【正文】 價(jià)值。具有較高知名度的香港明星，成功人士的形象代表，擁戴者年齡層次廣泛。三）推廣運(yùn)作模式本案將以八大核心營銷推廣模式，開創(chuàng)市場機(jī)遇，達(dá)到銷售目標(biāo)。因此，所有的營銷手法都將圍繞如何契合消費(fèi)者心中已有認(rèn)知，竭盡全力進(jìn)一步鞏固與發(fā)展，提升項(xiàng)目的整體形象。雖然周邊的生活配套設(shè)施完全，但僅滿足基本生活需求，設(shè)置較低檔。小高層與高層結(jié)合，在戶型上具有均好性，在景觀、視野、朝向、采光上要整體優(yōu)于多層住宅，高層的蝶式戶型結(jié)合了點(diǎn)式與板式的優(yōu)點(diǎn)，更方便業(yè)主直觀的體驗(yàn)立體綠化及臨江的風(fēng)景資源。n 從消費(fèi)習(xí)慣上看，夜市消費(fèi)場所眾多、夜生活豐富，這與香港的生活習(xí)慣具有共通點(diǎn)。物質(zhì)層面是表象的，能看得到的，有硬性指標(biāo)的。在滿足物質(zhì)基礎(chǔ)的同時還需要一定的精神文化消費(fèi)支撐。n 置業(yè)目的：二次置業(yè)或成家置業(yè)，以改善居住環(huán)境或獨(dú)立生活為目的。三） 使“香港映象”成為板塊的標(biāo)志根據(jù)市整體確立的“舊城更新、新區(qū)拓展、軸線推進(jìn)、均衡發(fā)展”的規(guī)劃思想，漢口發(fā)展確定了以“一個核心區(qū)、四個中心片區(qū)、三個綜合組團(tuán)”的“多中心組團(tuán)式”布局，板塊作為“、常青、后湖”三個綜合組團(tuán)之一，未來前景看好，而地處板塊的“香港映象”正生逢這舊城革新的大好時機(jī)。而三金地產(chǎn)在進(jìn)入之初，即以大手筆在首塊公開拍賣土地上一舉成名，顯示很強(qiáng)的企業(yè)實(shí)力，同時也迅速在形成了一定的知名度。 創(chuàng)造性客層：10%由項(xiàng)目口碑吸引來的更大范圍內(nèi)的機(jī)會客群從購房者一貫的消費(fèi)習(xí)慣及居住特性來看，武昌及漢陽南部的居民是本案的非主力客群，但也不排除本項(xiàng)目通過一段時間的造勢，形成強(qiáng)大的知名度，加之產(chǎn)品本身無可替代的優(yōu)勢及較好的性價(jià)比，從而建立起良好的品牌美譽(yù)度及強(qiáng)有力的口碑效應(yīng)，從而吸引來需要購房卻本不打算在此區(qū)域選擇的非目標(biāo)客群也成為了“香港映象” 的品牌追隨者，從而加大本案營銷的受眾面，創(chuàng)造更多具有認(rèn)同度及購買意向的客戶。④漢西街建材市場的大批外來經(jīng)營業(yè)主是中西部地區(qū)的商業(yè)重鎮(zhèn)，往來人口眾多，外地來從商、從業(yè)的人員呈逐年遞增之勢。市大量外來人口的進(jìn)入及周邊建材市場的興旺也使得一部分的機(jī)會市場有待參考。隨著市近幾年來舊城改造的步伐加劇，城市發(fā)展日新月異，區(qū)成為政府規(guī)劃中“舊貌換新顏”的先鋒者和排頭兵，未來發(fā)展?jié)摿薮?，因此，這些老企業(yè)的員工及其子女將會產(chǎn)生購房安家及改善居住條件的基本需求，最終成為本案首當(dāng)其沖的目標(biāo)客群。③區(qū)原拆遷居民如前所述，因板塊已規(guī)劃入政府舊城改造的重點(diǎn)片區(qū)，近年來拆遷量較大，大批此區(qū)域的拆遷居民仍有相當(dāng)部分有回原居住地購房的意愿，且從調(diào)研情況來看，本項(xiàng)目雖未正式開盤，已在民眾中形成一定影響及知名度，尤以區(qū)內(nèi)的居民認(rèn)可度更高，因此，可以判定區(qū)乃至漢口的拆遷戶是本案主要的目標(biāo)客群之一。對本案來講是非常重要的機(jī)會客群。n 提升開發(fā)商品牌：三金地產(chǎn)作為總部在南京的地產(chǎn)公司，在南京已成功開發(fā)多個樓盤項(xiàng)目，并已經(jīng)奠定了較好的品牌知名度與美譽(yù)度。因此，借助項(xiàng)目在具有領(lǐng)先性的規(guī)劃、景觀、物業(yè)管理、智能化配套、生活理念等特性優(yōu)勢，使我們的“名牌戰(zhàn)略”直擊漢口甚至的樓市，成為有口皆碑的“優(yōu)質(zhì)樓盤”。因公共交通發(fā)達(dá)，公交也是本案客群出行的主要交通工具。n 消費(fèi)觀念：適度超前的消費(fèi)觀，以舒適及享受為主，看重品質(zhì)，對于品牌具有較高的追逐度。五） 價(jià)格定位：略高于周邊同質(zhì)同檔樓盤項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢組成：n 通過行銷提升，使項(xiàng)目整體形象及品牌附加值高于競爭樓盤；n 通過發(fā)展商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，使項(xiàng)目綜合品質(zhì)及整體定位高于競爭樓盤；n “香港”特色及其衍生的全新生活理念；n 別家樓盤無法比擬的先進(jìn)的智能化配套、商業(yè)配套、教育配套等設(shè)施價(jià)格目標(biāo)：本項(xiàng)目首期開盤價(jià)位應(yīng)緊緊咬住目前板塊的指標(biāo)股——漢口春天，爭取經(jīng)過不長時間的蓄勢運(yùn)作后力超漢口春天四、行銷策略一）本案策劃中需要思考與解決的問題：經(jīng)過對房地產(chǎn)市場及項(xiàng)目的初步研究與戰(zhàn)略思考，總結(jié)出以下幾點(diǎn)在營銷策劃過程中需著力解決的問題： 香港映象”與“香港”、“”之間的關(guān)聯(lián)：包含兩個層面，一是物質(zhì)的，一是精神的。n 本案的戶型設(shè)計(jì)基本為改善型，舒適型，引導(dǎo)消費(fèi)者產(chǎn)生“居住改變生活”的觀念。為此，我們需重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的獨(dú)特性與優(yōu)勢。n 挑選交通便利，口碑良好的學(xué)校與本案掛鉤，通過減免業(yè)主贊助費(fèi)等手續(xù)，為業(yè)主制造身份感與歸屬感。n 高調(diào)入市，板塊炒作先行，充分預(yù)熱市場我們的觀點(diǎn)是：“香港映象”的入市應(yīng)該是高調(diào)的、大手筆的、具有城市使命感的從三金地產(chǎn)贏取地塊時一系列的新聞炒作到板塊良好的發(fā)展態(tài)勢再到《鑫客會》700多位成員的加盟，無不使人感覺到“香港映象”這個項(xiàng)目的整體品質(zhì)及開發(fā)商的實(shí)力基礎(chǔ)。同時運(yùn)用社會傳播的共振效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)更大范圍內(nèi)的品牌認(rèn)知及美譽(yù)。其他備選代言人：羅嘉良、黃日華。顧客的選擇是不完全理性的，也就是說，潛在顧客不可能在充分的和全面的掌握住宅商品房總體信息，并在這個前提下作出完全理性的選擇，因此這種信息篩選當(dāng)中的艱難往往自己都沒有感覺，但對于具有良好項(xiàng)目條件的開發(fā)商而言，放任消費(fèi)者在這樣的條件下做出消費(fèi)選擇是不負(fù)責(zé)任的。 “面子工程”引發(fā)震撼效應(yīng)項(xiàng)目的定位與所在區(qū)位有強(qiáng)烈的反差，可以說，以本案目前所在區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀不足以支撐高檔價(jià)格的定位，且在項(xiàng)目推廣及銷售之初，正處于期房階段，消費(fèi)者無法直觀準(zhǔn)確的認(rèn)知本項(xiàng)目的優(yōu)勢。d) 景觀示范區(qū)：將具有代表性的“港式風(fēng)情”元素展示給消費(fèi)者，制造親身體驗(yàn)，爭取達(dá)到實(shí)景產(chǎn)生的售賣效果。對潛在客戶，還可以通過DM直郵，與銀卡聯(lián)合鎖定信用卡用戶等多渠道獲得客戶資源，同時可考慮建立VIP俱樂部等形式積累客戶。發(fā)力點(diǎn)：便利的交通動線成熟的居住氛圍完備的生活配套近“中心”的“新城市”生活產(chǎn)品自身形成的大體量商業(yè)圈與住宅未來板塊的規(guī)劃發(fā)展聯(lián)想詞：繁華、便利、聚集、人氣、生活、未來、發(fā)展、機(jī)遇……n 現(xiàn)代的：是一座古城，本案周邊環(huán)境比較雜亂，以廠房及職工宿舍為多，建筑風(fēng)格單調(diào)而陳舊。媒體的優(yōu)化組合類 別內(nèi) 容優(yōu)勢分析銷售現(xiàn)場工地形象使樓盤的定位概念具體化、專業(yè)化，包括工地圍墻、條幅、氣球等。廣播傳統(tǒng)媒體，收聽方便，成本低，不受聽眾環(huán)境制約。n VI策略含項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體、延展部分n 項(xiàng)目標(biāo)志及應(yīng)用（見附件6：設(shè)計(jì)稿）n 項(xiàng)目工地的包裝工地氛圍：利用彩旗、氣球等宣傳品，吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場，又能與周邊環(huán)境互相分開。n 銷售工具準(zhǔn)備項(xiàng)目簡介、立面效果圖、平面圖、項(xiàng)目施工進(jìn)度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、單元銷售面積、銷售價(jià)格、付款方式、預(yù)售證、銀