【正文】 關(guān)需求發(fā)生機制等信息，其中包括：輪渡和隧道/橋梁設施、相關(guān)基礎建設狀況、項目開發(fā)期間的時間安排等。長 期? 額外建造改良的行人和車輛通路將連通本區(qū)域和上海的其它主要地區(qū)，這將會使對于酒店和服務公寓的需求進一步增加。艾伯特濱水區(qū)的、擁有餐飲、咖吧、零售、酒吧和休閑設施的、動感明快的著名高端公共休閑娛樂區(qū)。 這 樣 ， 規(guī) 劃 項 目 的 所 在 區(qū) 域 就 具 有 了 成 為 吸 引 高 收入 國 際 游 客 的 上 海 最 主 要 酒 店 聚 集 區(qū) 之 一 的 潛 質(zhì) 。北外灘酒店及服務公寓項目，上海 Page 11上海 SM 集團北外灘1. 概 要 主 要 結(jié) 論Horwath Asia Pacific 被 授 權(quán) 對 于 規(guī) 劃 酒 店 及 服 務 公 寓 建 設 的 市 場 可 行 性 進 行 分 析 研 究 ，該 研 究 對 象 是 隸 屬 于 北 外 灘 大 規(guī) 模 商 用 物 業(yè) 開 發(fā) 的 部 分 項 目 。我 們 建 議 本 酒 店 及 服 務 公 寓 項 目 應 定 位 于 豪 華 5 星 級 ， 但 是 同 時 應 當 具 有 能 夠 使 其 在 市 場中 有 別 于 其 它 5 星 級 酒 店 的 獨 特 性 質(zhì) 和 管 理 方 式 。在適當?shù)那闆r下，為了延續(xù)該區(qū)域的歷史特色，我們可以保留某些有歷史意義的寶貴建筑，并且也應同時對其進行改造和提升。? 進一步完善在該區(qū)域內(nèi)的世茂集團其它規(guī)劃開發(fā)部分的 A 級標準，其中包括寫字樓、零售店、功能公園、停車場和休閑娛樂區(qū)等。? 對于在競爭市場當中需求層面的特征及規(guī)模進行評估。? 本項目物業(yè)將有權(quán)使用相應管理公司所擁有的國際性的客房預約和市場營銷體系。? 在近期未來之內(nèi)，以中國、特別是以上海作為主要的商業(yè)、投資和旅行對象的國家不會經(jīng)歷顯著而且持續(xù)的經(jīng)濟衰退。 由 于它 們 不 僅 影 響 從 項 目 物 業(yè) 到 達 黃 浦 江 邊 和 外 灘 區(qū) 域 的 通 路 ， 而 且 也 影 響 基 地 上 所 有 開 發(fā) 物業(yè) 的 低 層 景 觀 視 野 ， 所 以 如 果 這 些 海 軍 物 業(yè) 依 然 保 留 在 它 們 原 來 的 位 置 上 ， 那 么 本 項 目 基地 就 不 能 夠 被 確 認 為 真 正 的 “濱 江 ”區(qū) 位 了 。北外灘酒店及服務公寓項目，上海 Page 88 交 通 道 路如 前 所 述 ， 100,000 平 方 米 的 項 目 基 地 是 600,000 平 方 米 的 項 目 開 發(fā) 整 體 的 一 個 組 成 部 分 。 這 樣 一 個 高 速 交 通 系 統(tǒng) 使 得 從 基 地 在 15 分 鐘 的 車 程 之 內(nèi) 就 可 以 到 達 虹 橋 和浦 東 的 商 業(yè) 區(qū) 域 （ 以 及 區(qū) 域 內(nèi) 的 會 議 設 施 ） ； 同 時 ， 經(jīng) 由 這 個 交 通 系 統(tǒng) ， 從 基 地 駕 車 出 發(fā) ，大 約 30 分 鐘 即 可 到 達 虹 橋 國 際 機 場 ， 50 分 鐘 可 至 浦 東 國 際 機 場 。 作 為 外 灘 區(qū) 域 的 有 力 延 伸 ， 這 里 應當 是 一 個 為 游 人 所 矚 目 的 熱 點 地 區(qū) 。 周 邊 環(huán) 境基 地 周 邊 的 街 道 和 建 筑 也 已 經(jīng) 陳 舊 過 時 了 ， 因 此 ， 在 現(xiàn) 階 段 ， 基 地 周 圍 的 環(huán) 境 并 不 具 有 很強 的 吸 引 力 。 另外 ， 這 樣 的 綜 合 開 發(fā) 應 當 與 酒 店 建 設 同 時 進 行 ， 并 且 應 當 同 時 對 外 運 營 。 旅 游 和 休 閑從 短 期 來 看 ， 基 地 本 身 沒 有 位 于 上 海 任 何 一 個 主 要 的 娛 樂 休 閑 和 零 售 區(qū) 域 之 內(nèi) ， 而 且 周 邊地 區(qū) 所 能 提 供 的 購 物 、 餐 飲 和 夜 生 活 都 很 有 限 。北外灘酒店及服務公寓項目，上海 Page 1111從 長 期 來 看 ， 如 果 建 立 在 世 茂 集 團 基 地 和 北 外 灘 開 發(fā) 的 其 余 部 分 之 上 的 周 邊 寫 字 樓 和 零 售業(yè) 項 目 一 旦 開 發(fā) 完 畢 ， 那 么 ， 項 目 就 將 會 位 于 一 個 設 施 齊 備 的 旅 游 和 休 閑 集 合 體 之 中 。 物 業(yè) 也 將 會 由 于 臨 近 2022 年 世 界 博 覽 會 場 址 ， 而 在 世 博 會 的 施 工 建 造 和 會 議 期 間 享 受 到相 關(guān) 需 求 。該地區(qū)包括有中環(huán)廣場、瑞安廣場、上海時代廣場、新世界中心、香港廣場、力寶廣場等物業(yè)。 ? 浦東新區(qū)的陸家嘴商務區(qū)。 從 長 期 來 看 ， 在 周 邊 的 辦 公 、 零 售 和 娛 樂 用 途 的 設 施 和 建 筑 都 完 工 之后 ， 這 種 需 求 將 會 更 加 穩(wěn) 定 持 久 。 這 樣 ， 項 目 物 業(yè) 就 應 該 又 可 以 享 受 得 到 來 自 于 長 期 逗 留 的 外 地 游 客 以 及本 地 居 民 的 顯 著 增 加 的 需 求 了 。 但 是 ， 每 日 平 均 房 價 卻 從 1995 年 的 峰 值 水平 跌 落 了 近 30%。 許 多 酒 店 都 認 為 ， APEC 會 議 的 舉 行 雖 然 一 方 面 有 利 于 客 房 價 格 的 提升 ， 但 是 另 一 方 面 也 為 了 保 證 會 議 的 順 利 進 行 而 采 取 了 非 常 嚴 格 的 安 全 限 制 ， 使 得 正 常 的商 業(yè) 旅 行 活 動 不 得 不 避 開 這 段 會 峰 期 間 ， 所 以 壓 制 了 這 一 日 常 的 市 場 占 有 率 。 由 于 團 隊 需 求 是 酒 店 商 業(yè) 的 主 要 來 源 ， 而 個 人 休 閑 及 MICE 需 求 在 過 去 的 5 年 里 所占 比 例 不 斷 增 長 ， 所 以 市 場 當 中 的 客 房 價 格 逐 漸 發(fā) 生 了 弱 化 。這樣，許多集團，尤其是來自于美國、日本、臺灣和香港的集團在他們本地市場逐漸萎縮的情況下，已經(jīng)把目光聚焦在中國來尋找投資機會。消費融資從無到有的發(fā)展也是培養(yǎng)這個消費階層的重要因素之一。例如：? 從浦東國際機場開始的磁懸浮列車（這也可能是在北京和上海之間大規(guī)模發(fā)展磁懸浮列車服務的前驅(qū)實驗）? 主要的市政工程建設，例如外灘和南京路的改造工程等? 2022 年奧運會（足球比賽將在上海舉行）? 最近宣布的從 2022 年起以后 7 年的 F1 賽車比賽的舉辦（位于上海北部投資 2億 4 千萬美元的比賽場地正在建造當中）? 上海贏得 2022 年世界博覽會主辦權(quán)消息的確認 （2022 年 12 月宣布）隨 著 外 國 及 國 內(nèi) 投 資 在 上 海 的 增 加 和 成 熟 ， 一 個 由 往 返 于 上 海 和 國 內(nèi) 外 其 他 城 市 之 間 的 商務 旅 行 者 （ 例 如 上 海 對 辦 事 機 構(gòu) 進 行 日 常 檢 查 的 人 員 、 內(nèi) 部 審 計 師 、 采 購 人 員 等 ） 。 根 據(jù) 亞 洲 政 策 論 壇 的 報 告 ， 這 將 會 導致 一 場 信 用 危 機 ， 進 而 會 戲 劇 性 地 縮 減 經(jīng) 濟 的 增 長 。這些都將使上海能夠抓得住這個大市場。 多 媒 體 會 議 （ MICE） 需 求在 2022 年 ， 我 們 也 有 以 下 的 理 由 可 以 期 待 多 媒 體 會 議 （ MICE） 需 求 將 會 實 現(xiàn) 增 長 ：? 近期成立的國際名牌酒店聯(lián)合會正在主動地將上海整體提升為一個多媒體會議的目標地，并且同時鼓勵旅游事業(yè)管理局來支持和協(xié)助與此相關(guān)的工作。? 隨著對中國感興趣的外國投資者不斷增多、在 WTO 準則約束下中國經(jīng)濟的不斷對外放開，將有許多會議會選擇在上海召開，例如：? 探究在華企業(yè)如何運作、探討不同行業(yè)各種機遇的公眾討論會? 在市場當中由企業(yè)組織的培訓公司員工的會議? 外國政府的商貿(mào)論壇? 坐落浦東、總面積達到 50,000 平方米的上海新國際展覽中心將會催生更多的會展需求，特別是基于以下因素：? 其規(guī)模比上海其它的會展設施都要大得多北外灘酒店及服務公寓項目，上海 Page 2222? 德國專業(yè)的會展企業(yè) Messa Frankfurt 近期正式接手了展覽中心的管理和市場運作（在此之前，引起會展組織者不滿或是擔心的主要原因就是上海本地機構(gòu)運營該中心的服務水平和組織技能的水平較低）? 主要大型活動的交付周期較長也說明了這個新中心還剛剛處于起步階段，在以后的 5 到 50 年里其設施利用將會逐年增長? 2022 年以前還有計劃要將展覽中心的規(guī)模擴大到 200,000 平方米 供 給 增 加通 過 與 酒 店 的 管 理 者 們 進 行 交 流 、 再 加 上 我 們 自 己 的 區(qū) 域 性 的 數(shù) 據(jù) 庫 和 工 作 網(wǎng) 絡 ， 我 們 發(fā)現(xiàn) ， 在 規(guī) 劃 酒 店 及 服 務 公 寓 項 目 開 發(fā) 結(jié) 束 的 相 同 時 間 階 段 內(nèi) ， 市 場 上 這 類 頂 級 酒 店 物 業(yè) 的增 長 將 是 很 有 限 的 。? 近年來，便捷的高速公路將上海和周邊的旅游城市（例如南京、杭州和蘇州）連結(jié)起來。 例 如 ， 麻 省 理 工 學 院 的 經(jīng) 濟 學 家 Lester Thurow 一 貫 地 強 調(diào) ： 穩(wěn) 定 增 長 的 國 民 生 產(chǎn) 總 值 與 突 進 式 的 能 源 消 費 水 平 之 間 就 存 在 著 明顯 的 矛 盾 。 而且 ， 從 另 外 的 角 度 來 看 ， 一 些 觀 察 家 也 有 所 擔 心 。這些快速進入中國尋求發(fā)展機會的中小企業(yè)在許多時候比那些全球性的跨國集團動作更加迅捷。 ? 相似地，正如外國直接投資將資金注入中國等事實所證明的一樣，為了利用這里的低成本結(jié)構(gòu)，香港、臺灣和日本的公司將制造業(yè)和其它勞動密集型行業(yè)逐漸轉(zhuǎn)移到中國來的持續(xù)趨勢越來越明顯了。北外灘酒店及服務公寓項目，上海 Page 18182022 年 頂 級 酒 店 的 國 家 與 地 區(qū) 從 屬 組 合 列 于 下 表 當 中 。所 以 總 的 來 說 ， 2022 年 是 一 個 相 當 好 的 運 營 年 份 。 主 要 原 因 如 下 ：? 需求繼續(xù)增長，同時經(jīng)濟已經(jīng)從亞洲金融危機當中逐漸恢復過來了? 金茂君悅酒店的入市樹立了一個新的房價高度，使得其他酒店擁有了更多空間可以在更高的水平上進行重新定位? 麗思卡爾頓大酒店修繕工作的結(jié)束使其完成了在更高位置上的重新定位（在施工期間，原來居于市場領頭羊地位的該酒店持續(xù)降低了客房價格，結(jié)果是推低了較低級別酒店的房價水平）在 2022 年 ， 每 日 平 均 房 價 的 增 長 更 加 顯 著 ， 其 原 因 如 下 ：? 需求繼續(xù)增長，同時供給保持穩(wěn)定，所以能夠?qū)崿F(xiàn)較高的入住率水平? 市場當中的新酒店隨著開始步入穩(wěn)定的運營水平，逐漸停止了在剛進入市場時所實行的房價折扣策略? 市場總體變得更有信心。? 所處地區(qū)未來將會發(fā)展成為一個設施齊備的商業(yè)區(qū)域，也將成為上海類似于新天地、舊金山漁人碼頭或是悉尼達令港的新的目標地域? 既可觀百年外灘，又可看浦東發(fā)展，項目物業(yè)擁有可能是上海所有酒店當中前所未有的絕佳濱水景觀，這一點也可能成為物業(yè)最主要的賣點之一? 臨近位于外灘沿線、強烈吸引觀光游客的購物商場及其它觀光景點? 擁有可以便捷抵達包括 2022 年世博會基地在內(nèi)的浦東會展地點的交通條件? 由于臨近東西高架、南北高架和大連路隧道，從基地可以方便到達上海的其它地區(qū)缺 點? 目前，基地周邊的道路和建筑物品質(zhì)較差? 目前，被現(xiàn)有建筑物隔斷，從基地來往于水濱的通路有限? 在大眾觀念當中，基地所在地是檔次較低、未被開發(fā)的區(qū)域? 從中、短期來看，附近地區(qū)內(nèi)沒有主要的 A 級寫字樓存在北外灘酒店及服務公寓項目，上海 Page 1414? 目前，來往于外灘和基地之間的人行交通有限? 從中、短期來看，基地周邊地區(qū)的娛樂和零售設施有限 研 究 結(jié) 論我 們 認 為 ， 基 地 具 有 非 常 好 的 潛 質(zhì) ， 能 夠 適 合 建 造 一 座 高 級 酒 店 項 目 。 進 出 基 地 的 交 通 狀 況 、 客 人 和 住 戶 來 往 于 水 濱 之 間 的通 路 以 及 抵 達 外 灘 的 人 行 交 通 都 將 進 一 步 影 響 此 種 需 求 。特別是當大連路隧道完工以后，這種作用酒會更加明顯