簡稱為VI系統(tǒng)，它是為所要宣傳的標(biāo)的設(shè)計的一套統(tǒng)一的視覺標(biāo)識體系。要結(jié)合兩者具體決定。 理由：l 低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。 申請成為淄博旅游定點單位； 其它服務(wù)內(nèi)容與設(shè)計：（1） 管理方式為：統(tǒng)一管理，規(guī)范管理；（2） 統(tǒng)一代開發(fā)票，代辦工商稅務(wù)手續(xù)；（3） 金融服務(wù)體系支撐：與有關(guān)銀行達(dá)成協(xié)議，保證本商場、廠商和客戶存款、取款、轉(zhuǎn)帳等業(yè)務(wù)的方便、快捷；并為每位商戶免費辦理一卡通；場內(nèi)設(shè)立獨立取款機；（4） 統(tǒng)一代辦商場人員辦公、食宿等相關(guān)事宜；（5） 商場設(shè)立服務(wù)投訴電話；（6） 本商場為無煙商場；（7） 保安服務(wù)：電梯、車場、各出入口及商場內(nèi)部設(shè)立保安監(jiān)控系統(tǒng)，提供24小時全天候保安服務(wù)；（8） 清潔服務(wù)：專人定期、定時對公共場所、走道、樓梯、電梯、廣告位、內(nèi)外墻進(jìn)行清潔；（9） 展銷服務(wù)：獨有的展示區(qū)，定期對新產(chǎn)品進(jìn)行展示和促銷服務(wù)，節(jié)假日作滾動式促銷；（10） 商務(wù)中心：提供打字、復(fù)印、傳真、翻譯、等服務(wù)；（11） 淄博壹世界數(shù)碼會定期舉辦各類主題活動，加強會員的橫向溝通與信息交流；（12） 寬頻接入服務(wù)；（13） 法律咨詢服務(wù)；（14） 倉儲服務(wù)（提供數(shù)百個貨物存放柜）（15） 各樓層電子觸摸屏服務(wù)；（16） 商務(wù)會所的各類專業(yè)性報紙期刊的免費閱讀服務(wù)；（17） 廣告位的廣告展示服務(wù)；（18） 一年重大活動告知制度；注：上述內(nèi)容建議與經(jīng)營管理公司進(jìn)行詳細(xì)探討后予以實施淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議項目定位篇四、 市場定位（一） 市場定位：淄博地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、設(shè)施最完善、產(chǎn)品最齊全的專業(yè)化數(shù)碼電子主題商城； 一站式數(shù)碼電子購物商城 品牌附加值最高 核心商圈，最具投資價值和升值潛力（二）經(jīng)營產(chǎn)品主題： 電腦產(chǎn)品、配套產(chǎn)品、電腦硬件、個人電腦 電子元器件、集成電路 軟件開發(fā)和各類軟件 網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品及網(wǎng)絡(luò)工程 辦公自動化（傳真機、復(fù)印機及耗材） 音響器材、音像制品、視聽產(chǎn)品 保安和電子監(jiān)控系統(tǒng) 數(shù)碼家電產(chǎn)品（照相機、攝像機）及信息家電 通訊設(shè)備及器材（移動電話、傳呼機、電話機、對講機） 二手手機、電腦及租賃市場1 電子玩具1 網(wǎng)吧和大型游戲機（三）其它配套主題： 家電醫(yī)院 電腦臺等家具市場 倉儲、貨運市場區(qū)域物流市場 銀行 餐飲、休閑、旅游、商務(wù)配套設(shè)施五、 價格定位（詳見已提交的關(guān)于淄博數(shù)碼時代廣場價格建議及策略）六、 客戶定位（一）本項目目標(biāo)客層根據(jù)使用目的劃分目標(biāo)客戶群（1） 以投資為主要購買目的（2） 自己購買自己使用（3） 觀望心態(tài)較濃，根據(jù)市場變化情況決定是自營還是出租（4） 租賃客戶 各個目標(biāo)客層的購買心態(tài)（1） 整體投資金額不大，投資風(fēng)險小（2） 有穩(wěn)定的投資收益（3） 未來具有良好的投資增長性（4） 從眾、跟風(fēng)心理較重（5） 投資意愿較強烈（6） 受傳統(tǒng)文化影響很大，性格偏內(nèi)斂 職業(yè)特征： （1）政府公務(wù)員（2）各私營企業(yè)主（3）企業(yè)高薪及白領(lǐng)階層（4）小生意人 家庭結(jié)構(gòu)：多為穩(wěn)定已婚家庭 家庭收入狀況有相對穩(wěn)定的收入，家庭收入約在1500元2000元/月左右，家庭小有積蓄 置業(yè)次數(shù)：擁有自有物業(yè)比例大于首次置業(yè)比例（二） 目標(biāo)客層的區(qū)域分布 投資客主要是對投資有較強烈愿望的人群，其分布仍具有區(qū)域性特點，其原因是由于對區(qū)域投資及區(qū)域未來發(fā)展有一定的認(rèn)識和認(rèn)同，便于以后的收益管理（收租和招租等），區(qū)域分布主要以張店區(qū)為主，并包含周邊區(qū)縣有投資意向的目標(biāo)人群；其特點是：有一部分閑錢，認(rèn)為炒股風(fēng)險大，銀行利息低，希望有較穩(wěn)定和高成長的收益。七、人口及小區(qū)狀況本區(qū)域座落了十余個住宅小區(qū)，有王辛小區(qū)、公園小區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊小區(qū)、科研小區(qū)和金鼎花園等住宅區(qū)，大多數(shù)為老住宅小區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經(jīng)營者為主，整體人口素質(zhì)高，收入相對穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類、地方特色類、專賣類、自選類為主。4,專業(yè),專類商業(yè)市場受投資者青睞,銷售狀況不錯,日后此類商業(yè)市場在張店區(qū)將增多。.月。； 物業(yè)管理費：178。左右。形成了淄博市房地產(chǎn)市場的特有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。世界各國房地產(chǎn)的共同特點，就是企業(yè)的規(guī)?；⒓瘓F化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的公司主導(dǎo)了房地產(chǎn)的大部分市場。為此，住宅的需求量在未來一個相當(dāng)?shù)臅r期內(nèi)繼續(xù)擴大。而多年來建設(shè)項目的確立是建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)在先，自建自用非經(jīng)營性項目和開發(fā)經(jīng)營項目的性質(zhì)還沒有區(qū)分，就取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，致使很多企業(yè)在不具備開發(fā)經(jīng)營資格的情況下，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，造成了主體行為違法的事實，同時也是造成大量在集體土地上搞開發(fā)的主要原因之一。其主要原因是：無計劃確立開發(fā)項目，規(guī)劃失控，多頭批地。135家開發(fā)企業(yè)中：國有企業(yè)14家，集體企業(yè)27家，股份制企業(yè)51家，合資(包括外資)企業(yè)8家，民營企業(yè)35家。全年房地產(chǎn)交易面積完成497萬平方米。分區(qū)縣看,稅收總額排前3位的依次是臨淄區(qū)(268517萬元)、張店區(qū)(187567萬元)、淄川區(qū)(92100萬元),增速最高的是高青縣(%)、其次是桓臺縣(%)、第三位是博山區(qū)(%)。,%。,%%。二、 淄博社會經(jīng)濟狀況描述1. 宏觀經(jīng)濟： 2003年,%,為十年來增速最高的年份。經(jīng)濟總體運行呈現(xiàn)出“速度加快、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增強”的良好發(fā)展態(tài)勢。,%%。%,。,%。2002年。2. 由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時這也帶動了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動。從而造成資金流失，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場出現(xiàn)不平等競爭。淄博整體房地產(chǎn)市場仍屬起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)營仍屬粗放型經(jīng)營；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。目前，淄博市的消費水平還較低，2002年城市人均可支配收入7850元，按每戶3人計算，年戶均可支配收入23550元?！　?）誠信成為房地產(chǎn)市場的靈魂。三房供求基本平衡。.目前張店區(qū)在售經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價是1310元/m178。攤位；區(qū)間面積：57,80,117 m178。 本商圈購物客戶以本區(qū)中高收入者,部分周邊區(qū)縣消費者為主。9,專業(yè)市場“返租” “代租”等降低投資風(fēng)險的促銷手段較多,10,目前產(chǎn)權(quán)式的室內(nèi)綜合性商場,商廈為市場空白點.淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議項目篇一、 項目狀況1. 位置描述本項目位于淄博張店中心商業(yè)圈內(nèi)，是淄博主要交通干道共青團西路和淄博市商業(yè)步行街新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。兩側(cè)有兩個大型的農(nóng)貿(mào)市場，市委、人民公園、工程學(xué)院、67軍及市屬機關(guān)、單位等。二、 總體策略和概念設(shè)計項目具備了市場可接受性和可操作性，但項目成功必須硬件、軟件整合作用。另外命名建議有：淄博（賽格）數(shù)碼時代廣場（二） 差異化形象策略現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)營，一改過去傳統(tǒng)經(jīng)營方式 硬件齊全紅外線攝像監(jiān)控設(shè)施；專有載貨電梯；殘障服務(wù)設(shè)施；室內(nèi)、室外雙停車場，自行車停放；全 面?zhèn)}儲服務(wù)；商務(wù)洽談、辦公空間，商務(wù)會議功能；唯一強大展示空間；建材設(shè)施、展示柜一步到位等； 強大電子商務(wù)配套服務(wù)支持體系：網(wǎng)上柜臺；網(wǎng)上電子商務(wù)集體采購；淄、深、濟三地資訊交互服務(wù)等； 完善的售后服務(wù)體系：數(shù)碼電子醫(yī)院；集團定點采購特約單位；一對一企業(yè)支持、拓展業(yè)務(wù)計劃設(shè)計；旅游定點單位；強大的媒體宣傳支援體系；場內(nèi)集團采購和場內(nèi)招標(biāo)；特別金融服務(wù)體系支撐等； 潮流時尚形象九、 價格及付款方式策略（一） 定價原則價格如果定的不合適，高了造成銷售困難，低了平白損失應(yīng)得利潤，更甚者，對項目形象也造成難以彌補的負(fù)面影響。n 價格透明 樓價一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價還價和人情折扣。如果降價，以調(diào)整“底價”的方式處理較好。 戶外廣告（1） 精神堡壘本項目設(shè)立的精神堡壘有兩處，商場鐘樓部分，因此處是商業(yè)街至高點，是向周邊展示項目形象的重要部分，初步建議在鐘樓四面懸掛巨幅，巨幅可考慮夜視效果，并打上燈光；在步行街南段入口處設(shè)立現(xiàn)代化形象、LOGO的精神堡壘，并考慮夜視效果，因此處是主要交通干道，周圍車流和人流旺盛。如接待臺（長、寬、高尺寸、預(yù)留幾個人員位置、做幾個抽屜）等。（此方式采用時應(yīng)注意在聚集起一定量的觀望客戶時使用） 外展場設(shè)置：選擇周末兩天或重大節(jié)假日間，在重要人流聚集地設(shè)置外展場，外展場的設(shè)置與外展場造勢和現(xiàn)場造勢形成互動，同時，穿插演出、抽獎和有獎問答等方式增加人潮，并通過看樓專車帶有意愿的客戶前往售樓現(xiàn)場。閱讀人群：團體、公司、市民等，家庭和個人讀者較多。十二、 媒體宣傳廣告策略（一）媒體情況媒體媒體是信息的載體，主要有報紙、電視、廣播、雜志等等。樣板鋪位的選擇可選用一個專賣店和一個鋪位，按真實的賣場進(jìn)行布置，對燈光、色彩、展示品擺放等賣場布置要充分考慮。工地形象l 施工現(xiàn)場保持整齊，注意灑水，防止粉塵飛揚；l 建筑體給予防護(hù)包裝，并注意整齊、新穎的形象；l 施工人員配帶安全帽，并注意著裝整齊；l 施工現(xiàn)場非展示面圍板隔離，粉飾一新，標(biāo)明樓盤名稱及標(biāo)識；l 施工材料堆放整齊l 工地現(xiàn)場人性化、溫柔的警告牌如：為了您的安全，請注意……..為了您和您家人的幸福，請注意…………或口號式標(biāo)語如：爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程慶祝本項目被評為省優(yōu)工程等現(xiàn)場展示中心建議a) 必須有明亮、寬敞、舒適的展示、接待中心和精心制作的示范商鋪；b) 展示中心位置選擇和開門要求與主要進(jìn)出道路平行（選擇在面對關(guān)口的一面較好），便于室內(nèi)銷售動線的流暢。 開業(yè)前發(fā)展商供樓（105%）（1） 買方簽訂《商品房認(rèn)購書》時支付定金人民幣8000元整；（2） 買方簽訂《商品房認(rèn)購書》7天內(nèi)支付總樓價款20%（含定金）并簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》；（3） 剩余30%樓款每半年支付給發(fā)展商15%，分一年付清。3) 針對每個部分分別定出垂直差價，一般先確定主價樓層，其價格等于“平均單價”。另外，討價還價的余地太大也會延長顧客的決策期，給銷售操作帶來麻煩。 針對消費者建立“壹世界”數(shù)碼家電醫(yī)院：為本商場購物的消費者提供更完全的保障服務(wù)。六、商業(yè)氛圍本區(qū)域周圍形成了多個主題商業(yè)組團。其建設(shè)的意義在于： 體現(xiàn)組群式城市的特點； 促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展和城市繁榮； 體現(xiàn)以人為本的思想； 提高城市的文化品位 增強城市的輻射力和凝聚力 更好地塑造城市形象（一） 新世界步行商業(yè)街概況地理位置：項目位于淄博市中心城區(qū)張店區(qū)四路北段。隨著本商圈內(nèi)的生勢將越來越壯大。 交付時間:2004年秋均價：3480元/ m178。； 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。三房占主導(dǎo)地位，說明了淄博住宅市場的開發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民的家庭人中結(jié)構(gòu)，生活習(xí)俗和消費需求。目前，淄博市的住宅價格與開發(fā)成本基本相等，其利潤空間幾乎為零。城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地產(chǎn)二級市場和租賃、抵押、評估將加快發(fā)育。有60%的居民戶有住房，但不理想，由于企業(yè)效益不好，想通過籌資或按揭貸款準(zhǔn)備購房改善居住條件?！　》康禺a(chǎn)的開發(fā)、拆遷、商品房銷(預(yù))售等過程都屬于房地產(chǎn)綜合開發(fā)其中的一個環(huán)節(jié)，均屬于開發(fā)建設(shè)行為。有的區(qū)縣和