【正文】 .....................................................................................29 生活結(jié)構(gòu)調(diào)查 ....................................................................................................................29 ? 人口結(jié)構(gòu) ...........................................................................................................................29 ? 家庭戶(hù)數(shù)構(gòu)成 ....................................................................................................................29 ? 收入水平 ...........................................................................................................................29 ? 消費(fèi)水平 ...........................................................................................................................29 ? 購(gòu)買(mǎi)行為 ...........................................................................................................................29 城市結(jié)構(gòu)調(diào)查 ....................................................................................................................30 ? 地勢(shì)結(jié)構(gòu) ...........................................................................................................................30 ? 交通情況 ...........................................................................................................................30 ? 地段的調(diào)查 .......................................................................................................................30 ? 各項(xiàng)機(jī)能的調(diào)查 ................................................................................................................30 ? 城市規(guī)劃調(diào)查 ....................................................................................................................30 零售業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查 ................................................................................................................31 城市商圈的調(diào)查 .........................................................................................................31 零售業(yè)態(tài)的調(diào)查 .........................................................................................................31 零售業(yè)種的調(diào)查 .........................................................................................................31 消費(fèi)者的調(diào)查 ....................................................................................................................31 購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣的調(diào)查 .........................................................................................................31 購(gòu)買(mǎi)能力的調(diào)查 .........................................................................................................31 購(gòu)買(mǎi)量的調(diào)查 .............................................................................................................31 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查 ................................................................................................................31 場(chǎng)所調(diào)查 ....................................................................................................................31 商品構(gòu)成調(diào)查 .............................................................................................................31 人流調(diào)查 ....................................................................................................................31 7 商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā) .......................................................................................................................32 商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)理念 .........................................................................................................32 項(xiàng)目選址和市場(chǎng)調(diào)查要注重地段的商業(yè)價(jià)值 ...............................................................32 項(xiàng)目定位須有差異性。如百貨商店的出現(xiàn)是適應(yīng)西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷(xiāo)售和城市化進(jìn)程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應(yīng)商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購(gòu)物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然反映，而無(wú)店鋪銷(xiāo)售則是電子技術(shù)和信息技術(shù)在流通領(lǐng)城的延伸。不同的國(guó)家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)力發(fā)展水平、消費(fèi)習(xí)慣和心理 ,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國(guó)家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結(jié)果。就 以我國(guó)所地處的亞洲來(lái)看，近幾年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn)在以下幾方面： ? 趨勢(shì)一：零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；? 從市場(chǎng)份額上來(lái)看，零售業(yè)近幾年來(lái)在亞洲出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)募卸?，少?shù)大的零售商掌握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，占有壟斷意義的市場(chǎng)份額。從 1996 年香港超市、便利店數(shù)變化的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， 1992 年到 1996 年超市、 便利店分別增長(zhǎng)了 25%和 26%,同期的傳統(tǒng)食雜店比原來(lái)減少了 19 個(gè)百分點(diǎn)。海外銷(xiāo)售正逐漸成為家樂(lè)?？傮w銷(xiāo)售額的主要來(lái)源。表現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)態(tài) —— 百貨店自身已一改往昔“購(gòu)物不講環(huán)境、經(jīng)營(yíng)不求特色、商品不分檔次”的無(wú)市場(chǎng)細(xì)分、無(wú)市場(chǎng)定位的狀態(tài)，而出現(xiàn)市場(chǎng)定位的多元化傾向。前面說(shuō)過(guò)，基于 種種理由，國(guó)內(nèi)眾多資本十分看好購(gòu)物中心、超市、連鎖店等新興業(yè)態(tài)，這必然會(huì)出現(xiàn)未來(lái)國(guó)內(nèi)資本對(duì)此塊陣地大爭(zhēng)奪的戰(zhàn)況。這是因?yàn)椋弘S著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大，居民消費(fèi)水平的提高，休閑與購(gòu)物相結(jié)合的 “ 一站終點(diǎn) ” 的消費(fèi)需求必將迅速增長(zhǎng)。目前我國(guó)百貨店尤其是大多國(guó)有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是開(kāi)始，未來(lái)的生存將更加艱難。其二，品類(lèi)擺放的科學(xué)性。 ? 專(zhuān)業(yè)性零售商業(yè)的特色化與連鎖化 隨著生活水平的提高，為了滿(mǎn)足不斷細(xì)分的消費(fèi)者需求，零售行業(yè)中出現(xiàn)專(zhuān)門(mén)從事某一類(lèi)產(chǎn)品零售的商店是不可避免的 。 相應(yīng)的，如果將地處相同街道相近相連的幾家百貨商店圈起，賦與其一定的主題，配以相應(yīng)的文化氛圍，形成 “ 商業(yè)圈 ” ，做到商業(yè)街道的品牌化，其連帶效應(yīng)對(duì)上海地區(qū)的零售商業(yè)無(wú)疑是積極有效的。 商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎(chǔ)工作。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來(lái)店購(gòu)買(mǎi)商品也較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店 25%左右的顧客。它有助于企業(yè)合進(jìn)選擇店址，在符合設(shè)址原則的條件下，確定適宜的設(shè)址地點(diǎn)；有助于企業(yè)制定市場(chǎng)開(kāi)拓目標(biāo)，明確哪些是本商場(chǎng)的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴(kuò)大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來(lái)源和客流邊圈 次圈 主圈 11 類(lèi)型的基礎(chǔ)上，開(kāi)展有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)。 ? 商圈分析應(yīng)考慮的因素 ? 人口數(shù)量及特點(diǎn) 包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過(guò)往人口數(shù)量、居民戶(hù)數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。造成這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽(yù)，服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，商品經(jīng)營(yíng)的特色，價(jià)位的高低，以及物質(zhì)設(shè)施的差異等。一般情況下，以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）為主，而以經(jīng)營(yíng)高檔大件耐用消費(fèi)品為主的百貨商店，其商圈的邊緣部分可擴(kuò)展到 12 公里左右。根據(jù)有關(guān)專(zhuān)家的研究，兩家同類(lèi)型的百貨同商店相距在 公里以外， 8公里以?xún)?nèi)，對(duì)顧客的爭(zhēng)奪是激烈的，兩家商店的商圈都會(huì)縮小，只有少部分的共同商圈。但不管理論上如何爭(zhēng)論，實(shí)際上，各種新興業(yè)態(tài)自九十年代初引入以來(lái)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，超級(jí)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店等如雨后春筍，對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)百貨商店這一單一業(yè)態(tài)形 式和眾多單體店（獨(dú)立商店）構(gòu)成強(qiáng)大沖擊之勢(shì)。 1998 年初研究和設(shè)計(jì)我國(guó)零售商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)時(shí)，主要考慮了兩方面的因素：一是我國(guó)零售各業(yè)態(tài)的發(fā)展水平和所處的生命周期。 這里的百貨商店，不是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)中的 “ 日用百貨零售業(yè) ” ，而是指經(jīng)營(yíng)多品種、多門(mén)類(lèi)的綜合性商店，包括大中小型綜合經(jīng)營(yíng)的商店。一個(gè)多世紀(jì)以來(lái)先后出現(xiàn)的百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、方便店、折扣商店等都是獨(dú) 立于其他類(lèi)型的零售業(yè)態(tài)，而連鎖店則不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖，專(zhuān)業(yè)店連鎖等。實(shí)際上，大多數(shù)新型業(yè)態(tài)店都選擇連鎖經(jīng)營(yíng)方式以降低成本、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，故把連鎖作為一種經(jīng)營(yíng)方式單獨(dú)列入統(tǒng)計(jì)報(bào)表中；而對(duì)購(gòu)物中心，目前的統(tǒng)計(jì)方式是將其視為商品交易市場(chǎng)，由購(gòu)物中心的管理機(jī)構(gòu)或工商所負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)上報(bào)。 ? 超級(jí)市場(chǎng) suPer market(S． M) ? 概念 ? 采取自選銷(xiāo)售方式、以銷(xiāo)售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 ? 特點(diǎn) 1. 采取自選銷(xiāo)售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式 2. 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。 2. 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等。 9. 經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開(kāi)展單品管理。 6. 營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。 5. 商圈范圍不定。 4. 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 3. 商店?duì)I業(yè)面積大，一般在 4000 m’以上。 10. 設(shè)有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。 4 商業(yè)店鋪 ? 專(zhuān)賣(mài)店開(kāi)店決策與店型選擇 （一）開(kāi)店決策 當(dāng)今社會(huì)，越來(lái)越多的企業(yè)家和個(gè)人都有開(kāi)店的欲望，專(zhuān)賣(mài)商店是一個(gè)理想的選擇。因此，開(kāi)辦專(zhuān)賣(mài)商店的企業(yè)和個(gè)人為數(shù)眾多。這不僅能保證所買(mǎi)進(jìn)的貨物品質(zhì)優(yōu)良，而且能向顧客提供高層次和周到的服務(wù)。當(dāng)然，地域不同，規(guī)模不同，商品等級(jí)不同，會(huì)需要不同資金的投入。 １．店型選擇 的影響因素 專(zhuān)賣(mài)商店種類(lèi)繁多，特點(diǎn)各異，選擇時(shí)就考慮以下影響因素。目前服裝店、食品店、家具店都是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域，而化妝品店、花店 、洗衣店等還有很大的市場(chǎng)潛力