【正文】 投資積極性未能充分調(diào)動。（A） 為品牌企業(yè)提供一個名優(yōu)產(chǎn)品展示與銷售的舞臺。 B、綜合性商城 ——經(jīng)營范圍面向全國各地，東南亞及海外地區(qū)。第三部分：營銷策劃推廣方案一、 前言 五、總體策劃思路二、項目市場分析 市場定位及項目形象 專業(yè)市場概況 項目發(fā)展優(yōu)勢 投資客戶群體 經(jīng)營規(guī)劃建議 企業(yè)市場需求 首、二層功能定位 經(jīng)營發(fā)展方向 項目推廣策略三、存在問題分析 （1）銷售推廣策略 銷售策略 （2）建立銷售體系 總體規(guī)劃 （3）廣告宣傳推廣策略四、項目推廣工作安排 銷售目標(biāo) 發(fā)展商 凌峻策劃推廣公司一、 前言 凌峻廣告——憑借200多個房地產(chǎn)項目的成功操作，積累了豐富的市場營銷策劃推廣經(jīng)驗，以敬業(yè)專業(yè)的工作精神及理念，專門組織商場營銷策劃人員對項目及專業(yè)市場、目標(biāo)投資群體進(jìn)行了詳盡的市場調(diào)研及分析總結(jié)。（3）首層：（最小面積）45平方米（最大面積）160平方米（雙向門面商鋪）。 家電及涂料市場未有形成專業(yè)性市場。W——項目劣勢 缺少政府職能支持。 按揭：五成十五年，50年產(chǎn)權(quán)。商鋪面積：首層——40—50平方米/間；夾層：30余平方米/間。對項目未有認(rèn)知，對項目面向社會招商形式有所保留。C、 市場知名度及影響力將決定專業(yè)市場的持續(xù)擴(kuò)大發(fā)展性。* 投資顧慮因素 ——以經(jīng)營規(guī)劃及配套、投資經(jīng)營前景、產(chǎn)權(quán)、開業(yè)時間、投資承諾為顧慮因素。七、市場需求分析及趨勢預(yù)測 順德目前以家具、涂料、家用電器為主要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，已形成強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品以外地銷售為主。n 專業(yè)市場的產(chǎn)品科技含量較低，偽劣產(chǎn)品充斥市場。樂從——順家私城、宏海家私城；倫教——國際木工機(jī)械城；大良——汽車市場。東莞——富民時裝城/電子展覽城/家具城西樵——布匹批發(fā)市場南?！沾裳b飾材料市場/綜合百貨日用品市場/塑料市場番禺——易發(fā)電器城中山——燈飾批發(fā)市場廣州專業(yè)市場電器——海印電器城，西場電器城布匹——海印布匹總匯，中大布匹市場精品、玩具、文體用品——廣州國際玩具中心，誼園文體批發(fā)市場汽車——廣東汽車城、華南汽車市場汽車配件——廣源汽配城、恒福路汽配市場電訊——陵園西電訊城海味、副食品——一德路海味副食品批發(fā)市場家具——香江家私城、金海馬家私城、市內(nèi)各主要商場均有設(shè)之。由94年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，覆蓋國、內(nèi)外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營為主，對項目整體影響較少，其經(jīng)營規(guī)劃和招商策略有可取之處。三年不變。*正處于招商階段，將于2001年1月下旬開業(yè)。商鋪面積30萬平方米，8座商廈，1幢商務(wù)中心、銀行，1幢美食中心，經(jīng)營配套規(guī)劃完美。 小黃圃高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 北窖工業(yè)圈 均安鎮(zhèn)工業(yè)開發(fā)區(qū) 富安工業(yè)區(qū) 大良鎮(zhèn)南區(qū)——大型專業(yè)市場/綜合商廈/9萬平方米的市通中心（陸運港）/世紀(jì)小學(xué) 龍江鎮(zhèn)大壩工業(yè)區(qū) 倫教鎮(zhèn)工業(yè)區(qū) 樂從工業(yè)園 桂洲鎮(zhèn)工業(yè)新區(qū)1陳村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū) 1杏壇鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)1德勝工業(yè)園三、投資政策順德市——現(xiàn)代化試點城市 1999年7月，廣東省委、省政府確定順德為率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化試點城市，賦予順德特殊的改革試驗權(quán)和社會經(jīng)濟(jì)管理權(quán)。擁有先進(jìn)的通訊網(wǎng)絡(luò)，開通了信息高速公路。金融、保險、房地產(chǎn)、旅游、中介服務(wù)等同步發(fā)展，蒸蒸日上。 服務(wù)設(shè)施——星級酒店及購物中心，文娛康體設(shè)施遍布城鄉(xiāng)，并擁有高爾夫球場和國際學(xué)校，各種配套 設(shè)施日臻完善。168。 研究地域：順德、番禺、南海、佛山、東莞、中山、廣州。公路密度居全國前列，并擁有世界 級集裝箱貨運碼頭——容奇港、北嚳港，同時擁有先進(jìn)的通訊網(wǎng)絡(luò)及信息高速公路。（2）第三產(chǎn)業(yè)概況 樂從家具城、陳村花卉世界、倫教木工機(jī)械城等聞名全國的專業(yè)市場，與各種農(nóng)貿(mào)市場和百貨商場等構(gòu)成了多種類、多功能、多層次的覆蓋城鄉(xiāng)、輻射國內(nèi)外的商業(yè)市場網(wǎng)絡(luò)。還有容奇港、北窖港兩個進(jìn)航香港轉(zhuǎn)口世界的集裝箱貨運碼頭。區(qū)內(nèi)西北面順峰、太平兩山聳立，東南面德勝、桂畔兩河。創(chuàng)南中國第一高級專業(yè)商城。*名優(yōu)品牌首年免租5個月,租金3年不變。折扣優(yōu)惠：一次性：92折 按揭：9996折 分期：95折管理費：25/平方米。停車場、倉儲、商務(wù)、飲食、娛樂、配套完善，首層租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，合同期1年，3個月租金作押金。租金：70—100元/平方米/月集資費：10001500元/平方米/月保證金：3個月租金管理費：—5元/平方米/月開業(yè)經(jīng)營時間較長久，已形成一定經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)營范圍輻射全省及國內(nèi)西北各大城市，對項目競爭影響較少，其單一經(jīng)營性強(qiáng)。由94年開業(yè)至今，樂從鎮(zhèn)已形成一百萬平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，覆蓋國、內(nèi)外地區(qū)，由于專業(yè)性以家具經(jīng)營為主，對項目整體影響較少，其經(jīng)營規(guī)劃和招商策略有可取之處。n 部分專業(yè)市場采用銷售與租賃同時進(jìn)行的方式經(jīng)營，在開業(yè)后缺乏長久的市場推廣計劃，對后期經(jīng)營發(fā)展缺乏持續(xù)性。n 注重培養(yǎng)濃厚的商業(yè)氛圍及增強(qiáng)市場凝聚力。* 投資考慮因素 ——以地段，投資經(jīng)營前景、價格、項目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實力為主要考慮因素。B、 政府對項目的支持是專業(yè)市場發(fā)展的有力保障。對項目有一定的了解，但對項目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項目的形象及定位模糊，未能有明確的主題經(jīng)營方向。 新基一路：商鋪價格：首層——23000—25000元/平方米；夾層：1000多元/平方米。 售價：20000元/平方米租金：150—350元/平方米。 市場優(yōu)勢：項目具有區(qū)域市場獨創(chuàng)性，未有直接的競爭項目。O——機(jī)會 市場需求空間廣闊，缺少綜合性專業(yè)市場。 均價11800元/平方米（北向）（2）住宅價格：18002000元/平方米，均價1700元/平方米（3）折扣——93（一次性）—98折（按揭）。 銷售價格及策略單一，缺乏投資靈活性及吸引力。 投資客戶群體 A、專業(yè)市場 ——以圍繞在廣州周邊地區(qū)的個體經(jīng)營商戶及中、小型經(jīng)銷商戶，經(jīng)營業(yè)務(wù)以滿足區(qū)域性需求為主。 順德國際商業(yè)城的經(jīng)營發(fā)展方向 根據(jù)目前市場需求及綜合性商業(yè)城發(fā)展趨勢制定以下項目發(fā)展方向。（3）付款方式由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天內(nèi)付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。A——建議發(fā)展商以項目發(fā)展，是對順德市品牌企業(yè)的提升為目標(biāo)，以順德市政府達(dá)成友好合作發(fā)展協(xié)議， 發(fā)揮政府的職能重要性及參與性，增強(qiáng)投資信心及擴(kuò)大項目影響力。 銷售推廣策略（包括價格策略、促銷策略、市場拓展）。項目發(fā)展優(yōu)勢 ——項目發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。l 借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項目后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項目優(yōu)勢及特性。例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國“家樂?！? 東莞的美國“沃爾瑪”創(chuàng)建完善的經(jīng)營規(guī)劃具體建議——形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。首、二層功能定位建議 ——以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主。 首先針對順德幾個鎮(zhèn)區(qū)再擴(kuò)展珠江三角洲地區(qū)及廣東，全國市場進(jìn)行巡回展示推廣活動，開拓目標(biāo)投資群體。（2）建立完善的銷售體系實行專人負(fù)責(zé)銷售體系，統(tǒng)一銷售部署、統(tǒng)一銷售策略、統(tǒng)一銷售目標(biāo)、統(tǒng)一銷售行為。（1）調(diào)整階段2001年1月—2月中旬800—1000萬元（2）試銷階段2001年2月下旬—4月上旬3000—5000萬元（3）持銷階段2001年4月中旬—6月上旬—1億元（4）強(qiáng)銷階段2001年6月—7月下旬—（5）旺銷階段2001年8月—9月中旬—2億元（6）持銷階段2001年9月下旬—12月86 / 86