【正文】 的實(shí)力，進(jìn)行整合包裝推廣。以報(bào)紙軟文廣告的形式，推出中國(guó)傳統(tǒng)建筑文化的特色；在引起市場(chǎng)關(guān)注后，開始系列介紹龍頭山莊項(xiàng)目概況，傳播龍頭山莊品牌形象。二、入市籌備蓄勢(shì)期USP廣告創(chuàng)意執(zhí)行入市籌備蓄勢(shì)期時(shí)間它排：從開盤前一個(gè)半月至開盤前兩周止。近幾年已逐漸興旺，逢年過節(jié)都成為企業(yè)對(duì)外宣傳、維系社會(huì)關(guān)系的最佳媒體。
戶外廣告戶外廣告最大優(yōu)點(diǎn)是持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，可以對(duì)目標(biāo)受眾進(jìn)行反復(fù)提醒。信息量大，不同版面都具有特定讀者群，投放時(shí)需要根據(jù)不同產(chǎn)品的消費(fèi)特性選擇版面。因?yàn)槲飿I(yè)管理與社區(qū)文化，才是最終提升龍頭山莊品牌形象、并與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化競(jìng)爭(zhēng)的突破口，是實(shí)現(xiàn)龍頭山莊可持續(xù)開發(fā)的品牌保障。開盤試銷期通過USP主題系列廣告揭示龍頭山莊的素質(zhì)內(nèi)涵此期USP主要以開盤期優(yōu)惠措施、龍頭山莊素質(zhì)形象宣傳為主，并對(duì)純別墅、純自然山水的內(nèi)涵進(jìn)行揭示性宣傳。所以，USP的應(yīng)用需要統(tǒng)一于各個(gè)營(yíng)銷推廣期的具體要求，分階段制定具體的訴求主題。在得天獨(dú)厚的自然環(huán)境基礎(chǔ)上，龍頭山莊運(yùn)用“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，充分吸納了中國(guó)傳統(tǒng)文化之精髓，打造出以傳統(tǒng)文化基調(diào)的建筑、園林，以一種前所未有的風(fēng)度引領(lǐng)南寧別墅；并在規(guī)模上形成了一個(gè)面積達(dá)1500畝的純別墅社區(qū)，南寧別墅龍頭的氣勢(shì)，混然天成，這就是龍頭山莊的“氣勢(shì)天成”。（2）、宣傳主題定位迪博經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查分析與規(guī)劃設(shè)計(jì)中的“互動(dòng)”，已經(jīng)為龍頭山莊找到了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，但營(yíng)銷推廣仍需有一個(gè)獨(dú)具創(chuàng)意的宣傳主題，作為貫穿整個(gè)營(yíng)銷過程的主線。市場(chǎng)營(yíng)銷阻力（WEAKNESS）周邊配套不完善；位置較偏遠(yuǎn)；開發(fā)進(jìn)度晚于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，入市初期購(gòu)買信心較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手弱。具有鮮明的個(gè)性龍頭山莊的建筑、園林風(fēng)格將以中國(guó)傳統(tǒng)文化為基調(diào)，形成獨(dú)具特色的樓盤個(gè)性與社區(qū)文化，有利于傳播與銷售。龍頭山莊作為佳園公司以及斯壯集團(tuán)目前最大的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中具有重要意義，迪博結(jié)合佳園公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，以及龍頭山莊自身特點(diǎn)，制定了兩者相互統(tǒng)一的廣告策略目標(biāo)：最大限度收割市場(chǎng)份額龍頭山莊的一切廣告活動(dòng)，都是為了開拓市場(chǎng)和贏得市場(chǎng)，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中分得最大的市場(chǎng)份額，提高樓盤的銷售業(yè)績(jī)，使龍頭山莊按預(yù)訂的開發(fā)計(jì)劃完成項(xiàng)目投資與銷售目標(biāo)。 翡翠園廣告語：生態(tài)家園主訴求點(diǎn)以國(guó)家康居示范工程為基礎(chǔ)，結(jié)合四新技術(shù)的應(yīng)用，已形成一定的美譽(yù)度，主訴生態(tài)家園，有很強(qiáng)的市場(chǎng)親和力。國(guó)際以園林建筑風(fēng)格為主訴求點(diǎn)，其次有“3000畝一座城”、“優(yōu)美你的生活”等副訴求點(diǎn)；訴求主題由淺入深，具有良好的拓展空間。2002年，南寧別墅項(xiàng)目紛紛上馬。迪博認(rèn)為：目前仙葫開發(fā)區(qū)已處于別墅市場(chǎng)的“導(dǎo)入期”，并且即將于今年下半年進(jìn)入整個(gè)別墅市場(chǎng)的“收割期”。媒體方面從去年10月開始，進(jìn)行了一系列的軟文炒作，分別從區(qū)位、景觀、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格等方面進(jìn)行了全方位的市場(chǎng)導(dǎo)入性宣傳，隨后通過網(wǎng)站報(bào)紙、電視等多媒體進(jìn)行整合宣傳。所以，龍頭山莊廣告策略的制定與執(zhí)行必須周密，訴求點(diǎn)必須簡(jiǎn)潔、易記，易于傳播。提升企業(yè)品牌形象通過建立龍頭山莊的良好品牌，擴(kuò)大佳園公司的社會(huì)影響力，促進(jìn)佳園公司的發(fā)展，進(jìn)而提升整個(gè)斯壯集團(tuán)的品牌價(jià)值。（2）、龍頭山莊的市場(chǎng)劣勢(shì)周邊市政配套不完善龍頭山莊所在的仙葫開發(fā)區(qū)，目前仍處于開發(fā)建設(shè)的初期階段，各類市政配套與交通都不完善，需要開發(fā)商投入大量資金，進(jìn)行基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善。三、廣告定位（1）、目標(biāo)客戶群定位 政府部門官員與國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)：據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析顯示，這群人收入較高，而且穩(wěn)定（部分人還有不菲的灰色收入），具有相當(dāng)強(qiáng)的購(gòu)買力。因此，迪博將以“龍文化”為人文主題，并輔以純自然山水、純別墅的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，對(duì)龍頭山莊進(jìn)行整合推廣，旨在目標(biāo)消費(fèi)群中形成龍頭山莊獨(dú)特、鮮明的個(gè)性，為龍頭山莊賦予靈性的文化“靈魂”，倡導(dǎo)一種全新的社區(qū)文化，并最終升華龍頭山莊“純別墅社區(qū)”之定位；發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，成功地占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)、取得理想的市場(chǎng)利潤(rùn)。四、廣告策略分析從購(gòu)買心理學(xué)的角度分析，一般來講購(gòu)房者對(duì)某個(gè)樓盤廣告的接受過程都要經(jīng)過以下五個(gè)階段：即AIDA模式從眾多廣告中知道樓盤的存在；對(duì)廣告宣傳的樓盤產(chǎn)生關(guān)注與興趣；消費(fèi)者對(duì)該樓盤的信息進(jìn)行初步的評(píng)價(jià)，考慮地段、價(jià)格環(huán)境等因素，是否達(dá)到自己的購(gòu)買需要，是否愿意購(gòu)買；到現(xiàn)場(chǎng)看樓，進(jìn)一步聽取銷售人員對(duì)樓盤的介紹，對(duì)樓盤進(jìn)行再一次深入地評(píng)價(jià)，找出與印象中是否存在差距，并與同類物業(yè)進(jìn)行對(duì)比；決定購(gòu)買，交付定金，正式接受該樓盤。由于一組USP系列廣告延續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、在內(nèi)容上相互聯(lián)貫、擁有統(tǒng)一的視覺元素，從而能給消費(fèi)者留下大氣、深刻的印象。以達(dá)到在此期內(nèi)完成最大的成交量；同時(shí)開始加強(qiáng)對(duì)“龍文化”人文主題推廣。并在各營(yíng)銷推廣期采取不同的創(chuàng)意表現(xiàn)策略。
電視在電視已經(jīng)普及的今天，電視已成為發(fā)展迅度最快的廣告媒體，電視廣告以其獨(dú)特的魅力，創(chuàng)造了許多傳奇的神話，現(xiàn)已成為廣告投放時(shí)的首選媒體。戶外廣告一般適用于品牌形象的推廣。一般通過樣板房包裝，售樓部包裝和工地包裝等形式出現(xiàn)。（一）、創(chuàng)意策略一訴求主題：批判時(shí)下泛濫的歐陸風(fēng)格建筑弘揚(yáng)中國(guó)傳統(tǒng)特色的建筑風(fēng)格（1）、創(chuàng)意目的：通過闡述國(guó)外歐陸風(fēng)格建筑未能與中國(guó)特定的地理、氣候以及人文特征相結(jié)合，批判其不符合特定的氣候環(huán)境和生活習(xí)慣，甚至不符合中國(guó)人特有的審美觀，以此引導(dǎo)或改變消費(fèi)者的消費(fèi)心理，達(dá)到引領(lǐng)市場(chǎng)目的。在電視廣告創(chuàng)意內(nèi)容形式上，主要有項(xiàng)目新聞片、項(xiàng)目介紹專題片和龍頭山莊品牌形象提升片。此期龍頭山莊已進(jìn)入公開銷售期，要征服消費(fèi)者，必須注重理性訴求，以理服人，強(qiáng)調(diào)物有所值、強(qiáng)調(diào)樓盤質(zhì)素的獨(dú)特性。C、創(chuàng)意執(zhí)行策略報(bào)紙廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 通過USP主題系列廣告，詳細(xì)介紹龍頭山莊的所在區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，樹立清晰的區(qū)域形象。B、創(chuàng)意表現(xiàn)形式工地包裝：通過大型廣告牌，巨型布幅廣告、彩旗、噴畫、墻體彩繪等多種形式對(duì)工地進(jìn)行包裝，不但可美化工地環(huán)境，營(yíng)造整潔有序的施工現(xiàn)場(chǎng)；同時(shí)也可吸引目標(biāo)消費(fèi)者的眼球，傳播訴求信息。多媒體資料：在售房部設(shè)置多媒休設(shè)備，循環(huán)播放項(xiàng)目專題廣告片，在特定的環(huán)境中傳播項(xiàng)目的信息。 全面推廣社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理，（一）、創(chuàng)意策略一A、訴求主題: 促銷活動(dòng)與優(yōu)惠信息B、創(chuàng)意目的: 通過一系列優(yōu)惠促銷活動(dòng)，制造銷售氣氛，創(chuàng)造最大的銷售價(jià)值化，全面提高銷售率.。（二）、創(chuàng)意策略二A、訴求主題：強(qiáng)力訴求氣質(zhì)天生,氣勢(shì)天成，提升龍頭山莊品牌形象. B、創(chuàng)意目的: 通過對(duì)龍頭山莊廣告主語的再一次傳播，將全面提升、并鞏固龍頭山莊的品牌形象，為以后各期銷售作好鋪墊，同時(shí)也提升佳園公司、斯壯的品牌價(jià)值。②針對(duì)性公關(guān)活動(dòng)設(shè)計(jì)說明：針對(duì)目標(biāo)客戶的購(gòu)買特點(diǎn)，這一階段的中心是先打開房產(chǎn)行業(yè)人士的信息渠道（行政人員方面?zhèn)鞑ヒ姾螅?，特別是基層銷售人員，在整個(gè)行業(yè)中，一線銷售人員直接接觸客戶，具有大量的需求市場(chǎng)的資料，各種客戶都有自己獨(dú)特的購(gòu)買需求，市場(chǎng)的供給往往不能符合每個(gè)消費(fèi)者的需要，就會(huì)沉淀一批具有購(gòu)買實(shí)力的消費(fèi)群，大量的銷售人員具有該批客戶的一手資料，并且經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的工作鍛煉，他（她）們具有良好的市場(chǎng)開拓能力，使得該批銷售人員對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生注意，在項(xiàng)目正式銷售時(shí)可采用 “泛銷售”（詳見下） 方式，與佳園公司銷售人員相結(jié)合，獲得最大可能的客戶資源面。 活動(dòng)時(shí)間：項(xiàng)目正式開盤前一天晚餐時(shí)間活動(dòng)地點(diǎn)：南寧市國(guó)際大酒店（或其他中高級(jí)酒店）具體操作步驟：①收集整理南寧市行政部門、仙湖管委會(huì)和商界資料，確定邀請(qǐng)人員名單； ②按人員名單發(fā)出邀請(qǐng)卡； ③電話聯(lián)系邀請(qǐng)人員，大致確定參加人數(shù)； ④正式開始亮燈儀式和項(xiàng)目推薦介紹； 活動(dòng)效果評(píng)估：該活動(dòng)參加人員分為直接目標(biāo)客戶和影響目標(biāo)客戶購(gòu)買的人員，針對(duì)性強(qiáng)，加上媒體宣傳配合，能使項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)在消費(fèi)群中傳播，整個(gè)活動(dòng)也能提升項(xiàng)目的品位。 （四）、持續(xù)銷售期階段時(shí)間 ： 項(xiàng)目正式公開銷售第五至第八個(gè)月 活動(dòng)營(yíng)銷原則： 項(xiàng)目經(jīng)過強(qiáng)銷期后，銷售熱度開始下降，該階段的廣告投入費(fèi)用控制較嚴(yán)，主要以宣傳公司形象和項(xiàng)目品牌為主，具體銷售手段以準(zhǔn)客戶跟進(jìn)銷售為主要方式，配合價(jià)格策略促使成交，這就需要項(xiàng)目推廣保持一定的熱度，綜合考慮兩方面的因素，公關(guān)活動(dòng)的選擇須以低成本運(yùn)作為原則，并具有一定的影響力，以借助第三者力量達(dá)到推廣目為