【正文】 。這將為本項(xiàng)目能夠贏得較高的市場(chǎng)份額提供良機(jī)，將使項(xiàng)目酒店作為一個(gè)可以為高收入游客團(tuán)隊(duì)提供獨(dú)一無二、前所未有的膳宿服務(wù)的豪華濱江物業(yè)而得到社會(huì)的認(rèn)同。 因 此 ， 在 短 時(shí) 期 內(nèi) ， 團(tuán) 隊(duì) 需 求 將 主 要 由 到 上 海 進(jìn)行 商 業(yè) 旅 行 的 游 人 來 推 動(dòng) 。MICE不 論 從 長 期 來 看 還 是 從 短 期 來 看 ， 不 管 是 經(jīng) 由 現(xiàn) 有 的 道 路 、 橋 梁 還 是 外 灘 的 輪 渡 ， 基 地 都應(yīng) 當(dāng) 擁 有 足 夠 的 交 通 途 徑 可 以 通 達(dá) 位 于 浦 東 新 區(qū) 的 上 海 主 要 的 會(huì) 議 和 展 覽 中 心 。 要 讓 人 們 認(rèn) 為 ， 這 個(gè) 區(qū) 域 是 原 來 外 灘 區(qū) 域 的 一 個(gè) 部 分 ， 而 非 虹 口 區(qū) 內(nèi) 某 個(gè) 偏 遠(yuǎn) 的 地方 。北外灘酒店及服務(wù)公寓項(xiàng)目，上海 Page 1010 需 求 分 析當(dāng) 前 ， 本 項(xiàng) 目 位 于 相 對(duì) 來 講 很 少 具 有 需 求 發(fā) 生 機(jī) 制 的 區(qū) 域 之 內(nèi) 。我 們 認(rèn) 為 ， 世 茂 集 團(tuán) 應(yīng) 該 在 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 當(dāng) 中 力 爭(zhēng) 達(dá) 到 一 種 新 與 舊 的 平 衡 。 這 樣 ， 新 開 發(fā) 就 應(yīng) 當(dāng) 不 僅 在 當(dāng) 地 市 民 當(dāng) 中 ， 而 且 也 在 抵滬 觀 光 的 團(tuán) 隊(duì) 、 個(gè) 人 和 與 會(huì) 人 員 之 中 體 現(xiàn) 出 項(xiàng) 目 的 鮮 明 姿 態(tài) ， 這 將 是 對(duì) 于 酒 店 及 服 務(wù) 公 寓項(xiàng) 目 形 象 的 重 要 展 示 。在 距 離 尺 度 上 ， 從 外 灘 到 項(xiàng) 目 基 地 步 行 可 至 ， 同 時(shí) 有 很 多 公 交 線 路 可 以 通 至 規(guī) 劃 項(xiàng) 目 ， 而且 在 外 灘 也 有 地 鐵 站 點(diǎn) 可 以 步 行 到 達(dá) 。 但 是 ， 項(xiàng) 目基 地 最 終 會(huì) 朝 向 一 個(gè) 景 觀 公 園 和 作 為 外 灘 延 續(xù) 部 分 的 散 步 道 。 而 世 茂 集 團(tuán)所 規(guī) 劃 開 發(fā) 的 北 外 灘 項(xiàng) 目 是 融 合 了 零 售 商 業(yè) 、 寫 字 樓 和 娛 樂 休 閑 設(shè) 施 的 綜 合 整 體 ， 還 有500,000 平 方 米 的 后 續(xù) 開 發(fā) 。北外灘酒店及服務(wù)公寓項(xiàng)目，上海 Page 773. 基地考察分析報(bào) 告 的 這 一 部 分 記 錄 了 我 們 對(duì) 于 基 地 考 察 和 分 析 的 結(jié) 果 ， 并 且 評(píng) 估 了 項(xiàng) 目 位 置 對(duì) 于 開 發(fā) 酒店 和 服 務(wù) 公 寓 的 適 宜 程 度 。? 本項(xiàng)目的物質(zhì)設(shè)備及其使用情況應(yīng)當(dāng)具有同物業(yè)終端用戶的服務(wù)要求和項(xiàng)目本身形象相協(xié)調(diào)的高尚品質(zhì)。? 對(duì)于現(xiàn)已存在的具有競(jìng)爭(zhēng)性或是可比性的膳宿設(shè)施及其績(jī)效水平進(jìn)行分析。? 再次強(qiáng)調(diào)，應(yīng)當(dāng)便捷安全地整合酒店和整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的其它部分，香港的太古廣場(chǎng)就是一個(gè)成功的案例。從車輛角度來說，這要求：區(qū)域周圍的道路設(shè)施應(yīng)該得到改善，要有道路通至高速公路，要有便捷的方式進(jìn)入新建的大連路隧道，還要有井然有序的出租車服務(wù)。 同 時(shí) ， 我 們也 相 信 ： 如 果 擁 有 合 適 的 配 套 設(shè) 備 和 周 邊 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 ， 從 產(chǎn) 品 的 觀 點(diǎn) 來 看 ， 在 合 理 的 定 價(jià) 水平 上 ， 這 樣 一 個(gè) 新 建 項(xiàng) 目 應(yīng) 該 比 市 場(chǎng) 上 現(xiàn) 存 的 絕 大 部 份 5 星 級(jí) 酒 店 都 要 更 有 優(yōu) 勢(shì) ， 而 且 會(huì)因 此 在 同 類 項(xiàng) 目 中 處 于 一 個(gè) 能 夠 獲 得 高 端 需 求 的 位 置 。 從 短 期 來 看 ， 這 將依 賴 于 這 個(gè) 真 正 的 濱 江 項(xiàng) 目 的 開 發(fā) 程 度 ， 依 賴 于 周 邊 自 然 環(huán) 境 及 建 造 風(fēng) 格 的 品 質(zhì) 高 低 ， 依賴 于 從 外 灘 主 區(qū) 至 此 區(qū) 域 的 人 行 交 通 水 準(zhǔn) ， 以 及 市 場(chǎng) 對(duì) 于 項(xiàng) 目 物 業(yè) 作 為 非 常 獨(dú) 特 、 非 常 高端 的 地 標(biāo) 性 酒 店 定 位 的 認(rèn) 可 程 度 。從 長 期 來 看 ， 項(xiàng) 目 物 業(yè) 的 需 求 和 績(jī) 效 應(yīng) 當(dāng) 能 夠 達(dá) 到 預(yù) 期 的 總 體 目 標(biāo) 要 求 ， 即 該 項(xiàng) 目 物 業(yè) 與規(guī) 劃 寫 字 樓 、 零 售 商 店 和 休 閑 娛 樂 等 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 相 融 合 、 整 個(gè) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 最 終 成 為 上 海 設(shè) 備 齊全 的 地 標(biāo) 性 建 筑 之 一 。這將需要進(jìn)行一系列的大規(guī)模改造，包括清除現(xiàn)有的濱水建筑和修建朝向水濱的開放景觀區(qū)域。? 將酒店的幾乎所有客房以及包括餐廳在內(nèi)的主要公共區(qū)域的外灘景觀、濱江景觀和浦東景觀最大化。我 們 認(rèn) 為 ， 如 果 以 下 條 件 能 夠 得 到 滿 足 ， 那 么 以 上 各 項(xiàng) 因 素 就 很 有 可 能 會(huì) 得 到 物 化 實(shí) 現(xiàn) ：? 世茂集團(tuán)的資金實(shí)力和其它項(xiàng)目的建造品質(zhì)? 政府對(duì)于該區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計(jì)? 國際性的設(shè)計(jì)、建筑和管理集團(tuán)在現(xiàn)階段對(duì)于本項(xiàng)目的介入北外灘酒店及服務(wù)公寓項(xiàng)目，上海 Page 552. 導(dǎo) 論 服 務(wù) 范 圍我 們 的 服 務(wù) 范 圍 包 含 但 并 不 局 限 于 以 下 各 項(xiàng) ：? 為了確定其對(duì)于運(yùn)營該酒店及服務(wù)公寓項(xiàng)目的適宜程度，我們針對(duì)項(xiàng)目基地和周邊地區(qū)的土地用途進(jìn)行了研究。北外灘酒店及服務(wù)公寓項(xiàng)目，上海 Page 66 主 要 假 定我 們 的 發(fā) 現(xiàn) 和 結(jié) 論 是 部 分 建 立 在 以 下 的 關(guān) 鍵 前 提 假 設(shè) 的 基 礎(chǔ) 之 上 的 ：? 本報(bào)告第一部分中所總結(jié)的關(guān)鍵成功因素最終會(huì)得到滿足。? 淡水供給、污水處理、電力和煤氣等支柱性基礎(chǔ)設(shè)施能夠持續(xù)、可靠地滿足終端用戶的需求。 作 為 外 灘延 續(xù) 帶 的 北 外 灘 地 區(qū) ， 其 城 市 文 脈 、 歷 史 文 化 資 源 極 為 豐 富 。 這 樣 ， 項(xiàng) 目 基 地 就 具 有 了 足 夠 的 發(fā) 展 潛 力 ， 必將 成 為 上 海 地 平 線 上 的 首 要 濱 水 新 地 標(biāo) 。 經(jīng) 由 外 白 渡 橋 ， 在 一 分 鐘 之 內(nèi) 就 可 以 從外 灘 主 區(qū) 到 達(dá) 項(xiàng) 目 基 地 。 這 些 系 列 問 題 只 有 依 靠 以 下 條 件才 能 得 以 克 服 ： 例 如 新 的 項(xiàng) 目 開 發(fā) 的 規(guī) 模 、 當(dāng) 地 政 府 在 建 立 通 路 節(jié) 點(diǎn) 問 題 上 的 支 持 ， 還 有項(xiàng) 目 開 發(fā) 的 高 標(biāo) 水 準(zhǔn) 及 其 對(duì) 于 政 府 官 員 的 重 要 意 義 等 。 由 于 項(xiàng) 目 在 外 灘 北 端 的 優(yōu) 良 地 理 位 置 ， 基 地就 具 有 了 向 南 眺 望 浦 江 和 外 灘 的 前 所 未 有 的 視 野 角 度 ， 同 時(shí) 也 將 成 為 坐 落 浦 西 的 上 海 首 個(gè)真 正 意 義 上 的 濱 江 物 業(yè) 。 鑒 于 此 種 考 慮 ， 我 們 建 議 世 茂 集 團(tuán) 應(yīng) 當(dāng) 與 建 筑 師 緊 密 合 作 、 與 上 海城 市 發(fā) 展 規(guī) 劃 嚴(yán) 格 對(duì) 照 、 與 周 圍 區(qū) 域 的 業(yè) 主 和 開 發(fā) 商 密 切 協(xié) 作 ， 最 后 使 規(guī) 劃 項(xiàng) 目 （ 尤 其 是濱 水 區(qū) 域 ） 在 特 質(zhì) 、 風(fēng) 格 、 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 和 外 觀 等 方 面 達(dá) 到 最 優(yōu) 配 置 的 目 標(biāo) 。 這 樣 ， 該 區(qū) 域 就 有 希 望 像 其 它 國 家 里 類 似 的 地 區(qū) 一樣 ， 發(fā) 展 成 為 上 海 新 的 高 品 質(zhì) 地 區(qū) ， 從 而 吸 引 不 同 市 場(chǎng) 層 面 的 各 種 需 求 ， 香 港 的 太 古 廣 場(chǎng)和 倫 敦 的 金 絲 雀 碼 頭 就 是 很 好 的 實(shí) 例 。如 果 這 一 點(diǎn) 能 夠 實(shí) 現(xiàn) ， 那 么 我 們 相 信 ， 基 地 應(yīng) 當(dāng) 會(huì) 被 認(rèn) 同 為 具 有 無 與 倫 比 地 位 的 外 灘 區(qū) 域的 一 個(gè) 組 成 部 分 ， 同 時(shí) 可 以 從 基 地 方 便 地 到 達(dá) 上 海 其 它 的 旅 游 區(qū) 域 ： ? 靜安區(qū) – 南京西路的購物和娛樂區(qū)域（15 分鐘車程）? 淮海路購物和娛樂區(qū)域（15 分鐘車程）? 豫園（5 分鐘車程）? 擁有上海大劇院和上海博物館地的人民廣場(chǎng)（10 分鐘車程）同 樣 的 ， 從 短 期 來 看 ， 由 于 人 們 會(huì) 有 想 尋 找 一 個(gè) 擁 有 外 灘 和 浦 江 景 觀 的 物 業(yè) 的 需 求 ， 所 以項(xiàng) 目 應(yīng) 該 會(huì) 受 到 游 客 們 的 青 睞 。由 于 基 地 臨 近 外 灘 游 覽 區(qū) ， 同 時(shí) 物 業(yè) 擁 有 濱 江 特 質(zhì) 和 優(yōu) 良 景 觀 ， 因 此 ， 在 短 期 內(nèi) 將 會(huì) 產(chǎn) 生更 多 的 會(huì) 議 和 激 勵(lì) 需 求 。該區(qū)域包括有恒隆廣場(chǎng)、中信泰富、上海中心、嘉里中心等物業(yè)。外灘中心也于 2022 年 10月投入使用。長 期 逗 留 及 生 活 方 式由 于 規(guī) 劃 項(xiàng) 目 開 發(fā) 中 包 括 了 服 務(wù) 公 寓 部 分 ， 因 此 我 們 就 必 須 考 慮 基 地 所 臨 近 的 該 市 場(chǎng) 層 面的 需 求 發(fā) 生 機(jī) 制 。 基 地 附 近 也 沒 有 國 際 學(xué) 校（ 國 際 學(xué) 校 都 主 要 位 于 虹 橋 /古 北 或 是 浦 東 區(qū) 域 ） ， 這 一 點(diǎn) 對(duì) 于 家 庭 類 市 場(chǎng) 來 說 也 是 一 個(gè) 不容 忽 視 的 考 慮 因 素 。鑒 于 以 上 考 慮 ， 為 了 保 持 公 眾 對(duì) 于 項(xiàng) 目 酒 店 是 一 個(gè) 豪 華 濱 水 物 業(yè) 的 認(rèn) 知 、 保 證 酒 店 的 價(jià) 格和 需 求 ， 成 功 的 關(guān) 鍵 就 是 要 盡 可 能 早 、 盡 可 能 多 地 克 服 基 地 本 身 的 缺 點(diǎn) 。有 趣 的 是 ， 雖 然 紐 約 世 界 貿(mào) 易 中 心 的 襲 擊 事 件 幾 乎 導(dǎo) 致 了 全 球 范 圍 內(nèi) 大 多 數(shù) 酒 店 市 場(chǎng) 的 大頹 勢(shì) ， 但 是 在 2022 年 9 月 上 海 的 頂 級(jí) 酒 店 市 場(chǎng) 的 入 住 率 和 客 房 價(jià) 格 卻 保 持 了 同 8 月 份 大 致相 同 的 水 平 。 酒 店 入 住 率 和 客 房 價(jià) 格 方 面 的 增 長 要 歸 因 于 以 下 條 件 的 成 熟 ：對(duì) 于 上 海 是 一 個(gè) 領(lǐng) 先 的 亞 洲 商 旅 目 的 地 的 認(rèn) 同 感 不 斷 增 強(qiáng) ， 以 及 市 場(chǎng) 中 金 茂 君 悅 和 四 季 酒店 等 新 的 豪 華 酒 店 所 提 供 的 高 水 平 房 價(jià) 持 續(xù) 穩(wěn) 定 。 其 原 因 如 下 ：? 上海是全國經(jīng)濟(jì)增長率最高的地區(qū)之一，同時(shí)樹立了非常明確的目標(biāo)要建設(shè)成為中國的經(jīng)濟(jì)中心。這也拓展了在華投資者的投資領(lǐng)域，從原來主要集中的汽車制造業(yè)等重工業(yè)拓展到零售業(yè)、食品工業(yè)、金融服務(wù)業(yè)以及電信等新興行業(yè)。這個(gè)類型的工作將會(huì)在可見的未來期間之內(nèi)保持強(qiáng)勢(shì)，并且可以從投資銀行家、咨詢公司、國際律師及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等集團(tuán)當(dāng)中產(chǎn)生出高端的市場(chǎng)需求。北外灘酒店及服務(wù)公寓項(xiàng)目，上海 Page 2020類 似 地 ， 如 果 市 場(chǎng) 不 能 夠 產(chǎn) 生 足 夠 的 利 潤 ， 那 么 外 國 投 資 者 就 將 不 再 著 迷 于 中 國 市 場(chǎng) ， 這也 是 一 種 風(fēng) 險(xiǎn) 。 休 閑 需 求 趨 勢(shì) 及 前 景以 下 的 一 些 指 標(biāo) 強(qiáng) 烈 預(yù) 示 著 2022 年 的 休 閑 需 求 將 有 可 能 會(huì) 發(fā) 生 增 長 ：? 我們期望來自于日本的休閑需求將會(huì)發(fā)生進(jìn)一步的增長。發(fā)生這種明顯變化的原因如下：? 上海逐漸恢復(fù)了以前的輝煌，重新成為一個(gè)生機(jī)勃勃、充滿自信的城市北外灘酒店及服務(wù)公寓項(xiàng)目，上海 Page 2121? 1949 左右離開上海的一代想趕在變得太老之前回故鄉(xiāng)來看看? 20 世紀(jì) 80 年代首批離開中國、在國外長大的學(xué)生一代想要向他們的家人展示自己的中國“根”在 人 們 的 頭 腦 當(dāng) 中 ， 原 來 的 上 海 形 象 更 多 的 是 一 個(gè) 商 業(yè) 目 的 地 （ 而 且 在 很 多 時(shí) 候 是 一 個(gè) 大規(guī) 模 的 建 設(shè) 基 地 ） ， 而 不 是 一 個(gè) 旅 游 目 的 地 （ 與 北 京 、 西 安 和 桂 林 等 城 市 相 比 ） 。 年份 開 業(yè) 地理位置 客 房 等 級(jí)2022威斯汀 （完全開業(yè)） 443萬豪大酒店 第四季度 人民廣場(chǎng)/浦西 342 5萬麗大酒店 第四季度 浦東 375 52022香格里拉擴(kuò)建部分 浦東 290 5*皇家麥瑞迪飯店 人民廣場(chǎng) 722 5*