【正文】 注1占地面積M178。銷售面積控制在45%之內(nèi)，其中20%定向招商給電信、銀行、品牌店。 業(yè)態(tài)定位錯位與放大216。216。O（機(jī)會）SOWO216。二、項(xiàng)目SWOT分析 內(nèi)部因素外部因素S（優(yōu)勢）W（劣勢）216。）租賃均價（元/月M178。二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格以及租賃價格情況調(diào)查項(xiàng)目周邊商業(yè)用房租售情況序號空間范圍項(xiàng)目項(xiàng)目地址體量（M178。以下商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占89%，1000 M178?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)占比較低%，其中零售業(yè)態(tài)為18%，%，星級酒店為0%。累計(jì)吸引中外項(xiàng)目500多個，其中吸引歐洲、美國、新加坡、印尼、日本、韓國、香港、臺灣等國家和地區(qū)企業(yè)200多家，其中不乏國際知名企業(yè)、旗艦型企業(yè)，如在勝累計(jì)投資20億美元的金光集團(tuán)、世界五百強(qiáng)企業(yè)美國鋁業(yè)和美國食品機(jī)械和化學(xué)品公司分別投資成立的美鋁緊固件系統(tǒng)（蘇州）有限公司和蘇州富美實(shí)植物保護(hù)劑有限公司、全球最大的耐火材料供應(yīng)商美國珉泰克公司等。紅線圖占地面積7,001M178。項(xiàng)目規(guī)模：占地面積18,958M178。項(xiàng)目所在地人流、車流量大，是蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)核心。蘇南某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體可行性研究報(bào)告二O一三年五月蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)城鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目總論 2一、項(xiàng)目概況 2二、項(xiàng)目研究的目的 4三、項(xiàng)目研究的前提 4四、項(xiàng)目研究的背景 5第二部分 項(xiàng)目介紹 6一、項(xiàng)目位置 6二、項(xiàng)目總體布局 6三、項(xiàng)目的平面功能描述指標(biāo) 7四、項(xiàng)目的功能品質(zhì) 7五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 7六、項(xiàng)目開發(fā)方式 8七、項(xiàng)目地塊初勘等情況 9八、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 9第三部分 區(qū)域分析 10一、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況 10二、項(xiàng)目所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 12第四部分 市場分析 14一、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 14二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格以及租賃價格情況調(diào)查 15三、市場價格預(yù)測 18第五部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 19一、地塊特征分析 19二、項(xiàng)目SWOT分析 20三、項(xiàng)目定位方案 22第六部分 項(xiàng)目投資、收益估算 23一、項(xiàng)目投資估算 25二、項(xiàng)目資金籌措 25三、項(xiàng)目收益測算 25第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 29一、項(xiàng)目測算期 29二、項(xiàng)目投入估算 29三、項(xiàng)目收入估算 30第八部分 結(jié)論和建議 31一、結(jié)論 31二、存在問題與建議 32第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱蘇南某鎮(zhèn)某鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目（暫定）。地塊周邊集聚了若干成熟社區(qū)（動遷房、商品房皆已交付），輻射周邊常住人口在5~6萬人。項(xiàng)目地理位置：蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)。六、項(xiàng)目地塊初勘等情況規(guī)劃條件 注：相關(guān)規(guī)劃條件是與蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)政府協(xié)商后擬定（上述規(guī)劃條件作為未來該土地公開掛牌規(guī)劃限制參考），具體規(guī)劃條件以規(guī)劃局公告為準(zhǔn)。便利的交通條件投資狀況投資項(xiàng)目質(zhì)量和數(shù)量齊驅(qū)并進(jìn)。而目前蘇南某鎮(zhèn)雖然商業(yè)總量不小，但分布呈多點(diǎn)式，每個點(diǎn)商店小而散，形不成集聚效應(yīng)，也難以成市。二是規(guī)模結(jié)構(gòu)，蘇南某鎮(zhèn)某鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施大都是小面積沿街門店，面積大的門店比重極少，300M178。（2）檔次低，商業(yè)為小業(yè)態(tài)，缺少上規(guī)模，中高檔的商業(yè)。）銷售均價（元/M178。項(xiàng)目周邊規(guī)劃項(xiàng)目位置 蘇南某鎮(zhèn)的城市定位、發(fā)展方向：“有配套產(chǎn)業(yè)支撐、交通便利”的現(xiàn)代城市副中心。 商業(yè)整合，當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣能否接受。 制定媒體發(fā)布計(jì)劃，大張旗鼓進(jìn)行形象宣傳，結(jié)合當(dāng)?shù)卣?，引領(lǐng)商業(yè)合作新模式。 功能做強(qiáng)做大；216。（3）營銷手段本項(xiàng)目中除了酒店全部及商業(yè)外，其他功能區(qū)（商務(wù)辦公）擬全部銷售出讓，達(dá)到資金快速回籠的目標(biāo)。）寫字樓 面積（M178。鑒于目前的客觀條件和市場的實(shí)際情況，有必要對報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明:● 公司所進(jìn)行的財(cái)務(wù)測算是建立在最新的市場調(diào)研基礎(chǔ)上的，各種費(fèi)用估算及效益評價具有一定的可信度與參考價值；● 本報(bào)告在測算數(shù)據(jù)時，為了保證開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，公司需精心組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能定位，組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊(duì)伍，以及高水準(zhǔn)的專業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見風(fēng)險。單位：萬元項(xiàng) 目總成本備注土地成本2,800注①3,200注②工程投資 （1）建筑 15,887 15,887 （2）裝修 4, 4, （3）其它 4,000 4,000 合計(jì)27,27,二、項(xiàng)目資金籌措蘇州科賽集團(tuán)與蘇州科賽睦鄰坊雙方自籌資金1億元作為注冊資本參與土地競拍以及支付項(xiàng)目前期的相關(guān)費(fèi)用，其余通過項(xiàng)目貸款獲取支持。%。項(xiàng)目凈收益估算如下：年份2013201420152016┅┅2024202520262027凈收益 （銷售凈收益+租賃凈收益+酒店經(jīng)營管理收益 ）注①2,486288578891┅┅2,8302,9993,1763,362注②2,431264553867┅┅2,8232,9923,1693,355單位：萬元第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目測算期本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)期為2年，從2011年至2012年。（2）項(xiàng)目經(jīng)營成本估算項(xiàng)目營業(yè)后運(yùn)營總成本根據(jù)現(xiàn)有公司項(xiàng)目，主要包括物業(yè)管理人員人件費(fèi)、保安保潔費(fèi)、消防維保費(fèi)以及大修等費(fèi)用。實(shí)現(xiàn)銷售收入6,480萬元。客房數(shù)共計(jì)135間。如果出售剩余57,128 M178。蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)能基本滿足當(dāng)?shù)鼐用窈屯鈦泶蚬ふ叩男枨螅髽I(yè)和企業(yè)主、商務(wù)人士的滿足率很低，蘇南某鎮(zhèn)商業(yè)在滿足企業(yè)需求方面有很大的潛力。二、存在問題與建議本項(xiàng)目地塊地理位置優(yōu)越，經(jīng)與鎮(zhèn)政府協(xié)商，該土地未來公開掛牌競拍擬定2,800萬元—3,200萬元之間，因公開掛牌出讓，競拍價存在不確定性，保守估計(jì)土地價格在3,000萬元元左右成交，因此，項(xiàng)目投資金額較大，資金回籠較慢，公司財(cái)務(wù)壓力明顯。26