惠州某商業(yè)項目初步策劃方案(更新版)
【正文】 商鋪，并以業(yè)主的名義再注冊一家新公司，然后以新公司的名義向銀行申請10年5成按揭貨款，由新公司負責首期資金。例如農貿市場市場部分：針對菜農、工廠食堂和其他進行農產品交易的人群開展宣傳推廣最直接有效。在調查以后根據(jù)市場需求再來論證開發(fā)的可行性。（4） 營銷定位（價格定位） 農貿市場商鋪由于這一部分的商鋪在區(qū)域內具有一定的特殊性和稀缺性，沒有可參照的物業(yè)供比較，所以采用市場比較定價法是行不通的，建議這部分物業(yè)的定價采用成本法來定價，根據(jù)建造成本在控制一定利潤率的條件下來定一個讓客戶群可以接受的價格。綜合商業(yè)和酒店（棋牌娛樂部）這部分的建筑形式可以采用多層建筑（37層）設計，出于對建筑成本的考慮建議不要做成小高層（812層）。選擇有突破性的定位，充分利用項目所特有的區(qū)域有效需求優(yōu)勢，從而可以避開項目的區(qū)域人流量劣勢（暫時），揚長避短。這在客觀上給項目帶來很大的威脅，如何處理這個問題也不得不思考。據(jù)初步觀察，項目所在地人口分布不均，大多集中在工廠里。（4） 項目SWOT分析S（優(yōu)勢）：◆ 硬性需求旺盛，市場稀缺。效益的最大化原則 （3）、因此，我們必須以快速收益為目標，前期要以租帶售，租售并舉，這樣既可以提升資金回籠套現(xiàn)速度，又可以快速提升人氣。惠州商業(yè)項目初步策劃方案一、項目分析與評價（1） 總體策劃思路1.租售并舉，快速收益：整個項目的建筑形式和當?shù)氐慕洕娇陀^上加大了銷售難度，即使是在定位有充足推廣價值的情況下，仍然無法確保所有物業(yè)一定銷售成功。整體性、戰(zhàn)略性原則◎策略的整合性：將賣點貫穿整個營銷全過程，確定了賣點以后推出系統(tǒng)的整合方案。W（劣勢）：◆ 項目人氣指數(shù)不夠。項目所在區(qū)域工廠較多（人口自然不會少），每個工廠都有自己的食堂，而食堂大多數(shù)都已經與附近的農貿市場形成穩(wěn)定的采購關系，因此就會造成客戶分流。二、 項目定位項目物業(yè)必需要有一個清晰有效的定位，這是展開營銷推廣的基礎。建筑設計時也應該充分考慮商鋪劃分的靈活性，通過靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，這樣就更便于商鋪的營銷租售。這樣就可以很好的規(guī)避市場帶來的風險。因此，建議與周邊的工廠先行聯(lián)系溝通，此種營銷模式還可以在很大程度上減少投資風險。（1） 有的放矢鑒于本項目的經營定位明確，各部分的目標客戶也相對明確，因此針對目標客戶群進行有效的宣傳推廣是最直接最有效率的?？焖偬赚F(xiàn)手段：在商鋪的鋪位規(guī)劃方案論證之后，從整個物業(yè)中抽出成立一個新的股份制公司，來負責商鋪的出租、經營管理工作，也將由該公司完成整個商鋪的購買行為，以利于發(fā)展商向銀行套現(xiàn)。而由于在中間設立市場的項目、布局需要專業(yè)人員進行科學規(guī)劃，在目前還沒有進行論證規(guī)劃的前提下，設施一項只能簡單提及。（8）、分期開發(fā)，先將農貿市場建立起來，以此吸引人氣；然后開發(fā)商業(yè)酒店部分，商業(yè)部分以首層商鋪為主，考慮到商鋪升值空間較大，應以招商（外租）
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